戸籍謄本等の広域交付制度について

令和6年3月1日より、戸籍謄本等の広域交付制度がスタートしました。この制度によって、申請者本人、及び申請者の配偶者、申請者の直系尊属、直系卑属の出生から現在に至るまで（除籍を含む）の戸籍謄本を全て取得することができるようになりました。また、従前は、本籍地の自治体のみでしか戸籍謄本等を請求することはできませんでしたが、広域交付制度によって、本籍地以外の全ての市区町村の窓口にて請求できるようになり、利便性が大きく向上しました。大変、便利な制度で、広域交付制度がスタートした3月1日は日本中の市区町村の窓口では戸籍発行業務がパンクするほど混乱していましたが、月日が経過し、ようやく落ち着きを取り戻したようです。申請する市区町村によっては、今でも事前予約制であったり、申請をしても当日中には交付されないところもありますが、これまで、全ての戸籍を自らが申請して取得されていたことと比較しますと、非常に利便性が向上したのではないかと思います。

「相続土地国庫帰属制度」について

　2023年4月末からスタートした「相続土地国庫帰属制度」。相続した土地を管理できない人は、負担金を支払って、土地の所有権を国に移転するという制度です。この制度のパンフレットの中に「国庫に帰属できない土地」がいくつか挙げられていますが、その一つに、「除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地」というものがあります。建築物を安全に支えるために杭工事や地盤改良工事が行われますが、この工事では、必ず地中に「有体物」が残されます。杭工事や地盤改良工事の仕様は、建てる建築物の規模や地盤の軟弱さ、地層構成等で決まりますが、建てる建築物の自重を支えることができない軟弱な地盤であれば、何らかの有体物が残されるので、このような土地を相続した人が、国庫帰属制度を利用しようとするなら、有体物を撤去しなければならないことになります。　このように、杭の撤去は、再利用が可能な場合や、処分費用が発生しないばかりか、スクラップとして売れる場合もあるので、建築物を建てる場合は、杭の撤去のことまでよく考えておく必要があると言えるでしょう。先祖代々の土地で、転売の可能性が全くないが、建築物を数十年に一度更新する可能性があるという人の場合、再利用しやすい杭体を選定しておくことをお勧めします。一方、転売を想定している人は、転売時に、杭の撤去費用の割引を求められる可能性があるので、建設時点で撤去費用や杭の処分費用を考慮して、投資計画を立てることをお勧めします。

相続登記の義務化について

改正前不動産登記法では、相続が発生した場合でも、相続人に相続登記を申請する義務はありませんでした。
しかし、相続の発生後、長期間にわたって相続登記が行われないと、被相続人名義のまま不動産が放置され、その後何代にもわたって相続が発生することで、相続対象不動産の所有者を把握することが困難となってしまいます。そこで、所有者不明土地の発生を防止することを目的として、不動産登記法の改正により、相続登記が義務化されることになりました。これにより、相続または遺贈によって不動産の所有権を取得した相続人は、①自己のために相続開始があったことを知り、かつ、②当該不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記（相続または遺贈を原因とする所有権移転登記）を申請しなければならないこととされました（改正不動産登記法76条の2第1項）。なお、遺贈については、あくまで相続人が遺贈を受けた場合に限り登記申請が義務化されており、相続人以外の第三者が遺贈を受けたとしても登記申請義務はありません。相続人が遺贈を受けた場合に限り、登記申請が義務化されたのは、相続登記の義務化の範囲をどこまで含めるかという議論がなされ、相続人が遺贈を受けた場合に限り、相続と同じく登記を義務化しようという議論に落ち着いたためです。正当な理由なく、この登記申請を怠った場合には10万円以下の過料が科せられることとされています（改正不動産登記法第164条）。

不動産取引のオンライン化について

不動産取引のオンライン化は、平成25年の世界最先端IT国家創造宣言を皮切りに、社会実験等を経て、順次進められてきました。不動産取引のオンライン化のうち、テレビ会議等によるITを活用した重要事項説明については、コロナ禍以前より、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」において、対面で行う重要事項説明と同様に取り扱うものと明確化し、すでに本格運用が開始されております。また、書面の電子化については、デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（令和3年法律第37号、デジタル整備法）により宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）が改正され、国土交通省でも昨年4月に「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」を公表し、昨年5月18日に改正法が施行されました。これにより、需要事項説明書等について、一定の技術的基準に適合する等の条件を満たすことにより、顧客の要望に応じて非対面で不動産取引を完結できるようになっています。

成年後見制度について

認知症などによって意思能力を喪失すると、財産の管理や処分をすることができなくなります。なぜなら、民法で下記のように定められているからです。
民法第3条の2　法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
したがって、不動産オーナーの意思能力が失われてしまうと、不動産について売買契約、賃貸借契約、媒介契約などを締結することもできなくなります。また、収益物件であれば賃料回収、原状回復工事、修繕・改修工事、リフォーム工事、売却、建替えなど賃貸経営全般が停滞する恐れがあります。
　家族信託などの認知症対策を事前に講じていなかった場合、事後的にとれる手段は成年後見制度（法定後見）しかありません。成年後見制度は、家庭裁判所による監督の下、「成年後見人」によって本人の財産管理等を支援していく制度です。成年後見制度を利用する場合には、まずは管轄の家庭裁判所に対して申立を行う必要があります。認知症高齢者が増加していく中で、成年後見制度について説明する機会も多くなっていくことが予想されます。

リフォームの現状と今後の動向

増改築の意味合いで「リフォーム」を使うのは日本だけで、外国の知人に聞くと、日本の「リフォーム」に当たるのはrepairまたはrepairmentだそうです。が、彼らさえ、日本で話すときは「（住宅なら）「リフォーム」の方が通じやすい」と言います。これらを鑑みるに、一般的には改変内容よりも、どうも規模による使い分けがまずあるのではないかと思います。住宅のような小規模な改装は「リフォーム」でくくり、中大規模のビルなどになれば、設備更新程度であっても「リノベーション」や「リニューアル」で皆さんの認識に大きな食い違いは生じないように思います。空き家活用で言えば、常日頃から、空き家になりそうな建物をピックアップして整理し、人の目に触れさせ、社会的に求められる需要に対応できるスペースになりうるかどうか、の見極めから始まり、どの程度まで物理的に手が入れられるか（＝リフォームできるか）という点まで目途が立てられれば、より具体的な提案ができるようになるでしょう。これからの時代、内外部を問わず余ってくる空間が少なからず発生します。これらの情報をうまく活用し、建築関係者などと協働して、常に「スピーディーに」「提案できる」体制ができれば良いと思っています。

民法改正による瑕疵の廃止について

「瑕疵」という言葉の廃止
売買の目的物のキズを表す用語として、「瑕疵」という言葉が廃止され、買主が救済を求める為に、キズが「隠れた」ものである必要がなくなります。民法には、引き渡された目的物にキズがあったとき、買主が売主に対してどのような請求をなしうるのか、ルールが定められます。以前の民法は、目的物のキズを「瑕疵」という言葉で表し、瑕疵が隠れたもの（隠れた要件。買主が善意で、かつ知らないことに無過失）であったことを条件として、買主が、売主に対して、瑕疵担保責任を追及できるものとしています。新民法は、「瑕疵」という言葉を廃止し、目的物のキズを「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」（以下、「契約不適合」という）と表現しました。また、瑕疵担保責任を追及するため必要とされていた「隠れた要件」を不要としました。買主が目的物のキズを知っていても、あるいは知らないことに過失があったとしても、契約不適合の責任は否定されません。買主が目的物のキズを知っていたことや、知らないことに対する過失は、契約内容を確定する過程において判断材料とされ、加えて、過失相殺の有無において考慮されることになります。なお、改正によって、契約書の重要性が高まるのではないかという議論もあります。しかし、これまでも契約書は重視されていたのであり、また新民法のもとでも契約内容が契約書に記載される事項に限られるわけではなく、契約書の重要性については、改正の前後で変わることはありません。ただ、新民法のもとでは、売主の責任は直接の契約に基づくことになります。その意味でいえば、契約書の重要性に変わるところはないけれども、契約内容の重要性は高まるものということができるでしょう。

期間満了で借地契約を終了させることができるか？

地主が「期間満了により契約の終了を請求する」ことの可否に関して考えてみます。借地期間の満了にともない、地主から「契約終了」の申し出があり、借地人がその申し出に応じれば借地契約は終了します。しかしながら、借地権の存続期間が満了した時点で借地上に建物が存在するときで、借地人が契約の更新を希望する場合において、地主が期間満了で借地契約を終了させるときには「正当な事由」が必要とされます（借地借家法第5条、第6条）。この場合の正当事由としては、借地借家法第6条において「地主と借地人のどちらがその土地を必要とするか」のほか、「借地権に係る従前の経緯」「明渡しの対価の支払い」等を挙げていますが、判例等から考えると、正当事由は「地主と借地人のどちらがその土地を必要とするか」であり、他の要素は正当事由を補完する要素と考えられていることに注意が必要です。すなわち、借地人がどうしてもその建物を必要とするために借地契約の更新を希望するようなときには、地主の側が莫大な立退料（明渡しの対価）を支払うことを主張したとしても、正当事由をめぐる訴訟となったときは、必ずしも地主の側の正当事由が認められるわけではないと考えるべきです。なお、借地人の側が借地権の更新の請求をするときには、期間満了時に建物が存在することが基本となります。たとえば、借地人が借地上に居宅を所有していたものの、その後借地上の建物が必要でなくなったので建物を解体して青空駐車場として利用しているようなケースは、建物所有目的とはいえなくなります。このような場合に、期間満了時に地主が明渡しを求めたときは、借地人は借地借家法の適用を受けることができなくなるおそれがあることに注意が必要です。

「契約不適合責任」は「瑕疵担保責任」とどう違う？

令和2年4月に施行された改正民法において、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。
旧民法では、目的物に隠れた瑕疵（傷、欠陥、心理的瑕疵など）が存在する場合、買い主は売り主に対し、瑕疵担保責任として、①損害賠償請求、あるいは②契約の目的を達しない場合には例外的に契約を解除することができました。これに対し、改正民法では、旧民法の瑕疵担保責任は廃止され、目的物が契約の内容に適合しないことに対する責任（契約不適合責任）が新設されました。では、契約不適合責任は、どのような点が瑕疵担保責任と異なるのでしょうか？まず、契約不適合責任では、旧民法で規定されていた「隠れた瑕疵」という概念はありません。すなわち、「隠れたものか否か」という点は問題ではなく、引き渡された目的物が「契約の内容に適合しているか否か」が問題になります。次に、契約不適合責任の効果として、損害賠償と解除に加え、新たに、履行の追完請求と代金減額請求が定められました。また、旧民法では解除の要件として「契約をした目的を達することができない」ことが必要でしたが、改正民法では、契約目的達成が可能な場合でも、不履行が軽微であるときを除いて解除できる余地が認められています。今回の民法改正により、買い主にとって救済手段を講じやすくなりました。　そして、契約不適合責任の有無を判断するにあたっては、「契約の内容」に従った履行がなされていたのかという点がポイントになりますが、その判断の拠り所として、契約書の文言や契約当事者の認識がこれまで以上に重要となります。不動産売買契約においては、売買契約書の文言、特に、目的条項、特約条項、容認事項については具体的・詳細に記載し、契約の内容を明確にすることが大切です。また、重要事項説明書の記載事項はもちろんのこと、物件状況等報告書等による事前の情報提供が、極めて重要になります。

不動産業界に望まれるSDGSとは？

最近、耳にする機会がますます増えてきたSDGS（エスディジーズ）。Sustainable Development Goalsの略で、日本語では「持続可能な開発目標」と訳す。不動産業界においても省エネ性や環境に配慮した住環境の整備から、空き家問題の解決に向けた取り組みや高齢者など賃貸住宅を借りにくい人への配慮等々、SDGSにつながる課題が山積しています。今回は不動産業界におけるSDGSについて考えてみます。
世界の人々がこれまでと同じような暮らしや経済活動を続ければ、やがて「持続不可能な世界」になってしまうという危惧から、2015年に国連のサミットで採択されたのがSDGSである。先進国や途上国を問わず、すべての国を対象に経済・社会・環境のバランスが取れた社会を2030年までに目指そうという宣言です。具体的には17の目標が掲げられています。この17の目標のなかでも、不動産業界に関わりが深いものは環境に配慮した住まいを作るという点で、「7．エネルギーをみんなにそしてクリーンに」や「11．住み続けられるまちづくりを」という点です。また、高齢者や障がい者、LGBTなど社会的弱者といわれている人が賃貸住宅を借りる際に困らないようにとの視点で、「5．ジェンダー平等を実現しよう」「10．人や国の不平等をなくそう」といった項目も見逃せない。もう1つ覚えておきたいSDGSの理念に「普遍性」「包摂性」「参画型」「統合性」「透明性」といった5つがあり、「誰一人取り残さないこと」を目標にしている点がある。それはつまり、誰一人として、SDGSに関係しない人はいないということです。地球上に生きる者として、誰もが当事者であり、企業としても、個人としても、積極的に取り組むべき課題がSDGSなのです。

不動産の売買取引の“IT重説”本格運用開始

不動産の売買取引におけるテレビ会議等のITを活用したオンラインによる重要事項説明（以下「IT重説」という。）の本格運用が令和3年3月30日から始まりました（賃貸取引については平成29年10月1日より本格運用されています）。国土交通省は、本格運用の開始にあたり、売買取引におけるIT重説を対面による重要事項説明と同様に取り扱う旨を「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に追加するとともに、宅地建物取引業者が適正かつ円滑にIT重説を実施するためのマニュアルを作成し公表しました。IT重説には、遠隔地の顧客の移動や費用等の負担が軽減する、重要事項説明実施の日程調査の幅が広がる、顧客がリラックスした環境で重要事項説明を受けることができる、来店が難しい場合でも契約者本人に対して説明できる、などのメリットがあるとされています。IT重説の要件として次の4つが定められており、これらを満たすことにより、対面による重要事項説明と同様に取り扱われることになります。

古民家ビジネスについて

築50年以上の古民家や空き家を解体するのではなく、可能な限り活用し新たな店舗やオフィスなどに転換させていく動きが各地で活発になってきています。大規模開発の陰で取り残された地域の活性化、インバウンドへの対応などを含め、新たな不動産ビジネスとして注目されています。現在、全国に約156万戸の古民家があると推定されています（「平成25年住宅・土地統計調査」より「古民家びと」による集計）。そして同時に、毎年着実に古民家は消滅しています。全国で2番目に古民家が多い千葉県では4万戸以上の古民家があるとされていますが、「この15年で9200軒が取り壊されている」と千葉銀行の「古民家活用チーム」を率いる福岡将司氏（法人営業部成長ビジネスサポート室観光ビジネス担当副調査役）は言います。一方、古民家の活用は不動産の選択肢として定着した」と古民家活用で知られる水上和磨氏（株式会社まちあかり舎代表取締役）は、今後さらにニーズは着実に増えると考えています。大阪府の各衛星都市でも、今後の活用を官民で考え実行していくことが必要になっています。弊社も色々と提案をさせていただいております。写真は、古民家のリノベーションです。

空き家対策・相続・土地の有効活用について

柏原市広報2019年1月号に弊社の広告を掲載しています！空き家対策・相続・土地の有効活用などでお困りの土地・建物所有者様に対して適切なアドバイスをさせていただいております。ご遠慮なくご相談ください。

不動産の相続対策について

不動産の相続対策とは「誰のために、何のために」行うのかをはっきりさせることがとても大切です。お客様にとっての不動産相続対策の『真』の目的はどこにあるのでしょうか？それはお客様によっても違います。「相続税軽減」をすることを目的だと思っているお客様がとても多いということです。「相続税軽減」はあくまで相続対策の一つの手段であって目的ではありません。「相続税軽減」を目的にして不動産相続税対策を行い、それが原因でトラブルになったり、家族間の関係が悪化して相談に来られるお客様もいっぱい見てきました。わたしたち専門家の役割は、まずはそのことにお客様に気づいてもらい、お客様が求める本当の「不動産相続対策の目的」を明確にすること、そしてそれを具体的にすることであると思います。詳しいことについては、弊社の不動産コンサルティングマスターにお尋ねください。

株式会社 リアルウイング

フラット35の金利が史上最低を更新！

（独）住宅金融支援機構は1日、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の7月度適用金利を発表しました。借入期間21年以上35年以下（融資率9割以下）の金利は、年0.930％（前月比0.170％低下）～年1.580％（同0.130％低下）。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は年0.930％（同0.170％低下）となり、2ヵ月ぶりに下降しました。借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は、年0.850％（同0.140％低下）～年1.500％（同0.100％低下）。最頻金利は年0.850％（同0.140％低下）。フラット50の金利は、融資率9割以下の場合が年1.430％～年1.930％。融資率9割超の場合が、年1.870％～年2.370％となりました。