平成28年度税制改正で「空き家の3,000万円特別控除」が創設されました。この制度は、相続により空き家になった不動産を売却し、要件を満たした場合には譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。詳しいことは、国土交通省ホームページ「空き家の発生を抑制するための特例措置」をご覧ください。詳しいことは弊社にご相談ください！
株式会社リアルウイング
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国土交通省はこのほど、2015年度「土地問題に関する国民の意識調査」結果を公表しました。調査対象は、全国の20歳以上の3,000人。1月15～31日の期間、調査員による面接聴取形式で調査が行なわれました。有効回答数は1,604件（回収率53.5％）。持ち家志向か借家志向かについての問いには、「土地・建物については、両方とも所有したい」との回答が79.5％と高い水準を維持した。「建物を所有していれば、土地は借地でも構わない」と回答した人の割合は4.5％、「借家（賃貸住宅）で構わない」との回答は12.7％。過去の調査結果と比べてほとんど変化はみられませんでした。人口規模別では、「土地・建物については両方とも所有したい」と回答した人の割合は町村で、「建物を所有していれば、土地は借地でも構わない」は政令都市で高いという結果に。また、「土地・建物を両方とも所有したい」もしくは「建物を所有していれば、土地は借地でも構わない」と回答した人（1,347人）に対し、新築住宅・中古住宅のどちらを所有したいかを聞いたところ、「新築住宅」と回答した人の割合は62.9％。「新築・中古どちらでもよい」との回答は31.0％、「中古住宅」は2.2％でした。「土地は預貯金や株式等に比べて有利な資産か」の問いには、「そう思う」が30.1％。1993年度調査においては6割を超えていたが、その割合は年々低下しており、今回調査では調査開始以来最低となりました。不動産取引に対する印象については、「難しくて分かりにくい」が29.4％、「何となく不安」が30.4％。「特に不安はない」が26.6％、「分かりやすくて簡単」と回答したのは1.4％となった。「難しくて分かりにくい」もしくは「何となく不安」と回答した人（958人）に対し、その理由を聞いたところ、「不動産の価格の妥当性を判断しづらいから」が44.2％でトップに。以下、「不動産取引の流れが分かりづらいから」（40.1％）、「不動産の品質の良否を見極めづらいから」（34.1％）、「価格が景気によって大きく変動するから」（30.0％）などが続きました。「空き家バンク」または「空き地バンク」を知っているかとの問いには、「知っている」が26.1％、「名前だけは聞いたことがあるが、どのようなものか知らない」が28.2％、「聞いたことがない」が45.6％を占めた。「知っている」と答えた人（419人）にその活用意向を聞いたところ、「利用した取引の流れがよく分からないため、不安である」が18.4％でトップ。「自治体によっては補助金等の優遇措置が受けられるから、利用したい」（17.9％）、「契約後のアフターサービスが充実していないから、不安である」（10.0％）、「物件オーナーと直接交渉しなければならないものが多いから不安である」（8.8％）などの回答が挙がりました。
適切な管理がされていない空き家がその周辺の生活環境に悪影響があることを問題とし、こういった空き家を減らす目的で、売却を促すことが考えられます。また特に空き家になるケースの多くは2次相続が原因のことも多く、相続後に長期間空き家状態が続くことの無いよう、相続した空き家を対象としたと考えられます。
1、特別控除による減税額は？
下記の要件を満たした場合、譲渡所得から3000万円の特別控除が適用できます。税額（長期譲渡所得）としては最大で609万4500円もの減税になります。
2、特別控除が適用できる要件は？
この特別控除が適用できる要件は主に下記の通り複数あり、すべての要件を満たす必要があります。 •相続開始の直前まで被相続人の自宅であり、被相続人は一人暮らしであったこと（相続発生により空き家になった）。
•その自宅（家屋）は昭和56年5月31日以前に建築されたものであること（旧耐震基準の状態だった）。
•その自宅（家屋）は区分所有建築物でないこと（マンションなどは対象外）。
•その自宅を相続した相続人が、家屋を除却して土地を売却する、又は必要な耐震改修をして家屋又は家屋とその敷地の土地を売却すること。
•平成28年4月1日から平成31年12月31日の間の売却であること。
•相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること（要するに平成25年1月2日以降に発生の相続）
•売却額が1億円を超えないこと。
•相続時から売却までの間に、事業・貸付・居住の用に供されていないこと（売却までずっと空き家状態）。
•役所等から要件を満たす証明書などの書類を入手し、確定申告書に添付して申告すること。
1、特別控除による減税額は？
下記の要件を満たした場合、譲渡所得から3000万円の特別控除が適用できます。税額（長期譲渡所得）としては最大で609万4500円もの減税になります。
2、特別控除が適用できる要件は？
この特別控除が適用できる要件は主に下記の通り複数あり、すべての要件を満たす必要があります。 •相続開始の直前まで被相続人の自宅であり、被相続人は一人暮らしであったこと（相続発生により空き家になった）。
•その自宅（家屋）は昭和56年5月31日以前に建築されたものであること（旧耐震基準の状態だった）。
•その自宅（家屋）は区分所有建築物でないこと（マンションなどは対象外）。
•その自宅を相続した相続人が、家屋を除却して土地を売却する、又は必要な耐震改修をして家屋又は家屋とその敷地の土地を売却すること。
•平成28年4月1日から平成31年12月31日の間の売却であること。
•相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること（要するに平成25年1月2日以降に発生の相続）
•売却額が1億円を超えないこと。
•相続時から売却までの間に、事業・貸付・居住の用に供されていないこと（売却までずっと空き家状態）。
•役所等から要件を満たす証明書などの書類を入手し、確定申告書に添付して申告すること。
2017年4月から消費税が8％から10％に上がります。建物を新築する場合は、請負契約を2016年9月までにすれば、竣工受け渡しを2017年4月以降でも建物の消費税は8％に据え置かれます。2017年4月以降に完成予定の場合は、是非とも9月までに契約することをお勧めいたします。それでないと建物の消費税は10％となります。日銀のマイナス金利導入により住宅金利もかなり低くなりますので、今年こそマイホームを建てるチャンスだと思います。
平成28年度予算案が24日、閣議決定されました。国土交通省関連予算額は、前年度並みの5兆7,767億円。空き家対策の推進、既存住宅ストックの流通促進に277億円。空き家対策総合支援事業等を創設し、20億円を確保。「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく地方自治体の取り組みを一層推進するため、民間事業者や専門家等と連携して取り組む空き家対策を支援します。中古住宅・リフォーム市場の発展を目指し、住宅ストック維持・向上促進事業を創設。良質な住宅ストックが市場において適正に評価される仕組みの開発や消費者の住生活に関するニーズを一元的に受け付け、サポートできる体制の整備等に対し、支援していく。長期優良住宅化リフォーム推進事業の拡充（40億円）も図ります。そのほか、不動産総合データベース構築に向けた調査・検討に前年度と同額の8,500万円、中古住宅取引に係る消費者の安心確保のための取引ルールの検討は前年度並みの2,100万円をあてます。土地情報の拡充等による不動産の取引・投資環境の整備に155億円をあてた。地価公示の充実に36億9,100万円、不動産取引価格情報の提供に2億6,800万円。地方都市の不動産ファイナンス等の環境整備の推進に前年度から約1.6倍の4,000万円を確保。地方都市における不動産証券化プロジェクトの事業化を支援するため、専門家派遣等を実施し、民間投資による地方創生を図ります。若年世帯・子育て世帯・高齢者世帯が安心して暮らせる住まいの確保に540億円。既存住宅の長寿命化や三世代同居の実現等に資するリフォームへの支援や民間空き家等の子育て仕様改修やキッズスペースへの改修等の促進を進めます。そのほか、地域居住機能再生推進事業（240億円）やスマートウェルネス住宅等推進事業（320億円）、地域型グリーン住宅事業（110億円）を拡充します。
政府与党はこのほど、平成27（2015）年度税制改正大綱を決定しました。住宅・不動産関連では、住宅取得等資金に掛かる贈与税の非課税枠を最大3,000万円まで拡充。適用期限についても平成31（2019）年6月30日まで延長する。60歳未満の親からの贈与について相続時精算課税制度の適用対象とする特例についても、同じく延長します。また住宅ローン減税、すまい給付金等についても、消費税率10％引き上げの延長に伴い、平成31（2019）年6月30日まで延ばします。また、買取再販事業者が改修工事後に再販する際に課せられる不動産取得税を軽減する特例措置を創設。空き家の除却・適正管理促進に向けて、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の規定に基づく勧告を受けた特定空家等に係る敷地について、固定資産税等の特例措置の対象から除外します。サービス付き高齢者住宅供給促進へ向けての不動産取得税・固定資産税の優遇措置や、住宅要家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の特例措置については、2年延長します。その他、不動産市場の活性化などに向けて、特定の事業用資産の買換特例のうち長期保有資産の買い換えについて、特例措置を2年3ヵ月延長したほか、土地の固定資産税の負担調整措置の3年間延長、土地等に係る流通税の特例措置の2年間延長、JREIT等が取得する不動産に係る特例措置の2年延長および適用対象拡大なども盛り込まれました。
不動産登記法が改正され、公法上の境界を巡る紛争の新たな解決策として「筆界特定制度」（平成１８年１月２０日施行）が発足されています。対象となる土地の所有権者などが法務局に申請すると、専門知識を持つ調査員が測量などの事実調査を実施します。その結果に基づき、筆界特定登記官が筆界を特定します。ただ同制度には訴訟のような強制力はありません。境界の確定でお困りの方は弊社にご相談ください。
株式会社 リアルウイング民法の規定では、建物の隣地からの距離については「建物を築造するには、境界線から５０㎝以上の距離を保たなければならない」（民法２３４条１項）としています。建築基準法では建物を建てる場合の隣地境界線からの距離に関連する規定があります。建築基準法では民法よりも厳しく建築物に対する規定が定められていますので、境界からの距離についても建築基準法が民法に優越します。一般法（民法）の規定だけでは不十分な特定の分野に対しては特別法（建築基準法）が定められます。
不動産コンサルティングは土地の有効活用といった事業コンサルティングを始め、不動産投資、相続、調査、権利調整などの幅広い分野を担っています。その中でも「土地有効活用コンサル」と「建築コンサル」はもっとも身近なもので、コンサルティングの機会が多いものです。詳しいことについては弊社の不動産コンサルティング技能登録者にお尋ねください。
株式会社 リアルウイング ＴＥＬ ０７２－９７１－５０８１ www.rwing.co.jp
昨年から景気のほうに陰りが見え始めました。特にアメリカ発のサブプライムローン問題が表面化して、今年に入り日経平均株価のほうも大幅な下落になっています。それに伴って地価のほうの実際の取引は下落傾向になってきました。このまま景気のほうが悪くなりまた少子高齢化に歯止めがかからず人口が減っていくことになれば地価のほうも下落するのが自然の現象になります。特に人口が減少している近畿圏の地価下落が顕著になってくる予想をしています。ますます首都圏との格差が広がっていくことになっています。
今回の改正により、まず「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額の特例」が創設されました。言い換えれば、住宅ローン控除の新たなパターンの創設です。 平成１９年又は平成２０年の２年間のうちに住宅を取得し、入居した人に限って、控除期間が１０年である現行制度に加え控除期間が１５年の新たな住宅ローン控除の制度を選択することができるようになりました。ただし、新制度の控除率は現行より低く、１年目～１０年目が年末借入金残高の0.6％、１１年目～１５年目が0.4％となります。対象となる住宅借入金等の年末残高は現行と変わらず、平成１９年入居の場合は２,５００万円以下の部分、平成２０年度入居の場合には２,０００万円以下の部分で、最高控除額も現行と同じです。現行の住宅ローン控除と今回創設される特例のいずれか有利なほうの選択適用が認められます。
