「契約不適合責任」は「瑕疵担保責任」とどう違う？

令和2年4月に施行された改正民法において、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。
旧民法では、目的物に隠れた瑕疵（傷、欠陥、心理的瑕疵など）が存在する場合、買い主は売り主に対し、瑕疵担保責任として、①損害賠償請求、あるいは②契約の目的を達しない場合には例外的に契約を解除することができました。これに対し、改正民法では、旧民法の瑕疵担保責任は廃止され、目的物が契約の内容に適合しないことに対する責任（契約不適合責任）が新設されました。では、契約不適合責任は、どのような点が瑕疵担保責任と異なるのでしょうか？まず、契約不適合責任では、旧民法で規定されていた「隠れた瑕疵」という概念はありません。すなわち、「隠れたものか否か」という点は問題ではなく、引き渡された目的物が「契約の内容に適合しているか否か」が問題になります。次に、契約不適合責任の効果として、損害賠償と解除に加え、新たに、履行の追完請求と代金減額請求が定められました。また、旧民法では解除の要件として「契約をした目的を達することができない」ことが必要でしたが、改正民法では、契約目的達成が可能な場合でも、不履行が軽微であるときを除いて解除できる余地が認められています。今回の民法改正により、買い主にとって救済手段を講じやすくなりました。　そして、契約不適合責任の有無を判断するにあたっては、「契約の内容」に従った履行がなされていたのかという点がポイントになりますが、その判断の拠り所として、契約書の文言や契約当事者の認識がこれまで以上に重要となります。不動産売買契約においては、売買契約書の文言、特に、目的条項、特約条項、容認事項については具体的・詳細に記載し、契約の内容を明確にすることが大切です。また、重要事項説明書の記載事項はもちろんのこと、物件状況等報告書等による事前の情報提供が、極めて重要になります。