ともだちMへ 27

　住宅ローンを借りると金融機関指定の保証会社に保証料を支払う事になります。

　この保証料は、借入期間35年とした場合、借入金額の0.2％前後必要となりますが

一括して先払いにするか、金利上乗せの２通りがあります。

　仮に3000万円借り入れたとすると、約60万円必要となります。営業マンから保証

料はいりません！と言われると、その方が、初期費用が少しでも減らせるのでイイかも

と考えてしまうのですが、その保証料分を金利に上乗せされると総支払額を考えると

上乗せの方が損となります。最初に一括して保証料をはらっていると、繰り上げ返済

などをしたときに、一定の割合で保証料が戻ってきます。なので、住宅ローンを組んで

いる期間中の金利割引の優遇幅を考えて、一括して払うか、金利上乗せするか？

ローンシュミレーションをして見て下さい。

　担当の営業マンや銀行に相談するとすぐに教えてくれます。

　では、本日はここまでとさせて頂きます。

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ともだちMへ 26

　住宅ローンの返済方法は、元利均等返済と元金均等返済の２つに分類されます。

　でも、ほとんどの銀行は元利均等返済を採用しています。

　では、この2つの返済方法の特徴とメリット・デメリットについて書きます。

　元利均等返済は毎月同じ額を返済する方法です。返済の初期の段階では金利割合が高く

元金の返済がなかなか減りません。

　元利均等返済のメリット

　　　★毎月の支払が一定で返済計画が立てやすい。

　　　★元金均等返済よりも初期の返済額が低い。

　デメリット
　
　　　★借入金残高の減り方が遅い

　　　★元金均等返済と比べると総返済額が多くなる

　
　元金均等返済は、毎月同じ金額の元金を返済する方法です。元利均等返済と違い

返済額が一定ではなく、初期段階では返済額が大きくなりますが、支払回数と共に

その返済額は低くなっていきます。

　元金均等返済のメリット

　　　★総返済額が少ない。

　　　★返済額が徐々に少なくなる。

　　　★元金の減りが早い

　デメリット

　　　★初期の段階で返済額が高い

　　　★変動で組んだ場合、金利上昇時の返済額の影響が大きくなる。

　　　★取り扱っている銀行が少ない。

　　

　表を見てもらうと分かりやすいと思います。毎月の支払リスクを考えた返済方法を

選択していきましょう！

　　追伸：本日、お客様の地鎮祭でした！工事を始める一つの節目として、

いい時間を過ごさせてもらいました。感謝‼

　　　　　　　
　　
　　　　　

　　

ともだちMへ 25

　住宅ローンの金利のタイプを大きく分けると

　１：変動金利型

　２：固定金利型

　３：固定金利選択型

　となります。

　変動金利型は、短期プライムレートなどの市場金利に連動して半年に一回ペースで

金利が変動していきます。（4月と10月に見直し）

　この短期プライムレートは日銀の政策金利に影響されるため日銀の政策金利が変更

されるとそれに連動して上下していきます。ただし、金利が変動しても支払額は5年間

変動しません。金利見直し後の返済額は25％以上の増加ないのですが、それ以上に超えた

分は以降の返済額で調整していきます。　この説明をさせてもらう時には、いつも金利は

上昇していきますのでその対応は出来るのか確認させていただくのですが、17年間殆ど

変動金利は大きく動いていません。

　変動金利型のメリットは、

　　　　　　　★現在は金利が超低水準にある。

　　　　　　　★原則いつでも固定金利に変更が出来る。

　　　　　　　★選択時に金利設定手数料が少ないまたは、負担が無い。

　　　　　　　デメリット

　　　　　　　★返済額が変動する為、将来設計がたてづらい。

　（※住宅ローンを組まれる方の９０％以上はこの商品を選択しています。）

　　　　　　　
　固定金利型のメリットは、

　　　　　　　★金利上昇リスクがなく、家計管理がしやすい。

　　　　　　　デメリット

　　　　　　　★現在は、変動金利と比べて金利水準が高い

　　　　　　　★一回組んでしまうと見直しが出来ない

　　　　　　　★金利が下降期でも金利がそのまま固定されてしまう。

　固定金利選択型は、ある一定期間だけ固定金利を設定し、その期間が経過した時点で

変動金利にするか、固定金利にするか選択できるタイプとなります。

　　　　　　　メリット
　　　
　　　　　　　★今現在の固定金利に比べて金利水準は低い

　　　　　　　★設定期間中の金利変動がない。

　　　　　　　デメリット

　　　　　　　★固定期間中は見直しが出来ない。

　　　　　　　★固定期間終了時に金利が高くなっている場合がある。

　　　　　　　★金利下降期でも金利が高いまま固定される。

　さて、どれを選ぶべきか？・・・・・

　なかなか正解がないのです！為替同様に金利の推移を予想するのは非常に難しいです！

答えは、何年か経過して初めて解かるものかもしれません。ですので、自分で今後の金利

情勢をどう予想し、どれぐらいのリスクを許容できるか？をよく考え選択していきます。

　ファイナンシャルプランナー的には、リスク回避のため固定金利型をお勧めするのですが

この答にも疑問があります。固定金利＝リスクゼロではないのです。住宅ローンのリスクは

２つあると思います。（私自身も住宅ローンを組んでいるので実感しているのですが）金利

上昇リスクと金利が上昇しなかったリスクです。今現在の金融商品で変動金利と固定金利では

約倍以上の金利差があります。返済総額を計算すると意外と大きな数字が出てきます。

　住宅ローンを組まれる方は、殆ど35年間で返済される方が多いのですが（期間が長いほうが

審査は通りやすい）その期間が終了する時のご自身の年齢が何歳になっているのか？よく考え

て見て下さい。その時、あなたは何をしていますか？

　固定金利で一度組んだら見直しをしないと言う考えは持たずに、繰り上げ返済や金利選び

など定期的にメンテナンスをしていくべきです。

　景気も金利もいつまでも上昇したり下降し続けるわけではありませんよ！

　では、本日はここまでとさせて頂きます。

　追伸：最近ネット系の住宅ローンが良い商品を出してきていますので参考にしてみて下さい！

　　　　顧客満足120％を頂いた家です！（営業マンもこの家のおかげで一皮むけました！）

　　　　　

　　　　

　

ともだちMへ 24

　住宅ローンは、いくらぐらい借りられるか？

　「銀行は、どれぐらいの額の融資をしてくれるだろう？」と考えるひとは多いと

思います。実際、私もお客さんからこの質問は必ず受けます。自分の借り入れ可能額

を正確に理解できる人は、殆どいません。

　住宅ローンをいくら借りられるかは、「年収」「年齢」「返済期間」「返済負担率」

「その他の借り入れ状況（ケータイ電話分含む」「物件担保力」などの総合点で

決定されます。

　年収に対する返済負担率から融資可能金額が決まります。

　民間銀行の場合一般的に

　　税込年収が400万円以下だと年収の30％の年間返済額まで可能　400万円以上だと

　　年収の35％の年間返済額まで可能です。

　例えば、年収５００万円の人は、年間１７５万円の返済負担が可能と見ています。

　金利は、審査基準金利がありだいたい2.7％～４％前後ぐらいです。そこから、年収５００万円の

人だと、３２９０万円～３９６０万円ぐらい迄借り入れができます。（審査金利により７００万円の差が発生）

　実際にお客さんが融資を受ける金利は、変動金利で0.6％～　固定は３年固定1.35％、５年固定1.4％

１０年固定1.7％（りそな銀行）とそれぞれの金利が適応されます。

　今現在は史上最低金利となっていますので自分のライフスタイルと合わせて

どの金利を選ぶか十分検討が必要。

　フラット３５は比較的審査も甘口で民間銀行がダメでもフラット３５でならOKを

取れる場合があります。金利は、固定金利で１％前後の商品があります。

　どちらの金利も毎月変わっていきますし、住宅ローンの申し込み時が低い金利であっても

採用される金利は、家が完成して引き渡しされる月の金利が採用されるのでご注意！

　では、本日はここまでです。



　

ともだちMへ 23

　住宅を購入する場合に、頭金は大体2割と聞きます。融資をする銀行さんも

そのように説明し、私達ファイナンシャルプランナーもそのように勉強しましたが

それは、何の根拠もなくそのように言っています。

　現実には、頭金0円で購入できますし、諸費用まで貸してくれます。ですので

まったくお金を出さずに購入できるケースもあり、そうかと言って自己資金2割

ある人でも融資が下りない方もいらっしゃいます。これは、金融機関の考え方が

物件担保重視から個人の属性による担保へと変化してきているからです。

　では、自己資金の額を判断するにはどんなポイントがあるのか？

　世帯収入にあった住宅ローン返済額かどうか？

　住宅は購入できたから終わりということではありません。長い住宅ローンを返済

し続けなければならないのです。頭金を貯めることも大切ですが、今の金利を考えると

月々の返済額の支払が出来るかどうか？を考えた方がいいでしょう！家族のライフプラン

を考慮し、将来の自分達がどれだけの支出が発生するのか予想していかないといけない。

　「今は払えるから行ける！」では、せっかく購入した家を手放さないといけなく

なる場合が出てくるかもしれません。そうならないためにもしっかりライフプランを

立ててくださいネ！

　追伸：今後の金利動向は緩やかに上昇すると考えて毎月いくら返済できるかを考え

　　　　そこから借り入れがいくらまで可能か算出して下さい！

　　　　
　追伸２：プライベートを守って建てた家です。洗濯物も隣家からは見えないように工夫しています！