中古物件は買えないかも

今年の冬は

大事件や災害が起きた場合を考えて

カレーとかお米を備蓄しておりました

３月も終わりまして

おーし！

ナンかもう大丈夫じゃね？

花粉も弱まってきたしね

 

と言う事で最近は積極的に

レトルトカレーやカップ麺を食べております♪

 

 

昨年の暮れに連絡を取り合っていた

中古物件の業者さんが

物件紹介をしてくれてます

 

あんまさんこの物件はオ〇ックス銀行では

〇〇年融資が引けますので行けますよ

 

とてもありがたい営業さんです

 

しかし

古かったり、狭かったり、利回りが低かったり

上手い事ヒットしません

更に

最近購入した物件があるので

オリッ〇ス銀行ではもう融資がおりません

更に

新築業者２社から物件紹介を受けておりますので

中古物件は買えないかもなぁ

と思えてきました

（中古の方が利回りが高いので収益的には魅力なんです）

 

正直にお話しました

実は新築物件を購入しました

なのでオリックス銀行は使えなくなりました

ｺﾞﾒﾝﾅｻｲ

ﾁｮｯﾄ心苦しいのですが

黙ってフェードアウトするのは

誠実さが無さ過ぎなので報告しました

少し心が痛みます

 

 

仕方無いので前を向いて進んでいこうと思います

元気を出す為に備蓄用の餅を食べます！

ﾊﾞﾌﾞﾙってどんな時？

先日の朝方

国境を越える夢を見たんです

夢の話なんて日記に書いたら何でもありじゃんけ

 

気になった内容の夢だったので

夢診断のサイトを見たのです

占いとか好きじゃないんだけどなぁ

あなたが人生の新しい段階または移行期に入っていることを示します。

そんな事が書いておりました

 

ああひょっとしたら

その通りなのかもしれないなぁ

なるほどねー

 

イカン！

妄想が強くなりすぎている（笑）

 

少し反省しました

 

 

今の経済はﾊﾞﾌﾞﾙなのでしょうか？

オカシナ経済状態なのは間違いないと思うのですが

 

ﾊﾞﾌﾞﾙになった場合の特徴

今まで投資に興味の無い層が

新規参入して儲かりだす

 

専業主婦や学生、芸能人が

投資で大儲けして

メディアに出たりする

とか

夕方のニュース、ﾜｲﾄﾞｼｮｰで投資情報を扱う

とか

投資ｾﾐﾅｰの行列

とか

一般週刊誌で投資情報が載ったり

とか

職場で投資の話が出たり・・・

 

その様な事があった場合

ﾊﾞﾌﾞﾙなんだと思います

 

数年前の仮想通貨ﾊﾞﾌﾞﾙで少し理解しました

 

上記の様な事が発生したらば

今保有の株式は全部売却しようと思います

 

妄想は大事

２社のｱﾊﾟｰﾄ業者さんから連絡が入りました

 

購入候補の物件土地を

紹介してもらいました

 

 

最後の自己資金を投入して

巨大な借金をします

ｶﾂｶﾂな状態まで行っても

買おうと思います

もし！

目論見どおりに購入→運営が出来たら

本当に色々と夢実現に近づきます

『法人化』

『毎年、戸建ﾘﾌｫｰﾑに集中』

『山登りまくり生活（奥穂→西穂やりたい）』

『北海道→九州まで車中泊ﾄﾞﾗｲﾌﾞ』

『第三のﾋﾞｰﾙを卒業』←ﾁｯﾁｪ～w

色々と妄想してしまいます

 

不動産投資（賃貸経営）において

妄想は大事です

妄想することで色々とアクションを始めます

・真剣に調査したり

（街、建物、保険、融資、災害）

・予算を組んだり

（必要な経費、突発的な費用）

・ネガティブ想定を考えて

（空室になったら、火事になったら、金利が上昇したら）

・リスク回避を思考するとか

（対処するには自分でやるのか？業者に発注か？）

 

この様な事を考えるので

加速度的に

不動産知識や問題解決力が上昇して

成長できるように思います

 

いずれにせよ

今年中にもう１棟！

購入しようと思っております

 

 

銀行関連のネタを教えてもらった

土曜日ですがﾏｼﾞ仕事（趣味でもある）でした

 

ｱﾊﾟｰﾄ業者さんと面談しました

 

最近の銀行評価事情を聞いたり

ｺﾛﾅ禍での物件の販売状況を

教えて頂きました

 

数年前に流行った融資の時のｴﾋﾞﾃﾞﾝｽ改ざん問題

あれから銀行の審査も厳しくなったようですね

当たり前ですよね

お金を借りたり貸したりする関係で

嘘ついたり騙すような事があると

信用問題が破綻します

 

購入者自らが騙すような行動をしたり

販売業者が『購入ﾃｸﾆｯｸ』として

そそのかす事もあるようです

 

銀行関連に提出する書類は

ツジツマが合わないと

イツか必ずばれます

バレルと一括返済を求められたり

団信の保険が降りなかったり

とんでもない不利益を被るのです

 

ｴﾋﾞﾃﾞﾝｽの改ざんは絶対にやりたくありません

 

販売業者さんから電話

数年前に知り合った
アパート業者さんがおります

ここのアパートは部屋が平面ではないのです
ロフトを組み合わせた
立体的な間取りで素敵な建物なんです

ﾒﾁｬﾒﾁｬ人気がありまして順番待ち状態
そして
堅い利回りで運営できるのです
（大儲けは出来ませんが）

数か月前に
購入したいのですがﾜﾀｸｼは順番待ちに並べますか？
と連絡しました

モチロン順番待ちは出来ます
ただ現在はﾜﾀｸｼ（営業さん）だけでも5人待ち
他の営業も同じような状況なんです
お時間がかかるかも知れません

と回答を貰いました

ああそうかー
と諦めて他の物件を探し始めたのです

その！
業者さんから先日、電話がありました

あんまさん千葉県にﾁｮｯﾄ紹介できるかも知れない土地が出たのです
状況報告、情報交換で面談しませんか？

との事

ひょっとしたらもう一棟購入できるか！？

有頂天になる気持ちと

いやいやまだ調子に乗ってはイカン！

と言う気持ちが混在します

 

そして

近日中に面談に行く事になりました！

期待が入り混じりザワザワしております（笑）

ブタを飼う？

管理会社より連絡ありました

高利回り物件の戸建入居者様が

マイクロブタを飼いたい

と言う打診がきました

マイクロブタは購入すると

普通に30万円はするようです

豊かな生活なようで何よりです

ブタサンは写真見ると可愛いです

しかし

建物内部が激しく傷みそうです

音やニオイで

ご近所に迷惑が発生しないか？

少し懸念があります

どうしてもリスクヘッジが

必要になります

敷金を上げるか？

お家賃で調整するか？

調整しようと思います

がどうなるでしょうか？

いずれにせよ

長く快適に過ごしてもらいたいものです

やりたい事をやる

先日、久々にテレビを観て
インスピレーションをもらいました

どこかの成功者さんが

やりたい事を延々とやろう！

そんな事を言っておりました

なるほどーそうだよなぁ

 

やりたい事は飽きずに延々と続けられる

やりたい事は『己の快楽』が目的でも良いと思います

ただし

『己の快楽』の場合

それは娯楽に終わる事が多いように思います

いや娯楽に終わっても良いんですけどね

 

やりたい事が
『人さまのお役にたつ事』
と繋がれば・・・

 

延々と継続する事で

少しずつ収益が出てくるのではないだろうか？

 

と感じました

投資開始初期に
株式勉強を延々と続けられたのは
『己の快楽』も当然ありましたが
株式で得た利益で
家族を喜ばせたい！
と言う感情がありました

収益不動産を購入した時

最初は
少々の儲けを家族で共有したい！
と言う感情でしたが

時が経過すると

入居者様に快適な部屋(商品)を提供したい！

協力業者さんと一緒に笑いたい！

そんな気持ちが芽生えました

 

不動産のリフォーム活動が楽しくなりました

今現在、それがﾜﾀｸｼの

やりたい事

になっております

 

人様のお役にたつ事を延々と続けると
少しずつですが、収益が自分に返ってくる

 

テレビの成功者さんは

そんな事を言っているのでしょうか？

 

 

そういや

面白いブログを書いて人様に笑ってもらいたい

と言うのも

やりたい事のひとつです

なんだかんだ10年以上書いておりますなぁ
こちらは娯楽ですかね

アラフィフの投資活動

イツだったか？

動機の重要性を書いたのですが

新たに投資への動機(ガソリン)が

追加されました

先日、近所の子供達と

駆けっこをしたのですが

激しい運動でした

心拍数164まで上がるのは

危険じゃないか？ｗｗｗ

で

この２日間身体中に強い痛みが発生

こんな位で痛くなるなんて

情けないぞ！

自分を叱りたくなります

ふと気付いたのですが

身体が鈍ってきたら

大きな夢である

北アルプスの峻険なルートも

行けなくなるかも知れない

投資を開始した時に強く思った動機

ファイナンシャルフリーを築いて

アルプスに登りまくる事

モタモタして15年が経過してしまい

まだファイナンシャルフリーは

実現出来てません

確実に年齢は重ねてきて

アラフィフ(古い？)になり

体力の衰えを痛感する始末

絶対に体力維持して

北アルプスに行くのだ！

強い動機を自分で確認出来ました

その為には

○不動産稼業を強く推進する

○身体能力の維持活動実施

と言うことで

本日、収益物件の見学を５件実施

チャリンコで40キロ程走りました😅

イヤハヤ

大汗かいて体重減りました

カミサンの

電動チャリを借りた

ことは内緒です

少しビビッておりました

購入したアパートの登記権利書が来ました

安心しました

 

この登記情報があるが為に
○○の土地と建物はあんまのﾓﾉですよ
国家に認められた事になりました

ｱﾊﾟｰﾄ購入決済を終えて

100%ホッとしなかったのです

今回は

全く知らない業者さん
全く知らない司法書士先生

なので
悪意があれば

お金だけ支払って登記変更を実行しない！
なんて事があった場合
自分のﾓﾉにならない訳です

（通常そんな事はありません）

 

著名な投資家さんのお話を聴いた事があります

決済の場所に司法書士が来なかった
買主はお金を300万円支払った
登記書き換えはされずに
仲介業者が300万円をﾄﾞﾛﾝした

さすがに裁判とかになるのでしょうが・・・

そんな笑えない話があったそうです

さすがにそれは無いだろう

司法書士先生とも名刺交換したしね

と思っておりました

が
1～2%位ビビッておりました（笑）

無事に到着して安心できましたとさ♪

投資ではなく賭博？

日経平均３００００円に復帰

ですか。

イツか暴落が来るぞ！

と思う反面

イヨイヨ資産インフレならぬ

資産バブルの入口に来たのかな？

とも思えます

１年前から企業業績に

連動してない市場となってます

分析もへったくれもなく

業績悪い銘柄も上げてます

投資ではならぬ

投機。。。。

賭博に近いような

だから

資産の全力投球はしてません

大暴落しても

泣ける位の割合で

株式口座に入れてます

こりゃ怖いな

と思った所で

半分売ると良いですよ

500円の銘柄を1000株保有したとします

50万円ですか

これが800円まであがったとします

全部売ってヤッター！

でも良いのですが

後でバブル的な上げがあったら

悔しいです

半分の500株売ると良いですよ

残りは

800円の株が500株と

現金40万円です

この後で暴騰したら500株を利確して

更に儲かります

でもそれはあまり期待しません

それよりも暴落してしまう

可能性があります

でも800円の利確が効いているので

200円(10万円)まで落ちても

損が出ません

ここ大事です

言い換えると

200円で500株買ったと

同じことになるのです

そしたらば後は

本当に延々と保有もあり

下げた時に買い増しもあり

上げたら利確もあり

選択肢がかなり増えるのです

ウーン文章下手で

伝わりにくいですね

実際にやると分かりやすいのですが

買いも売りも分散すると

選択肢が増えて

損失が減りやすくなりますね

林照太郎先生の本を読んで

そんなやり方を覚えました

結構使えます🎵

でも

これからの市場は

賭博に近いかもなあ

とにかくｽﾀｰﾄを切る事

将来の事を
一旦立ち止まって考える事は大事です

今のままでは将来がヤバいな

とか

このままで自分の未来は大丈夫だろうか？

と感じたら

立ち止まる事は捨てて

即行動を起こす事が大事です

○○が準備できたら開始する
□□が終わったら完了してから勉強しよう！
△△の条件が整ったらやってみようかな

そんなマインドでは

いつの間にか時間が過ぎ去って

年齢を重ねるだけです
とにもかくにも行動を開始する事が大事です

多くの人は学校や勤め先で

小さい洗脳を受けております

 

絶対に失敗してはイカン！！！

 

これよくない常識だと考えております

なので

将来へ行動開始する時でも

失敗を避ける為に行動開始しないのです

でもですね

多くの成功者は

失敗上等で活動しております

そして沢山の失敗を経験しております

ﾜﾀｸｼもまだ成功者ではありませんが

失敗しまくりです

15年前
失敗しないように！と立ち止まっていたら・・・

今の勤め先にしがみつくしか選択肢はなかったでしょうか

と思うとゾッとしますね

 

走り出してから考えるのです

今すぐ走り出しましょう
走りながら考えて失敗したら修正すれば良いのです

失敗してはイカン！

なんて洗脳から解き放たれないとイケません
失敗をして修正する時こそ、一番の学びになるのです

とエラそーな事を書きました

が

これは自分に言い聞かせております♪

それと・・・

特に20代30代の若い世代にお伝えしたいです
本当は自分の子供に残したいことなんです

 

ばんばんｽﾀｰﾄきって前進していこう！！

未経験の事をやりまくろう！

失敗から学んでいこう！

 

 

そんな気持ちで過ごしたいものです

 

CCRの事

ＣＣＲとは

ｷｬｯｼｭｵﾝｷｬｯｼｭﾘﾀｰﾝ

自己資本回収率の事ですね

極東船長さんのセミナーを聴いて

規模拡大にはCCRを大きくとる事だよ

と仰っていました

 

 

CCRは借入れ額は関係ないのです

 

ある物件を買った時に
頭金700万円を投入しました

この物件は

毎年170万円くらいのｷｬｯｼｭﾌﾛｰを生み出しました

170÷700　→　CCR24.2%　です

 

 

またある物件を買った時に
頭金1000万円を投入しました

毎年のｷｬｯｼｭﾌﾛｰは80万円くらい生み出します

80÷1000　→　CCR8%　です

初期投資金回収の速度を見る指標なんですね

実は後者の物件　

ナカナカお宝物件を見つけたぞ！エッヘン！

と思っていたのですが

CCRの観点からすると全然優秀ではありません

代わりに

資産価値に対して

借金が小さいので財務は堅いです

 

セミナーでは

25％は最低欲しい！
30%以上は素敵！
と言う内容だったと思います

 

このCCR25%ってﾅｶﾅｶ難しいですね
ﾜﾀｸｼの保有物件は10%台が多いです

 

だから規模拡大が加速しないんだよなぁ

でも

頭金を多めに入れる事で

返済比率が低くなって堅いんだよ

 

と心の中で言い訳してます

 

これからは

CCRの意識を強めに考えて

購入していきます♪

住宅ﾛｰﾝのこと

結婚1年後に住宅を購入しました

自分には少し背伸びした高価な住宅です

 

ｶﾐｻﾝのﾌﾙﾀｲﾑ労働ありきの返済計画でした

 

背伸びしたﾛｰﾝは
子供が産まれても保育園生活は必須です

 

ｶﾐｻﾝ一人で保育園送迎は
ｽﾄﾚｽﾊﾞﾗﾝｽがかなり悪いです

 

1回送りとお迎えを経験した時に

毎日保育園送迎のｽﾄﾚｽは

半端無い事を悟りました

 

己の仕事がどんなにキツくても

毎日送迎のｽﾄﾚｽには勝てないですよ

 

気合いと根性で

夫婦二人で保育園の送迎をしました

 

 

 

住宅ﾛｰﾝの怖さをポイントで紹介します

〇新築不動産価値は
購入当初から2割位価値が下がります

3500万で購入した物件は

即売却したら2800万円位の価値になるのです
築浅では売りたい価格で売れないのです

後述しますがこれｺﾜｲのです

 

〇借入限度額一杯で借りてはイケナイ
30-35年の返済があるわけで
この購入時の4-5年は支払いできるかも知れません

その先の将来、ナニがあるか解りません

・子供の誕生で2馬力が1馬力になる
 →ｶﾐｻﾝのｲﾝｶﾑが減る

・勤め先の業績悪化
 →実際ボーナスカットや手当カットがありました
 　もし勤め先が倒産したら退職金も充てになりません

・勤め先の己の環境変化
 →降格人事で手取りが減る人を多く知っております
 　そしてﾜﾀｸｼも明日、職務が落ちる可能性があります

 

・今の時代は毎年の昇給や年功序列なんて期待出来ません

　→ましてや所得税や復興税、年金等の支払額が、

　ジンワリと上がってくるので昇給しても手取りが殆ど上がりません

 

そんな中で借入限度額一杯でﾛｰﾝを組みますか？

組んでも良いのですが
幸せな生活を維持出来るか？

疑問だらけでした

 

〇ﾍﾟｱﾛｰﾝは危険すぎる
これは絶対にやってはイカンと思っております

（個人的にはね。上手くやっているのであれば全然否定しません）

上記の様に

一馬力になった時や降格人事、リストラ、
にあった時
生活が苦しくなるのが目に見えてます

更に！

万が一離婚した時は最悪です

仮に子供は母親と住むことになったとします

夫は住居から出て行くとしましょう

ﾍﾟｱﾛｰﾝの場合、離婚しても
住宅ローン残債の支払い義務は残ります

住まない住宅のローンを払えますでしょうか？

で！

トドメを刺されかねないのが

売却しようと思っても
価値が毀損しているので
残債より高い値段で売れない事があります

 

残債3500万円　

販売適正価格2900万円

売却後の手残り2800万円

どうやって残債を返しましょうか？

こうなりますと

将棋で言うところのツミです

 

 

15年前にここら辺をメチャメチャ計算して
将来への不安から鬱病になったりしました

ﾊﾞｶなんです

 

で

住宅ﾛｰﾝの返済と同時期に

投資に参入したのでした

その時の投資への情熱たるや・・・

MAXﾊﾟﾜｰでした

 

15年間の投資で

住宅ﾛｰﾝのｽﾄﾚｽも

少しだけ軽減できたように思います

 

 

住宅ﾛｰﾝの事を説明している秀逸な動画をシェアします↓

【元銀行員が語る】住宅ローンの闇！破綻リスク爆上げ！絶対にやってはいけない所得合算とペアローン【お金の話】

 

おいおいおいおいウソだろー！！？？

昨日だか？今朝だか？

久々に株式の事を書いたのです

 

昨年夏に仕込んだ名村造船

田植え投資

 

ﾜﾀｸｼが株式の事を書くと

大抵場合、思惑と逆に動きます

 

どうせ捕らぬ狸の皮算用だよなぁ

 

と思っておりました

先ほど株価を確認したら

おいおいおいおいウソだろー！！？？

驚きました！

 

近いうちに暴落があるかも知れない

と頭の片隅にあります

でも週足ﾁｬｰﾄがｽｹﾞｰ良いんだよなぁ

もう売り時は解りません（汗）

 

投資の神様は居るんだなぁ

東北への僅かながらのﾁｬﾘﾃｨｰを

神様が見てくれていたのだろうなぁ

神様ありがとうございます

 

来週以降、名村造船が暴落したら

笑ってやってください♪

 

しばらく株式を見ないようにします

今は株式を買う時期ではないかも

勤め先の偉い人が

大きな声で話しているのが聞こえてきました

 

今の株式市場はﾊﾞﾌﾞﾙだ

いつ大暴落があるか解らん

当社の保有株を損切りになるけど売却しよう

と言っております

 

あーそれが正解なんだろうなぁ

2/26に1200円くらい下落したので

これからはグイグイ上がらないかもね

さすが銀行出身のおじさんだなぁ

と思いました

 

でですね

ここから個人的なお話

少しだけ保有していた

名村造船と言う銘柄があります

去年の夏頃に買ったのです

 

当時は株価は150円くらいでしたか

半年ほど経過して

25%くらい上がっております

理性的に考えれば

このﾀｲﾐﾝｸﾞで利益確定です

 

でもですね

昨年12月に

出来高を伴った長い陽線

が出来たのです

月足ﾁｬｰﾄを見ると底値圏

ﾁｬｰﾄの教科書的にはかなり良い形なのです

 

暴落するかも知れないけど・・・

更に長期で保有しよう！ﾛﾝｸﾞﾛﾝｸﾞだぁいけい！

 

初めて？買いあがりﾛﾝｸﾞをしました

お陰で平均取得単価は182円になりました

 

こういう事するから損するんだよなぁ

 

銀行出身の偉いおじさんの行動が正しいと思います