審査結果が来ない

今月上旬に銀行面談に行きました

あんまにお金を貸すか貸さないか

という審査をする訳です

今までの経験から10営業日もあれば審査結果が出たように思います

しかし

今回の審査は

全然結果報告が来ません（涙）

まさか・・・

地面師のように判定されて審査がダメになったのか？

悶々とした時間が続いておりました

今日までは

 

 

そしてなんと

審査通過

の連絡が入りました

ヤッター！！！という歓喜

オーシ！これで何とかイケる！という安堵

 

歓喜と安堵でテンションが上がりました♪

これからキッチリと資金繰りをしていきます

 

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最近、備蓄用のお米をいくつか購入しております

どこのお店もお米売り場の在庫が少ないのです

1月のこの時期になんでお店に回る在庫が少ないのでしょうか

在庫があるお店は鬼のように高い値段です

 

今年の夏もお米不足になりそうな予感がします

予感が外れたらそれはそれでしゃーないです

購入したお米をゆっくりと消費しますww

 

ゲームチェンジの事

不動産投資は2024年からゲームチェンジした

とアチラコチラで耳にするようになりました

10年以上前から不動産投資に参入しましたけど
確かに当時とは常識が変わってきているように思います
主にデフレからインフレに時代が変わりましたので

色々な所で影響が出てきています

〇利回り重視でインカムゲインを増やしていく
高利回り物件を入手して長期間インカムゲインを受取るのが当たり前でした
しかし現在では高利回り物件は殆どありません
明らかに人口が減っていくような街では存在しますが

投資として難易度が高い気がします
人口減少が小さい街（つまり都会か？）で高利回りではない物件を買って
数年経過した時に残債が減る
インフレで物件価値が下がらないので売却した時に

売却価格　-　残債　→手元に残る資金

所謂ｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝ狙いの投資がﾒｲﾝとなりつつあります

このｷｬﾋﾟﾀﾙ狙いの投資マインド　
自分の脳ミソを変換させるのが結構難しいです
ｷｬﾋﾟﾀﾙ狙いとなると、どうしても90年頃のバブルを感じてしまいますので躊躇します

 

〇築古物件をリフォームして賃貸に出す
10年前はボロイ物件の修繕も安く仕上げる事が出来ました
業者の工賃も上がりました
セルフリフォームで業者の工賃を抑える事も出来ますが
建築資材の価格上昇もありますので
リフォームの概算見積もりもかなり上がっています

 

〇火災保険の大幅な値上げ
火災保険は10年前からすると
肌感覚ですが2倍以上は値上りしている印象があります
当時は20年ﾛｰﾝならば20年間の火災保険を販売しておりましたので
購入時にドーンと長期間火災保険に加入しておりました
2006年に自宅を購入しましたけど火災保険は35年間加入出来ていました
しかし
ここ数年では最長5年しか入れません
しかも価格は飛びぬけて高いのです
この場合、5年毎に高い保険料が発生しますので
物件の収益を食ってしまいます

築古物件は火災保険に加入できない！
というﾙｰﾙも出てきています

2016年以降に起きた各種災害が保険会社にダメージを与えたのでしょうか
保険会社の体力が削られてきた結果、価格上昇が起きているのでは？
と推察します

築古物件に火災保険が下りない
となると買い手が激減するかも知れません

 

〇金利が上がる時代
2020年頃までは金利は上がらない！
が常識でありました
多くの投資家が

そのウチ上がるぞ！

という懸念を抱いていました

2024年は実際に金利が上昇しました
2025年以降
『①金利が下がる』
『②金利が上がる』
どっちが正解でしょうか？ワタクシには解りませんが
多くの人の意見は
『金利が下がる可能性は低いだろうな』
というモノ多いのではないでしょうか

未来は金利があがる！
という前提で投資判断をしていく必要があります

 

ﾁｮｯﾄ考えただけでも上記のような常識が変化しております

投資だけでなく
世界中で常識が変化していっております
1年前と比較すると変化が解りにくいのですが
3～5年前と比較すると
お～随分と変わったんだな
という感想になります

自分の常識を積極的にアップデートする必要があります

これからも変化に対してアンテナを立てていこうと思います

 

中古物件の見学に行った

君津市の中古売り物件を見に行きました

1300万円位でしたので

チョット高いんじゃないか？

と言う初めの印象

土地が50坪あって築40年

 

築40年の場合、

建物のかなり劣化しているパタン

逆に補修されて綺麗なパタンとあります

外から観た限り後者でした

 

前者の場合はリフォームに時間とお金がかかります

後者の場合は良質な物件となります

仮に水回り

キッチントイレ風呂が新しくなっていたら

築60年までは快適に過ごせるだろう

と判断します

 

 

特筆するべき事が

街の利便性です

内房なので少し見くびっていました（ｺﾞﾒﾝﾅｻｲ）

が！国道付近は大手量販店が立ち並び

買い物や食事処はまず不便はありません

国道から入った所にも

ドラッグストアやらスーパーが散見されまして

ここは良い街ですな

と判断しました

タイミングさえ合っていれば絶対に買いたい物件です

 

例えば

700万円を3％20年で借入したとして

月の返済が3.8万円です

想定家賃が8～9万円でいけそうです

5万円前後のｷｬｯｼｭﾌﾛｰを確保出来ます

倹約しているﾘｰﾏﾝであれば

頭金6～700万円は準備できるのではないでしょうか

 

ひっくり返して考えると

頭金700万円投入して毎月のCF5万円

しかもスゲー良い土地なので出口は堅い

これやりますか？やりませんか？

と聞かれたら

100%やります！！こういう物件を３～4件買い続けます！

と回答します

ワタクシは今頭金無いので難しいのですけどｗｗ

 

首都圏で20件くらい見学していると

たまに出てきます

うだつの上がらないサラリーマン人生に悶々としている人（ワタクシの事）

や

自分の娘に

『こんな考え方がありますよ』

という事で日記を書いておりますw

新築物件を見て気付いたこと

最近は散歩しまくっておるのですけど
住宅地を歩く事も多いのです

で新興住宅地をテクテクと歩くと不思議な事に気づきました

築1-2年の木造住宅では
ベランダがメチャ狭いのです
（首都圏郊外の我が家付近ではね）

中にはベランダ無しで庭に洗濯物を干しているお宅もあります
どういう事なんだろう？
しばらく考えておりましたけど

何となく解りました

最近は共働きで住宅を買う事が多いです

朝7時台に出動して夜7時に帰宅すると
ベランダに干せませんので
室内に干すスタイルが多いのかも
室内干しの洗剤やら乾燥機やら充実してますし・・・
そしたら
ベランダ要らない！
って選択をするかもね

色々調査すると
注文住宅ではベランダを作らない人も居るようですね
ベランダを作ると防水面やらなんやらでコスト増になるようです

 

でもまぁ

自分はベランダ欲しいけどなぁ（汗）

 

短い借入期間のこと

去年購入した戸建物件は
融資期間が10年と短くて毎月の返済額が高いです
つまりｷｬｯｼｭﾌﾛｰがあまり出ません

購入前には
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出ないので面白くないなぁ。どうしようかなぁ。。。。
なんて気持ちもありました

ところがですね
近未来の展望（妄想）作業をしておった所、
財務諸表上は良い形になりますのでビックリしました

3年後や5年後の残債が。。。。

メチャ減っているのです（当たり前ですけど）

 

35年返済のﾛｰﾝは5年経過しても残債が大して減りません
ところが
10年返済のﾛｰﾝは5年経過すると、残債が当初借入金額の約半分になります

ﾁｮｯﾄ難しいお話ですけど

BSｼｰﾄ上では
1.建物土地
2.キャッシュフローの現金
上記の資産が積みあがります

そしてBSの右側
負債の方では
残債が激しく減っている状態なので
純資産がバーンと増加するのですね

キャッシュが貯まるので一括返済も出来るし
純資産が上がるので銀行評価も上がるので借りやすい
借入せずに物件購入に進んでも良い
何もしないでステイ！という作戦でもOK

色々とポジティブな選択肢が広がります

これを見た時

これイイね。。。この借り方ってイイね！

感動しました

勿論全ての物件や最初の1棟目で
短い借り方をしては危険な部分もあります
しかし
トータルのキャッシュフローがある程度出ている状況では
10年の短い期間の返済は強いです

長く経営している著名な投資家さんが
短い借入している理由がなんとなく解りました

 

新築アパートの凄さ

アパート退去の連絡が来ました

物件購入の決済までは資金繰りカツカツなので
退去とか無ければ良いなぁ

と思っていた矢先です

頑張って資金を作ります

でですね
5年前に新築アパートを購入したのですけど
新築アパートの凄さを感じています
・入居付けが強い
・管理会社は徐々に家賃を上げて募集している（インフレに対応しているのか）
・入居が決まると利回りが上がる

・入居が決まるのが早い
・保有期間中は殆ど苦労しない
・苦労せずに築15年位まで保有すると残債がそれなりに減っている

 

◎ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが積み重なっていくのでバランスシート上では
資産増加と同時に負債減少が進むので純資産がドーンと増える

約4000万円でフルローンで購入した利回り7.4%のアパートが
築15年で残債利回り15%となっている
つまりは
築15年の利回り15%というような（夢のような）物件を購入したのと同じ状態となる
築15年の利回り15%を自分で作りだしたのと同じ！！

大分前に沢さんのセミナーで聴いた衝撃的な数字です

現在の新築アパートは建築費が上がってしまって
利回り7.4%の物件は難しいかも知れません

それでも
入居率の高い物件を保有していると
時間をかけてバランスシートが良化していきます

新築はスゲーなぁ

と思う所です

 

 

財務諸表から将来予測

税理士先生に確定申告の資料を提出しました

2025年の帳簿入力を開始

土曜早朝から労働力投入ですw

でですね

現状の財務諸表を元に

3年後と5年度の想定財務諸表を作成しました

10年後だとチョット予想がブレますけど

3年後はまぁまぁ予測出来ます

これがですね

色々なインスピレーションを受けますね

・あの物件は築60年を超えるのか～

・あの戸建ては5年以内に外壁塗装が必要ですな

・借金残債が結構減りますな

・キャッシュフローが出て積み上がるけど何か別の資産に交換するのか

・あるいは借金返済に充てるのか

・自分は○○歳で子供は○○歳になるな

そんな事がグルグル脳内を回っていきますと

・ではそれまでに○○を準備しておこう

・△△を今年中に実施しよう

・その前に調査をしておかないとね

色々なｱｲﾃﾞｨｱが浮かんできます

忙しくなりそうですけど

ポジティブシンキングなので元気が出ます♪

借金残債を確認

正月には随分とヌルイ感じで過ごしましたけど

投資活動はエンジン全開で進んでおります

取引銀行さんへの書類を作成しました時に

住宅ﾛｰﾝの返済予定表をあらためて確認したのです
2016年に借り換えたのですけど
今から振り返ると金利も残債もﾄﾞﾝﾋﾟｼｬのﾀｲﾐﾝｸﾞでした

現在のインフレ率は
国家の発表では2%
実質4%くらいでしょうか

間を取って3%のインフレ率としましょう
3%インフレの中でﾛｰﾝ利率が0.5%ですので

貨幣価値が3%の速度で薄まっていく中で
借金の残債価値も薄まっていっております

0.5%で借りているのは

お金をもらっていると近いっすね

（バランスシート上は）

 

10年前の残債2000万円と
現在の残債2000万円では同じ金利であれば
後者の方が楽に返済出来ます

逆に言うと貨幣価値が薄まっているので
日銀は金利を上げ始めました

何が言いたいのか説明しますと
デフレの低金利時代に長期固定金利で借入しておくと
歪みが生じています

インフレなのに低金利で借りた状態というのは
毎月の返済で残債がボコボコ減っていくので
バランスシート上の負債がガンガン減ります

 

ラッキーな時期に住宅を購入して
ラッキーな時期に住宅ﾛｰﾝを借りたんだな

と思います

今後金利はもう少し上がっていくでしょうか
今よりも更に住宅を買いにくくなっていくかも知れません

住宅が売れなくなると

一般的に不動産価格は下落します

想定しておくことも大事です

 

 

 

子供のスマホ

小学4年生の娘が

学校からこんなモノを貰ってきました

要するにスマホを扱う上で気を付けるべき事や

ネット上のマナー等が書いてあります

半年くらい前から娘にも古いスマホを持たせております

チョット早いかな

なんて思った時期もあったのですけど

子供達が大人になる頃には

IT機器ありきで労働する事になっているでしょう

使い方に慣れておく事も重要だな

と思いまして持たせております

 

実際にLINEを使わせて

家族内で連絡できるので重宝しております

 

考えてみれば

今の時代PCとスマホが無ければ

株式投資も不動産経営も絶対に成り立ちません

小学生のうちからガンガンITﾘﾃﾗｼｰを高めていってほしいものです

 

しかしまぁ

小学4年生のクラスの友達ﾈｯﾄﾜｰｸでLINEグループを作っているようです

10人くらいらしいけど。。。

時代は変わりましたなぁww

 

 

 

高橋洋一さんの動画

高橋洋一チャンネル

にハマっています

 

あのキャプテン翼の作者？それは高橋陽一さんです

ド！ストライク世代ですww

 

高橋洋一さんは

wikiによりますと経済学者の元大蔵官僚です

竹中平蔵さんの下で働いて

安倍首相とは経済の相談に乗っていたようです

日本国の貸借対象表を作成した一員です

 

高橋さんの説ではありませんけど

2000年以降の

財務省と内閣の関係性はかなり興味深いものがあります

財務省は総理大臣や財務大臣を懐柔して税収を上げる！

という方針を取ります

その結果

財務省の思い通りになる首相だったり

財務省と戦う首相だったりするのですけど

そこら辺で政策が変化していくので

庶民の財政に直結しますね

 

そこら辺の事を踏まえて動画を観ると面白いです

動画の説明も

小難しい専門用語を使わないで

中学生にも解るような言葉で説明してくれます

↑説明が上手い人の重要要素

 

この政策はこういう影響があるのか～

あの政策はああなっていくかもなぁ～

というインスピレーションの連続です

 

印象に残ったのが

仕事は無駄があってもしょうがないんだよ

それより売上がガンガン出せれば

無駄があっても経済は成長する

高度成長期は売上がガンガン上昇したけど無駄な仕事が大量にあったんだよ

大量のお金が降りこむような政策（経営）をするべきなんですよ

という言葉です（どの動画か忘れた）

 

無駄を削るのが正義・絶対

という常識下で労働している

平成初期入社のワタクシとしては

ビックリと言いましょうか

それでもなんだか納得して腑に落ちるお話でした

 

不動産の価格変化

毎年1月の作業として

保有物件の資産価値を見直しをしております

建物はドンドン古くなるので価値が減っていきます

具体的に

木造物件は法廷耐用年数が22年なので

新築1年目は建物価格そのままの価値ですけど

築11年になると建物価格の半分として計算します

築22年を超えると

建物価値は０として評価を変えます

 

一般的な銀行評価上のﾙｰﾙですので

実際には築30年でも40年でも綺麗な建物であれば

売却時にそれなりの価格で成立します

まぁ不動産投資の歪みの一つです

 

ですから不動産資産は年数が経過していくと

基本的には『値下がりする』

と言う事を念頭に置いて経営します

 

 

今回驚いたのは路線価です

毎年1～2千円は上下するので都度調整しておりました

物件の場所によって2千円下がったり1千円上がったりしていました

今年は多くの土地が値上がりしておりまして

8千円～1万円値上がりしておりました（驚）

 

基本的には『値下がりする』

と言う理念から外れて

『値上がりする』

と言うパタンが出てきました

インフレ時におけるリスクヘッジを感じました

（金とかBITコインと同じですな）

ﾊﾞﾌﾞﾙかも知れんので引き締めないとイカン

 

上がる土地はやはり利便性の高い場所にあります

下がる土地は人口減少のあおりを食らう場所にあるかも知れません

 

多分ですけど

都内ではもっと多く値上がりしておるのでしょう

んで地方郊外では値下がりしている土地が多いのではないでしょうか

保有物件でも

やや不便な場所では値下がりした土地がありました

 

これから気を付ける事は

値上がりした土地を買うのはアブナイぞ

という事です

でも解りませんね

金価格も8000円の時

『かなり高いからアブナイぞ！』

と思いきや

2025年1月ですけど

15000円に届きそうです

 

今思えば金価格8000円・・・

いや1万円は安かったのです

 

自分は運が良かったのかも知れません

銀行面談で資料集め

年明けからなんだか

脳ミソがグルグル案件が多発しております

全力疾走で時間が過ぎて行っております

 

金融機関との面談を実施しました

準備万端の筈だったのですけど

銀行通帳を1冊忘れてしまったのです

脳ミソがグルグル状態で作戦を練りまして

カミサンに通帳の画像を送ってもらいました

 

銀行通帳はコピー（画像）ではなく本紙が必要です

以前、スルガ銀行でエビデンス改竄の事件（かぼちゃの馬車）がありまして

通帳本紙orネットバンクの場合はログインした状態を見せる

と言う事が必要となったのです

 

面談時はカクカクシカジカと説明して

画像でなんとか事無きを得ました

 

今回は共同担保にする物件があるのですが

その物件の間取り図面も忘れてしまったのです

脳ミソに余力がなくてチェック漏れをしておりました（汗）

で

帰宅後に間取りをpdfでメールする事になったのですけど

販売図面と賃貸募集図面が見つかりません

売買当時のメールを引っ繰り返して確認したら解りました

 

購入時はwebで募集前の紹介だったので販売図面がありませんでした

前入居者様がお部屋で亡くなった経緯があり

売り出しにくい物件がワタクシに回ってきたのでした

 

賃貸募集もせずに入居が決まりました

ワタクシがあリフォーム中にいつもの

営業さんが入居者様を見つけてくれたのです

 

間取り図面がありません

 

銀行さんと相談した結果

手書きでも良いので送ってください

ええええええええええ！？

とビックリしたのですけど

まぁExcelで手書きして送って事無きを得ました

 

ヤレヤレですww

でもでも

なんとか一歩前進しました♪

 

来月には物件を取得できるように走りきります

 

 

不労所得の動画を観た

不労所得に関して2ちゃんねるで語りあう

ユーチューブ動画を観ました

ナカナカ興味深く面白かったのです

株式投資でどんな銘柄が良いか？

と議論しておりました

S&P500とか

インデックスとか

オルカンとか

名村造船所とか（これは無かったw）

アレが良いこれが良い

と盛り上がっておりました

けど個人的にはチョット違和感を感じました

インデックスでもオルカンでも何でも良いと思います。

重要な事は

追加資金を投入する事

です

多くのリーマン投資家は

虎の子の貯金を株式口座に入れて

運用開始しますと

株式口座に追加投入しません

下落した時に買い向かう事ができません

ただただ含み損が出来るだけなので

「待つ」「売る」

しか出来ないのです

追加資金を投入すると

「買う」

事も出来ます

含み損を抱えた銘柄を買う

全然違う銘柄を買う

動きの選択肢が広がるので

負けにくくなります

紙の資産を運用するには

銘柄選択も大事な事かもしれませんが

追加資金の投入が一番重要！と思います

物件を決める際の判断

以前賃貸経営をしている社長さんに聞かれた事があります

 

駅からどの位の距離であんまさんは物件を探しているのか？

 

一瞬戸惑う質問でした

この社長さんは

『駅近』

が重要なファクターなのでしょうか

首都圏で新築物件を建てる時は重要なのかな

 

確かに単身向けの共同住宅（アパート）であれば

駅近は重要かも知れません

でも

ある程度広い間取りで駐車場の確保が容易であれば

駅から遠くても購入する事があります

と回答しました

 

多くの物件が中古なので

決める要素は多岐に渡ります

駅からの距離だけではなく

建物の状態や価格

前面道路の幅や交通量も見ます

戸建ての場合は小学校の位置も気にします

 

そもそも

『駅』

と言っても

乗降客数が全然変わってくるので一括りに出来ない面があります

JR神田駅と京成佐倉駅では

判断が全然変わってきてしまいますねw

 

都心から離れれば離れる程

『駅からの距離』

というファクターは弱くなるように思います

 

地面師たち

正月にネットフリックスで

地面師たち

を見て大いに感銘を受けました

乱暴に説明しますと

不動産売買にて

売主が偽物で壮大なドッキリを仕掛けて

買主がそのドッキリにハマってしまい大きなお金を失う

と言う内容です

その中で

人間臭いドラマが多数散りばめられておりまして

ドキドキ視聴していきました

 

以下思った事

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・利便性の高い土地が重要

・土地値は5億以上の相場感になるか

ドラマでは100億の売買となった

・1億とかの小さい土地では分け前が小さい

地面師はアブナイ橋を渡るのに小さい報酬ではやらないだろう

・建物はどちらかと言うと邪魔

・売主に色々確認する事は重要だ

・これを観た視聴者で

『不動産は怖いので参入するのは止めよう』

と思う人はいるかも知れないな

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上記のような事をグルグル考えました

 

これからは

本人確認の書類もパスポートや免許証ではなくて

ITやらAIを活用していくかも知れませんね