融資の打診

新築物件にて購入するべく
融資審査を受けています。

不動産屋ｻﾝの紹介の金融機関です。
今の時期は忙しいのでしょう。
銀行担当者ｻﾝのﾚｽﾎﾟﾝｽがあまり良くないです。

待機している間に売れてしまうので
ﾔｷﾓｷしますね。

そこで
ｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝでお世話になっている銀行
にﾀﾞﾒ元の玉砕覚悟で相談しました。

担当者ｻﾝは色々とﾜﾀｸｼの状況を
ﾋｱﾘﾝｸﾞしてきます。
脈があります。

現在のﾜﾀｸｼの借入額、
保有不動産、金融資産（家族含む）
ﾜﾀｸｼとｶﾐｻﾝの去年の額面給与額
を報告。

数分後に入電。

『金利2.3%で○○年○○万円まで
　なら融資出来ます』

との事
ﾋﾞｯｸﾘの回答です。
仕事出来る人は凄いなぁ。
と感じました。

お付き合いのある取引先は
ありがたいﾓﾉだなぁ。
と痛感しました。

さーて物件は買えるでしょうか？

資産を10%の利回りで運用する

財務諸表を毎月作成しているのですが
資産と負債のﾊﾞﾗﾝｽｼｰﾄがあります。


10年位前に
『株式資産を年利20%で運用すると
　10年後の資産額はｽｺﾞｲ事になる』
と学んでから
資産を増加させる事に注力してきました。


年間20%で株式運用し続ける事は出来なかった
のですが
不動産資産を持つようになって
10年前に目標にしていた資産額より
現在の資産は多くなりました。

あ！

当然借金があるので
悠々自適ではないですﾖ（笑）


最近思う事は
資産に対して10%の利回りで
継続的に運用する事は可能ではないか？
と思えてきたのです。

5000万円の資産だとしたら
1年間で10%の資産の増加　500万円。
1年後の資産額が5500万円になれば良いわけです。
資産1億円ならば1年後に1億1千万円
　→なんか達成できそうです。

2億円の資産だったら1年後に2億2千万円にする！

20億円の資産ならば1年後に22億円にする！？
いやいや20億円の世界であれば
運用利回りを10%も取らずに
5%と目標値を下げても
良いんじゃないでしょうか。
それでも
1年後に21億円です。
1年間に1億円のｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出来るわけです。

自分の責任

７つの習慣
だけでなく
ﾋﾞｼﾞﾈｽ系のﾒﾝﾀﾙ関連書籍を何冊か読みました。

ﾁｮｲと反省しております。

自分の生活に不満がある時に
人のせいにして毒づいたり
周りの環境のせいにしたり

『自分は悪くない！○○が悪いんだ！』

と
自分を正当化して物事を見ておりました。


でも
結局の所、不満があるならば
それは自分の責任なのですね。

その環境を選んだ自分の責任。
過去の自分の行動の積み重ねで
今の人生がある。

と学ぶことが出来ました。

自分の責任であれば、
己のやり方を変更すれば良いわけです。

今この時代の日本は

他国から攻められる事もないです。
働く場所もそれなりにあります。
電気ｶﾞｽ水道のある暮らしが出来ます。

かなり恵まれた状況です。
自分の将来は選択出来るのだ！
人生を選択して行くぞ！

と思いました。

自分の責任を強く意識して
投資活動をして行きたいですね

投資活動で面白い事を発見したら
ここで披露したいですね。

成功者に会いに行く

今度、
沢孝史さんが　不動産ｾﾐﾅｰを実施する。
沢さんの書籍は何度も拝見しており
http://www.nomu.com/pro/column/sawa/
沢さんのｾﾐﾅｰ動画やｲﾝﾀﾋﾞｭｰ音声も持っている。
そして何度も何度も聞いている。

新築戸建を購入した時、沢さんのｾﾐﾅｰ動画を見て
書籍を読んで、購入に踏み切った部分もあります。

ここ1年程、投資の著名人に
お会いしに行ったが、良い事ばかりだ。

①物凄く勉強になるし強烈に脳ﾐｿに残る
　ﾌﾞﾛｸﾞを読んだり、本を読んだりしても
　勉強になりますが、
　本人から講義を聴くと強烈にｲﾝﾌﾟｯﾄされます

②ﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝが強力に上がる
　投資をしているとﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝの低下する事が
　頻繁に起こるけど、
　成功者から学ぶと
『じぶんでも出来るんじゃないか』と
　気持ちが上がるのです

名刺交換をしてご挨拶したい。

モチベーションを上げて
勉強をして知識・知恵を向上して・・・

あらたな物件を購入するぞ！

予定＆ｽｹｼﾞｭｰﾙを立てる行動

予定を立てて行動する事は脳ﾐｿに良い影響があるそうです
未来に向かって考えて作戦を練るからでしょうか。

当然、予定通りいかない事もあるのですが、
『未来を考えて』
『予測して』
『計画を立てて』
『行動に移す』
と言う事を多く実行すると
考えが整理されるし脳ﾐｿが研ぎ澄まされます。

そういえば
旅や登山に行って帰ってきた時に
考える仕事や投資活動がはかどる様な気がします。

ﾜﾀｸｼの気のせいでしょうか

これから旅の予定をﾄﾞﾝﾄﾞﾝ立てていこうと思います。

ｽｹｼﾞｭｰﾙ管理はYahooｶﾚﾝﾀﾞｰがお勧めです。
http://calendar.yahoo.co.jp/info/guide/z/
ここに仕事でも遊びでもﾄﾞﾝﾄﾞﾝ予定を入れて管理します。
自宅PCでもｽﾏﾎでも職場でもﾄﾞｰﾝと閲覧確認が出来ます。
またｽｹｼﾞｭｰﾙを共有できるので
ｶﾐｻﾝとｽｹｼﾞｭｰﾙを共有して予定を管理する事が出来ます。

自己分析した。

収益物件を買うにあたり過去3棟の物件をおさらい

①中古ｱﾊﾟｰﾄ
　一番収益力（CF）があり、投下資金の回収が早いです。
　ある程度の築年なので現在の売値が買値から下がりません
　入退去が多く管理運営がやや面倒です


②新築戸建
　入居募集が楽です。
　入退去が少ないので空室リスクが少ないです。
　帳簿上の資産は高いです。
　見た目がカッコイイです（笑）
　デメリットが
　初期投資額が大きいので投下資金の回収率は低いです。
　また建物は経年劣化するので
　帳簿上の資産額が減ってしまいます
　数年すると買値より売値が下がるでしょう。

③築古ボロ戸建　
　広いので入居付けが苦労しません
　またﾛｰﾝなしで購入しているので気持ちが楽です
　投下資金に対して回収率はｱﾊﾟｰﾄ程無いですが
　不満無く収益力があります。
　かなり古いので帳簿上の減価がありません。
　デメリットはボロイので強烈な修繕がｲﾂ発生するか？
　不安はあります。

客観的に分析すると
②の新築戸建はあまり儲からない事が分かりました。
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰを増やすﾌｪｰｽﾞにおいては中古物件で
ﾌﾛｰﾘｯﾁを目指すべき！と思います

そこそこのｷｬｯｼｭﾌﾛｰを持っているﾌｪｰｽﾞでは
資産性が高い新築で
ｽﾄｯｸﾘｯﾁを目指す事もありだと思います。

○２年に１回中古物件を買って
　ｷｬｯｼｭﾌﾛｰを増加させる

○５～１０年に１回新築を買って
　資産性を高める

そんな作戦が良いなぁ。
と思いました。

中古物件はやはりﾘﾌｫｰﾑが楽しい♪


新築を10年に１回買い続ければ
-----------
築４０年
築３０年
築２０年
築１０年
築浅
-----------
４０年物は取り壊して建替え
　　→賃貸に出して高家賃をもらえる

築１０年とか２０年のモノを
リフォームして住んでしまう事もできます。

あ

新築に住んでも良いのか！？

でも

新築はお客様が喜んで入居するので
自分はﾘﾌｫｰﾑ物件でイイのだ（笑）

確変ﾓｰﾄﾞは楽しいのです！

収益物件の紹介をされて
買いますﾓｰﾄﾞに入っています。

神経がﾋﾞﾝﾋﾞﾝ研ぎ澄まされていますね。

収益計算だとか
5年後の売却価格やら
10年後更地にしてｲｸﾗで売れるとか
自分で住んだらどうなるかとか
この場所便利か？不便なんじゃね？とか
銀行はどんな条件で融資通るのか？とか
頭金はどの位準備するか？とか
頭金の回収は何年で回収するか？とか

とにかく脳ﾐｿﾌﾙ回転で
計算しまくりです。

電車の中も寝床も風呂の中も
雨の中のﾁｬﾘﾝｺでも

『じぶん会議』

をしまくっています。

物件は先約が入り買えなさそうであるけど
他の物件も出てきてまた計算しまくりの
繰り返し！

不動産ｴｰｼﾞｪﾝﾄ山羊さんと連絡しまくりです。

確変ﾓｰﾄﾞに入りました。

このﾊﾁｬﾒﾁｬな大変さが
後になって必ず収益として返ってくる

物件買えたら良いなぁ。
いやいや

『絶対買うぞ！』

燃えているのです。

結構、楽しいですね。

物件紹介してくれる不動産屋さん

仲良しの不動産屋さん山羊さん(仮名)
からメールをもらった。

飯田グループの物件が値引きしたので
どうでしょう？どの事

新築なのに1800万円を
割り込んだ価格です。
安い！！

会社帰りにソッコーで
見学に行きました。
紹介された物件を見に行く作業
はワクワクする。
楽しい仕事であります。

見に行った物件は建物は
カッコいいです。
しかし
大通りの裏道として使われる
交通量の多い道沿いです。

う～ん。

ちょっと住みにくいかもしれません。

但し
このような一癖ある物件は
値引きしやすいです。

もう少し安く指値をして
売主がOKならば
買いたいですね。

なんだか忙しくなりそうだなあ😅

こんな情報を回してくれる
山羊さんには感謝しかないです。

ありがたいです。

半値八掛け二割引（はんねはちがけにわりびき）

株式相場の格言です

江戸時代から米相場やらがあったせいか
日本には良い格言が残っています。
ロウソク足チャートも日本のﾓﾉですね。


https://www.nomura.co.jp/terms/japan/ha/a01849.html

高値をつけた後、株価はそれなりに下げてきます。
下げると言っても永遠には下げません。
何処かで下げは止まります。

下げ幅の大まかな位置を
半値0.5　×　八掛け0.8　×　二割引0.8　

　　　　　　→答えは0.32

32%下げたところ。
ここからはそんなに
下げないので買えますよ

と言う格言です。

上昇相場においてはナカナカ使えます。

11月最終週ダイワボウが直近の天井317円　
をつけました。
317円の半値
　→158.5円
317円の半値八掛け
　→190円
317円の半値八掛け二割引
　→215.5円

215円くらいまで下げたら
買おうかなぁ。と考えます。

215円で買った後も
下げ続けるかも知れません。
でも
半値八掛けの190円を認識しています。
190円まで下げてもあまり怖くないです。

強烈な暴落時に半値まで下がる事もあり得ます。
半値158円くらいまで下げた局面がくれば
ﾜﾀｸｼは全力買いします（笑）

株式参入

最近は株式市場が冴えない展開です。

理由は色々とあるのでしょうが
政治的な材料は他の専門家に譲ります（笑）

株式を買うにあたり
①『相場全体が安い事』
②『倒産しない会社』
③『1年で2倍3倍を狙わない』

と言うようなことを考えています。

①『相場全体が安い事』
は各銘柄を色々と調査したのですが
騰がる時や下がる時、大体一緒です。
個別で色々なニュースが出た時に
上げたり下げたりする場合もありますが
基本的には日経平均の動きに合わせて
上下します。
だから日経平均の上げ下げを観ています。

②『倒産しない会社』
株式をしていて一番嫌なのは
投資した会社が倒産してしまう事

株式をやらない人が一番嫌なのも
「倒産して紙くずになってしまった」
ようなお話を聞いたことが
あるのではないでしょうか。

倒産しないようなお金持ち企業に投資します

③『1年で2倍3倍を狙わない』
1年で投資資金2倍（200％）を狙うと言うことは
1年で投資資金0.5倍（50％）になるかもしれません
短期間で投資資金を2倍にするには
恐らく売買の回数が増加します。
ｷﾞｬﾝﾌﾞﾙ的な運用に近くなります。
（勿論そうでない運用方法もあると思います）
1年で120％を続ければ福利が効いて
十分な資産増加が達成できます。