金利上昇

4月に入っていくつかの銀行から借入明細が届きました

軒並み0.25%金利上昇しております（汗）

去年の秋に上昇したのは0.15%

合算すると0.4%金利上昇しました

ザックリ計算すると2万円位ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが下がります

 

言うても0.4%上昇なので

経営が揺らぐ程のｲﾝﾊﾟｸﾄは無いのですけど

今後の為にも

更に金利上昇した時のシミュレーションをしておかないといけません

 

金利が1％上昇した場合、6万円位支払いが増加します

まぁまぁ嫌ですなぁ（汗）

金利が2％上昇した場合、13万円位支払いが増加します

オイオイオイオイ勘弁してくだいよ（涙）

という状況になってきます

 

残債の少ない戸建物件はあまり影響がないのですけど

巨大な借入のアパートは

金利上昇前のCF16万円が

金利2％上昇するとCF9.6万円となります

結構ﾘｽｷｰな数字になってきますね

マイナスにならなくてエカッタけど

 

仮に金利が上昇していく場合、はどうすれば良いのだろうか？

・アパートの借入を一部返済する

・残債のある戸建での借入を一括返済する（CF上がる）

・戸建を売却して現金を作る

・アパートを売却して逃げる（最終手段）金利4%上昇したらこれも考慮せにゃイカン

色々な手段があるので想定しておきたいです

 

戸建の借金返済はありかもなぁ

 

 

住宅ローンにも影響があるかも知れませんので

そこら辺はアンテナを張って情報収集していきます

 

 

 

火災保険の値段が凄い

保有している戸建て物件の火災保険更新がありました

10年前に新築で購入した物件です

 

当時加入した火災保険は

10年間32万円（地震込み）

 

20年前、火災保険は35年一括で入る事が出来ましたが

徐々に期間が縮小されていきまして

 

今回更新した内容は

同じ条件で

5年までしか加入できません

 

お値段は

5年間で約25万円・・・

高い！タケーーー！！！

 

 

火災保険は年々値上がりしております

19年前に購入した自宅の保険はどうだったか？

調査しました

 

19年前は35年間の火災保険に加入出来たのですね

 

55万円でした

お！高い！？

と思いますでしょうか

年間案分で算出してみました

-------

①19年前購入の新築戸建て

保険期間35年　55万円　年間費用1.6万円

②10年前購入の新築戸建て

保険期間10年　32万円　年間費用3.2万円

③10年前購入の新築戸建て　築10年更新

保険期間5年　25万円　年間費用5.1万円

-------

 

年間あたりの火災保険額は

鬼の様に値上がりしております

 

余談ですけど

35年間加入できる時期に購入したのはラッキーでした

 

これはインフレの影響とはあまり関係なくて

保険会社の財務が悪化した事が原因のようです

 

解りやすいサイトがありました

 

2018年と2019年に発生した豪雨と巨大台風で

それぞれの年で1兆円以上もの保険金が支払われたのです

 

この巨額の支払いで保険会社の財務は苦しくなったのでしょう

 

2022年10月以降は5年を超える火災保険は入れなくなりました

その上、単価も上がっているようです

 

火災保険は投資として強いリスクヘッジになりますが

今後は費用を高く見積もってリターン計算をしていく事になります

 

不動産業界から見ますと

金利も保険も土地値も上がってきております

15～20年前に

『日本の不動産が安い！』

と言われていたようですけど

振り返ると

そうだだよなぁ　安かったんだなぁ

と思います

 

四月は支払いが多い

ガス給湯器故障の件

は

やっぱりと言いましょうか

予想通りと言いましょうか

新品に交換する事になりました

 

ガス給湯器はだいたい10年で寿命なのですね

それで今回の物件は

今までトラブル知らずの

2015年新築で購入した戸建物件です

なんと！10年経過しておるのです

だから機械を修理したとしても

他の部分は故障する可能性は高いです

 

それと基盤の故障だったのですけど

メーカーから機番を取り寄せてからの修理工事をすると

完全修理まで1週間くらい経過してしまうのです

その間、お湯が出ない生活を送るのは

結構ハードな生活になります

 

という訳で給湯器を新品に交換する事になりました

給湯器（20型オート）とリモコンを購入して

配管接続工事等すると・・・・

相場では18~19万円くらいでしょうか

6-7年前は15万円以下でした

 

今回は管理会社が間に入って

ｽｹｼﾞｭｰﾙ段取りをしてもらいますので

20万円

となりました（涙）

 

これは仕方ないです

歯を食いしばって支払います

10年経過なので

火災保険の更新もあるんだよなぁ

 

例年4月は固都税とか入居広告費とか出費が大きくなります

歯を食いしばって頑張ります

ガス給湯器の故障

不動産管理会社から連絡がありました

戸建て物件にてお湯が出ない！！！！

と言う事です

ガスコンロは動作するようなので

給湯器の故障でしょうか

 

空室で壊れた場合は

工務店やガス会社に連絡して

自分で立ち回ります

安く済みます

 

緊急的な案件なので

管理会社に立ち回ってもらう事になりました

どんな値段になるのだろう（怖）

情報取集を進めていこう

退去予定の部屋に申込が入ったのです

リーシング会社が退去の度に家賃を上げて募集しています
ありがたいとは思うのですけど
本当に決まるのかよ？
と疑心暗鬼でしたけど
申込が入るのでありがたいです

都内では家賃をガンガン値上げしているようです
ウチの物件は都内程はパワーがある訳ではないのですけど
【一人暮らしにしては広い】
【建物が新しい】
という事が追い風になっているようです

あと5年もすると築10年を超えるので
インフレとはいえ家賃値上げは難しいでしょうか
そうだそうだ
家賃上昇でありがたい！エッヘン！
と話をする訳ではありません

 

ポジティブネタと同時にネガティブな側面もあります
借入金利が上がっています
2025年末には2024年夏から金利が1％上昇する！
なんてお話も入ってきました

家賃が今までと同じであれば
金利上昇によってｷｬｯｼｭﾌﾛｰが下がります

利回り7%の物件を金利2.5%で借入して買った場合、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出ます
7％　-　2.5%　=　4.5%　←この4.5%がイールドギャップと言います

借入金利が1％上げると
7％　-　3.5%　=　イールドギャップ3.5%　
運営諸費用を3.5％の収益から出すわけなので厳しくなります

ビジネス的に考えると
仕入れ価格が上がるので、販売価格が上がるのは仕方ない面があります
今までの15年間は不動産経営に追い風が吹いていた事が
身に染みて理解できました
それでも何とかやりようはある筈なので頑張らないといけませんね

新築物件が売れない中で、賃貸物件のニーズが上がる街もあるようです

色々な事にアンテナを張りながら、情報収集を進めていこうと思います

 

新築アパートの凄さ

アパート退去の連絡が来ました

物件購入の決済までは資金繰りカツカツなので
退去とか無ければ良いなぁ

と思っていた矢先です

頑張って資金を作ります

でですね
5年前に新築アパートを購入したのですけど
新築アパートの凄さを感じています
・入居付けが強い
・管理会社は徐々に家賃を上げて募集している（インフレに対応しているのか）
・入居が決まると利回りが上がる

・入居が決まるのが早い
・保有期間中は殆ど苦労しない
・苦労せずに築15年位まで保有すると残債がそれなりに減っている

 

◎ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが積み重なっていくのでバランスシート上では
資産増加と同時に負債減少が進むので純資産がドーンと増える

約4000万円でフルローンで購入した利回り7.4%のアパートが
築15年で残債利回り15%となっている
つまりは
築15年の利回り15%というような（夢のような）物件を購入したのと同じ状態となる
築15年の利回り15%を自分で作りだしたのと同じ！！

大分前に沢さんのセミナーで聴いた衝撃的な数字です

現在の新築アパートは建築費が上がってしまって
利回り7.4%の物件は難しいかも知れません

それでも
入居率の高い物件を保有していると
時間をかけてバランスシートが良化していきます

新築はスゲーなぁ

と思う所です

 

 

借金残債を確認

正月には随分とヌルイ感じで過ごしましたけど

投資活動はエンジン全開で進んでおります

取引銀行さんへの書類を作成しました時に

住宅ﾛｰﾝの返済予定表をあらためて確認したのです
2016年に借り換えたのですけど
今から振り返ると金利も残債もﾄﾞﾝﾋﾟｼｬのﾀｲﾐﾝｸﾞでした

現在のインフレ率は
国家の発表では2%
実質4%くらいでしょうか

間を取って3%のインフレ率としましょう
3%インフレの中でﾛｰﾝ利率が0.5%ですので

貨幣価値が3%の速度で薄まっていく中で
借金の残債価値も薄まっていっております

0.5%で借りているのは

お金をもらっていると近いっすね

（バランスシート上は）

 

10年前の残債2000万円と
現在の残債2000万円では同じ金利であれば
後者の方が楽に返済出来ます

逆に言うと貨幣価値が薄まっているので
日銀は金利を上げ始めました

何が言いたいのか説明しますと
デフレの低金利時代に長期固定金利で借入しておくと
歪みが生じています

インフレなのに低金利で借りた状態というのは
毎月の返済で残債がボコボコ減っていくので
バランスシート上の負債がガンガン減ります

 

ラッキーな時期に住宅を購入して
ラッキーな時期に住宅ﾛｰﾝを借りたんだな

と思います

今後金利はもう少し上がっていくでしょうか
今よりも更に住宅を買いにくくなっていくかも知れません

住宅が売れなくなると

一般的に不動産価格は下落します

想定しておくことも大事です

 

 

 

物件の視察

今年購入した物件を見に行きました

と言っても既に入居が決まっているので中には入れません
車では通過するのに一瞬なので

ウォーキングで現地に行きました

遠くから様子見て怪しいオジサンになってきましたw

 

なんか庭に植木鉢の様なモノが置いてあります
そして階段の窓にカーテンがかかっておりました

ああ新しい生活が始まるんだなぁHAPPYな生活を送ってほしいなぁ

そんな気持ちになりました

手前味噌ですが素敵な住居を提供できた気がします

嬉しい瞬間でした

物件の跡片付け

今年の春に購入した戸建て物件

ようやく入居が決まりそうです

 

契約前日となり、賃貸営業さんから入電が何度か入りまして

慌ただしくなってきました

 

ワタクシは物件に行って飾っていたPOPを片付けたり

内見用の電灯を回収してきました

 

それと大事なのは水道と電気を解約せにゃイケマセン

最近はwebでも解約できるのですね

サラサラサラリと停止作業を済ませました

心地よい忙しさで歓迎です♪

 

最初にこの物件に見学に行ったのは2月でした

1月からワシワシとアパート見学をしていた効果もありまして

『購入するぞ！』と

マインドセットが出来ていました

 

そういう意味では

2024年の総決算になるのかもね

この物件が稼働するのは嬉しく思います

 

快適なオウチを作れましたので

長く住んで欲しいモノです♪

いやはや・・・・長かったなぁ

先日の入居希望者様は

保証会社の審査に無事通過しました

正式に契約に向かう事になりました

なんとか契約を交わしたいものです

 

いやはや・・・・長かったなぁ

なんだかんだ

今年は１月からアパート見学に走り回っておったし

春からリフォーム労働でワイワイしてきましたけど

頑張ってきたよなぁ

 

この物件が回りだすと・・・

キャッシュフローが正常化します

次の物件購入の資金を貯めていきます

 

まだハンコつくまで油断はできません

まってました～～～♪

不動産業者さんから入電あり

 

あんまさん

例の物件、入居希望者が現れました

家賃を3000円値引いて欲しい

との打診があります。どうしましょう？

即答でした

おおおおおお！！！

ありがとうございます！！！

あ～もうぜんぜん大丈夫！値引きします！ぜひ入居してください！(嬉)

 

まってました～～～♪

そんな感じです

 

今まで何件か見学はありましたけど

ようやく希望者が現れました

嬉しいです

 

しかしまだ油断はできません

契約書のハンコをつくまでは何が起きるか解らないのです

なんとか決まってほしいものです

 

気持ちよく住めるように掃除にいこう！

カビのクレーム

巨大なアパート入居者様からクレームが入りました

カビが生えて困った

と言う連絡です

・北側の部屋

・洗濯物を干している

と言う事です

ググって調査したのですけど

 

北側の部屋は日光が入らないので

換気して空気を入れ替える必要があるようです

でもって洗濯物を干していると湿度が上がります

まぁ当たり前かぁ

おそらく窓を閉めっぱなしなんだろうなぁ

と予想します

河川の近所は床下から湿気が上がってくるようですが

河川の近所ではありません

 

他の部屋からクレームは出ていないので

建物に瑕疵があるように思えません

 

管理会社に入ってもらいます

カビ業者さんを呼ぶかも知れませんけど

使い方に問題があるのか？建物に問題があるのか？

ハッキリ判断してもらいたい所です

どうなるのでしょうか

 

 

作戦を変えてみた

春に購入してリフォームした

戸建て物件

入居が決まりません

 

見学した時の事を想像しました

 

賃貸営業さんは

駐車場に車を停止させて

見学者を連れて玄関に回るでしょう

玄関を開けて真っ暗な中、洗面所まで歩いて

電気のブレーカーを付けるでしょう

 

そしてアチコチの雨戸を開けて

やっとこ見学者様を案内するのでしょう

 

ワタクシの予想だと

見学者様は数分間暗い玄関で待機しておる筈です

印象は良くないでしょう

この住宅のアピールポイントは

日当たり最強

暗いイメージを持たせるのも勿体ないです

 

土日だけは雨戸を解放しておこうか！？

玄関に入って

いきなりお部屋がドーンと明る方が良いでしょう

ワタクシが

土曜日早朝に雨戸を開けに行って

日曜夜か月曜日に雨戸を閉めればインじゃね？

今までは防犯上、雨戸を閉めておりましたけど

作戦変更です

やれる事は何でもやれ！

やれる事は何でもやれ！

６月後半から募集している戸建て物件ですが

未だに入居が決まりません

こんなに苦戦するとは思っていませんでした

１棟目だったら大分焦るだろうなぁ

 

やれる事は何でもやれ！

今すぐやれ！なんでもいいからヤレ！！

どっかの本で読んだ受け売りです

 

物件にはチョクチョク行って掃除しております

改めて見回すと手抜きされている所がありました

↑障子は廃棄してｶｰﾃﾝﾚｰﾙを設けたのですが

障子をスライドさせる床のレール？敷居が汚れております

襖の下もアチコチ汚れているのです

敷居スベリ↑これを張り替える事で見た目がUPして

襖の滑りが格段に上がります

ほーらほら見た目の綺麗さがUPします

 

お次は室内扉↓

なんかステッカーが貼っていたのですけど

ダサいので剥がしました

剥がしたら化粧シートの木目も剥がれてしまったのです

プロに頼むと2-3万円しそうです

 

しばらく放置しておったのですけど

やれる事はなんでもやれ！

この気持ちで買ってきました

フローリングとか木部の傷を隠すための補修用クレヨンです（１本350円位）

おおおお！？

思ったより綺麗になりました

プロ程の仕上がりにはならんけど

700円と労働力投入でここまで綺麗になるのであれば

十分に満足です

やれる事を実施していこうと思います

9月も終わり

速いモノで9月も終わりまして

明日から10月です

2024年の3/4が終わりました

年初から色々と目標を立てて行動してきましたけど

達成できたﾓﾉもあり、達成していないﾓﾉもありますね

 

先日、築古ｱﾊﾟｰﾄに視察にいきましたら

雑草がボーボーになっておったので除草してきました

春に購入した戸建物件は未だに入居決まらず

募集開始したのは6月後半なので

過去イチ苦戦しているか。。。

募集家賃が高すぎると判断しまして

値下げしましょうか

と管理会社に相談しましたところ

周辺の募集物件を確認しても家賃が高い訳ではないので

10月一杯は今の家賃で募集したいです

 

オーナーが値下げ提案して

業者さんが現状維持を主張する

なんだか立場がアベコベな気がしますww

1か月また待機する事にします

値下げ要請の指値が入ったら

ワタクシの確認無しで多少のﾃﾞｨｽｶｳﾝﾄは受けても良いですよ

と申し伝えました

 

賃貸担当さんにはいつも感謝でございます

ありがとうございます！