年の瀬だ。

年末だ。

世間では９連休らしい。
アタクシはここまで三日の休日でバタバタと過ごした。

１日目→掃除
２日目→事業の帳簿付け＆掃除
３日目→掃除＆お年賀買出し＆子供の誕生日

掃除ばっかりで飽きた。。。。
カミサンが体調不良なので、ユックリさせている。
その分あたくし１馬力で掃除しておる。
全ては終わらない。無理だ。ある程度は諦めた。

30日は酒を飲まずに夜を過ごした。
年末の帳簿作成と収益のチェックをした。
んで今の時間だ。眠い。

今年は色々と反省と勉強した事がある。
かなりの失敗と経験を積む事が出来た。
ありがたい。

反省点と来年の目標は必ず取りまとめておこう。
これは明日には間に合わないが、1/3までには勝負をしたいですね。


不動産投資は退去が出たりすると
色々巻き起こって不安が不安を呼んでモチベーションが低下する。
でも全体的に考えると、リフォームやらで楽しんでいて
破綻せずに平和に生活しているだけでも、
素晴らしい環境なのかもしれん。
ありがたい。


明日からはユックリと過ごそうと思う。

少し運動したいかな。

色々大発生

しかしまぁアパート経営は色々な事が発生するのですね。
新しい事が発生したら、一瞬『ガ━━(゜Д゜;)━━━ン!!!!! 』と
気持ちが驚くのだけど、『全て経験＆勉強だ。』と思って前向きに
考えている。

今年の春に入居した松井さん（仮名）
若い女性で東北地方の出身。被災した地域からの上京だ。

『そうかー被災した壁を乗り越えて頑張って状況したのだな』
『何か困った事があれば少しは手助けしてあげたい』
等々思いながら入居を歓迎した。

松井さんは上京したばかりで財務がタイトだったんだろう。
１ヶ月フリーレントの所を２ヶ月フリーレントを要求してきた。
こちらとしては長く住んでくれるなら歓迎だ。
快く２ヶ月フリーレントを受諾した。

さてこの松井さん。１１月に家賃を滞納した。
家賃保障会社を通しての入金なのになんで滞納したのか？
と調査をすると、以前から入金遅れの常習で都度督促を入れていたそうだ。
家賃保障会社は家主側にはお金を支払っていた。
が！今回２ヶ月入金をショートしたのでオーナーへの入金が入らなかったらしい。

この時点で松井さんへの若干の疑念が沸いてくる。
『若干ルーズな方なのかな』と思った。

１２月に物件へ行き掃除を実施。
そうするとヤマト宅急便の不在通知が玄関前に散乱。
『なに！？帰ってきているのかなぁ？』
と不安になる。
『まぁ友人宅に泊まっている事も考えられるね』
と退散した。

１０日後位に再度訪問する。
宅急便の不在通知が更に散乱。
ガス栓が止められている。

これはオカシイ。松井さんは大丈夫か？
これは１０日以上帰宅してないね。
管理会社に連絡。

管理会社は
『最近おかしいです。電気も止められているようです。
　今は連帯保証人に確認しております。』
との事。

家賃の滞納もウッカリ漏れたものじゃないな。
かなりブラックな入居者なんじゃないか？
いやいやひょっとしてゴミ部屋になっているのか？
ゴミ部屋は絶対にマズイ。
中で死んでいたらもっともっとマズイ！

と不信感が増大する。
こっちはビビリまくりだ。
退去する時期も近いんだろうな。と覚悟。

そして本日、管理会社から報告があった。
連帯保証人の母上からの情報だ。
『あの部屋は幽霊が出る。だから友人宅で寝泊りしている
　あの部屋は以前、事件か何かあったんですか？』
と聞いてきたそうだ。
家賃の件は母親に言って欲しい。との事。

ワタクシの感想は
『・・・・・・物凄いのが入ったんだなぁ。』
と思いましたよ。

通常事件があった部屋は数年間、告知義務が発生して
『入居時にこの部屋は○○年に死亡事故がありました』
と告知せにゃイカン。そんな部屋は誰も入居しないので
家賃を半額以下で募集するのだ。
そう言う事は絶対に避けないとイカン。
だから内緒で事件部屋を貸す事は絶対にない。
この部屋は３月まで別の入居者が居た。
正常な人だ。全然幽霊報告は無かった。断言する。

仮に幽霊が出たとしよう。
それで電気代やガス代や家賃を支払わない！
ってのはおかしくね？
家賃を払わないってナカナカ困ったちゃんですよ。

家賃は母親が肩代わりするのだろうか？
しかしゴミ部屋かも知れない部屋を夏まで放置するわけには
イカン。暖かくなって虫が発生して他の入居者に
迷惑をかけるわけにはイカン。
今後松井さんには厳しく対処しよう。
ただ滞納を是正して前向きな生活を送るようであれば
こちらも何か協力をしようと思う。
お祓いして気持ちよく生活できるなら、お祓いの代金を
負担しても（家賃１月分くらいなら）良いですよ。

どうしたら良いのか？ただいま色々経験を積んで勉強中。
少しずつ成長している自分を感じるね。

イカンの連発で申し訳ないが、イカン事はイカンのだ。
松井さんと一緒に成長できたら良いなぁ。

『アパートで幽霊が出る』と言う報告は
今年最大の事件でした。

人の繋がり

経営とは色々な人との出会いがあり
その繋がりが経営を後押ししてくれる事が沢山ある。
つくづく『人脈は大事』と感じる。

最初はカミサンと２人で物件を見て『ピー』だの『パー』だの
議論をしながら買えないで１年が過ぎていった。
ある日、販売不動産業者と会う事になってから
『経営上の人脈増加』が始まったように思う。

仲介不動産、管理客付け不動産、銀行、工事業者、掃除のオジサン、
入居者、色々な人物に会って色々な事が巻き起こるね。

中には騙す様な業者も居る。
騙す業者も悪いが、ビジネスなので騙される方も悪い。
騙される方は勉強不足なのだ。

友人関係だったら
『騙されそうになったので、こいつとは縁を切る！』
なぁんてよくある話だ。
しかし経営の場合は、騙されないようにしながら
付き合って行くと相手とのパイプが出来て来て
Goodな情報を持って来る事もあった。

それと大事な事は情報を貰うだけではダメだと思う。
こちら側からも自分で体験した生の情報を送ったり
相手が喜ぶような事もしたりする事も重要だ。

仲介業者サンが仲介件数ノルマに達してない時に
お付き合いでカウントアップに協力したりした。
そんな関係を築いたお蔭もあってか？
レインズに乗る前の物件を流してくれたりもする。

仲介さんが
『あんまさんの知人の工事業者を使ってリフォームしたいのですが、
　買主さんに紹介してもイイっすか？』
と連絡が来た。
ワタクシ『どうぞどうぞ～』と快諾
そんで工事業者にその旨を伝えたら、大喜び！
皆のネットワークが繋がって皆が喜ぶ図式。

『人脈は宝』である。人のレバレッジですな。

銀行の借換

これって結構疲れるのね。
効果が数百万円に及ぶので『数日間頑張れよ！』
って世界なんだけどね。

借換するにあたり、新規銀行に自分は何者だ。
と言う資料を提出するのですね。
早い話が資産と負債をぜーんぶ洗いざらい提出する。
金融資産とか保有不動産、ローンの借入金とか返済履歴とか
過去3年の源泉徴収票とか納税額と納税証明とか提出する。

その資料を銀行さんは穴が開くほどチェックするのだね。

そうすると
『この人は所得がこれだけあって、これ位貯蓄があって・・・
　無駄遣いしてますなぁ』とか『無駄遣いしてませんなぁ』
とか一目瞭然丸裸になるのですね。

その上で融資の可否を決定するのでしょうな。

借りる側(ワタクシ)は新規銀行に『ヨロシクお願いします～』と
ニコニコ言いながら
旧銀行に『新規の銀行に借り換えるからヨロシク！』と伝える。
旧銀行の担当は貸出額が下がる事が嫌なワケだから
『こちらも頑張って金利下げますから借り換えないで下さい～』
とすがってくる。
私は『金利下がるの？マジで？どれ位下がるの？
　　　借り換えると手数料が100万位かかるんだよ～
　　　金利が下がるならばモトサヤに収まりますよ～ニンマリ』
そうすっと新規銀行に断りを入れなきゃイカンなぁ。
さっきニコニコしておったけどなぁ。ウーン。
と言う方向になってくる。

このやり取りをするには、新銀行にも旧銀行にも
イイ顔をしながらも結果どちらかの銀行を『切る』と作業が発生する。
イワユル二股の交渉です。あっちにもこっちにもイイ顔せにゃイカン。
これが精神的に抵抗があった。気持ちに負担大！なのだ。

借換する事で総支払額が数百万からの利益を得るので
数字上はナカナカ◎な仕事になるのだが、個人的な感想としては辛いっす。

出来る事ならば、今後借換えはしたくないな。
要するに高金利の借入をしなければ良いんですね。

売った

12/3か。
3107ダイワボウがフィーバーしてしまった。
この銘柄は4月のイケイケ相場で自分の掟を破って
安値圏でないのに買ってしまった。187円だったかな。

下げたら買い増ししようと思っていて6月に147円を付ける。
しかしワタクシはもっと下がると思い、待機。

そんなもんだよね。その後スルスル上昇。

最近は出来高が爆発。
内心『あーぁ買場ではなくなった』とガッカリしていた。
12/3に出来高がスパーク。これは下げる予兆か？
と思い222円の時に211円で逆指値。
約定してしまった。

これでマルになった。保有株がなくなった。

日経平均はこれからどうなるだろうか？
2005年の状況ににている。
あの時は年明けにライブドアショック。

サボらずに注視していきたい。
暴落したら買い参戦します。

クリアしてきた

11月は本当に色々な事が発生した。
しかし一個一個こなしていく事で、山積みの課題がだんだん解消
されてきた。

税務関係・銀行融資関連やリフォーム関係では本当に色々な失敗が勉強になった。
税理士さんの探し方も色々と悩んだけど解消されつつある。

勉強してきて良かったなぁ。と強く思った。


税理士さんはドリームゲートと言うベンチャー起業家への支援サイト
があり、弁護士や税理士、行政書士等々の方々が
無料で相談に乗ってくれるのだ。

そんな便利なサイトワタクシが見つけられるわけが無い。
どこで知ったのか？
関西方面の不動産投資家の竹内かなとサンの書籍を読んで知ったのだ。
この本がすばらしい。
ヤフオクでお金を貯めて競売をしてボロイ物件をドンドン買って賃貸経営
をしている。すばらしい。
6万円の戸建て賃貸を10戸持っていたら大分楽な生活が出来るだろう。

そんなすばらしい本をワタクシが簡単に見つけられるわけが無い。
どうしてその本を買ったのか？
満室経営新聞を毎月購読していて竹内かなとさんの記事が載っていたのだ。
この新聞は毎月ナイスな情報を無料で配信してくれる。
ワタクシは有料の満室経営新聞プレミアムも購読している。

毎月6000円と最初はチョッと高いかな？
思うのだが、得られる情報は物凄く価値が高い。

この購読で○百万以上の価値を生み出す知識が貯まる。
投資では失敗がデカイ。数百万や数千万を失うリスクは多分にある。
そのリスクを月6000円年7.2万円で回避する確率をどーんと
高めてくれるのだから安いものだ。

そんなすばらしい新聞をワタクシが見つけられるはずが無い。

その満室経営新聞はNSX松田さんのブログから知った。
NSX松田さんは北海道の投資家加藤ひろゆきさんの著書の
オマケのＣＤで知った。

今、色々な知識が積み上がってきたのは、
勉強を継続してきたからだと思う。
と言ってもマダマダ未熟なんだけどね。

知識の吸収は素晴らしい。
人生が豊かになり、余裕が出てくる。