不動産運用

猫の額ほどの土地を活用しませんかと、ある不動産セミナーに（実際には少し違いますが、内容はほぼほぼ同じでしょう）

概要

土地活用⇒ここにアパート建てれば、表面利回り１０％で運用できます

相続税対策になりますよ

ってのが売り文句です

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１）表面利回り

借金は経費にならないし、固定資産税そのた税金を引くと実質利回りは数％　　八百屋の利益率にもならない。つまり投資金額に釣り合わない

２）利回り

仮に１億円２０年ローンにして、１０％の利回りったって、現在ではありえないけど、１億円の貯蓄で１％の利息でも、大金が必要になったときにその貯蓄をつぶすことでなんとかなる

しかし、１億円の土地を担保に１億円借りた場合に、オーナー変更で売却したって、ローン返済に回ってしまい手元に残らない

３）相続税対策

不動産屋さん系は良く口にするけど、絶対に相続税対策にならない

１０年後に死んだ場合に５千万ほどの負債を子供に背負わせることになる。　１０年分劣化した建物を抱えて、全体の価値だって下がっている。

へたすりゃ、表面利回りだって減っているので税金に苦慮してる

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と結論しました

実際にだいぶ年齢が上の方がアパート経営してるけど、大丈夫かぁ？

知人が昔自己破産しましたが（今や音信不通）、マンション１室オーナーでやっちまいました。

私が死亡したあと、息子、娘、愛人の子が相続放棄する羽目になりえるし

やっぱり現金は大事だよ

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追記です

例えば、店舗の場合、その店舗の都合に合わせた設計施工するわけで（スケルトンも含む）

大企業様、大不動産様は、そんなこと無いと言うが、こちら側の極小個人側からすれば（以下、法律用語に適してないかもですが）

１）施行から本契約までの仮契約に

借主側の本契約前の契約解除の場合は、建築総費用の倍の違約金と保証金全額

貸主からの場合は、保証金の返金

２）本契約後

借主側　５年以内の契約解除は、建築総費用相当額の違約金

５年強１０年以内は、その７割

１０年強●●年以内は、その半額

くらいの縛りを契約書に記載すべきだよぉ　それでも倒産しちゃったら終わりだけどね！

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家賃３０年保証とかのサブプライムの事がわかりません。貸主に断りなくサブプライムに移行してるんだろうか？

契約は、家賃払ってる方と交わしているわけで、契約としてどこにサブプライムが存在するんだろうか？それとも借主とは個々の契約せずに一括なのだろうか？　不思議な制度だ

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で、セミナー最後のアンケートに　今後も不動産経営に興味ないし、実施するつもりはない　と記載しました