念ずる力

ＧＧ佐藤さんのネタ♪

身長を伸ばすお話です

https://www.instagram.com/reel/DA7-83sP1gT/?utm_source=ig_web_copy_link&igsh=MzRlODBiNWFlZA==

この話を信じるか信じないかはあなた次第です

これね

ワタクシは信じますねww

ナニかを成し遂げる為には

念ずる力がとてもとても重要だと考えております

GGさんは

背が伸びろ～！
と毎日3年間念じて185cmになったそうですけど

ワタクシも
投資活動でなんとか成功するぞ！
と毎日念じておりました

なんだかんだ良い状況になってきたように思います

 

メモ帳やノートに目標を書いて持ち歩いているし
毎日毎日どうすれば良い方向に進むのだろうか？
と考え続けて・・・19年！？経過したのです

 

逆に言うと

念じていなければ実現しなかっただろうな

と思います

 

子供に伝えたいお話です

感謝でございます

無時に決済が完了しました

ヤッター！！！という感情が湧き出てきましたね

 

不動産投資をしてきて良かったなぁ

としみじみと思い返しました

 

初めての物件購入時の事

2012年春の日記です

13年前ですな。まだ30代だったのか！？

なんだか初々しいけど何にも解っていない若造が

日記を書いていて恥ずかしいやら微笑ましいやらww

 

13年でまだまだ小さい規模なんだけど

楽しんで進んでこれたからこれで良し〇

そうそう楽しかったからあまり気付かなかったけど

振り返ると

色々と頑張っていたんだなぁ

とも思えます

 

とにかく今回の物件購入で一つステージが上がった気がします

取引先の業者さんや関係者さん、カミさんに感謝でございます

 

 

 

建物の再建築単価

火災保険の更新案内が来ました

30万円以上します（涙）

 

建物が家事で燃えた際に保険金が下りる訳なんですけど

10年前と状況が変わってきております

 

木造住宅の再建築単価ってある訳です

平米あたりの建築単価です

10年前の平米単価は

木造=15万円

鉄骨=17万円

RC=19～20万円

というのが教科書的な答えでした

 

例えば100㎡の戸建を建てる場合、

相場では1500万円くらい（100㎡×15万円）で建築できますな

と計算しておりました

しかし！

ご存じの通り最近では建築単価が上昇しております

 

現在の相場では木造で20万円/平米位でしょうか（もうチョット高いかな）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/07.htm

これって色々な所で影響があります

・万が一火事で建物が消失した場合、保険金が下りても建築するのに足りない可能性が発生します

・銀行評価でも建物価値を換算するので融資審査でも影響が出る

他にも色々と影響がありそうですけど省きます

 

5年前に掛けていた建物の保険金額が現在では再建築時に足りない訳なので

保険額を上げるべきか現状維持か？

判断する必要がありました

結果高いから現状維持を選択ww

火事になった場合は保険金が下りても足りなくなりますが

それはこちらが頑張るしかない！

と覚悟を決めました

 

 

農林中金の事

2020年頃でしたか
農林中金の事をイツだか調査した記憶があるのですけど・・・

日本の巨大なヘッジファンドなのですね
JAと絡んでいる金融機関です
JAの他にも漁協とかも含めた組織のようです
（ｳｨｷﾍﾟﾃﾞｨｱ調べ）

2020年頃の情報では
アメリカのCLOというジャンク債に大量投資しておるのでヤバいっすよ
という事でした
あまり注目されなかったように思うのですけど

それから5年が経過して
本当に経営がヤバいんじゃね

https://cigs.canon/article/20240712_8208.html

という情報がSNSのｱﾁｺﾁで挙がってきております

複数の優秀な方が言っていて

興味深かった意見がありました

JA農協からすると
農林中金を潰すわけにはイカン
こっそりと色々な理由をつけて野菜やら米高騰を起こしているんじゃね？
その利幅を農林中金の損失補填に充てている
だから価格高騰しても農家が潤わないんじゃないだろか

な。。。。なるほど～
だいぶ突飛な意見ではありますけど
価格高騰しているのに農家が潤わない！
という理屈には辻褄が合いますなぁ
本当かどうか解らないのですけど
仮にこのシナリオが事実に近いのであれば
野菜もお米も価格は下がらないだろうなぁ
と思えてきます

あくまでも予想的妄想的な意見なので

鵜呑みは出来ませんが。。。

 

野菜価格やお米価格の話はさておき
農林中金の財務状態が悪い事は間違いない事実です

 

大きなお金の流れを確認してみると

日常生活にどんな影響が出るのだろうか？

と予測できます

 

農林中金

引き続き注視してみようと思います

でもそんなの関係ねぇ

都内ﾏﾝｼｮﾝ在住の知人ﾘｰﾏﾝが居るのです

2020年頃に高級マンションを買ったそうです
当時9000万円で購入したマンションが
現在都内ﾏﾝｼｮﾝは値上がりしております
築5年で1億3000万円で売却できそうな相場感になったそうです

都内は凄いなぁ
キャピタルで4000万円も抜けるじゃん！？

もうﾘｰﾏﾝとして勝ち組と言いましょうか
ワタクシならばいくつかの作戦を練ります

①首都圏の16号線の内側で2000万円の中古戸建を現金で買う
300万円でリフォームして手持ち資金を1500万円確保して投資運用する
ローンは無し

上司のクダラナイ命令に

『ウルセー！そんな事は無駄無駄なんだよ』

と進言出来そうですww

そういう事を言ってはイケマセンw

②首都圏の16号線の内側で4000万円の新築戸建購入
頭金2000万円で35年ﾛｰﾝ（今なら2%）でローン返済が毎月7.2万円
手持ち資金2000万円で投資/家計の運用資金で確保
ローンは賃貸アパート家賃並み

①も②も都心ではなく少々郊外に住む事になります
でもそんなの関係ねぇ（小嶋よしお風味）

スゴロクでいう所のあがり状態になれそうです
羨ましい限りですなぁ

テクニックよりも重要なこと

投資活動をしていると

色々なノウハウやテクニックを学ぶ事が多いです

初心者の頃は

それこそ目からウロコ！

の様なテクニックを勉強する事が

とても面白く楽しいモノでした

それなりに時間が経過して

テクニックやノウハウを自分でも実践してきたのですけど

 

投資や経営においては

テクニック等の技みたいなモノより

もっともっと重要なモノがあるよね

と言う事に徐々に気付いてきたのです

 

その重要なモノとは

書いてしまうと恥ずかしいのですけど

気持ち（気合い）や根性

だったりします

あ！やっぱり恥ずかしいっすｗ

 

例えば

テクニックを学んで実践するとします

2-3回繰り返しても結果が出ない場合が沢山ある訳です

でも

10回位繰り返したら学んだ通りに大きな結果が出たりします

9回失敗して

なんだよ全然損するじゃんけ！！

って止めたくなる時があります

でも10回目で成功すると

今まで9回失敗した分を全部回収出来たりするわけです

沢山実行する根性が必須だったりします

例として大分乱暴に書いてますﾖ

 

もう一つの例としては

本やwebでは載っていない問題が発生する事が多々あります

どうすりゃインだろ？困ります

 

webで色々と調査して業者にメールして

回答を待機したりして・・・・2-3日経過してもうた

問題発生源では当事者が怒りまくっている！

なんて事になりかねません

今スグに問題解決しないとダメだ！

なんて時はノンビリしている時間はありません

・業者に直接電話する

・速攻で解決できるのか？明日になるのか？1週間かかるのか？

・その費用はどの位か？

・費用が想定より高ければやるかやらないか？を今！決定する

上記のような事をするにはテクニックは不要です

気合いと根性が必要になってきますww

 

今やっている投資や経営に対して

どれだけの気持ちを入れているのか。。。

ここら辺が重要になってくるのだと思います

 

ワタクシは

気持ちや根性が多少育ってきました

ドコで伸びたのでしょうか？解りませんけど

色々な問題を解決していくウチに

チョットずつ備わっていったのかもなぁ

と思います

学業は教えてやれない

経営者や投資家界隈でよく言われる事で

日本人は学生時代に金融の勉強をしないので
大多数の人が大人になっても金融リテラシーが低い

とよく耳にします

この言葉に対して
ああするべきだ！こうするべきだ！
とワチャワチャと意見を言うつもりは全くありませんw

こないだSTANDFMを聴いていてインスピレーションを受けたのが

大多数の人がお金について学んでいないのだから
お金の勉強した人は
圧倒的なアドバンテージを受けるよね

と聞きました

あ～～～～これ本当に核心を突いているご意見だなぁ
と感激しました

 

20代で投資やら金融の勉強を開始した人は

圧倒的な資産拡大を実現出来そうです

 

子供達にはお金の事や経済の事を教えていきたいものです
学業は教えてやれないけどww

物件購入時の反省点

融資審査の資料提出で大きな反省がありました

銀行審査では、『嘘』やら『誤魔化す』やら絶対禁止事項です
必ず！『正直に』『誠実に』をモットーにして対応しております

 

銀行はお金を貸す側なので、色々な事を質問してきます
個人的情報は隠す事なく詳らかに明かします

いくら貯金あるのか？どこの通帳に入っているのか？
ここら辺は当たり前なのでフルオープンで回答します

保有物件のリフォーム履歴を求められた時でした
自分の保有しているリフォーム一覧表は過去7-8年位は記録に残っているのですけど
10年前に購入した物件は、ペンキ塗装やらエアコン交換やら実施したのですけど
リフォーム一覧表には載ってなかったのです

↑牛タン屋さん（本文無関係）

 

『誠実に』をモットーに動いているので
多くの情報を提出しよう！
10年前のリフォームを追記して提出しました
問題はリフォーム金額はうろ覚えだったので
ザックリした金額を入力したのです

このザックリした金額が

融資担当者には不思議？に映ったようです

当時のリフォームの金額は正しいのでしょうか？
請求書とか領収書とか残っていませんか？

とスルドイ質問が来まして回答に困ってしまいました

ザックリした金額です。ゴメンナサイ領収書は残ってません
と正直に回答したのですけどバツが悪い思いをしました

良かれと思って
情報を作って提出したのですけど、
エビデンスの無い情報を提出するのは自分が苦しむことになりますな
と反省しました

審査の時はペラペラ喋れば良いって訳ではなく
『不要な情報は出すべきではない』
という事を学びました

 

金消契約が完了

先日、銀行の金消契約がありました

これで次なる物件購入が確定的になりました
今度の物件が正常に回り始める事で
己の賃貸経営はかなり堅い財務状況になりそうです

2012年に初めてアパートを購入してから13年
2006年から投資を開始してから19年ですか

なんだかんだでオイラも頑張ってきたかもなぁ

感慨深いモノがあります

↑スープカレー（本文無関係）

購入物件は色々な奇跡が起きて購入に至りました
言語化がムズイのですけど、備忘録の為、箇条書き

●売主様が相続絡みで古い物件を新しい物件に組み替える事になった
●管理会社の社長は私に一番最初に購入打診をくれた

●管理会社の社長は両手取引で決済する事が一番儲かる
結果的に融資を設計デキル買主不動産業者が仲介に入ってきて片手取引になってしまった
しかし社長は嫌な顔ひとつせず案件を纏めてくれた
●管理会社の社長と良好な関係を築いていた
●投資用不動産会社の営業マンと良好な関係を築いていた
●家庭内レバレッジでカミさんから絶大な協力を貰えた
●売主様は素早く売却デキル買主を探す事も出来たとは思うが、ﾜﾀｸｼの資金繰りを待機してくれた

 

こうやって書き出してみても

メチャありがたい事の連続だったのです

いやはや本当にありがとうございます

反省もあるけど

長くなるので次回に書きます

フワッとした事を言語化すること

元プロスポーツ選手の対談を動画で視聴するのが結構好きなのです
プロレベルで活躍した人達なので
物凄いフィジカルを持っている事は当然として

常人とは違う
知識やアイディア、拘り、メンタルを持っている人ばかり

なのでその方々のお話は
一般人のワタクシにはかなり多くの気づきを貰い

学びになる事が多くあります

最初は元プロ野球選手のお話を聴いておったのですけど
最近はプロサッカー選手のお話を聴く事が多くなりました

サッカーは競技としてフワッとした場面が多い訳です
野球のように9回裏2アウト満塁！ｶｳﾝﾄ3-2
みたいな言葉で解りやすい状況が少ないです（良くも悪くもﾈ）

そのような競技の中で

プロのサッカー選手はコミュニケーションを取ってプレーする訳で
ボンヤリした現象を言語化する能力が高いのです

鈴木啓太 / Keita Suzuki

そこら辺が凄い！！感動するわ！

もちろんプロ野球選手の言語化能力も凄いのですよ（誤解なきよう）

何が言いたいのかと言うと

スポーツだけでなく仕事も投資も同じで
物事の問題課題もボンヤリ解っちゃいるけど言葉で説明する事がムズイ！
って事が沢山あります
んで

そのボンヤリとした課題を解決する為には
言語化してコミュニケーションする事が

とても重要だと思います

ワタクシはそういう所が得意ではないのですけどww
プロスポーツ選手のお話が面白いので色々勉強しております

余談ですけど
メチャ凄い成績の選手でも言語化が苦手な方もいらっしゃいます
本当の天才なんでしょうか

 

お米の価格

去年の8月頃にお米が不足して
当時10ｷﾛが5750円で買った。以前は4000円以下だったのに！
と言うような記事を書きました

結果的にあの時の販売価格は激安でした
今現在はお米5ｷﾛで4000円以上しますね
10ｷﾛ8000円の世界です

政府は備蓄米を放出。。。。云々

というニュースが出ておりましたけど
価格が下がるのでしょうか？

お米は生産者から消費者までの流通経路が複雑です
問題なのは

お米価格が上がっても生産者の収入が上がっていないようです

そこら辺の政治的な部分はここでは省きますけど

作付面積が平成の米騒動93年に比べてかなり減っております

Max生産量もかなり減少しているそうです

 

中国人やらIT通販業者等、まったく違う業種の方々が

米問屋に買いにきているとかなんとか。。。。

投資家的な予想をしますと
一次的に下がる事があるかも知れないけど
やっぱ価格は上がっていくんじゃね？
と踏んでいます

こんな予想は外れてしまえば良いのですけど
今年の夏ごろのお米価格はどうなるのでしょうか？

GG佐藤さん

北京オリンピックでエラーした元野球選手の
GG佐藤さん

この人って引退してからキャラ変わってオモロイオジサンになったなぁ
と思っておりました

宮本さんのYoutubeに出演して
いやいやこの人オモロイだけじゃないぞ
チョット凄い人かも。。。。

と気付きを貰ってインスタを観たのです

やっぱり凄い成功者でした～

たぶんメチャクチャ勉強しているんだと思います
それと会社経営もしていたのか
北京以降にも大分苦労（訓練）したのだろうなぁ
と感じました

ひとつの動画を紹介します

https://www.instagram.com/reel/DDwWM7PT6ZV/?utm_source=ig_web_copy_link&igsh=MzRlODBiNWFlZA==

幸せですか？
と聞かれて

『もうチョットお金があれば。。。』
『何かで出世・地位が上がれば。。。。』
『何か成功をつかめれば幸せになれるんですけど』

っていう人

結構居るんだけど実は幸せになれない

『ハイ！最高に幸せです』
と言えるヒトにしか幸せは訪れないんですよ！

何か足りないとか何かがもう少しあれば
と言う考えを持っていると
永遠に満足できない

今最高だ！
と答えられる人しか更なる成功は訪れない

目の前にある事。。。例えば
今日一日平和に生きた事
それは感謝　幸せな事

幸せな波動を出してニコニコ過ごす事で
更に幸せな事が巻き起こって集まってくる

幸せは掴むものじゃないんだよ
気付くものなんだよ

これ観た時に

 

本当にその通りだよね

あーやっぱこの人本物だわ

と思ったのでした

 

GG佐藤さん大好きになりました

情報取集を進めていこう

退去予定の部屋に申込が入ったのです

リーシング会社が退去の度に家賃を上げて募集しています
ありがたいとは思うのですけど
本当に決まるのかよ？
と疑心暗鬼でしたけど
申込が入るのでありがたいです

都内では家賃をガンガン値上げしているようです
ウチの物件は都内程はパワーがある訳ではないのですけど
【一人暮らしにしては広い】
【建物が新しい】
という事が追い風になっているようです

あと5年もすると築10年を超えるので
インフレとはいえ家賃値上げは難しいでしょうか
そうだそうだ
家賃上昇でありがたい！エッヘン！
と話をする訳ではありません

 

ポジティブネタと同時にネガティブな側面もあります
借入金利が上がっています
2025年末には2024年夏から金利が1％上昇する！
なんてお話も入ってきました

家賃が今までと同じであれば
金利上昇によってｷｬｯｼｭﾌﾛｰが下がります

利回り7%の物件を金利2.5%で借入して買った場合、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出ます
7％　-　2.5%　=　4.5%　←この4.5%がイールドギャップと言います

借入金利が1％上げると
7％　-　3.5%　=　イールドギャップ3.5%　
運営諸費用を3.5％の収益から出すわけなので厳しくなります

ビジネス的に考えると
仕入れ価格が上がるので、販売価格が上がるのは仕方ない面があります
今までの15年間は不動産経営に追い風が吹いていた事が
身に染みて理解できました
それでも何とかやりようはある筈なので頑張らないといけませんね

新築物件が売れない中で、賃貸物件のニーズが上がる街もあるようです

色々な事にアンテナを張りながら、情報収集を進めていこうと思います

 

クレジットカードの明細

結構キッチリと家計簿をつけて管理しておるのですけど

カード支払いの請求書がある訳です

請求明細にはガソリンスタンドやら外食やらホームセンター等の

支払いが記載されとります

それらを

食費とか交通費とか消耗品（雑費）みたいに仕訳しまして

月単位で支出が解るようにしております

 

でですね

身に覚えのないAmazonの支払い（数百円）があったのです

Amazonの購入履歴を参照しても載ってないのです

 

色々とググって調査すると

悪者の手口で

最初はバレないように小さい金額で注文して

購入できるアカウントと判明したら巨大な買い物をする・・・云々

と書いておりました

いやいやいやいやマジかよ！？アカウントを乗っ取られるの？

でも437円ってなんだろう？

と

『Amazon　437円　クレジット明細』

で再調査しました

同じように困っている人が沢山居ました

プライムビデオのアニメのサブスクの可能性が高い！！

という情報がヒットしました

んでAmazonのサブスクを確認しました所

アニメタイムズとか読売テレビチャンネルの二つが登録されておりました

12月頃に子供が課金の動画を観たのでしょう

原因が判明してホッとしました♪

 

クレジットの明細は本当に内容を確認した方が良いです

以前勤め先のオジサンが不正利用の被害に遭っていました

 

社長凄い

山梨県の石和のホテルの宿泊しました

満足度の高いホテルでした

風呂も料理も凄いのですけど

社長が凄いなぁ

と感じました

プリントされたパネルがありましてお顔をインプットしておりました

でですね

朝食は画像看板の通り本当に感動しました

アチコチのホテルに宿泊してきましたけど

朝食バイキングは過去ベスト3に入る素晴らしいモノでした

 

朝食バイキングでは原価率を考えると

牛肉やら本マグロやらエビやら使いにくい筈です

実際に多くのホテルでは朝食に出てくる事は・・・ﾁｮｯﾄ記憶にありません

マグロが出てくる事はたまにありますけどバチマグロかキハダです

しかしこのホテルでは

そんなセオリーを無視して

ビシバシと仕入れ単価が高そうなオカズが

ジャンジャン並んでいました

なんだここ！スゲー！と驚きましたし

お味もも感動しました

 

でですね

朝食会場は大盛況で従業員が忙しそうに動き回っているのですけど・・・

さっきのパネルの社長が自ら色々と給仕をしておったのです

偉そうに高級スーツを着て社長室に座っている！

と勝手に想像しておったのですけど

現場最前線にて労働力投入しておりました

 

最前線でお客さんの事を観ながら

次なるアイディアのヒントにしているのでしょうか

凄い経営者だなぁ

と感動しました

 

ワタクシが将来、万が一経営者になるとしたら

絶対に現場を大切にしていこう！

アイディアも大事にして考えていこう！

そんなｲﾝｽﾋﾟﾚｰｼｮﾝを貰いました