早期退職の方法（９）住宅ローンの繰り上げ返済は避けて通れない編（後編）

今日は昨日に続いて、現在、住宅ローンをお支払い中の方や、将来、家やアパートの購入を検討されている方の為に、住宅ローンに対する僕の考えと経験をお話します。まだ前編を読んでいない方は是非、昨日のブログを読んでから、今日のブログを読んで頂けたら幸いです。前回も申し上げましたが、僕は金融のプロなどではなくて、過去２回の住宅ローン完済経験の立場から、お話したいと思います。

前回のブログでは、住宅ローンの返済期間が長くなるほど、利息が増え、返済できなくなるリスクが増えてしまうから、それを回避する為に、繰り上げ返済をして、ローンの返済期間を短くするといいと書きました。

繰り上げ返済をネットで調べると、、、。

繰り上げ返済とは毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済する方法です。返済はすべて元本（元金）のみに充てられるため（元金返済の前倒し）、その分の支払い利息が消え、総支払額を効率的に減らすことができます。

つまり、繰り上げ返済した分だけ元金が減るので、その分の利息は払わなくてもよいのです。

住宅ローンの支払い期間中の消費について、Kさんを例に考えてみましょう。Kさんは前日のシミュレーション（元金１０００万円、支払期間３５年、利率５％）の住宅ローンの契約をして、ローンの支払いを開始したとしましょう。そして、ある朝、Kさんは財布の中に、１万円を見つけたと仮定します。この１万円を銀行に持って行って、繰り上げ返済に充てて元金を返済する代わりに、Kさんは家族４人で焼肉レストランに食べに行って、１万円支払ったと仮定しましょう。そうすると、財布の中の１万円は焼肉となって、Kさんの家族のお腹の中に入ってしまい、住宅ローンの返済にはなりません。（当たり前ですが、、、。）

つまり、Kさんは、元金の１万円と、元金の１万円にかかる３５年分の利息１万２千円の合計２万２千円を将来、返済することを選んだのです。財布の中の１万円を繰り上げ返済せずに、焼肉レストランで使ってしまった罰として、Kさんは将来、住宅ローンを２万２千円支払わなければならないのです。

Kさん家族の焼肉レストランの勘定は１万円だと思っていても、実際は住宅ローンに２万２千円を払わなければならず、焼肉レストランにかかった支払い合計は全部で３万２千円（レストラン１万円、元金１万円、利息１万２千円）になるのです。

あの日、財布の中の一万円で、焼肉レストランに行く代わりに、そのまま銀行に持って行って、繰り上げ返済をしていたら、Kさんが銀行から借りた元金１万円が返済できただけでなく、元金にかかる利息１万２千円を支払わなくても済んだのです。つまり、銀行に行ったKさんは住宅ローンの総支払額を２万２千円少なく出来たのです。

焼肉レストランに行ったKさんと、銀行に行ったKさん、その差は実に（３万２千円✙２万２千円）５万４千円ですね。

いかに繰り上げ返済が大切かお分かり頂けたでしょうか。Kさんにとって、美味しかった焼肉レストランの代償は１万円ではなく、実に５万４千円になるのです。あなたがKさんだったら、５万４千円も払って焼肉レストランに行きますか。

　以前のブログ「消費は他人をお金持ちにする編」をお読み頂いた方は既にお分かりだと思いますが、あの日、焼き肉屋に行ってしまったKさんのした事を整理してみると、

1. 焼肉屋の売り上げを増やし、焼き肉屋のオーナーをお金持ちにした。
2. 銀行の利息を余分に払うことにより、銀行の株主をお金持ちにした。
3. 住宅ローンを予定より早く完済しないことを選び、後で元金１万円と利息を１万２千円払うことを選んだ。
4. 住宅ローンを予定より早く完済しないことを選び、支払いリスクを高めた、つまり、住宅を失うリスクを高めた。
5. 高齢まで仕事をすることを選び、早期退職して、自由になることを選ばなかった。

ということですね。勿論、Kさんの家族がレストランでおいしい食事をして、楽しい時間を過ごせたのは素晴らしいことで、否定するつもりは全くありません。ただ、Kさんが、繰り上げ返済のしくみや、上記１ー５のリストについて理解していなかった上での選択なら、後で後悔することになるかも知れません。

Kさんは焼肉レストランに行く代わりに、スーパーで五千円分の肉を買って、友達家族を呼んで、家で焼肉パーティーをして、残った五千円を繰り上げ返済することもできたわけです。次回は友達が、Kさん家族を焼肉パーティーに招待してくれるでしょう。つまり、Kさん家族は友達家族と焼肉を２回食べて、尚且つ、五千円を繰り上げ返済に支払い、少し早めに住宅ローンを完済するという選択もできたわけです。

この様に住宅ローンの返済期間中における、すべての消費には、それと同額か、もしくは、それ以上の利息が別にかかると考えるべきなのです。（この利息は利率と支払い年数によって変わります。）だから住宅ローンの返済期間中は極力消費を減らして、浮いた余剰資金で元金を減らすという、繰り上げ返済をすると、元金にかかる利息の支払いを最小限にでき、返済期間を短くできるのです。

僕は、１ドルも余分に利息を払いたくなかったですし、借金があることによる精神的なストレスから早く解放されたかったし、病気や事故や失業によって、住宅ローンが返済できなくなるリスクも極力避けたいと考えました。

それで、結婚する前の、まだ現在の妻と付き合い始めて間もない頃から、銀行から提示された返済額を遥かに上回る額の繰り上げ返済を始め、一日でも早く住宅ローンを完済することにしました。「贅沢は敵」とばかりに、爪に火を点すような生活でしたが、それはそれで、充実した毎日でした。毎月元金がいくら減って、あといくら借金が残っているのかチェックするのが楽しみになり、もっと節約してもっと繰り上げ返済して、早く住宅ローンを完済したいと毎日願いました。

お金を使いたくなかったから、机や椅子、ベッド、本箱などの家具は人に貰うか、粗大ごみとして出された物をを再利用させてもらうか、どうしても手に入らない時は、リサイクルショップで中古品を安く買いました。

飲み物は水かお湯か牛乳で、お茶や紅茶やコーヒーやお酒は飲まない生活でした。コーヒーが好きな妻はインスタントコーヒーで我慢。食材はキャベツや人参やジャガイモなど、できるだけ安くて量がある野菜を購入、又は庭の畑で大根、豆、トマト、ズッキーニ、きゅうり、ネギなどを栽培して食費を節約しました。

週末の娯楽は友人宅を訪れたり、招待したり、山でハイキングやキャンプ、海で水遊び、公園の散歩や町の美術館、博物館、植物園、科学館、図書館など、あまりお金が掛からずに楽しめる所へ行きました。

自家用車も２０年以上、中古車を乗り継ぎ、1台目と２台目の車はクーラーさえも付いていない車でした。最近になって、やっと新車が買える身分になりましたが、、、。

こうした努力の甲斐あって、僕と出会う２年前に妻が一人で買った郊外の一戸建ての中古住宅は、僕が入居して２年後の計４年で完済し、その後に売却して、今度は中古住宅付きの牧場を買いました。そこも９年で完済することができました。

あなたは、繰り上げ返済をせず、住宅ローンを３５年も支払い続けたいですか。３５歳でマイホームを買ったとすると、住宅ローンを完済できるのは７０歳になってしまうのですよ。銀行側にしてみると、あなたを毎月、元金以上の利息をくれる「歩くATM」としか見えていないでしょう。

それとも住宅ローンの繰り上げ返済をして、予定より何年も早く完済して、早く借金のストレスと返済リスクの不安から解放されたいですか。

僕は後者を選んだので、こうやって毎日、ブログを書いたり、スキーに行ったりして自由に暮らすことができるのです。あなたにも、きっと出来ます。あなたの決断次第です。

現在、住宅ローンを支払い中のあなた、早期退職をする為には、繰り上げ返済は避けて通れないのです。

あなたの身近に住宅ローンを返済中の方がいらっしゃいましたら、是非、このブログのリンクをシェアしてあげて下さい。

ではまた明日、このブログでお会いしましょう。