マンション建替え・敷地売却等に関する相談サービスを開始／（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター

　公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターは、今月24日施行の「マンション建替え円滑化法」で創設されたマンション敷地売却制度等の円滑な実施を支援するため、マンションの建替えやマンション敷地売却等についての電話相談と専門家相談を12月1日から開始した。
　相談は、同財団の「住まいるダイヤル」で行われる。住まいるダイヤルの電話相談窓口は、0570-016-100。
　また、平成27年1月から弁護士・建築士による無料の対面相談（専門家相談）も始まる。
　同サービスを利用できるのは、マンション建替えやマンション敷地売却等に関係する管理組合、区分所有者、借家人等。

不公正・不誠実な設計コンサルタント

マンションの建物Q&A

Q
　当方マンションの１回目の大規模修繕工事にあたり、設計コンサルタントに依頼し施工業者選定までに至りました。
　この間、見積参加業者を公募し見積依頼業者を選定まで、コンサルタント主導でバタバタと決まっていきました。修繕委員会も初めての経験でもあり、一応募集条件内である事から同意していましたが、その後各社に見積を依頼し見積が出て来た際、見積書は修繕委員全員立ち会いの元で開封する事としていたのですが、提出された見積書を管理会社がコンサルタントに渡し、コンサルタントが勝手に開封し見積一覧表を作成し提出してきて、一番安いのはＡ社ですのでＡ社にしましょうと言ってきました。
　この時点でコンサルタントへの不信感を抱き、このまま進めたくありません。今後どのような対応をしていけば良いでしょうか?

Ａ
　不審の元は、提出された見積書が修繕委員の確認前にコンサルタントに開封されたことにあるのだと思います。コンサルタントが事前に開封し、仲間内の施工会社の見積が高い場合、見積額を下げた見積書をこっそりあたかも最初の見積の様に再提出させ有利に運ぼうとしたのではないかという疑いがあるからだと思います。
　コンサルタントが管理組合と見積結果を検討するために、見積結果一覧表を作成しますが、その際は管理組合担当者立ち会いの元で見積書を開封し各社の見積額の控えを管理組合に残した後持ち帰り一覧表を作成するか、見積業者に同じ見積書を２部作成して見もらい、管理組合とコンサルタントに同時に提出してもらい（郵便や宅配便など同日発送である事が分かる事が好ましい）、コンサルタントが作成した一覧表と管理組合に届いた見積書とに違いが無いかを確認するのが通常です。
　設計コンサルタントは、多くは建築士事務所が行っています。建築士事務所は一般的には、建築士が経営者（開設者）で（※注ー非建築士でも建築士を雇い開設者になれる）発注者のため建築設計技術を発揮し、発注者の希望や諸条件を取り纏め、より良い工事をより適切な価格で実施される事を主眼として、公正かつ誠実（建築士法に定められた建築士の職責です）に業務が行われます。　しかし建築士事務所の中には、単なる商売と考え、多くの仕事を受注し売上を上げる事に主眼を置くところが一部に見られます。建築士の職責を忘れたか職責すら知らない経営者が経営している設計事務所です。設計料を安くして受注し、受注後に仲間内の施工会社に工事が発注される様に導き、その施工会社からリベートをとり、コンサルティング料金の帳尻を合わすやり方をしています。この様なやり方で発注された工事に良質な工事は期待できません。
　 ご相談の件も、この様な職責を無視した不法コンサルタントの様相が見られます。まずは、修繕委員会立ち会いの元で開封されなかった見積書に信憑性がない事から、この見積依頼は不調とし、別な見積業者を加え再見積依頼しては如何でしょうか。出来れば、現在のコンサルタントとは不公正・不誠実を理由に業務契約を解約し、新たなコンサルタントを選定する事をおすすめします。
回答者
NPO日住協協力技術者
一級建築士
山田　俊二

日神パレステージ調布大規模修繕工事に伴う施工会社公募要項

1.工事名
日神パレステージ調布大規模修繕工事
2.所在地
〒182-0034　調布市下石原2丁目22番3号
3.工事発注者
日神パレステージ調布管理組合
4. 建物の概要　　　
施工　平成14年9月　　　
鉄筋コンクリート造 地上５階造り　１
棟　28戸
5. 工事項目
①仮設（共通・直接）　
②下地補修　
③タイル改修　
④シ-リング　
⑤外壁塗装　
⑥鉄部塗装　
⑦防水　
⑧クリーニング　
⑨外構　
⑩その他　　
⑪諸経費
6.工事予定　　　
平成27年8月下旬～平成27年11月下旬
7.見積参加条件
①大規模修繕工事を専門におこなっている施工業者　　
②資本金　0.5億円以上
③創業15年以上、設立10年以上　　　
④ISO9001（品質）シリーズ　の保有
⑤塗料メーカー・防水メーカーと連名保証承諾書がとれること
8. 提出書類　
①会社案内　　　
②本件営業担当者の名刺
③過去3年分の売上とその内マンション改修工事に係るものをそれぞれ明記
④過去3年分の工事実績表　　
⑤経営事項審査の結果通知書
　以上の①～⑤の書類をA4ファイルにまとめ、郵送又は宅配にて下記提出場所に2部提出。
⑥その他　設計事務所書式に従って、会社概要、完工高、大規模修繕工事実績を記入した書類を作成頂き、そのデータファイルを提出期限までにメールにて提出願います。
　書式データをメールで配信しますので、12月12日（金）までには、設計事務所担当者の下記
　　アドレスまで、メールを送付してください。折り返し、書式データを送付いたします。
　（担当者）天野　amano@jiff.jp
9. 提出場所
〒182-0034　
東京都調布市下石原2丁目22番3号
日神パレステージ調布管理事務所　　　
TEL042-498-2310
　※「大規模修繕工事業者公募資料在中」と明記のこと。
10.提出期日　　　　
平成26年12月17日（水）午後 5時必着　
（郵送又は宅配にて送付のこと）
11. 結果通知
提出書類を審査した上、1次選定とする。1次選定通過の会社にはFAXにて現場説明会・見積り
依頼の案内を行う。（案内は平成26年12月下旬連絡予定）、落選した場合には通知は行わない。

インターネット使用料と管理費

Ｑ
当マンションは、インターネット専用回線やネットワークなどのインターネット設備を備え、各戸は個別の契約なしにインターネットを利用できます。そこで、規約により、インターネット利用費に相当する額として、１戸あたり一律約３０００円を管理費等に含め、区分所有者の負担としています。ところが、区分所有者のＡさんは、自分はインターネットを利用していないから、インターネット利用費に相当する額については支払を拒否すると主張しています。管理組合はＡさんに請求できないのでしょうか。

Ａ
建物の管理に関する区分所有者相互間の事項は、規約で定めることができますから（区分所有法３０条１項）、管理業務によって発生する管理費等の負担は、規約によって定められます。そして、その規約は、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければなりません（区分所有法３０条３項）。
　参考となる判例として、広島地裁平成２４年１１月１４日判決（判例時報２１７８号４６頁）があります。
　判例は、インターネット設備そのものにかかる費用とインターネット接続回線契約等に基づき発生する費用とを分けて検討しています。まず前者については、「インターネットサービスに係る物理的なＬＡＮ配線機器等のインターネット設備そのものは、本件マンションの区分所有者の共用部分であるということができるから、その保守、管理に要する費用は、本件マンションの資産価値の維持ないし保全に資するものであるということができ、したがって、その費用は各区分所有者が一律に負担すべきものである。」と判断しました。
　次に後者、すなわちインターネット接続回線契約等に基づき発生する費用については、インターネットを実際に利用していない者にとっては特に不満が大きいところと思われます。この点について判例は、「(インターネット）サービスが本件マンションの全戸に一律に提供されているということは、本件マンションの資産価値を増す方向で反映されるから、これらに要する費用についても、本件マンションの資産価値の維持ないし増大に資するものといえ、その観点からは、各区分所有者が、本件インターネットサービスの利用の有無にかかわらず、その費用支出による利益を受けているといえる」とした上で、インターネットサービスの利用の有無を考慮して個別に利用料金を定める場合に発生するコストの問題を回避できることや、一律徴収される額にはインターネット設備の保守、管理に要する費用も含まれる以上、不相当に高額とはいえない、などの理由から、「インターネットサービスの利用の有無を考慮することなく一律にインターネット利用料金の支払を負担すべき旨規定している本件管理規約・・・は、（区分所有法３０条３項）の趣旨に照らしてみても、区分所有者間の利害の衡平が図られていない故に無効であるとまではいえない」と判断しました。
　したがって、インターネットを利用していないＡさんに対してもインターネット利用費を請求することは可能ですが、その一律徴収額は、不相当に高額にならないよう注意が必要です。
回答者＝NPO日住協法律相談会専門相談委員
弁護士
内藤　太郎

マンションすまい・る債積立組合のマンション共用部分リフォーム融資金利引下げ

　独立行政法人住宅金融支援機構は、マンションすまい・る債積立管理組合が、マンション共用部分リフォーム融資を受ける際の融資金利の引き下げを行う。
　通常のマンション共用部分リフォーム融資の金利から年0.20％引き下げた金利となり、耐震改修工事を行う場合は、融資金利が年0.20％引き下げられるため、マンションすまい・る債積立組合が耐震改修工事を行う際には、さらに、年0.20％金利が引き下げられる。
　金利の引き下げは、平成27年１月以降のマンション共用部分リフォーム融資申込受理分から適用される。
（参考）平成26年12月と同じ金利水準の場合
　すまい・る債積立管理組合の融資金利
　通常のマンション共用部分リフォームの場合、年1.24％が年1.04％に。
　耐震改修を含むマンション共用部分リフォームの場合、年1.04％がさらに年0.84％に。
　※融資金利は全期間固定金利で、借入申込時の金利適。