マンション・メンテblog

集合住宅管理新聞「アメニティ」のブログです。工事業者募集やセミナーの案内などを随時掲載していきます。

給水管の水アカ(スケール)・サビに対処するパルス式水処理装置「ブルカン」

2007-06-13 01:00:00 | 給水管

大規模集合住宅(東京・多摩市)のパルス式処理装置導入事例



Koji0706_01
25年間で給水管の中は水アカ(スケール)でいっぱい



東京都多摩市にある大規模集合住宅(221戸・5階建18棟・1982年竣工)は今年で築25年目を迎えた。



昨年、同集合住宅の管理組合は給水管の水アカ(スケール)・サビ対策用として「磁気式水処理装置」を導入し、南側と北側にある給水管の基にそれぞれ1台ずつ合計2台、設置することをほぼ決定していたが、昨年10月末に開催された日住協主催の「第12回マンション管理フェア」で、同管理組合員が、パルス式水処理装置『ブルカン』の存在を知り、設置費用(処理装置2台分の購入費含む)が「磁気式」と比べて半分以下であることなどを会場で聞き、資料を取り寄せ、改めて同集合住宅に設置した場合「磁気式」と『ブルカン』でどちらのメリットが大きいかを、検討することになった。



【パルス式水処理装置『ブルカン』】



パルス式水処理装置『ブルカン』とは、電子インパルスによって制御され、どんな水質にも適合し、水中の石灰分を「ウニのトゲ」のような状態から「棒状の極小」の結晶に変化させ、静電気の力により、それらの結晶が結晶同士で付着することも、管内表面に付着することもなく、水と一緒に流れるという原理を応用したもの。その上「電磁処理機能」も付いているのでさらに大きな効果が得られる。



Koji0706_03 Koji0706_02
左側が顕微鏡で見たパルスで処理される前の石灰石の結晶、右が処理済。形状がまるで違う



また、『ブルカン』はパイプを切断することなく、既存管に簡単に取り付けられ、配管の素材を選ばず、あらゆる配管素材(ステンレス・塩ビ・銅管・鋼管ほか)に対応できる特性をもっている。設置費用も「磁気式」と比べると、今回の場合は約3分の1程度しか掛からず、装置が外付けのため1日で設置でき、断水の必要もないので、居住者の日常生活に負担を掛けずに施工でき、設置後のメンテナンスも必要なく、10年間保証も付く。



Koji0706_04
ブルカン単体



【3ヶ月のモニター調査後に導入を決断】



管理組合では、今回、導入前に同組合理事の自宅に、モニターとして『ブルカン』を3ヶ月間無料で設置し、効果を実際に体験することにした。その結果、3ヶ月も経たないうちにキッチンやバスルームを中心に効果が現れ、蛇口の飛沫キャップ・タイルの目地・浴槽など、今まで水アカやカビが多く発生していたところが、目に見えてきれいになることを実感した。結晶同士が付着しないなどの『ブルカン』の効果は排水にも現れ、カビやサビの原因となるゴミや皮脂などの付着を抑え、発生を防ぐので、最終的には、排水管の延命にもつながるとのこと。



このような実体験を基に製品に対する信頼を得て、同管理組合は『ブルカン』の導入を決断した。



Koji0706_05
設置例



【早めの設置が配管を長持ちさせる】



パルス式水処理装置『ブルカン』を販売・設置している(株)カタリナでは、集合住宅で『ブルカン』を設置すれば、給水管を中心とした配管の寿命は確実に伸びる。設置費用や工事期間や効果など、総合的に居住者に与えるメリットを考えた場合、管理組合としては、簡単に導入を決断しにくいものと思われるが、『ブルカン』は早く設置するほど効果は多く得られます。設置費用については、リース契約やローンの対応も可能。工事期間はほぼ1日で終わり、効果は事前にモニター調査で実感できるといっている。



<アメニティ新聞297号 2007年6月掲載記事>




集合住宅管理新聞アメニティはマンションでの快適な生活をめざして、管理組合と居住者の皆さんが参加して手作りする新聞です。



アメニティ編集室が運営する「マンション・メンテのホームページ」では、改修工事事例の他、快適な分譲集合住宅での暮らしに役立つ情報を掲載中です。




共用給水管更新工事を終えて

2006-07-12 09:00:00 | 給水管

東高森住宅
(神奈川県・伊勢原市)



Koji0607_03
工事が完了した東高森住宅



東高森住宅について



東高森住宅は、神奈川県の県央部の伊勢原市に在り、山岳信仰で有名な大山を背負って建っている集合住宅です。東名厚木ICから車で5分、小田急線の愛甲石田駅から徒歩20分で比較的交通の便は良く、国道246号線から100m程入った閑静な住宅街に位置し、緑が多く春には団地の中を通るバス通りは桜のアーケードとなります。



当管理組合では、建築的な大規模改修工事は各種とも複数度行なってきましたが、上水道は神奈川県水道局からの供給水質は上質で、赤水や漏水等がこれまで問題視されたことが無く、33年目にて初めての共用給水管の更新工事を行ないましたのでその内容を御案内いたします。



工事の特徴



  1. 既存第1制水弁の取替えが管理組合外の約6,000戸の断水を伴うために行えず、新設制水弁(15個)を設置した。将来水道本管更新時には、新設制水弁が第1制水弁となる。


  2. 神奈川県水道局管内で直結直圧給水敷地内主管に、はじめて水道配水用ポリエチレン管の使用を承諾され、コストダウンが図れた。当初は給水鋳鉄管と耐震継手の使用を指導されたが、コスト・施工性・耐震性に優れ日本水道協会が認証していて、阪神大震災や中越地震で損傷の少なかったポリエチレン管の採用を三者(組合・設計者・メーカー)で交渉を行い、承諾を勝ち得た。


  3. 住棟共用給水管更新工事に当たり、仮設給水配管を設置して断水時間の短縮と断水回数の削減を図った。また、仮設給水配管を設置することで既存配管経路を再利用でき、構造躯体の新規穴明けを行なうことなく耐震性能劣化を防止した。


  4. 住棟内共用給水管にステンレス管を採用し、耐久性・耐食性・施工性の向上を図った。


  5. 新築時から量水器の1次側(共用)、2次側(専有)部に使用されていた水道用鉛管の撤去を行い、居住者の健康に留意した。


  6. 給水管の防湿防寒材料は保湿性のない、ウレタン系保温材で行なった。


  7. 工事に当たり、安全を第一に工事を行なってもらった。安全祈願祭の実施、朝礼時に安全講話、階段入口掲示、各戸お知らせ文書配布、現場の安全点検巡回などを行い、無事故で工事が完了できた。


Koji0607_01ポリエチレン管とステンレス管の接続部



Koji0607_02既存給水鋳鉄管の錆や付着物



Koji0607_04屋外給水管敷設前丘組





工事を終えて



委員会メンバーが毎日朝礼に参加すると共に週1回の定例打ち合わせを行い、コミュニケーションの潤滑化を図ると共に、ジャストインタイムの工事進捗度把握、問題点の話し合いができ、余裕を持って工事引渡し日を迎えられた。



工期は年度当初には年度内完成(2006年3月末)を計画していたが、理事会より後に後悔を残さないように基本設計・改修実施計画に充分な時間をかけて検討を行い、年度を跨っても良いとのアドバイスがあった。これにより工期は1ヶ月半後ろにずれたが、設計変更無し、工事費が予算の62%、追加発注工事は工事費の2%との好結果に繋がった。



ポリエチレン管やステンレス管の使用により、次回改修は40年以上後と期待している。



Koji0607_05量水器周り工事完了



Koji0607_06住棟内配管更新概要図



<アメニティ新聞286号 2006年7月掲載>




給水管の共用および専有部分を修繕積立金で改修

2003-11-10 09:00:00 | 給水管

Koji30_1
かわつるグリーンタウン初雁住宅
(埼玉県/川越市)



住民の高齢化が進んでいくとともに、修繕の資金調達は難しくなっていきます。今回は、長期的な展望を視野に入れ、修繕積立金で給水管の改修工事を行った事例を、設計・監理を担当した事務所側からご紹介します。



このマンションは、弊社が長期顧問コンサルタントとして関与する公団分譲による大規模団地である。



平成13年に長期修繕計画を策定し、長期的な展望を視野に入れた維持保全の基本方針が設定された。住み替え意向推計により高齢者の増加が20年後には約30%に達すると想定され、将来の資金調達がむずかしくなる傾向にあるため、団地の将来的な余命を検討すると維持保全に対しては早めの対応と長周期・高耐用を狙うことが将来を保証することになると考えられ、コンセプトとして「循環を可能にする優良ストックの形成」がキーワードとされた。



住棟等給水管の更新および更生



長期修繕計画の策定当初、共用給水立て主管および枝管については、2009年(築27年次)に更新とし、専有部分内の給水管を本年に実施することを位置づけていた。



抜管等の調査結果により、標準的な計画時期で十分という評価の下に設定されたのであるが、団地の余命を考えたとき、既に20年程経過しているのであるから、後40年をとりあえず余命とした場合、40年後には建替えを実施する可能性が高いという予測から、トータルメンテナンスコストの合理性が検討された。



つまり、元気なうちに施設整備を早めに行い、年をとったときには余り手を掛けなくても良いようにしたいということや、年を重ねた時期に整備しても恩恵にあずかれないし、建物の取り壊しが近くなって整備しても合理性に欠けると考えられたからである。



そのため、共用部分に関しては、できるだけ耐用が長く修繕サイクルが長い工法材料を選定することや40年間のトータルコストの比較検討を行った結果、ステンレス管で更新することになった。



Koji30_2 メーターボックス内共用は移管更新、ステンレス管に更新



Koji30_3 専有部分内ライニング工事施工中



また、専有部分内の給水管については、区分所有者に委ねたのでは、実質的には改善効果が薄いことから、審査証明工法によるエポキシライニング更生を管理組合の費用負担で行うことになった。



できれば更新が望まれるところではあるが、内装リフォームを伴うことから、更新は事実上区分所有者の意思に基づくものであり、足並みが揃わないことや、住戸当りの工事中の負担も大きくなるため、影響の少ない更生工法とした。



住棟飛び込み制水弁の更新その他



給水塔から団地内をほぼループ状に配水されており、住棟ごとに飛び込み制水弁が埋設されている。今回同部位から住棟への埋設管もステンレス管に更新している。実際に制水弁を撤去してみたところ、バルブ周りにかなりの錆こぶが成長していた。



また附属施設として、管理棟の給水管を全てステンレス管に更新し、給水塔棟内の制水弁フレキシブルジョイントの更新も行った。



Koji30_4_1 棟前飛び込み埋設給水管 ステンレス管に更新



Koji30_5 制水弁周りの錆こぶの成長



専有部分の更生工事にあたって



20年を超えたマンションでは、専有部分のリフォームを行っている住戸が必ずある。特にユニットバスなど水回りのリフォームを行っており、配管を新築時と異なる材料で更新していることがある。



事前調査により分かったことであるが、ユニットバスの交換に伴って給水管をポリブデン管で施工しているところがあった。問題になったことは、ライニング材の付着性、配管がパネルの裏で固定されていないこと、管経が細いことなどである。つまり、管内の研磨工程で研磨時間や圧力の調整が必要であり、考慮せず施工すると管を過剰に研磨することになる。また、管が固定されていないことから、ライニング材の曲げが過剰に働いた場合に、ライニング材が剥がれることが懸念される。施工に当っては、住戸内配管の十分な準備調査が必須である。



(設計・監理 有限会社 鈴木哲夫設計事務所 鈴木哲夫)



<アメニティ新聞254号 2003年11月掲載>




給水管防食対策「線電極防錆法」導入

2002-11-10 09:00:00 | 給水管

Koji18_1
グリーンメゾン南大沢3-13住宅

(東京都・八王子市)

給水管の更新・更生対策には、様々な方法があり、その特長も様々である。今回は、給水管の防食方法のひとつである「線電極防錆法」を導入した例を、施工会社の呉羽テクノエンジ(株)の施設防食部長の伊村行正氏に報告していただく。


グリーンメゾン南大沢3-13住宅(1983年竣工、17棟、240戸)では、平成14年7月から9月までの期間で、給水管の防食法である「線電極防錆法(電気防食法)」の施工を終了しました。

当住宅では平成13年に建築から設備まで建物全般の劣化診断調査を行いました。特に建物内の給水管に関しては配管内面の腐食のみならず、敷地内に布設されている埋設配管の外面腐食も含めてどのように計画すべきかの検討対策を進めてこられました。

その結果、当住宅では2008年頃には全体配管の取替えが必要になること、またその費用はマンション全体で2億近い膨大な工事になることが判明しました。そのため当住宅の修繕委員会の方々はさまざまな資料収集並びに技術セミナーなどへも出席し、精力的に検討が進められました。

多くの方法がある中で、
「電気防食は金属の腐食原理に最もかなった確実な方法であること」、
「この方法であれば、将来共に配管の取替えは全く不要になること」、
「工事費用についても、共用部の取替えのために計画されている資金の範囲内で専用部全ての給水管まで対策が行えること」
から、線電極防錆法の採用を決定されました。

施工計画に際しては、給水管内面の防食として共用部給水管及び専用部給水管に線電極を挿入して、微弱電流により給水管の内面からの腐食を止める(流電陽極法)ことと、埋設配管については鋳鉄管を除く埋設配管の外面腐食を止めるためにマグネシウムの陽極を各所に埋設して外面を防食する(犠牲陽極法)ことの2種類の手法を行うこととなりました。

Koji18_2

電気防食法は金属の腐食を止める、まさに的確な方法であり、当住宅では本工法の採用により、当住宅内の全ての給水配管は内面・外面ともに防食されるため、今後の給水管の劣化に関する問題はすべて解消されたことになります。

設置後の維持費用は電源装置1ヶあたりの電気代が年間35円程度と非常に安く、年に1回の点検でメンテナンス費用も殆どかからないのが利点となります。

Koji18_3

電気防食法は従来からの給水管の「劣化対策」の方法と比べて、むしろ「恒久対策」と表現するほうがふさわしい方法です。こうした方法が各マンションの給水問題の解決策としてますます普及していくことを願っています。

最後になりますが南大沢管理組合の皆様には多大なる信頼とご支援をいただきました。心から深謝申し上げるとともに、責任をもった適切なアフターフォローを行って参りたいと考えておりますので、今後とも末永くご協力いただきますようお願いいたします。

<アメニティ新聞242号 2002年11月掲載>


給水ポンプ交換工事 2台稼働中の1台が故障したため急遽対策を検討

2000-10-05 09:00:00 | 給水管

リエス東百合丘住宅
(神奈川県・川崎市)



工事目的



既存ポンプユニットの2つあるインバーターの1台が故障し、本来2台のポンプを24時間切り替えで交互に運転するところ、1台の単独運転に陥った。メーカーと原因及び補修方法等について協議した。更に、メーカーと給水設備のメンテナンス業者3社を加え、長期修繕の見地に立ち合理的な対策を比較検討した。既存給水設備の仕様を次に示す。



  • 型式
    DLF65V5-7.5BQ


  • 機器構成
    1. モーター:7.5kwUF2211型・全閉外扇2台


    2. ポンプ:65MS NS-5750m 0.4m3/min 2台


    3. 制御台:VF5120HGによるインバーター制御1台


    4. アキュームレーター:WX-39V


  • 制御方法
    24Hタイマーによる自動交互運転


  • 設置場所
    地下受水槽室


検討結果



  1. 現状復帰に関する工事内容とその費用(略)


  2. 交換部品が入手困難な事、昨年も同様の故障があった事、来年にオーバーホール(約200万円)必要な事等を考慮し、長期修繕の見地で検討するために、対策をメーカーを含む3社に提案してもらった(表1)


  3. 一般論では使用年数からして交換には早い時期ではあるが、既存設備の修理費用とオーバーホールの費用で、新規に交換できる事と、ランニングコストも年間10万円程安くなる見通しと、部品交換が迅速になる見通しから交換することにした


[表1]提案内容の比較検討結果



































 メーカー案T社案N社案
提案内容

新設設備:
制御盤、圧力発信器、一次圧力調節弁、アキュムレーター



工場引取分解点検設備
モーター・ポンプ



現地搬出搬入据付工事



現地電気配管改修工事



諸経費

給水ポンプ取替(KF50A5.5G)



配管工事



ポンプ据付け調整



搬入・搬出撤去処分



雑材及び消耗品



諸経費

部材費:
給水ポンプユニット(50BNMD5.5)、仕切り弁、配管、フレキシブル継手等



工事費:
既存ポンプ撤去搬出、基礎架台変更、新設ポンプユニット設置、配管、電気、保温工事



廃材処分等

合計費用 5,000,000円 2,497,540円 2,310,000円
改善点

効率・性能向上。



故障時の対応の迅速化。



インバーター故障時、商用運転が可能になる。

技術の進歩により、既存設備の能力を有しながら、省スペース、省エネタイプの給水設備になる。



故障時の対応の迅速化。



ランニングコストの軽減。

技術の進歩により、既存設備の能力を有しながら、省スペース、省エネタイプの給水設備になる。



故障時の対応の迅速化。



ランニングコストの軽減。

総合評価 3 2 1


T社とN社にポンプ交換の仕様と見積もりを出してもらい比較したところ、N社が現地調査を綿密に行ったせいもあり、技術的に信頼できる仕様を提出した事と、長期修繕に関する情報も充実していた事から、N社に発注した。



工事概要



所在地
神奈川県川崎市



企画・発注
リエス東百合丘住宅管理組合



建物概要
入居年度1992年12月
鉄筋コンクリート造5階建、80戸



工事施工
日本ライフサービス株式会社



工事実施日
2000年1月6日、17日、18日



(1)仕様機器、部材
(略)



(2)工事内容



  1. 既存ポンプ・弁類・配管撤去、搬出工事


  2. 基礎架台変更工事


  3. 給水ポンプユニット設置工事


  4. 弁類交換工事


  5. 配管変更工事


  6. 電気及び警報配線変更工事


  7. 保温工事


(3)特記事項



  1. 受水槽室天井配管は撤去しない予定だったが、今後、放置した場合に落下する恐れがあったため、撤去した。


  2. 給水ポンプユニット運転時の設定圧力は交換前の設定圧力(5kgf/cm2)と同じ程度になるよう調整した。


  3. 緊急時の簡易的なマニュアルを作成し、受水槽室に常備した


工事完了後の感想



  1. 設置スペースが約1/3になった


  2. 配管径が小さくなり、天井からの吊り下げ配管が無くなった


  3. 運転音が静かになった


  4. 使用開始後間もなく異音を発する様になったが、メーカーが初期不良として交換した


  5. 汎用の機種である事から、故障時の対応が迅速に実施される安心感が得られた


  6. 契約電力の減設申請を施工業者に依頼した
    (ランニングコストの軽減の確認は減設申請が認可され次第行う)


アメニティ新聞217号 2000年10月掲載>