全てのモノが値上がっているお話

イチローさんとミーティング（不動産駄弁りの会）した時に

今は全ての資材が値上がりしている

こないだ建てた新築戸建ては建坪100万円行ったよ

との事で驚きました

 

駐車場屋根やらオプション的な造作物を入れての値段とは言え

価格がかなり上がっている事に驚きました

 

12年前に教科書的に学んだ

建築単価は約50万円でした

銀行評価が15万円/平米。。。。坪単価に直すと49.6万円/坪

まぁ50万円/坪ですな

 

ただあくまでも銀行評価であって

実際に建築すると60～70万はいくよ

という相場を認識しておりました

 

実際に2020年に購入した新築アパートは坪60万円でした

当時は

ウーンちょっと高いけど頑張ろう！

という感想がありましたけど

今から考えると

激安で建物を購入出来たのでラッキーでした

それでも土地値も高いからなぁw

イチローさんは言いました

・ウッドショックで材木が納入出来なかった

材木の供給量は復活したけど値段は下がってない

 

・半導体不足でガス給湯器も大変だった

供給は復活したけど値段は下がっていない

 

色々ひっくるめて

全てのモノが何らかの理由で値上がりした（する）けど

この先は値下がりはしないんだろうなぁ

と改めて理解しました

多分銀行評価もいつまでも平米15万円ではなく

平米20万円とか上がっていくかもしれません

 

そうじゃないと

企業経営も

従業員給料も

税収も

年金財政も

立ち行かなくなります（汗）

 

仕入れが高くても経営できる手段or方法を見つけて

頑張って納税していこうと思います

 

誰かのお役に立てる事

幸福の為にお金を求めると間違うよ
人様のお役に立つ事をしていかないとダメだよ

そうすると人生の幸福度が上がるよ

最近、どこかで見聞きしました
誰だっけ？ww

多くの資産家の方々が言うフレーズです

確かにその通りだなと思いました

橘玲さんの幸福の資本論でしたか

1.金融資産（お金を持っている）
2.人的資本（仕事がある）
3.社会資本（同ｶﾃｺﾞﾘの仲間が居る）

上記のウチ２つを満たしていると
だいぶ幸福だよ
ついでに３つ全部持つのは難しいよ

と言っております

お金を持っているからと言ってFIREすると
人的資本が無くなります
退職金を持って定年退職するのも形は同じ

橘理論では
そこで人的資本が無くなるので幸福感がグッと減ります

 

最近はﾘﾀｲﾔ（定年退職）した後にどんな仕事をしようか・・・・？？

と考える事が多いです

メダカブリーダー
大工のイチローサンの手伝い（勉強とも言う）
倉庫作業員のバイト
ボロ物件のリフォーム
タイミーで働く
登山Youtuber
Excelマクロ技術を誰かのお役にたてないだろうか？

↑どの仕事も給料は求めてません。
人様のお役に立てるかも・・・

という観点だけが強いです

 

誰かのお役に立てる事（つまり仕事）

を考えるのは結構楽しかったりします

目頭が熱くなってもうた

年初からアパート購入に関して

色々と紹介してくれていた不動産業者の小澄さん（仮名）から連絡がありました

 

今回、別の業者さんから

戸建てを購入する事がモリモリ進んでおります

小澄さんの物件が買えなくなりました

大変心苦しいのですが

ゴメンなさい。別の物件が出てきたのでそちらを購入する事になりそうです

と連絡しました

 

小澄さん（仮名）からしたら

色々と立ち回った見込み客（あんまの事）が

寝返って他の業者物件に行った訳です

 

憤りもあるかも知れません

こういう展開はどうしても悲しい切ないよなぁ。。。ビジネス的にはこれしかないのかなぁ

と

ジワリとブルーな気持ちでおりました

でですね

小澄さん（仮名）から返信がきました

 

あんまさん。良かったじゃないですか！

物件が決まると良いですね！

ワタクシが戸建てを提案できなくて反省です。今回は勉強になりました！

また連絡をください

 

ええええええ！！

この様な返信がくるとは思っておりませんでした

なんだか目頭が熱くなってしまいました

 

そして

小澄さんからもう一回物件を購入したい！！！

と強く思いました

 

松本晃さんのお言葉を思い出しました

顧客の利益を最優先する！自分の利益よりも顧客の利益

その顧客は固定客になるよ。結果的に業界シェアがあがるんだよ

デキる営業マン小澄さん（仮名）でした

良い出会いに感謝です　

 

時間はかかるけど

またお金を貯めて小澄さん（仮名）から

アパートを購入しようと思います

 

現金を多めに入れる事が重要

購入時の重要ポイントとして
現金を多めに入れる
と書きました

例えば
3500万円利回り7.5%の物件の試算をします

2024年2月現在どこにでもあるｱﾊﾟｰﾄ情報です

 

95％の融資が出るとして考えます
-----------------------
融資比率  95％
ローン想定  3325万円
価格と諸費用 3850万円
頭金   525万円
借入   3325万円
年数   30年
利率   2.9%
返済額(月)  ¥138,396-/月
想定CF   ¥68,322/月
想定ccr   15.6%
-----------------------
頭金が525万円で少なくて購入障壁が下がります
反面、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが6.8万円しか出ません
年間で80万円しか積み上がりません

頭金を1750万円準備出来る場合を見てみます
-----------------------
融資比率  60%
ローン想定  2100万円
価格と諸費用 3850万円
頭金   1750万円
借入   2100万円
年数   30年
利率   2.9%
返済額(月)  ¥87,408
想定CF   ¥119,310
想定ccr   8.2%
-----------------------
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが11.9万円でます。

年間140万円くらい積みあがります
物件運営中に何か突発的な案件が発生しても
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが潤沢なので対応できます
更に！
借入金額は1000万円以上少ない訳です
残債が少ないのは安全に繋がります
何かのキッカケで
もし買値より低い3000万円で売却する事になったら・・・
前者は売却価格より残債が多いので売るのが難しいです
後者は売却して手元に資金が残ります

長期保有も売却も楽になります

デメリットは頭金を多く入れるのでCCRが低くなります

がメリットに比べて小さいモノです

やっぱ頭金は多めに入れるのは大事なんだよな

と気が付きました

 

物件購入時に考慮する重要ポイント

アパート購入の作戦を練っております
おそらく次のｱﾊﾟｰﾄを購入したたらば
しばらくは不動産購入時に借入する事は無いだろうなぁ
と考えております

物件購入する時に色々と指標を確認して判断していくのですけど
まぁ多くの作戦がありますね

①沢山借入してしまって少ない自己資金で購入する
購入時の手出しは少ないのですが

返済額が多くなるのでｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出にくいです
CCRが出やすいので投資指標の評価は上がります

去年購入したアパートはこの作戦でした

反対に
②借入を減らして自己資金を大量に入れて購入する
こちらはｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出やすいので運営が楽になります
残債が少ないので、売却とか一括返済とか経営作戦というか立ち回り方法が色々あるので
運営が楽です

デメリットは初期投資額の回収（CCRが低い）に時間がかかります

他には
じゃー5年後はどんな景色になっているのか？
をシミュレーションしてみたり

借金自体をしないで現金で購入する作戦もあったり
返済期間を長くしたり短くしたり

他の保有物件の財務状況と掛け合わせたりして判断しています

現金購入した物件からの収入が〇円あるから
今度購入する物件の返済比率は
50％まで耐えられるかな・・・1棟目ではこの買い方出来んな
みたいな

いやはや本当に色々な指標を分析して購入に踏み切ります

重要なポイントがいくつかあるんだなと気付きました
・立地
建物は年月を経て老朽化して陳腐化していきますが立地さえ良ければボロくても売却できます
それと立地は道路付けや接面道路幅も重要です

・利回り
なんだかんだ利回りが高いと良いです。
収益性が上がるし逃げ道があります
極端に高利回りだと色々と問題ありますが、低い利回りだと維持も売却も難易度が上がるように思います

・現金を多めに入れる
これが一番堅いのかもしれません
あらゆるリスクをカバー出来ます
長くなるので別の機会に書きます

 

立地が良くて利回りも良い！という物件は・・・

基本的にありませんww

そこのバランスが難しく面白い所です

 

挙げた三つを念頭に入れて物件購入の判断をしていきます

電気のケーブル線が供給できない？

２年位前にウッドショックがありました

新築の住宅工事では資材が不足して

かなり大変だったと聞いております

今は落ち着いたらしいのですけど

ホームセンターの材木売場では値段が戻っておりません

２×４材が高いです

 

さてさて

最近は電線が供給不足らしいです

ニュース１

高圧ケーブル電線が受注停止で納期が遅延？海外メーカーをご提案

ニュース2

建設用電線需給ひっ迫、大手各社フル操業で対応。他拠点などから応援人員・年末年始一部生産も

ニュース3

仕事できなくなるのは死活問題” 不足する電線ケーブル

原因がはっきりしないとか。。。。

ええええ？ハッキリしてないの？

大手電線メーカーは以下の４つだそうです
▽「住電HSTケーブル」
▽「矢崎エナジーシステム」
▽「SFCC」
▽「フジクラ・ダイヤケーブル」です。

 

建築関連の業界は大丈夫なのでしょうか？

新築を建設する際に電源ケーブルが足りないって・・・

どうなるのでしょうか？

いやはやﾁｮｯﾄ異常な感じですね

春頃には大々的なニュースになるかも知れません

 

 

古河電工とか三菱マテリアル、住友電設の株価をチェックしてみました

凄いっすね

１２月からグイグイと上げておりました

皆さん情報が早いっす！速いっす！！

 

どしようかな？ロングするかな？

 

50歳が年金を期待できるのか？

40代くらいの方が
厚生年金があるから将来は安心大丈夫！
というような会話を聞いてしまいました

うーん50歳以下の人は
厚生年金を期待して人生設計をしないほうがインじゃね？

と思いました

要らんお世話ですかねww

団塊ジュニア世代のピークは1973年生まれです

現在50歳の人たちです（私ピーク年齢です）

この年代が生産世代から受給世代に替わるのは
15年後でしょうか

その前の10年後2034年には

ドピーク世代が60歳を迎えて明らかに生産量が減っていくわけです
この場合の生産量とは

『年金インカム』と『税収』の事ですね

 

60歳になると大勢の勤労者の給料インカムが減るでしょう

 

2034年以降は生産世代が加速度的に減ります

『年金インカム』と『税収』も加速度的に減るのです

もうちょっと早くで2030年前後からも

だから国家は

年金とか期待するなよ～

というメッセージを兼ねてNISAとか推しているように考えてます

最近は銀行ですら投資信託を推しまくります

 

私の考えが間違っておれば良いと思います

 

2000年頃チラチラと書籍で読んだ受け売りです

あ～！準備しないとイカン！

と思い始めてから20年位経過しました

 

マスコミはあまりこの様な事を公表しません
だから自分の頭で考える癖をつけておかんと
将来面倒な事が沢山おきそうです

要らんお世話のお話でした

 

でも最近の若者は気づいている人が多いですね

20代30代で投資熱が熱くなってきているのを感じます

今から将来の事を妄想して頑張ります！

 

人生のなぞなぞボックス

犬飼ターボさんのチャンス

のﾈﾀを書いたついでもう一つ

 

 

自分に起きた辛い経験や挫けそうな時

あ～もうダメだ

あ～逃げ出したい！

と

以前はネガティブに考えてしまいました

 

冒頭の書籍の中で

出来事の意味はいつもすぐにわかるというわけではないんだ。

何年か前の不幸だと思っていた出来事がかえってよかったと後になってようやく理解できることがあるだろう。

そういうことは"人生のなぞなぞボックス"の中にあるものとして、無理に探る必要はないわけさ。

何か自分にとって素晴らしい意味があるのだろう、くらいに思っておけばいい

要するに今起きている辛い事は

あとになって必ず意味を持っている事に気づく

そして自分の成長に役立つ事なんだ！

と理解しました

 

 

そういえば

色々な失敗やネガティブなイベント

仲間の死、

仕事での失敗、

投資の失敗、

失恋ww、

特攻住宅ローン、

多々ありましたけど

あ～あれがあったから

あの後にポジティブイベントが発生したよなぁ

と思えます

人間万事塞翁が馬

の言葉に似ているかも知れませんね

 

構える 撃つ 狙いを定める

MLBの藤波晋太郎さんの記事で
「失敗に対して、日本は厳しいですよね。向こう（アメリカ）は、失敗すりゃいいやん、トライして失敗して。で、考えてより良くしていく。よりよい失敗をしようや、って考え方なんで」

と書いてありました

 

日本に居ると
失敗してはイカン！
と言うマインドになります

失敗する事に対して周囲の目は厳しいです

でも
その事で上昇しない傾向もあるのだろうと感じます

これ最近読んだ本

犬飼ターボさんのチャンス

に同じような事が書いていました

↑本文無関係

 

多くの人はこうやって行動する

①構える
②狙いを定める
③撃つ

けどこれじゃダメなんだ

①構える
②撃つ
③狙いを定める
④（また撃つ）

と書いておりました
根底には
失敗しても良いんだよ！
先に撃ってしまって

失敗した後に狙いを定めてもう一度撃つんだよ

と言っているのでしょう

失敗も後戻りが出来る位の
小さいモノを選ぶ事が重要ですけど

撃たないとシャーナイのです

ワタクシも思い当たる節があります

初めて買った株式でも
初めて買った不動産でも
買った直後は失敗したのか成功だったのか？
よく解りませんでしたけど

後から振り返ると
あれが良かったとか
あれは失敗だったとか
解りました

んで

失敗もあったけどあの時ロングして

トータルでは良かったと思っております

で反省＆修正した上で
次のモノをロングしていったのです

 

構えて打ちまくる事！その後で狙いを定める事

これメチャ大事だと思います

EV車の事

薄々感じておりましたけど

世界的なＥＶ推進は失敗なんだろうなぁ

と正月に観た動画で確信しました

------------------

・電気を作るのに化石燃料を使っており実質CO2削減になっていない

・冬期のヒーター使用時に電力消費が激しい為、走行距離が短くなる

もっと言うと雪道で立ち往生した時に電力０になると人命にかかわる

・急速充電30分は長い。そしてバッテリーにダメージがある

ダメージを与えにくい充電方法はあるが長時間の8時間充電になる

・長期使用するとバッテリーが消耗する

スマホを数年使用すると電力消費が激しくなるのと同じ

そして交換バッテリーが高価

・バッテリーの廃棄問題がある

毒性のあるEVバッテリーは簡単に廃棄出来ない

------------------

SDGSはいくつかの大義名分で

誰も反対できない様な

いかにも正しい事を掲げていますけど

結局の所

トヨタを除外したい欧州軍団の策略

とかなんとか、、、、、

と数年前に見聞きしましたけど

まぁあの時の情報は正しかったのかもなぁ

と思えます

 

知らんけどw

 

日本人として

今後も非EV車に乗ろうと思います

お正月

なんだか能登の地震が発生しましたので

おめでとう！

と言う感じになりませんね。

1メートルの津波はヤバい！

と聞いたことがあります

通常の波は波長が短いのですね

波のプールをイメージすると分かり易いのですがピークと谷間の間隔が1メートルの波ならば4〜5メートル位でしょうか

横からのイメージでは三角形の波です

津波はその波長が劇的に長いくて

数百メートルのピークがあるそうです

横からのイメージでは長ーい水の塊が休憩無しで陸に止めどもなく押し寄せるのです

津波の予備知識は子供にも教えてやりました

この日記は投資に関する事を書いております

自分の備忘録と子供に伝えたい事になります

今年も勉強しながら

頑張っていこうと思います

少ない読者様も良い１年になりますように！

書籍化した

ファイナンス関連の事を

子供に伝えたい事を綴っているのですが

よく考えたら

ブログはオワコンなんて言われているし

他に強烈なSNSがあるので

子供達・・・若い世代は読まないっすよね

と考えました

 

でも今までの日記は記録として残したいので・・・

 

書籍化してみました

投資からまなんだこと　あんま　ひであき著www

ブログの管理画面の左ペインの下部

バックアップ・書籍化

がありまして

お金払えば書籍化出来る事が解りました

オイラが死んだ時に

家族に読んでもらうには良いかも

 

２００７年から書いているのですが

１冊に収まりません

 

初期は文章が

稚拙で長くて恥ずかしいのでカット

アパート購入した2012年あたりから

書籍化を試みたのです

が

全然収まりません

１年半くらいしか入らない事を悟りました

 

しょうもない文章ばかりなのに

お金払って１０冊とか作るのも如何なものか。。。。

このブログのカテゴリー伝えたい事

これに絞ってチャレンジ！！

２０１５年から３年位が収まりました

これ青い本

 

続いて緑の本には

２０１９年から２０２３年１１月まで収まったのです

 

サラッと読んでみたのですが

ナカナカですよ

オモロイ事書いているジャンケ俺ww

 

これを寝床で読んでいたら小学生のホノカが

パパこれは全国の本屋さんで売っているの？

と聞いてきました

残念ながら本屋さんには売っていないんだ

全国探しても1冊しかないよw

と回答

書籍化出来るならば

もうチョット真面目に正しい文章で書けば良かったなぁ

まぁしゃーないですね

 

遺言書の隣に保管しておきます♪

1棟目の不動産購入方法

投資家の友人正二君（仮名）が言いました

有名ブロガーA氏の影響で

日々の事起こった事や思った事を綴るようになった

だそうです

有名ブロガーA氏って誰なんだろう？

A氏のブログを読みたいです

 

正二君（仮名）は仕事が出来るナイスガイで

素晴らしい男である

以前は彼の車中で頻繁に移動していた事もあり

資産防衛の事をよく駄弁りあいました

 

資産防衛か。。。。

 

ワタクシは

大きな現金保有は現在危険と思っております

多くの資産家たちが

日本円を海外に移したり

不動産や紙の資産を購入するおるのを見ております

皆現金資産（円）に危機感を持っているのだなぁ

 

さてさてお話変わって

1棟目の不動産購入は簡単なのだ！と伝えたいのです

要約します

---------------

①売りアパートを20棟程見学する

②不動産業者クリスティに会員登録する（無料）

 

③担当者からメールが来るので速攻で見学に行く

買いたいです！と電話する

（スピード勝負なので大半は買えないかも）

手持ち資金はどの位？と聞かれる

 

④担当者に自分の属性資料を洗いざらい提出する

銀行通帳の口座から生命保険の解約返戻金から

株式口座の資金、パートナーの預貯金も（←ここに手を付けるかは別の話）

ぜーんぶ見せる

この客は買えるヒトだな！と認識してもらう

 

⑤サイトに載ってない売り情報をくれるようになる

速攻で見学に行き買いたいです！と電話する

2-3回繰り返すと買付が通る

⑥毎月CF8～10万円が出てくる

---------------

このスキームで

ワタクシ2回アパートを買いました

 

収益物件を購入したい！

と考えてるお友達は

いくらでもお声をかけてください♪

①～⑤で端折った部分を数時間はお話出来ますww

 

斎藤一人さんのお言葉

2016～2018年のﾉｰﾄを読んでいたのです

斎藤一人さんの本で書いてあった事

【世の中はお金が全てではない】
この言葉を使ってはいけない
お金に対する一番の悪口である。お金を傷つけている！

とのお言葉がありました

納税日本一の一人さんが言うので説得力があります

 

なるほどなぁと感銘を受けまして
未だに言わないようにしております

数億円の資産を持った成功者が

お金が全てではない

と言うと説得力がありますけどね

それでも一人さんのご意見としては
言わない方が良いのでしょう

お金が大好き！

と言う位で良いと思います

人前ではあんまり言わないけどww

お金が全てだ！

とは思ってません

日本語は難しいですね

 

でも

お金が全てではない

と言う言葉は使わないようにしております

 

お金に対する発言はデリケートなので気を付けております

お礼を伝える事

長岡wayさんのセミナーで

お礼はチャンと伝えましょう

 

無事に入居付けが完了したら

購入した業者さんにお礼にいくと良いそうです

 

最近読んだ犬飼ターボさんのチャンス

こちらの本にも

お礼の大事さが書いておったのです

 

殆ど同時のタイミングでした

お礼は大事なんだ！

と洗礼を受けたような気がしました

 

と言う事で

今年の春にｱﾊﾟｰﾄを購入させてもらった業者さんにお礼のﾒｰﾙをしました

しばらくして折り返しで電話が来ました

 

まぁそれだけでも嬉しいのです

そしてこう言いました

あんまさん現在の状況で購入できるか？（融資が出るか）

金融機関に打診してみましょうか？

 

えええええ！？イイの？（心の声）

いやはやカタジケナイですお手数おかけしますが宜しくお願い致します（本当の声）

 

と言う事で金融機関に属性資料を提出します

 

あらためてお礼の大事さが身に染みました