戸建の売却を考えた

不動産店舗で働いている知人が居りまして
中古戸建の相場に関して会話したのです

2015年に購入した新築戸建ては

https://blog.goo.ne.jp/h_anma_104/e/8fc9a883efe00e54cf3d1fda8445b1bc

大手のデベロッパーＩ田グループの木造物件でした

当時は3月頃にたたき売りの様な
ビックリ価格で購入出来ました

現在築8年です

冒頭の知人に相談
仮にこの物件が空室になって室内を綺麗にして販売に出したら
2800万円くらいで売れないかな？

回答は
船橋市の〇〇町で駅から徒歩11分で建物100平米以上あるでしょう？
2800万円なら即蒸発するね
3000万円以上でも売れると思うﾖ

あ～～そうかぁ。
そんなに高く売れるのか。。ﾁｮｯﾄびっくりだね

現在の残債が〇〇万円だから、仲介料払って税金払っても
結構残ります

次の物件の頭金を作れそうです (￣ー￣)ﾆﾔﾘ  

でもでも
次の物件は戸建もｱﾊﾟｰﾄも物凄く高いです（汗）
場所も良いので土地として手放したくない気持ちもあります

仮に市場が暴落しても

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出るので借金焦げ付きのリスクは低いです

 

手放す事を

ｵﾌﾟｼｮﾝとして考えながら保有していこうと思います

 

逆に考えますと
2015年当時、ﾜﾀｸｼの周りでは
収益不動産を買うサラリーマンは皆無でした

借金して不動産を買って賃貸に出す！

と言うと

【いつか破綻たらどうすんだ？！オレは絶対にやらん。そんな馬鹿な事は！】

と言うような冷たい視線も感じた事もあります

 

今後、安い資産を購入する時は

そういう逆境の相場環境で買わないと
安い物件は買えないのかも知れないな。。。

と感じました

 

売却も考えよう

不動産経営において

規模拡大を図るには

売却を絡めていくしかない

先日、洗練された投資家の

トークを聴いて

改めてインスピレーションを貰いました

先日頂いたシュークリーム(本文無関係)

確かに売却をせずに

キャッシュフローだけで

次の物件を購入していくと

いつか必ず頭打ちになります

今のワタクシは頭打ちです

売却したら

キャッシュがグッと上がります

2020年末に売却したアパート

その資金を使って

2021年から1年間と少しの期間で

3件追加購入出来ました

１棟の物件を手放して

3棟取得したので売却は成功と言えます

頭打ちのワタクシ

また売却するか？

いやいや

せっかくキャッシュフローが

増加したのに

また減るのは寂しいジャンケ！

なかなか悩みどころです。

でも売却も選択肢として

考えておきたいです

火災保険の解約

先日売却したアパートにて

 

火災保険をかけている事を思い出しました

 

ﾛｰﾝを組んだ当初

ﾛｰﾝ期間と同じ23年間分の

火災保険に入りました

8年経過したので

保険期間は

15年程残っているのです

 

ひょっとしたら

解約返戻金があるかもなぁ

ﾁｮｯﾄしたお小遣いになるかも！！

 

 

解約する旨を保険会社に連絡

解約通知書が送られてきまして

保険証書と同封して返送します

 

解約返戻金が予想以上に多いです

19万円も戻りそうです

ｸﾙﾏの車検費用に充てますな

 

忘れていなくて良かった！！

売却のタスクはこれで全て完了

厳密 には譲渡税の支払いがありますが

お疲れ様でした！

 

売却決済終わり

アパート売却決済

 

初めての売却

緊張感で落ち着かない中で起床しました

 

 

しかしまぁ

スマートメーターでは

↓完璧な睡眠ですね　爆睡できたようです（笑）

 

登記関連書類と

銀行の抵当権絡みの書類と

実印やら印鑑証明

色々なものを準備して

決済会場

新小岩の銀行に行きました

 

 

２０年振りに新小岩駅に降り立ちました

８年前の２０１２年

ド緊張の中

購入したアパート

 

こんなに借金して大丈夫か？俺

 

とビビっておりました

 

 

２年位前から

売却したらどうなるのかな？

悶々と作戦を練りました

 

 

本日を持ちまして

何とか破綻せずに

借金を返済出来ました

 

 

決済か終わりまして

スッキリ×1000

爽快な気分です

 

 

８年分の色々な経験・学びを得て

成長出来たように思います

 

ありがたい・感謝・・・

 

そんな言葉が脳裏によぎります

今日はカミさんとお祝いしましょ

 

明日から次の物件探しましょ

 

決済の前日

師走ですね

師匠も走り抜ける忙しさ

なるほど11月最終週あたりから
ONﾀｲﾑＯＦＦﾀｲﾑ色々な事で

ﾜﾁｬﾜﾁｬしてきました

勤め先から帰宅するとｸﾞｯﾀﾘしてしまい
日記はｻﾎﾞりがちです

 

いよいよ!!

明日は売却決済であります

不動産の売却は初めての経験

売却を経験する事で一人前

なんて言葉を聞いたことがありますが

一人前になれるのでしょうか(笑)

 

ﾁｮｲとした緊張感です

銀行の借入れが一括返済されるので
背負ってきた荷物を

少しだけ降ろす事ができるような気持ちです

あとは
新たな不動産を購入するべく
新たな気合がミナギっております

 

 

確定測量

ｱﾊﾟｰﾄの売却ﾐｯｼｮﾝにて

買い主様より確定測量の依頼を受けております

どういう事をするかと言いますと
近隣の土地所有者と境界線の確認をしておくのです

将来的に再建築する際、土地の境界がﾊｯｷﾘしておるので
ｽﾑｰｽﾞに再建築が出来るのです

土地境界がﾊｯｷﾘしていないと
近隣の土地所有者と揉めてしまい
新たな建物を建てる際、お金と時間がかかってしまうのです

売り主側の負担で実施します
費用は40万円くらい

ﾜﾀｸｼの代理で業者さんが
現地測量をして
近隣者さんとｱﾎﾟを取って現地確認したのです

↑全部は撮影出来ませんが

物々しい資料でした

現地測量では階段が5cm程道路にﾊﾐ出ていたようです↑

でもそんなに大問題にはならず

お話をまとめてくれたようです

 

道路は私道で複数の持分所有者が居て
全員と確認書と取り交わします

ﾜﾀｸｼの住所と名前と印鑑を押して
業者さんに提出

近隣者さんが多くて

交わす書類は20通!!!

20回も住所と名前を記入した資料を作成しました

なかなかのﾐｯｼｮﾝでした

 

不動産売却の契約にて

都内の不動産屋さんに行きまして

売買契約が終わりました

買主様は

物凄いお金持ちとお聞きしておりました

 

どんな煌びやかな人だろうか？

投資業界の有名人が来たら面白いなぁ

 

色々と妄想を膨らませてワクワクしておりました

 

ご対面したら

 

物凄い腰の低い方で

地味で控えめなﾌｧｯｼｮﾝで

でも

しっかり芯がある目つきで

お話されておりました

 

ハイパーなお金持ちは質素

とアチコチの本で読みましたが

本当にそういうお方がいらっしゃるのですね

 

調子に乗って

契約後は美味い焼肉でお食べるぞ！！

と意気込んでおりましたが

 

買主様を見習って質素にいく事にしました

 

昼飯に子供とスーパーのオニギリを買って

公園で食べました

とても幸せな気分でした♪

ターニングポイントがくる！？

なんと！！

ｱﾊﾟｰﾄ売却の契約日が決定しました

契約したら当然ですが

もう後戻りは出来ません

 

毎月のＣＦがかなり減ります

これがツライです

が

売却資金で

新しい物件購入に踏み込む事が出来ます

 

人生の中で

ターニングポイントになるかもな

と予感しております

 

人生の中では

確定しない未来に対して

エイヤ！！

で飛び越えるようなシーンが何度かあります

 

エイヤ！

をやらない場合

今までの人生と同じ線路の上です

 

ワタクシは堅く固く硬く進めすぎて

チャンスを逃す事が多々ありまして

日々反省しております

 

でも

アパート購入時も

自宅購入も

結婚も

エイヤ！で飛び越えることができたようです

飛び越えたというか

現在進行形なので

崖にしがみついているのです

落下しておりません（笑）

 

↑カッティングシート貼りを勉強できました

 

今現在

借入れしている銀行に連絡して・・・

管理会社に連絡して・・・

自動販売機の会社に連絡して・・・

コツコツと作業をこなしております

 

徐々に頭が切り替わり始めております

これからどんな人生になるでしょうか？

ﾜｸﾜｸとﾄﾞｷﾄﾞｷが混在しながら

前進している感覚です

 

頭の切替えをしよう

売却への契約が流れたアパート

脳みそを切り替えて

保有していく覚悟をしました

 

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰは出ているし

残債利回りも20％以上あるから

維持するのにそんなに苦労はありません

築年数が嵩んできているのでＣＦは減るでしょうが

完全に頭を切り替えました

次なる一手を日々思考しておりました所

 

 

売買営業さんから

購入申込が2件入りました！

との事

 

ええええええ！？マジッスカ？

 

頭を切り替えてしまったので

前向きに売る方向に持っていくのが難しいです（苦笑）

売却した時の譲渡税がｽｹﾞｰ高いです150万円位

 

 

ｶﾐｻﾝに相談したところ

契約決まるまでは

そんなに頭を切り替えなくてインじゃない？

また流れるかもしれないよ

 

大いに納得

ゆっくりと待機します

契約まで行ったら

その時に色々考えましょう

 

 

 

 

 

 

 

部屋の断捨離をした所

その日の夕方に

良い報告の電話

2年前も同じ様な事がありました

不動産経営はそんな不思議な事が発生しますね

 

契約が流れました

売却の契約に向けて走り出していたアパート

仲介業者からの連絡で

売主様が申し込みを取り下げる

との事

最初は理解できませんでしたが

契約前に破談になったのか・・・

と理解しました

 

ナンでも親族会議をして
親戚のオジサマに

強烈な反対されたようです

ｳｰﾝ。。。

ある程度安く譲った価格なので
上手く回して行ってほしいなぁ
と思っていたのですが・・・

仕方ありません

自分の人生だろ！自分の判断で決められないのかよ（心の声）

捕らぬ狸の皮算用

を本気（ほんきと書いてマジ）で経験しました

仲介さんは

泣きそうな声で謝っておりました

全然仲介さんは悪くないです

まぁ誰も悪くありません

売れなければそれは仕方無いです
保有します
保有し続けて借金完済する作戦もありだよなぁ
と思い始めました

 

売却するかも知れません

と

管理会社、新築物件会社、税理士先生

ｱﾁｺﾁに報告してしまいました（汗）

 

10月一杯まで売りに出して

売れなければ保有します

頑張ろう！おれ！

 

物件を所得から売却までの計算

アパート売却でどの位の儲けが出るの？

ｴｸｾﾙで計算してみました

〇キャピタルゲイン
取得から売却までの差益　
100万円位でしょうか
これは仲介手数料、取得税、登記費用、固都税、色々とひっくるめて
キャピタルゲインがどれ位あるのか？で算出します
普通はキャピタルゲインは期待出来ませんが
安い時期（ﾘｽｸ懸念が高い時期）に購入する事で
キャピタルが出ることがあります

〇インカムゲイン
保有期間のキャッシュローを計算しましたところ
8年間なので・・・ﾋﾞｯｸﾘする程の金額になりました

これは開示できませんがお声がけしてくれたらお話できます

あれ！？
でもでも思ったより儲かってません

手元に残る現金はもうﾁｮｯﾄ多いのになんで？

考えました

借金の元本が減ったんだ！！

購入時の借金は3000万円（架空）

売却時の残債は1900万円（架空）

1100万円分借金が減っております

売却した時に借金を返済します

購入価格3000万円で売ったとしても
減った借金分1100万円は手元にお金が残るのですね

これがレバレッジ効果なんだ！！
金持ち父さんんの
『良い借金』
を感覚的に理解！

身をもって体験したように思います

売却できれば！の話ですので

まだまだ先のお話です

価値20万円の図面

ﾁｬﾘﾝｺで各物件の定期巡回に行きました

入居者様が平和に暮らせているか？

近隣の環境とか観察します

先日、物件近所で火事があったので

そこら辺も見回りましたね

 

さてさて本題

 

ｱﾊﾟｰﾄ売買の契約に向けて
ﾜﾁｬﾜﾁｬとｲﾍﾞﾝﾄが発生しております

測量図を提出してｸﾚｲ!

との事
おそらく買い主様の銀行融資で必要なのです
8年前の購入時に銀行から提出を求められました
売主様にお願いしたのですが

測量図が無いのですよ

と言う回答だったので
それを銀行に報告したら

まぁ・・・解りました!大丈夫です!

なんて言うやり取りをしましたね

（さすがス〇ガ銀行です）

 

測量は売主側でやるので
ﾜﾀｸｼが20万円の出費をする事になります（涙）

一度は測量を了承したのです

 

あらためて書斎部屋の

物件の書類をひっくり返して
色々なﾌｧｲﾙを確認しました所

ありました！！！

土地の周囲の距離が分かる資料！！

この紙があれば
20万円の測量出費が防げます
この紙を提出したらば銀行審査が進むはず！

 

この紙の価値は20万円です！！！

何とか契約が成立するように頑張ります

 

 

買い主様からの質問

売買価格が合意されたので
買い主様より色々と質問事項が来ます

・入居者は保証会社に入っておりますか?

・どの保証会社に入っておりますか?

みたいな感じです

購入後にﾄﾗﾌﾞﾙを回避する為に
確認事項や知っておきたい事は全て潰しておきます

ﾜﾀｸｼも購入時に色々と売主様に質問を投げかけました
8年前の資料を漁ってみました

・過去に雨漏りはありましたか?

・1階を内見しました所、ﾛﾌﾄがありました
2階にもﾛﾌﾄはありますか?

・〇〇年の塗装工事の費用はどの位かかりましたでしょうか?

・最高賃料5万円と最低賃料3.9万円なぜこの様な乖離があるのでしょう?

・近隣と揉め事ありませんか?過去に警察沙汰になった事ありませんか?

なんだか初々しいような・・・
恥ずかしい質問ばかりです(汗)
当時読んだ本の受け売りでしょうね

 

この質問と回答のやり取りが終わると
契約の日取りを決めていく事になります

 

契約したら95%は売買が確定します
(成立するかは別ですが)

銀行へ一括返済の報告をしたり
管理会社には売却する旨を報告したり

色々と忙しくなってきます

 

アパート売却出来るかも

売却を8割諦めていたｱﾊﾟｰﾄ

保有しようと思いまして

塗装と掃除をしました

掃除しあ数日後

不動産営業さんから連絡が来ました

アパートを購入したい
と言う人が現れました！！

お会いしてお話させてください

 

ﾋﾞｯｸﾘです

どうせ結構強烈な指値なんだろうなぁ

という諦めの気持ち
と
期待する気落ち
で心が揺れ動きました

ドキドキの気持ちで

営業さんに会いました所

想定より高い値段

での買付けでした

 

掃除した後に見学したようです

奇跡です

 

ﾜﾀｸｼも金額に納得して

進めていく事になりました

不動産の販売価格はあって無いようなものです

1500万円で売りに出ていても
買主は

1200万円で買います！
と平気で言ってきます
そこからゴリゴリお話していき
1350万円で成立！

なんて事が当たり前です

だから
売る時は自分の想定価格より少し
高めで価格設定します

 

営業さんによりますと

結構多くの候補者が参上したらしいのですが
ことごとく銀行融資でハネられたようです

今の融資状況として住宅ローンの銀行融資は

ビシバシ出るようですが
収益物件のローンはかなり厳しいようです

 

さーてこの先はどうなるのでしょう?

楽しみです

 

作戦を変えるかも

夏前にｱﾊﾟｰﾄを売却する作戦を練りました

 

・借金を一旦減らして新たな借入れをしたい

・大手の不動産屋サンと繋がりを持てたら嬉しい

 

自分の想定より

問い合わせが全然ありません

 

今月末まで待機して売れなければ

保有しようと思います

新たな借入れをして新物件を買う場合

繰上げ返済を進めて

新しい借入れ審査に通る

そんな財務体質を作る

 

と言うのもありでしょう

 

 

古い物件の借金があると

新規借入れがキツくなりますね

 

本当はこんな物件を買いたかったのです↓

https://www.10-4.jp/bukken/bukken_tokyo.html

綺麗な財務体質のサラリーマンが

買っていくのでしょうか

羨ましいです

 

人生はそんなに容易くないです

なんかしら自分に足りない所があるので

勉強して成長していきたいものです

 

作戦を変えるかも知れません

しばらくは築古の中古戸建を狙って

家賃収入を少しずつ増加させようと思います