10年前と10年後

2年くらい収益物件が買えていません。
若干の焦りがあります。

3月と5月に
『買えるかも！』
と心が燃え上がった物件がありましたが
その後はナカナカ良い物件が出てきません。
焦っているのか禁酒予定日に
ヤケ酒を飲んでしまう弱い自分がおります



吉川先生の書籍（本文と関係なし）今は会社とバイバイしないです


今のような高い市場で
無理矢理購入しなくても
暴落時に備えておきたいです。

少し余裕を持って構えたいですね。
慢心ではない余裕を持てているのは
良い傾向だと思います。

10年前に今の自分位置は
想像出来ていませんでした。
従業員生活の地位とかじゃないです
地位や役職はど～でも良いのです
投資活動の位置ですね

10年前のノートを見ると
『45才で家賃収入を月5万円取得している』
と書いています。
今からするとチョット目標が低いです（恥）


途中で少し天狗な気持ちになった所もあります。
1棟目のアパートを買った時は
チョット天狗になりました（苦笑）

天狗になるとイカンです。
学ばなくなりますし、
上昇するぞ！と言う
気持ちのパワーが弱まります。

でも
失敗を重ね、勉強を続けていくと
投資の世界では物凄いﾚﾍﾞﾙの高い人達が
居る事に気がつきます。
天狗になっている自分が恥ずかしいです（笑）

『ああ俺はマダマダ小さいヒヨコなのだ』
と謙虚な気持ちになります。

謙虚な気持ちが

『学ぶパワー』や

『リスクを取って冒険するパワー』

になります。

10年後

私はどのような状態になっているのでしょうか？
54歳くらいです。

妄想を膨らませて
大分
楽しい生活をしている予定です♪

妄想を膨らませていこう！
謙虚な気持ちで学んでいこう！

そんな気持ちで投資生活を続けていきたいですね。


学んだり冒険した事を
このﾌﾞﾛｸﾞで笑いながらお話したいですね。

帳簿つけ

毎月管理会社さんから
家賃入金明細書が毎月届きます。
これを弥生会計に入力しております。

税理士先生と契約しておるので
この作業をしなくても良いのですが

弥生入力はナカナカ良い効果があります


〇毎月の入出金を確認できる
　経費（各種の請求書、レシート）を
　つけて銀行口座をチェックできる


〇自分の現在の状況を確認できる
　自分の貸借対照表を見れるので
　今後、どうしていこうか！
　とか脳内で作戦を練れます。


〇税理士先生に弥生ﾃﾞｰﾀを提出しており
　先生に修正してもらっている
　→私は税金の勉強になるし
　　税理士先生も入力が無くなるので楽


第三のビール　後味がよろし♪

さてさて
家賃入金明細をチェックしておった所
先月に計上していた
『貸家の押入れﾘﾌｫｰﾑ作業10000円』
が今月も計上されておりました。
管理会社サンに悪意があった訳ではなく
請求書の担当者印が別々の方だったので
何らかの手違えがあったのでしょう。

管理会社さんに連絡して
処理をしてもらいました。

毎月ﾁｬﾝとチェックしていないと
気がつかないかも知れないなぁ。

と思いました。

仮想通貨は革命なのか？

仮想通貨（ETH）を買ってからの期間ですが、
関連の書籍をｶﾞﾝｶﾞﾝ読みました。

保有すると読むぞ！
と原動力が発生しますね。
これは良い効果です。

仮想通貨は
国の中央銀行が管理していないのですが
世界中のweb上で管理されている
と理解しました。

また送金と着金が素早く簡潔に安価で出来るので
国を跨いでの売買にはﾒﾁｬｸﾁｬ便利です。

日本では銀行ｼｽﾃﾑがそれなりに進んでいるので
送金と着金が平日に即時決済される事が当たり前ですが
世界的に即日決済はあり得ない程の優秀なｻｰﾋﾞｽだそうです。


ﾊｲ関係ない写真


『1980年代後半のﾊﾟｿｺﾝ』

『1990年代のｲﾝﾀｰﾈｯﾄ』

上記の２大革命と並んで

『2010年代の仮想通貨』

は物凄い革命が起きる！
と評価されています。

銀行員の融資審査の労働が
必用なくなるかも・・・
と言う意見もあります。



そんな事を学んでいくと

ｲﾔｲﾔ本当に革命なのかも知れない！
これはﾁｬﾝと学ばないとｲｶﾝ！
と思えてきました。


ｵｺﾂﾞｶｲ程度と言うか勉強代程度の資金を
仮想通貨に投入しておいても良いかも知れない
と考えています。

ﾁｬｰﾄを見て一喜一憂しておったらｲｶﾝ！
勉強して中長期的に持っておくのは
ｱﾘかも知れません。

仮想通貨買った

これは書かないとｲｶﾝですね。
6月に仮想通貨のｲｰｻﾘｱﾑ（ETH）を購入しました。

『どうにかして資産を増やそう！』

と言うｽﾀﾝｽでは無く

『勉強すう為に
　ﾁｮｯﾄだけ保有しておこう！』

と言う意識がありました。


勉強する為なのでﾎﾝの少しだけ
3口を45601円で購入。

これが結果的には
天井の天井、チョンマゲの部分で購入しました。
ここから奈落の底へ下落して行くのです（汗）

株式の感覚でﾁｬｰﾄなり値動きを見ていたのですが
値動きが激しいです。
株式では1日で3%も動くと
『お～結構動いたなぁ』
となります。

ところが仮想通貨では
1時間で5～6％平気で動きます。

45000円で購入後に
アーもスーも言わないｳﾁに
43000円
40000円→13％下落です！
と下落して行きます。

33000円になると28％の下落です。
株式ならば損切する価格を通り越しています。

破れかぶれな気持ちになりました。
また勉強料として
やや低額でしか投入していないので・・・

ﾅﾝﾋﾟﾝしました（汗）
優秀なﾄﾚｰﾀﾞｰはやらないだろうなぁ。
ﾅﾝﾋﾟﾝ。

これ以上傷口を広げたくないです。
やや感情的になっています。


『円預金の逃げ先』
として長期で考えよう！
と元々の考えを思い出しましたね（笑）

価格が1000円まで下落したらどうしよう？
その時はその時で安いので
100口買っても10万円だ。
ﾄﾞﾙｺｽﾄ平均法で買い続ければｲｲや

と

肝に銘じてﾁｬｰﾄを観察しました。



18300円（買値の-60％）をつけました。
ﾜﾀｸｼの株式投資方法ではあり得ません。

ﾅﾝﾋﾟﾝしました（汗）

破れかぶれなんです（笑）
ええ。ｳﾌﾌ。

当初口座に入れた資金の半分を使いました。
半分投入なので本当にしばらく
買付を入れ（られ）ません。

大暴落時の資金を取っておく為です。

現在のETHの保有平均価格は

約32000円です

大暴落が来たら・・・・
勉強代が大きそうでｺﾜｲです（笑）

融資打診中

新築アパートの営業さんより
連絡がありました。

頂いた資産状況から
融資が通るかもしれません。
銀行に打診しますので
購入は法人で
よろしいでしょうか？
との質問


ワタクシまだまだ小規模なので
法人は持っていないです。
個人で購入するつもりです。

と回答しました。

営業さんは了承して
打診の準備を進める事となりました。



以前までは

『アパート買いたいなぁ。
　買えるとｲｲﾅｧ。。。。』
と思っていました

しかし

今は違います。


『俺は買うんだ！
　買うしかないんだ！
　やらねばならんのだ！』


『そうしないと家族を守っていけないのだ！
　そうしないと登山生活が出来んのだ！
　俺はカヌーに乗って水の上で
　ユラユラ浮かぶ生活をするのだ！』

と思っています。

『買えない』

と言う選択肢を
己の脳みそから消し去りました。


だから
絶対に買う事になると
考えています。
イツ買うのか？
はまだ未確定ですが

『絶対に買う！』
となっているから

『諦める』事がありません。

結局、どこかで諦めたら
欲しいモノや欲しい結果は
得られません。

諦めなかった人にだけ
欲しいモノや欲しい結果が得られる
のだと思います。


購入へ進んだ場合は
家賃からのキャッシュフロー収入が
ワタクシの安い月給を超えます。
約11年前に目指した目標が一歩近づくのです。
（実際はもっと短期間で実現するつもりでした　汗）

でも投資活動を行ってきて良かったと思います♪

ってまだ買っていないので
そんな事を言っている場合じゃないっすよね

税理士先生からのアドバイス

税理士先生からのご指摘がありました。

*********************
2017年はアパートの減価償却が無くなる！
要するに不動産業で経費が減るので
儲けが大きくなる。
つまりは来年に支払う税金が大きくなる！
来年は給料の天引き以外で
約45万円の税金負担が発生するかもよ。


だからと言って
税金対策でナンでもカンでも
経費計上するとキャッシュが減ります。
それでは本末転倒です。
黒字計上を続ければ銀行評価が高くなり
今後の物件購入の際、銀行借入時に有利になりますよ。
*********************

ナカナカ恐ろしい事を言われました。
黒字決算する重要性は分かります。


関係ない写真


しかし

ハイハイ払いますー
と言うような税額ではないです。

何か対策はあるのか聞きました。

『収益物件を買うこと』

だそうです。

あと半年。
何が何でも良い物件を買いたいものであります！
でも相場的に高いのですよね～。

税理士先生からのアドバイスはありがたいのです。

恥ずかしいEXCELを作成する

ボーナスの時期ですね。
ﾜﾀｸｼも出ました。

ｶﾐｻﾝもﾎﾞｰﾅｽが出ました。
毎回ﾎﾞｰﾅｽの額では負けます
従業員としてﾜﾀｸｼのﾚﾍﾞﾙを痛感します（笑）


さてこのﾎﾞｰﾅｽ。
何に使おうか思案しました。

旅行、ｸﾙﾏ、趣味のアイテム、家電、
色々と使い道はありますね。

普通の人じゃない変態のﾜﾀｸｼ。
財務諸表の作成
に使います。
財務諸表と言いましても難しい話ではなく

『収入』
『資産』
『負債』

を書いたExcelシートですね。
ﾜﾀｸｼの恥ずかしいエクセル財務諸表をダウンロード出来ます




4月ごろにこのｼｰﾄを銀行に提出したのですが
玉砕した銀行が何行かありました。

7月になってﾎﾞｰﾅｽが入ったり
ﾛｰﾝ返済も少し進んだりしました。
資産と負債の状況が少しだけ良い方向に変わりました。

再度銀行に打診しようと思います。



財務諸表作成後の
ﾎﾞｰﾅｽやら貯蓄は何に使うか？
余るじゃないか！どうするんだ？

色々な買い物はしません。
モヤシと納豆で質素な食生活を送ります（笑）

ﾜﾀｸｼの恥ずかしいエクセル財務諸表の左下

【資産】
を買う事に特化します。
そうする事で

勤労所得以外の収入　エクセル表の右上

【不労所得】

が少しずつ増えるのです。

実際は不労じゃないけど（汗）
従業員のハードで過酷な仕事と比較すると・・・
大分簡単で楽しい仕事なので
分かりやすく『不労所得』と書いています。

この恥ずかしいエクセルを作成すると
結構楽しいのでお勧めです。
毎月作成しています。

不動産業者さんにご挨拶

会社帰りに懇意にしている
営業マンの酒田さん（仮名）に会いに行きました


少し前まで賃貸部門に居たので私の地元エリアの
賃貸価格情報を教えてくれます。
酒田さんのお陰でﾜﾀｸｼも賃貸相場眼が付いて来ました。

しかし

今日は仕事（不動産）の話をするつもりはありません

酒田さんは190cmくらいあり
学生時代には野球のピッチャーをしておったそうです。
野球ネタで話が弾みます。


30代で購入した書籍（関係なし）

先日、8月の東京ドームでファームの巨人戦チケットが
ありましたのでビールと一緒にプレゼント♪

ﾜﾀｸｼと一緒に働いてくれている方が
ニコニコと喜んでくれると嬉しいものです。

談笑しておったら
最近見学した戸建の想定家賃を教えてくれました。
ありがたい事です。

よし！
今度物件を購入して！
入居を付けたら！
また皆で笑おう！

そんな事を思いながら
ニコニコしながら帰りました。

継続して物件検索する事

収益物件を購入するには
継続して物件を見る事が重要です。

何処かで話したと思うのですが
洗練された投資家は1000棟とか見ているのです。
中には7000棟見ている人が居るそうです。

ﾜﾀｸｼも沢山見るべく日々頑張っているのですが
物件見学するにはwebで検索しないとｲｶﾝのです。


関係ない写真

夜にweb検索する事が多いのですが
一人飲んだくれて酔っぱらってしまうと
そのまま寝てしまう時があります。

休日の朝、目覚めたら目ぼしい物件が
PC画面上に表示されておりました。
ｶﾐｻﾝが検索してくれていたのです。

大変感謝なのです。
あんま家ﾁｰﾑになっている事に感謝なのです。

ｶﾐｻﾝはﾜﾀｸｼと一緒に物件を見て
経験を積んでいるので
検索作業は手慣れたﾓﾉです。
むしろﾜﾀｸｼより上手です。

ﾜﾀｸｼが見落としたﾅｲｽな物件を
探し出す事があります。

探してくれた物件は必ず！
見学に行きます。
ﾁｰﾑﾊﾟﾜｰが購入時に共同作業の
大きな喜びを生むのです。

今度はｼｵﾘに検索方法を教えようかなぁ。

継続して物件を見ていこう！

己の枠が広がった

春先に新築アパート購入を考えた時
7000万円の借金に対する恐怖が若干ありました。

しかし
妄想と計算と見学と分析と・・・
色々な事を勘案して
『怖くないですね』
と判断できました。

物件は買えなかったのですが
『ﾁｬﾝとした物件を買えば借金7000万円は怖くない』
と思えた事は大きな学びになりました。


↑この書籍の著者　沢孝史さんにも会いに行きました

今は頭金の貯金をして
三和エステートの物件を購入したいと
考えています。

別の考えも出てきました。

飯田グループの新築物件を3棟購入しても
事業規模は同じなんじゃないか？

ﾜﾀｸｼの2棟目の新築戸建物件は
飯田グループの利回り7.5%です。
価格は約2000万円

この様な物件を3棟買ったら
全部で約6000万円。利回り7.5%

三和アパートを購入した時と
『事業規模』『売上』『収益』が似てきます。

こちらのシナリオもありです。

三和のアパート購入作戦を立てた事で
己の脳内枠組みが広がったのです。

購入できなかったのは失敗・無駄ではなく
己の枠が広がったのです。


将来的には考えている事があります。
三和の物件を買って
家賃収入が1200万円まで達したら
借金する物件はやや抑え気味にして
現金の築古物件を増やしていきたいのです。

そしてこんな事を趣味にしていきたいです。
http://blog.goo.ne.jp/h_anma_33333/e/f2f667460e0f1426738757310c08cddf
↑水栓交換

http://blog.goo.ne.jp/h_anma_33333/e/4870113abe39adc9b67fb3c12660dd8c
↑ｶｯﾃｨﾝｸﾞｼｰﾄ貼り

ﾘﾌｫｰﾑ作業が結構好きなんですね。

安価な築古物件からの収益から
デカイ借金を返済していけば
より財務状態が強くなります。

自己資本比率が高くなります。

妄想し続けて物件を買う

4月ごろに購入を考えていた新築アパート

価格　　　7500万円　

諸費用1割と考慮　

しめて　　8250万円！
（結構ビビります）

頭金を　　1000万円　
銀行融資　7250万円

融資金利　2％
（実際はもうチョット低い）

月の返済　約40万円

家賃収入　約55万円

空室リスク5％と考慮
55万円　×　0.95=52万円

空室リスク10％と考慮
55万円　×　0.90=49万円

**************************
なんとか回るな。と判断しました。

判断理由

①販売会社の物件を20棟程見た。
　土地の場所、建物のスペックを
　考えると競合物件に対してかなり強い
　事が分かりました。

②保有物件のｷｬｯｼｭﾌﾛｰがある

③2棟目の新築戸建の経験から
　空室リスクは10％も無いだろう
　と判断

妄想は広がります（笑）

業者さんに『買いたい』と申し込みました。
が
銀行融資で玉砕したので
頭金を貯めるべく節約生活中です（笑）


↑5年前に買った本

この物件を買えたら我が家の事業は
安定化しそうです。

全体の家賃収入が
約1200万円/年
約100万円/月

全体の銀行ﾛｰﾝの支払い
約62万円/月

家賃収入-銀行ﾛｰﾝ=約38万円/月
（ﾜﾀｸｼの手取り給料を上回りそうです）
年間で400万円くらいは貯金できます。

妄想は広がります（笑）

給与所得からも貯蓄を追加すると・・・
2018年に次の物件も購入できそうです。

妄想は広がります（笑）



事業を推進するには
この妄想が大事ですね。

『ポジティブ妄想』と呼びます

ポジティブ妄想がグルグル回っていると
モチベーションが上がり
実行力が格段にアップします。

ネガティブな事が発生しても
突き破ろうとするパワーが出ます。

ポジティブ妄想で必ずや
己の財務状況をアップさせていこう！
と思っています。