ともだちMへ１４

土地の購入時に建ペイ率・容積率をクリアーしてそれだけで購入と判断してはいけない

建物のプランを作成する際にどのぐらいのボリュームの家が建築できるかを判断するのには、

気にしないといけない制限がいくつかあります。

１、用途制限

市街化区域内（建築可能な地域）では12種類の用途地域があります。それぞれの地域で

建築物の制限があります。

２、高度制限

行政機関が決めている北側からの斜線制限です。容積率では問題ない建物であっても

この高度制限があることでその建物が建てられなくなる場合があるので注意。

３、日影制限
周辺に日照トラブルが起きないように各地域で定められています。ある一定の高さの建て物を

建てる場合、冬至の日に隣地に対してどのくらいの日影が発生するのかのデーター提出が必要。

これにより建物の高さや形状に影響が出てきます。ここでのポイントは、第一種低層住居地域

専用地域・第二種低層住居地域に３階建てを建築する祭にはこの規定に抵触するので、日影図の

作成が義務付けられているので3階部分がたてられないと言うことがあり得ます。


　建ペイ率・容積率だけで判断せずに、工務店や設計士さんと十分協議してから建築計画を始
　　
めることが大切になります。

　では、今日はここまでです。また、明日書きますね！

　追伸：この断熱材は優れもので断熱はもちろん、防音効果もあり！商品名はライトフォーム断熱です。

　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ともだちMへ １３

　良い土地が見つかりそこに理想の家を建てようと思い、鉄筋コンクリート造りの

デザイナーズハウスを建てようと思っても地耐力によっては、希望の建物を建てられない

事がある。木造建築の場合ある程度の地盤改良工事をしていれば大丈夫ですが、

鉄筋コンクリート造りになると地盤改良費用がかなり掛かる場合があり結局予算

オーバーで建てられなくなってしまう。

　建ぺイ率や容積率、斜線のかかり具合なんかは注意する人は多いのですが、地盤

に関しては忘れがちになります。ほとんどの土地は地盤改良が必要になってきるので

その分の予算は、予め準備が必要。（僕の今までの大阪府下では、50万～100万位

の工事費用でまかなえると思います。（木造）RCだともっと必要場合によっては300万円）

　出来れば、売主さんに地盤調査を事前にさせてもらう相談をしてみて調査するのが

いいのですが、取引前にさせてくれるのは難しいかもしれないけど一度は交渉してみる

べきです。
　
　専門家に依頼すると費用は約５万円ぐらい。調査方法の主流は、スウェーデン式

サウンディングです。

　売主さんから断られた場合は、近隣の家屋を見て基礎や外壁のひび割れがひどい、

前面道路に亀裂やへこみがある。周辺に川や暗渠がある、周辺地域のなかで低地にある、

地名に「川」「沼」「沢」「水」「田」などの水を連想させるものがある、埋め立て地

のどのエリアだと軟弱地盤の可能性があるので注意。

　役所で調査する場合、建築指導課で近隣のデーターを見せてもらい周辺の地盤の傾向を

参考にする。ハザードマップから水害履歴を確認し水害の多い地域は地盤が弱い可能性が

あります。

　インターネットでの調査はジオダスを利用して希望の場所を検索すると過去の事例が

いくつか載っているので参考に出来る。

　土地を紹介してくれた不動産会社は地盤の調査まで考えて土地の紹介はしてくれない

のが一般的なので、土地を購入してからこの土地軟弱地盤で改良工事費がかかったから

賠償してくれと言ったところで応じる事はないので注意して下さい。

　では、明日も書きます。

　追伸：庭にウッドデッキがあるとバーベキューを楽しんだり、子供のプール遊びと色々な
　　　　生活シーンに重宝しますよ！
　　　　
　　　
　

ともだちMへ １２

　気に入った物件と出会った時こそあせってはいけない！

　不動産会社の営業マンは、その温度を察知するのにたけているので「早くしないと売れてしまいますよ」

と購入を急がせます。頭の中では、気に入った物件がでてきて、営業マンの言う通り早くしないといけない

とあせった気持ちになってしまいがちになる。これは、どんな人でも「購入意欲」がムラムラとし出すと

なかなか抑えられなくなるので注意！

　物件をきめるときは、その場だけで判断するのではなく、ネットで物件検索をしてみて下さい。周辺相場

をそのサイトに掲載されている物件より判断し、自分の気に入っている物件がその相場に対してどの位置に

あるのか？じっくりチェックが必要！

　今、あるポータルサイトでSUUMO・HOME'S・YAHOO!不動産を検索すれば市場に出ている物件は殆ど知ること

がでる。相場を知ることですぐに物件に飛びつくことなく冷静に考えることが出来ることと案外割高やった

と言うケースも少なくない。（僕らプロでも失敗してしまい、損をして売却している事もあるよ！）

　相場より高い物件を気に入ってしまった場合は、パートナーである営業マンと一緒に価格の交渉は一度

してみたほうがいい。３週間程前に取引させてもらった契約は、二回程交渉させてもらい価格を希望の額に

近いところまで持って行けました。今回の場合は売主さんが不動産会社さんだったのである程度交渉は

出来ると踏んで勧めることが出来たけど、売主さんが一般の方の場合は、その人の経済状況によっては

交渉が出来ない場合もありです！

　では、また、明日書きます！



　

ともだちMへ １１

　比較的希望に近い土地が出てきたら、建物プランを作成してもらいます。地積測量図（土地の寸法）を

もとに作成していくのですが、図面上ではOKであっても現地の状況で、いざ建物が完成したのに車が入れにくい

や車のドアが開きにくい等、特に気を付けないといけないのが、旗竿地のような地形の場合は、前面道路に接道

している間口が狭く奥まっているので、車を駐車するスペース幅がぎりぎりの所が多いので注意！

　ブロックの積み方でその幅が変わってくる。

　芯積みの場合、隣とこちらの土地の境界線を中心にブロックを積んでいる。

　外積みの場合、隣の土地の中にブロックを積んでいる。

　内積みの場合、こちらの土地の中にブロックを積んでいる。

　内積みの場合、ブロックの幅が約１０cm～１５cm程あるので駐車スペースと人の出入りにかなりの影響がでて

来るので要注意！

　また、ブロック塀の高さが高い場合、その塀を支える控えブロックが約３ｍ～４ｍごとにこちらの土地側に約50cm

程入り込んできているので注意が必要です。

　新しい分譲地の場合、その境界塀がどの位置に設置されるのか？契約前に説明を聞き、自分達に不利にならないように

してもらってください。完成後に自分の敷地内に内積みになっている場合もあるよ！

　販売図面や測量図の寸法だけではなく、必ず現地に行きメジャーである程度の有効寸法を把握しておくことが大切！

　では、次は木曜日に書きますね！

　追伸：リビングに吹き抜けがあると本当に開放感がありリラックス出来る！

　　　　

　

ともだちMへ １０

今までのポイント

★物件を探すことも大切なことですが、それと同時に「信頼できる会社・営業マン」

見つけること！自分の不安な事、将来設計などに真摯に向き合ってくれているかどうか？

そうでない会社や営業マンとはつきあわないこと。

★不動産会社の営業マンは、お客さん側に立って仕事を勧める気持ちがあっても

会社の都合でしごとをする人が殆どだと認識しておく（営業ノルマがキツイ会社

ほどその傾向は強い）
★不動産営業マンは、建築の専門家と言うわけではないので、土地から購入して

建物を建築してもらうときは、契約前に建築の専門家にボリュームプランを作っ

てもらう。

★現地には時間帯や曜日を変えて出来るだけ現地に足を運ぶ。その時に近隣の方

と環境面について聞き取りをしておく。川などが近くにある場合、過去に水災害が

あったかどうか？など重要な話を聞ける場合あり。また、帰宅時間帯の帰路については、

危険な場所や街灯などのチェックは必ず実施。
★その物件が自分の理想的な環境にあったとしても将来、大開発などで環境が大きく

変化してしまい、日当たりの良い完成な住宅が一変してしまう。現状だけで判断せず

将来を見据えて判断
★中古物件は、割安感がありますが、本当に新築と比べてお買い得がどうかは、

契約前にチェックが必要。
★建物が未完成物件のうちに契約する場合は、その会社や工務店の過去の施工例や

実際の施工現場などを見せてもらうこと。

　では、また明日書きます！

　追伸：こんな大きなバルコニーは子供達と遊ぶスペースにももってこい！