自宅売却時の契約

専属専任契約は、なぜ結んではいけないのか？

　　売却時に不動産会社さんと売却契約を結びます。その契約には三種類の契約の形がありますので簡単に説明します。
　　　●一般媒介契約とは？
不動産会社が締結する媒介契約のうち、依頼者に対して特に制約を課さないもののことをいいます。専任媒介契約等と区別するためにこのように呼ばれます。
依頼者としては、一般媒介契約が締結されても他の不動産会社への依頼が制限されないので、有利な取引ができるのがメリットとなりますが、他方、不動産会社側にとっては、成功報酬を得られる保証がないので積極的な媒介行為を行わないといったデメリットもあると言われていますが本当でしょうか？それを言っているのは不動産会社側だけですので注意!!

●専任媒介契約とは？
　目的物件の売買の媒介の代理を、依頼する不動産会社以外の不動産会社と重ねて依頼することが出来ません。ただし、売主様自ら発見した相手方との契約は締結することが出来ます。最低でもこの契約を不動産会社は、望んできます。

●専属専任媒介契約とは？
　目的物件の売買の媒介の代理を、依頼する不動産会社以外の不動産会社と重ねて依頼することが出来ません。またお客様が自ら発見した相手方と売買契約を締結することも出来ません。ので、不動産会社は、この契約をなんとしても欲しいところです。
上記にも書きましたが、不動産会社としては、専属専任媒介契約をする事で必ず仕事（お金）
　　になるので販売や営業努力をかけます。つまり業者がどれだけ力を入れて販売するかは、この媒介契約によりますが、実際のお話をしますと不動産会社さんは、取り込むだけ取り込む事をまず目的としています。一旦取り込んで３ヶ月の有効期間（最大期限）を確保しそこから徐々に市場価格（売れる価格）まで落としていくことをしていきます。この徐々に、が曲者です。東京カンテイでは、中古物件売却の成約率が高い時期は売り出してからの１ヶ月目です。この期間で63%
　　が成約しています。その後は売却に3ヶ月～6ヶ月かかり価格を約17%ダウンして成約になっています。その後は1年以上かかっても売れなくなりかなりの価格調整が必要になってきます。
　
　　　専属専任媒介契約を不動産会社と結びますと業法では、すぐに近畿レインズという不動産情報サイトへ登録する事になっています（契約後5日以内）、国土交通大臣から指定された土地や建物などの不動産物件情報の登録や提供をする公益法人のことです。近畿レインズが、カバーしているエリアは、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県の近畿圏です。


多くの不動産会社さんは、この登録を意図して遅らせる事をしています。これは、遅らせることによって自分達で売却するメリットを取る事を考えていますので、お客様の存在がそこにはなく不動産会社のメリットしかありません！特に大手の不動産会社さんの営業マンは、支店長からその事をきつく言われており、営業マン自身は、お客さんが急いでいるので登録したいのですが、物件によっては、近畿レインズに登録はしますが、他の不動産会社からの販売依頼がきても「その物件は只今商談中です」（後になって近畿レイン図に再登録されることが多いのでその事がウソだとわかります。）とその購入依頼を断っています。と言うことは、購入を考えているお客様がいるにもかかわらず、悲しいですが、自分達の売上のみを考えた仕事をしていると言う事になります。不動産会社としては、このことが悪しき習慣になっています。また、会社としても同じ仕事をするのなら売り手の手数料と買い手の手数料を両方頂いた方が、売上も上がりますし、営業マンの給料もＵＰしますからどうしてもお客様主義ではなく、会社優先の選択をしてしまいます。

　　　　　専属専任・専任媒介契約は、結ばずに2社～3社の不動産会社に依頼してみることも考えてみるべきです。　または、お客様がこの人は信頼できると思った営業マンに掛けてみる事もいいかもしれませんが、その営業マンが良くても会社の考え方が会社本位であれば結局お客様の負担は増えてしまいます。

　自宅の売却時ほど不動産会社の選別は重要ですので信頼のおける営業マンではなく、不動産会社をお選び下さい。

では、本日も読んでいただきありがとうございます。