ともだちMへ 22

　希望に近い物件が見つかりまし。土地の取引を進めていきましょう。

この土地で自己資金を使いはたして 「建築資金の確保が出来なかった」という事

にならないようにして下さい！

　注文建築で家を建てる場合は、資金計画を事前にしっかりと立てて

おかないかないといけません。注文住宅の場合は、次のような資金の

流れになります。（一般的に）

　　　　　　　　手付金（着工時）1割～2割
　　　　　　　　　⇓
　　　　　　　　中間金（上棟時）1割～2割
　　　　　　　　　⇓
　　　　　　　　中間金（木工事終了）1割～2割
　　　　　　　　　⇓
　　　　　　　　残金（完成）残金全額

　支払の割合は、依頼する建築会社によるのですが、一般的に請負金額が

1500万円だとすると完成までには最低半金の750万円が中間金として必要

となってくると思います。（あまり渡さないほうが良いので交渉が必要）

　住宅ローンを利用する場合は、融資の実行は住宅の完成時となるので、その

中間金を用意しないといけない。しかし、殆どの人がこの準備金を用意して

いません。親に頼れる人ばかりではないので、そこで建築会社とよく相談し

（不動産会社は、土地を売ることは一生懸命ですが建築資金の事まで考えて
いないことの方が多い）

　銀行によっては、全体の融資金額の一部をその資金の為に融資実行してくれる

ところもあるので事前に調べておきたい。

　注文住宅の場合、事前に打ち合わせしていた見積で収まることは

少ないように感じます。「どうせなら○○もつけとこか？△△はどうかな～？」

と殆どのお客さんが予算オーバーになりがちです。私自身も予算オーバーに

ならないよう気をつけていたのですが、せっかくやからと色々と追加を増やし

てしまい予算オーバーになってしまいました。（窓の大きさや数・収納棚・カウンター

コンセント増設・太陽光発電・地下収納室・間接照明・・・やりすぎました。（笑））

　ですので、最初から予算ぎりぎりの住宅ローンを申し込むのではなく1割～

２割ぐらいは余裕を持って借り入れを考えておいて下さい！

　では、今日はここまで、また、明日です。

　追伸：完成後にはカーポートやテラスが必要になるかも！

　　　　

ともだちMへ ２１

　購入する物件の前面道路が公道か私道かを必ず確認して下さい！

気に入った土地の前面道路が私道に接するケースも少なくありません。

　殆どの私道は問題はないのですが、一部の私道には隠されたリスクがあります。

私道の場合は、まずその道路の所有者が誰になっているのか確認が必要

です。所有形態は大きく分けて２つあります。

　１）その私道を一人が所有している。

　２）その道路に面している宅地所有者が共有で所有している。

　上記の2つの場合気をつけたいのは、自分が購入する土地にその道路部分の土地

の所有権があるかどうかを確認して下さい。持ち分が他の所有者と比べて少ない

のは問題になりません。少しでも持ち分があるかどうかが大切です。

　販売図面に土地○○㎡（私道持ち分○○含む）または、土地○○㎡別途私道持ち分

○○㎡ありなどと記載されています。もしも持ち分がない場合はトラブルになる

可能性が大ですから不動産営業マンにそこのところを相談の上、所有者から何らかの

建築に伴う許可を書面でもらっておく必要あり（将来にわたっての許可をもらう事）

　この許可を書面で取っておく項目は、建築の際に上下水道、ガス等の引き込み工事

（掘削同意書）や車両の乗り入れの許可などがあります。この許可を取る時は、土地を

売却する売主さんに動いてもらうと比較的簡単に取れているので売主さんと要相談です。

　まれに、金銭を要求される時もあります。　また、私道登記事態がかなり昔で、私道

所有者が行方不明など、どうしても書類をもらえないケースもあり。

　怪しい私道とは？

　★行動から入口に車止めのパイプなどがある。

　★道路の舗装状態が良くない。

　★植木や自転車、小型倉庫などが道路にはみ出して置いている。

　★その道路に面している家に駐車場がない。

こんな状況の家には注意が必要！自己中心的な人がいたり、妬みやひがみから

書面に署名捺印しないケースがある。

　では、また明日かきます！

　追伸：当社とF不動産に物件を探す依頼をされているのですが、そのF不動産の営業マンが

　　　　普通では考えられないウソの情報を流しお客さんの気を引こうとしています。そのウソの

　　　　情報は、当社も扱っている物件だったので分かったのですが・・・詳しくは書きませんが

　　　　皆さん！テレビCMでおなじみの会社さんですので気をつけて下さいよ！

　　　　

　

ともだちMへ ２０

　今日も中古住宅の現場調査に行ってきたのですが、隣地境界線が曖昧な物件でした。

　隣地境界線が確定されていない物件は少なくないです。その理由の一つは、昭和以前の

不動産売買があまりにも安易であった為です。当時の測量図は隣地所有者の確認印もなく

土地家屋調査士の権限のみで計測して作成されています。

　そのような物件を購入される場合は、現地で境界ポイントが入っているかどうか？

　金属鋲

　

　プレート

　

　コンクリート杭

　

　この境界ポイントが入っているかどうか確認して下さい。

　その時に、事前に売主さんから購入予定物件の測量図を取りよせ（ない場合もあります）

現地で確認して下さい。

　境界ポイントが確認できない場合は、基本的には、売主さんの責任負担で隣地所有者さん

達と立ち合いのもとでポイントを復元していくのですが、費用がかなり必要なことと時間も

必要となってきますので、個人の売主さんは特に嫌がりますので、境界未確定で取引することも

少なくないのです。将来に宿題を残すことにはなるのですが・・・・

　そこで、最低限しておかないといけないことは、隣家の方と境界を事前に話し合いをしておいて

もらうことぐらいは売主さんにしておいてもらって下さい。ブロックの中心が境界か？ブロックの外側？

内側？フェンスはどちらの所有か？など。

　測量図は、確定測量図→地積測量図→現況測量図の順番で制度の低い順になりますので

出来るだけ確定測量図を入手したいものですね！

　では、本日はここまで！

　

　

ともだちMへ１９

　良い物件を見つけたら物件価格を少しでも安くしたい気持ちは分かりますが

なんでもかんでも「安くしてほしい！ 」と言う交渉をしてしまうと希望の物件

を取り逃がしてしまうことがある。

　売り主側の立場や状況を把握するものも大切。本当は予算内の物件やのに、ちょつと

価格交渉をしてみた結果、希望の物件を取り逃がしてしまったと言うことがある。

　これはかなり悔しい思いが残ってしまいます。

　こうならないためにも窓口である営業マンとは本音で話が出来る関係を作り上げて

行きましょう！営業マンはお客さんが少しでも安く購入したい気持ちは十二分に知っています。

「何が何でもその値段しか買わない」と言うのではなく、価格交渉をしてもらいながら

自分達がその物件の一番手であることをキープしながら価格交渉を進め、他から商談など

が入ってきた場合は、すぐに知らせてもらっうようにしておき、「価格はここまでなら購入しますよ」

といった具合に担当者と打ち合わせしておくといいでしょう！

　価格交渉の額ですが、一般的に建売業者の売主さんの利益は約10％あるかどうか、新築マンション

で約15％と言われていますが、消費税導入後はここまで確保できていないと思います。この額を多い

と思うか安いと思うかは人それぞれだと思います。価格交渉は、この利益をどれぐらい削ってくれるか

どうかと言うことです。

　ですので、売り主側の今が少々利益を削ってでも売りたいタイミングかどうか？がポイントです。

大体どの分譲地も融資先の金融機関から1年～2年でのプロジェクト融資を受けているので、売主が

金融期間にいつまでに返済すべきかということと、いつまでに売却しないといけないかは、イコール

してきます。

　簡単に売主が大幅値引きをのむ場合は、少し注意が必要。利益をある程度とらないと売主のビジネス

が成立しないし、大幅値引きする物件はそれなりの理由が存在すると考えて下さい。

　価格交渉したい気持ちがどの人にもありますが、落としどころがどこにあるかは、そのエリアの

相場を知らないといけません。そのためにも少しでも多く物件を調査する必要があります。

では、本日はここまで！

　追伸：火曜日にブログがかけませんでした！ごめん！

　　　　

ともだちMへ １８

　不動産の契約をする前に重要事項説明書には、法律で決まっている最低限

のことしか記載されていないことがほとんどです。
　
　本来、お客様が知りたい情報は、その事プラス周辺環境についての情報ですよね！

社会的には必要だけど家の近くにあって欲しくないと言う施設、ゴミ収集所、工場

施設、火葬場、お墓・・・・などの情報。逆に生活をしていく上で便利な施設、

スーパー、公園、病院・・・・などは近くにあって欲しいものです。このような周辺

情報は重要です。また、どんな人たちが住んでいるのかも気になるところです。最近

の物件価格は、そのような住宅環境と周辺施設などについて考慮し決定する傾向

になって来ています。

　住んでから「あれ？こんなん知らんかった！」と気づいた時には遅すぎますね！

　契約前に、ゴミ置き場の状況はどうなのか？近くに騒音の出る施設はないのか？

近隣住民のトラブルはないのか？警察ざたになる事件の発生率は？気になることは

遠慮なく営業マンに聞くなり、近所に聞き込みなどを自分で調査してみて下さい。

案外色々な事を教えてくれますよ！

　重要事項説明書に特に記載がないから安心、営業マンが「大丈夫ですよ！」と

言ったからなど曖昧な理由で安心してしまうのも失敗もと。

　では、本日はここまで、明日また書きますね！

　追伸：この家の感想を施主に聞いたところ、大きな声で「満足度120％ 」と行ってくれた家です。