マンションの機能・イメージ一新。発想の転換が新築同様の団地に再生！

とよはる台サンハイツ
(埼玉県・春日部市)

今月は、設備更新に注力した事例として、とよはる台サンハイツ大規模修繕工事を、管理組合の理事長様にうかがいます。

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大規模修繕の実施時期延ばせば他の工事も充実

当マンションの大規模修繕は、築27年目の今回で２回目。第１回目の大規模修繕は、築12年目の昭和64年。この時は、住宅金融公庫から総工事費１億７千万円の半分を借りて実施しました。

この経験は、修繕積立金の大切さを教えました。３年かけて長期修繕計画を検討し、そろそろ中間修繕の時期でもある平成７年に値上が決定。翌々年から３年間に１回、毎年平均４０００円の値上げをするという、今考えるとものすごい内容でした。繰り返し説明した方針は、「漏水事故多発化防止によるマンションのスラム化防止」「35年目超大規模修繕（住宅内の配管類の交換工事）の統一的実施」「一時金徴収も、借金もしない修繕工事の実施」でした。

今回は、この計画の中間修繕と２回目大規模修繕の資金が原資となったため、沢山の計画外の工事が実施できました（下表参照）。修繕積立金も４０００円値下げができました。

大規模修繕工事内容一覧

項目	第１回目大規模修繕	第２回目大規模修繕
1.　玄関ドアの交換		鉄部塗装を止め、全交換：持ち出し工法：ダブルロック [計画にないが今回実施した工事]
2.　階段室水道管横引管の交換		全交換
3.　スチール製手摺をアルミ製手摺に交換	手摺塗装	鉄部塗装を止め、アルミ製手摺に全交換 [計画にないが今回実施した工事]
4.　目地シーリング	全面撤去交換	全面撤去交換
5.　屋上防水工事	線防水を面防水に	断熱防水に
6.　ベランダ防水工事	無地をウレタン防水に	長尺シート防水 [計画をグレードアップした工事]
7.　階段防水工事	無地をリムスプレー防水に	長尺シート防水 [計画をグレードアップした工事]
8.　外壁塗装工事	リシン吹きつけを微弾性アクリルヘッドカットに	ローラ押さえ、微弾性アクリル
9.　建物の付属設備	郵便受交換、階段室街灯の交換等	外観から見える建物の付属物全て撤去交換 [計画にないが今回実施した工事]
10.　水道管近埋設管		全面新設
11.　パイプシャフ扉	塗装	全面撤去交換：焼付鋼板 [計画にないが今回実施した工事]
12.　ゴミ置場屋根・ドア取り付け	ブロック塗装	ポリカーボネイト屋根設置、ドア交換 [計画にないが今回実施した工事]
13.　建物腰壁	セメンシャス塗装	タイル張り [計画にないが今回実施した工事]
14.　建物回り砂利部		砂利部に洗い出しコンクリート敷設 [計画にないが今回実施した工事]
15.　建物回り通路等		アスファルトをインターロッキング敷設 [計画にないが今回実施した工事]
16.　自転車置場撤去処分・土間コンかさ上げ		撤去処分、コンクリートかさ上げ [計画にないが今回実施した工事]
17.　自転車置場製作・取り付け	鉄部塗装	アルミ製骨材・ポリカーボネイト屋根 [計画にないが今回実施した工事]
18.　街灯新設、撤去交換		駐車場へ新設、既存撤去交換 [計画にないが今回実施した工事]

長期修繕計画：中間修繕（平成8年：9700万円）
第２回大規模修繕（平成15年：175000万円）
今回の長期修繕計画の見直しでは、次回の大規模修繕は13年後とし、築37年に予定していた住宅内配管の全交換を26年後（築42年）としたため、修繕積立金の値下げが可能となった。

必要な発想の転換

大規模修繕といえば、「防水工事」と「外壁塗装工事」というイメージが定着しています。単棟のマンションは別にして、複合棟、団地型のマンションでは、この発想だけでは不十分ではないでしょうか。マンションには、手すり、ゴミ置場、自転車置場、通路といった様々な付属設備、付属の建物・施設があります。マンションの美観は、これらが一体となって形づくられているため、防水工事と塗装工事だけでは、老朽化・景観の劣化は止められません。

中古相場が下落してしまいました。工事の資産価値の維持のためではない。自分の住んでいるマンションをきれいにしたい。きれいなマンションに気持ちよく住みたい。これが実現できる理想的な工事を考えてみよう。マンションの機能・イメージ一新に結び付いたのは、この考えから出発したためです。

コミュニティからアメニティ

東京都の調査では、修繕積立金を設定しているマンションは、全体の87％。修繕積立金を長期修繕計画に基づき設定しているマンションは、１００戸以上のマンションでも61％、19戸以下では37％です。

「なにをどうするか」「お金はどうするか」「住民の合意をどうつくるか」これはマンション管理の基本。しかし、始めの２つの議論の段階で意見が分かれてしまいます。

合意形成には、様々な工夫と一定の時間が要ります。助言・支援制度が整いつつも、居住者が動かないことには、何事も成らないのがマンションです。知は力。継続は力。傍観者から主人公。コミュニティからアメニティ。古くて新しいマンションの課題こそ、マンション一新（再生）の道です。

（とよはる台サンハイツ団地管理組合法人／理事長・八代倉松）

〔概要〕
埼玉県春日部市増富１５８
昭和52年三建不動産分譲
ＰＣ造５階建８棟、総戸数３０５戸
新日本管財に委託管理
管理費１戸月平均6,500円、修繕積立金18,000円
駐車場（２８７台）５０００円（１台月）
専用庭使用料1,000円
自転車５００円（１台月）
ペット（犬・猫）飼育料５００円（１匹月）
管理組合理事15名（２年任期）、監事２名（２年任期）

＜アメニティ新聞250号 2003年7月掲載＞