器の話

資産1億円とか月収2000万円とか
遠い世界の事だと思っていた。

前回の本で読んだ。
収入や資産に０を付け足して紙に書こう。

月収30万円の人は、この紙では月収300万円だ。
貯蓄が300万円の人は、
この紙上では3000万円の貯蓄がある事になる。

月収300万円で貯蓄を3000万円なら
どんな生活をするか？考えよう。
ドンドン妄想しよう。

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・30万円の支出で生活すると270万円残る。

・1年で3200万円程蓄積される

・1年に1棟アパートを購入出来そうだ。現金で。

・あるいは1億円位のRC物件を1年に1棟購入出来そうだ。
　ローン比率を落として買える！

・3ヶ月に1戸、戸建物件を買える！
　1年中リフォーム作業を楽しめそうだ。

・借入金をドンドン返そう

・より便利な土地、より入居者が多い土地、
　（そんな土地は高い）の物件を購入して行こう。

・ドンドン資産が増加する！税金等の勉強をせにゃイカン。

・毎年資産が3000万円も増加するので
　5%の150万円位、遊び（旅行や登山）で使おうではないか。

・会社の給料から貯蓄しなくて良いね。

・遊ぶ為、生活の為にICに近い所に引っ越したい。
　楽しいショッピングセンター、デカイホームセンター、に近い所は嬉しい。

・長野県にリゾート用の物件を購入して
　登山のベース基地を作ろう。

・3000～5000万円の資金で株式投資をしたら面白いだろうなぁ。

・豊かになれるノウハウ集の様なモノを作って、人に伝える事が出来たら
　楽しいだろうなぁ。


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こんな感じで妄想を実施（チャンと紙に書く事）すると
『イツか実現できるかも！』
と言う考えが生まれる。

月収300万円。
他人事じゃないな。これは実現できるな。

と思えれば

『自分の器が広がった』

と言う事になる。

105円の書籍で感動

こないだブックオフで買った105円の本。

お金の大事な話~「稼ぐX貯まるX増える」のヒミツ~　
泉 正人



強烈に心を揺さぶられる本であった。

決してエリートではない著者が
色々な困難を打開して、成長していく。
最後にはビジネスでも不動産でも成功を収める。
そんなサクセスストーリーが面白く一気に読めた。

自分には足りない所や
今までのやり方で間違ってなかったんだ！
と言う気付きもあり、とても勉強になった。

ワタクシに足りない所は、
『器』だと思った。
完全に器が小さいね。

間違っていない！！と感動したのは
毎週、家族で物件を見に行って物件の近所で
美味しい物を食べた。
物件見学は家族レジャーとなった。

と言う様な描写だ。
ワタクシと全く同じであった。

この本が105円かよー。
あまりにもお得すぎて
申し訳ない気持ちになりますね。

賃貸経営の取組方

2011年の1月位だろうか。
初めて収益物件の見学に行った。
不動産投資への第一歩だった。
思えばあの時、第一歩を踏み出して本当に良かった。
と思う。

『こんな事、普通の会社員はヤラネーよなぁ。。。。』
と思う反面、
『俺は絶対に物件（資産）を購入しなくてはイカン！』
と燃えていた。

最近、不動産投資はブームの様な言われ方をしているけど
ブームとか流行とかの言葉では片付かないと思う。

『バビロンの大富豪』と言う書籍がある。
なかなか感動的な本だ。
その本によると賃貸業は5000年以上前から
存在する生業なのですね。

真面目に取り組めば
継続性のある固い商売になりえると思う。

だからと言って簡単な商売ではないので
色々と努力する部分はある。

しかしその努力はサラリーマンが毎日残業するような
『頑張り』よりは、遥かに簡単で楽しいモノである。

現金はプールしよう

2015年に購入した戸建物件2棟。

2棟とも入居から2ヶ月程経った。
事業として回り出しましたね。

2棟で18万円の家賃収入
で銀行ローンが6.1万円の支払いだ。
差引11.9万円のキャッシュフロー。

浮かれてしまい
11万円のウチ3万円位使ってしまえ！
とやるとロクな事が起きないので注意しよう。

購入時にそれなりに現金を突っ込んだので
手持ちのキャッシュが少ない。
しばらくは手持ちキャッシュを増加させないとイカン。

賃貸業は突発的な出費が発生する。
・退去したら敷金を返さないとイカン。

・退去のリフォームで10万円以上飛ぶ事もある

・外壁塗装を実施すると100万円前後はかかるだろう。

・空室期間は家賃収入が無い
　が！銀行ローンの支払いは止まらない。

その為に1棟あたり50～100万円位の
手持ち現金をプールしておこう。
モチロンもっと沢山手持ちキャッシュを保持していても◎だ

しばらくしたら手持ちキャッシュが貯まってくる。
ある程度まとまった現金が出来たらまた
物件を購入しよう。

良書ゲットでナイスな人生

こないだブックオフで買った本。
2冊
105円だったので全く期待せず。

1冊目はパラパラと読んだ。
まぁまぁですよ。

2冊目はスゴク良いっす。
折り目が沢山ある。

105円でこんなにブラボーな情報を頂いて
申し訳ない位だ。

やっぱり書籍はスゴイですね。

世の中にスゴイ人は居るものだ。
そのスゴイ人達が何年もかけて
吸収・蓄積したノウハウを
凝縮して文章になっている。

凡人のアタクシには
これがメチャクチャ『学び』になる。

優秀な他人の素晴らしいノウハウ
これが1500～2000円なのだ。
素晴らしいと思う。

そして今回の様に105円の時がある。
チョー嬉しい。

通常は
折り目1個につき1万円と換算だ。

しかし

折り目が15個以上あって
『感動した！！！』
と言う本は
折り目1個につき10万円！
と換算しよう。

チョー得した気分になる。

感動した部分はメモする。
メモしたら何回も読める。

『優秀な人の素晴らしいノウハウ』
を自分の人生に当てはめて生活すると
なかなかナイスな人生を送れる。

と思う。

ダイワボウ参戦

2015年11月に利確出来たダイワボウ。
211円前後で買って258円位で売却。
利益率20％以上取れたので上々の売買であった。

そこから2ヶ月チョットの2016年2月。
ダイワボウは下げに下げた。

2/5の安値213円。
前回買いを入れた金額に近い。
ウン！？安いぞ！？
騰落レシオを見ても日経平均は安値圏だ。
これは買いの準備をせにゃイカン。

しかし翌営業日にドーンと買ってもコワイっす。
まだまだ下げるかも知れん。

だから逆指値を入れた。
213円の6％増しだ。
225円に上がったら
（底値を付けたと判断して）買う。

2/8は225円には上がらず安値を切り下げた。
206円。
逆指値のセット位置を変更した。
206円の6％上昇後の値は218円

更に2/9も安値を切り下げた。
198円
逆指値を209円

毎日安値を切り下げて行った。
2/12の安値は185円。
2/5の213円は
『なかなか安いぞ～♪』と思ったが
185円は・・・
『安すぎるけど大丈夫かヨ！？』
と思いましたね。

淡々と逆指値を196円でセット。
2/15にチョット上がり過ぎの相場で買えてしまった。
196円。

今後、185円の安値を切り下げていくのだろうか？
それとも底値をつけて上昇するのだろうか？

経過を観察したい。

バブル時代の話を聞いた

バブルの時は賃貸物件の利回りが2～4％だった。
こんな値段でも皆購入していた。

だそうな。

5000万円の物件の利回りが2％だと
1年間の家賃収入は100万円。
月の家賃は8.3万円ですよ。

5000万円で月の家賃8万円なんて
絶対に収支が合わないハズ。

金利が7％位発生していたらしい。

8万円のインカムがあって
銀行ローンを25年で組んだら
月々35万円の支払いだ。
事業的に絶対に合わない。

なんでこんな採算が合わないモノを購入していたのか？
バブルなので価格上昇が見込めたのですね。

持っているだけで毎月、お金は持ち出し。
しかし5000万円の物件が将来値上がりして
8000万とか1億円で売れる（かも）

と言う事で
売手はバンバンを物件を売り出し
投資家はバンバン買った。
銀行も投資家にバンバン融資した。

バブル崩壊して5000万円の物件は
適正価格に値下がりした。

皆でババ抜きをしていたのだね。

ちなみ現在は・・・
不動産価格が上がっているとは言え
収益物件の利回りは8～10％位か。
銀行は1.8～3％位で融資している。

5000万円の物件で利回り9％なら
毎月37.5万円の収入になる。
金利が2.5％ならば、
25年融資で22.4万円の支払いだ。

37.5万円のインカムに22.4万円のローン。
15万円のキャッシュフロー。
諸経費やら空室率やら色々と差っ引いて
月々10万円位のCFは出るので
事業になると思われますね。

バブル時代よりは、事業になりそうである。
それでも価格は高いけどね。

暴落してますね

こないだ「かかんに売っていこう」と書いた
けどまあ粗っぽく下げましたね。


騰落レシオも大分下げた。
なんか買いたくなってきた。
新聞やニュースでなんだかんだ言っている。
でも経済とか政治とかはかんけーない。

騰落レシオと週足チャートを見て
判断するだけだ。
ワタクシはおんなじ事を繰り返すだけだ。

ダイワボウを二日前から逆指値している。

最初は215円で逆指値。

株価が下がりました。
逆指値の位置を変更して
211円。

またまた安値を切り下げたので
逆指値を208円でセットした。

いつか底値をついて上昇したら
買える。

今は買わなくて良いっすよ。
底値ついた後に買えれば良い。

親父の物件

ワタクシの育った団地。

築40年か。

チョーボロい。
ビックリするほど汚いね。

そんなボロイ団地を賃貸に出す事になった。

リフォームをしたら・・・・
スーパービックリした。

https://suumo.jp/chintai/chiba/sc_urayasu/bc_100041437841/

キッチン


洗面所


風呂

トイレ

昔使っていた俺の部屋


強烈なリフォームだ。

これなら貸せるでしょう！！！

お金をかけると築40年の物件が
新築の様な仕様になるのですね。

これを見て改めて思いましたネ。

『安い安い築古物件ドンドン買って、
　リフォームして賃貸に出そう！』

『将来、ボロイ物件を安く購入して
　リフォームして自分が暮らそうかなぁ』

そんな事を思いましたね。

住宅を買ったときの思い出

一番最初に住宅を購入した時は
何がなんだか分からなくて
クソ忙しかった事を思い出しますね。

買付け証明を入れ
契約で緊張し
役所で住所を変更したその足で金消契約
そして決済。

当時は会社もクソ忙しくて
決済はあんまり記憶に無い。

強烈に覚えているのは
決済の翌日だったかなぁ。
鍵をもらったのだけど
夜中に住んでいたアパートから
購入した住宅に『行った』時だ。

新ピカの広い家で二人で喜び合った。
アチコチの扉を開けたり閉めたり・・・
なんか必要もないのに
雑巾がけをしたりした（笑）

あの光景あの嬉しさと
言うかワクワク感は
忘れられないですね。

まぁ引っ越した後、1ヶ月くらいは
ホームセンターに通い詰めで
クソ忙しいのだけどね。
でもその忙しさは楽しい時間だ。

売手の理論 続き

昨日の続き

継続性の商売。

クスリも当てはまります。
違法ではありながら世界中で売買されています。
映画ゴッドファーザーを見ても分かります。
例えば南米コロンビアで40～50円で売っていた
麻薬が色々と精製されるのでしょうが
日本では数千円～数万円になるそうです。

構造はタバコ産業と似ています。
おそらくタバコより更に儲かります。

顧客は止められなくなるので
『継続的』に買い続けます。
物凄いガッツを出して
どんな手段を使ってでも買うのです。。。

『この前5000円で売ったけど今日は2万円』
とお値段を高く設定しても売れる商品です。
売る側は儲かりそうです。
（あくまで経済的マーケット的な視点です。）

だからゴッドファーザーの薬マフィアは超金持ちです。
中国にアヘンを売ったイギリスも超儲かった訳です。

ただし売る側は買った側の事
（廃人になったり中毒になったり人生狂ったり）
あたしゃ知らんヨ。
と言う姿勢で売るのだと思います。

だから
イギリスと中国で戦争になったのですね。

クスリ産業。
スーパーウルトラ儲かります。

********************************
○生命保険　 　 (保険会社)
○ネットワークビジネス　(親玉or親ネズミ)
○タバコ　　　 　(国家)
○クスリ　　　 　(販売組織)
********************************

色々なマーケットがありますが
売手はチョー儲かります。

売る側の理論を見ると（考えると）
『あんまり買い手に回りたくなりたくないなぁ』
と思えます。

投資家でタバコや生命保険にお金をかけている
人が少ないですね。
そんな視点もあるからかもしれません。

買い手は『売り手の理論』を
知っておきたいですね。

保険やらタバコやらを
否定する気は全然ありませんヨ。
実際ワタクシ。
ビールが大好きです。
ビールも売上が沢山
国家に行きそうな産業ですね。


今日はそんなお話でした。

売手の理論

マーケティングの理論だったかな。
『継続的に売上が発生する商品は儲かる（超儲かる）』
なんてお話を読んだ事がある。

生命保険は一回契約すると、何年間も継続的な売上が確定しますね。
一生のウチ住宅の次に支払額が高い。なんて聞いた事があります。

保険会社。
チョー儲かります。

ネットワークビジネス(アムウェイとか)で
歯磨き粉とか洗剤を売っているのも、
製造減価が安価ではあるが継続的に購入するモノなので
長期的には売上がデカくなるのですね。
儲けがデカイ！

ネットワークビジネス。
チョー儲かります。

ここら辺までなんとなく解ります。




『継続的』ってのがキーワードなんだけど


例えば　　　タバコ！

これは常習性が付きまといます。
まぁ『常習性』は購買側の話でして

売手としては
『継続的な売上』
が発生します

ワタクシも昔吸っていました。
止められません。
1ヶ月に45箱位吸っていました。
当時1箱240円でしたが、
1箱400円で計算してみましょう。
18000円/月　21.6万円/年
ナカナカ大きな支出です。

このタバコ。
製造原価が1本2円。
1箱で40～50円。
これを400円以上で販売しています。

これは国家が手っ取り早く税収
を上げたいのでしょうな。

『チョー安く仕入れた商品を
　沢山利益(税金)を乗っけて
　常習者（止められない人）
　に売っている』

そんな販売戦略が見え隠れします。

たばこ産業。
スーパー儲かります。

ながくなるので明日また。

スゴイ人

元公務員の人が書いたPDF伝記を読んだ。

この人凄すぎる。

地方のRC収益物件を購入しまくり
購入する時に自己資金を少な目にして
銀行融資をビシバシ使って
沢山のRCマンションを保有。

市役所を辞めて
裕福な生活を送っている。

月の家賃収入　約3500万（年間じゃない月だ）
月の銀行ローン　 約1800万
銀行ローンを払った残り
いわゆるキャッシュフローが　約1700万
年間キャッシュフロー　2億円

サラリーマンでもその様な規模に行くのですね。
年間CF2億円って・・・笑

年間に生み出されるキャッシュが

2億円！！！

1/20の1000万円で生活しても
大分、豊かな暮らしが出来ますよ。
1億9000万円が残ります。
現金貯まるなぁ。。。（笑）


規模は違えど、ワタクシもやっている事は同じだ。

この人の規模100%を真似するのは難しいかも知れない。
でも20%位なら手が届くかも知れない。

コツコツ頑張ろう！
と思ったのでした。

どうなんでしょうか

先週、日銀がマイナス金利を発表しましたね。

『株価が上がるぞ』と言う意見もありますが
『株式を全部売却した。金を買う』なんて言う投資家も居ます。

色々な意見があるでしょう。
目先ではチョット上がるかも知れません。


2015/6/24　20952円を抜けるほど上がらないと思う。


だから今回は底値を付けたかも知れないけど、
買いに向かわなかった。
買う時期ではない気がする。


それでもいくばくかの株式を保有しておる。

これからは売り時を考えながら相場を眺めていきたい。

中長期投資の売り時。
2種類ある。と考えている。

①買値から上がった時
　ある程度の利益が出たらさっさと利確。
　これはあんまり難しくない。
　必ず儲かる。
　ただし売った後、上がっても後悔してはいけない。

②これから株価が下がりそうな時
　利益も無い。ひょっとしたら今マイナスかも。
　それでも、これから下がる！
　のであれば売った方が良い。
　これは判断が難しい。




　日経平均8000円のころ、アベノミクスで
　株価がドンドン上昇。
　2倍の16000円をドーンと追加。
　株価は20000円を超えた。
　8000円から20000円。
　これは高値圏と言わずに何と言う？
　25000円になるより
　14000円にある方が理解しやすい。

　これから株式相場は注目だ。
　上がってきたら保有銘柄を売ろう。
　果敢に売ろう。