平成31年地価公示

今日の夕方、平成31年地価公示が発表になりました。
詳しくは、明日の朝刊に掲載されます。

昨年の8月から今年の1月にかけて行ってきた調査と分析の集大成です。

県内の地価は、原発事故被災者の方の移転需要がほぼ消滅したことにより、上昇幅は小さくなりましたが、福島市や郡山市などの主要都市が堅調で、平均変動率は、プラスを保っています。

今年の地価公示から、公示価格の根拠となる各担当不動産鑑定士の作成による鑑定評価書がインターネットで全ページ公開されます。

取引に関する詳細な情報は伏せられるので、一部見ることのできない部分は残りますが、興味のある方はご覧になってみるとよいと思います。

2018年都道府県地価調査発表

今年の地価調査（価格時点7月1日）が発表されました。


（福島民報　2018.9.19朝刊）

私も県の代表幹事として取材を受け、テレビや新聞各紙にコメントを出しました。

全国的には、全用途の平均変動率がバブル期以来27年ぶりにプラスに転じた（+0.1％）ことがトピックスです。

地価調査は、地価公示（価格時点1月1日）と異なり、都市部だけでなく郡部にも幅広く評価地点が設けられているので、そこでプラスが出たということは大きな意味を持ちます。

背景には、低金利の継続のほか、インバウンドの影響が大きく作用しています。

福島県内については、東日本大震災及び原発事故後の被災者の移転需要や各種復興需要等がほぼ消滅し、通常の市場に回帰しつつあります。

県内の地価は、今後、利便性の高い主要都市では当面は堅調さを維持するものの、その他の地域については、加速する人口減少等を背景として調整局面が強くなる可能性があると思われます。

奥会津

地価調査の点検で、奥会津を回りました。

映画「ハーメルン」の舞台になった昭和村の喰丸小学校が観光拠点として整備されていました。
クラウドファンディングで資金を集めたそうです。





三島町では、中心部に「サンプソン」という洒落たカフェがオープンしていました。
外観よりもお店の中が素敵でした。
昼には会津地鶏ラーメンも食べられます。



連休の前半だったこともあり、柳津町の虚空蔵尊には沢山の観光客が来ていました。
仕事なので、普通は平日に回るのですが、今回は、休みに絡めて行ってみて人の動きがよくわかりました。
只見川が美しい。

担保不動産競売評価における太陽光発電システムの取扱い

このほど、私が執筆した実務論文「担保不動産競売評価における太陽光発電システムの取扱い」が、「新民事執行実務No.16」（発行：民事法研究会、平成30年3月）に掲載されました。



昨年の5月頃に執筆依頼があり、11月末の期限を目指して、主に仕事を終えた夜に少しずつ書き進めたものです。

自分の力だけでは難しい依頼テーマだったため、全国の競売評価人の方々の協力を得て、どうにかまとめたものです。

専門的になるので詳しい内容は省きますが、今日的テーマであり、全国の執行官や評価人の方々の参考になれば嬉しく思います。

マスコミ取材を受けて

７月３日に国税庁の路線価が発表されましたが、それに合わせ弊社にＮＨＫ、民放テレビ局１社、地元新聞１社が取材に見えました。

ＮＨＫ、民放テレビ局１社の取材内容は７月３日の夕方から夜にかけて放映され、地元新聞社１社の取材内容は７月４日の同紙朝刊１面で紹介されました。

それらに対して、思わぬ方々から反応がありました。

①毎日お昼を注文しているお弁当屋さんに、弊社スタッフからお弁当を注文したところ、お弁当屋さんの受付の方が「テレビ見ました！今まで何をしている会社かわからなかったけれど、テレビを見て少しわかりました！」と言っていたそうです。

②裁判所の調停委員の仕事で裁判所に出向いたところ、調停の当事者の方がニコニコして「テレビ出てましたね。テレビから聞いたことがある声が流れていると思ったらあなたでした。」とお話ししてくださいました。

③仕事で役所に出向き、埋蔵文化財包蔵地の有無を確認をしていたところ、初対面の担当の方から、これもニコニコされて「路線価でテレビに出ていましたよね」と言われました。

テレビの影響力の大きさに改めて驚くとともに、取材に応じることは、あまり表に出ることの少ない私たちの不動産鑑定の仕事のＰＲにもなるのかなと感じました。

であればなおさら、きちんとした丁寧な取材対応が必要だと肝に銘じたところです

福島県内の地価は上昇率が緩やかに鈍化（平成29年地価公示発表）

平成２９年の地価公示が発表されました。

福島県内の地価は、全国の中で、なお上昇率は上位にありますが、その程度は鈍化してきました。

原発事故被災者の移転需要や、復興関連の用地需要等がかなり落ち着いてきたためです。

特にいわき市の上昇率の鈍化が顕著で、同市住宅地の平均変動率は、一昨年や昨年の＋６％～＋７％台から、今年は＋４％台になりました。

一方、福島市や郡山市などでは、全体として堅調な不動産市場が継続しており、前年並みに近い上昇を示しました。

それに対し、人口減少が続く町村部では、震災前のトレンドに戻り下落に転じところも出てきています。

詳細は、３月２２日（本日）付の朝刊に掲載されていますが、全国の状況は国土交通省のホームページで、県内の状況は福島県のホームページでも確認できます。

取引価格のばらつき

固定資産税平成３０年度評価替えのための鑑定評価作業が佳境に入ってきました。

固定資産税は３年に一度評価替えになるので、各市町村内に設定された「標準宅地」について３年に一度鑑定評価を行います。

過去３年間の取引事例を集約して分析を行っていますが、特に郡部においては、取引相場がぼんやりしていることもあって取引価格（単価）の開差が大きく、改めて土地取引の個別性を再認識させられています。

３月が納期ですので、２月が勝負です。５５歳の体に鞭を打って頑張っています

継続賃料②

継続賃料の評価がやっかいな理由は、以下のようなものです。

まず、少なくとも、「直近合意時点」と「価格時点」の２つの時点についての分析が必要になります。
「直近合意時点」は必ず過去であり、「価格時点」も過去の場合がありますので、過去時点の不動産市場の分析が必須になります。

また、「直近合意時点」から「価格時点」に至るまでの、対象不動産に係る必要諸経費等の増減や、経済指標等の推移も押さえておかなければなりません。

更に、「賃料」は元本と果実の「果実」にあたるので、「果実」の検討に当たっては「元本」である「価格」の検討も必要になります。

そして何よりも、継続賃料の評価の依頼がある場合には、当事者間で話し合いがつかず争っている場合がほとんどですから、各当事者の置かれた事情や、各当事者の主張にも目を配る必要があり、どのようなスタンスに立つかを明確にしたうえで評価に臨む必要があります。ここのところは、一般の評価と大きく異なるところです。

このように、一般の評価よりも、ミクロ・マクロ両面で多角的な検討が必要になるわけです。これらを与えられた時間の中でまとめきっていくのはとても大変な作業になります。

継続賃料

個人情報が絡みますので内容は明かせませんが、今、賃料（継続賃料）の鑑定評価を行っています。

継続賃料は、平成２６年の不動産鑑定評価基準の改正で、裁判実務に即してかなり整理されましたが、通常の土地建物の価格の評価と異なり、当事者同志の事情がかなり入ってきますので不動産鑑定士にとってやりにくい分野の一つです。

しかし、逆に言うととても奥が深くやりがいのある仕事でもあります。

地価公示等の公的な評価も忙しい時期ですが、やりくりやりくりしながら取り組んでいます

平成28年地価調査発表

平成28年の都道府県地価調査（価格時点：H28.7.1）が発表されました。

福島県は、住宅地の対前年平均変動率が+1.5％となりました。
これは、沖縄県に次いで全国2番目に高いプラスの変動率です。

全用途平均でも+1.3％と全国で4番目に高いプラスの変動率を示しました。

但し、昨年から見るとやや上昇率は鈍化しており、原発事故被災者の方や、東日本大震災後の復興関連用地需要等に牽引されてきた市場の状況は潮目を迎えた感があります。

一方、町村部で過疎化が進行しているところでは、土地需要の減少からマイナスの変動を示した地点も相当数あります。

これらの地域では手をこまねいていれば地域の活力が弱くなっていきますので、各地域の特色を生かした“地域おこし”への取り組みが期待されるところです。

結果概要は、以下から閲覧できます。
https://www.pref.fukushima.lg.jp/sec/11015c/chika-chousa.html

平成28年地価公示発表

平成28年地価公示が発表されました。

福島県は、住宅地の対前年平均変動率が+2.9％となり、2年連続で全国一位となりました。

詳細は報道各社のコメントに譲りますが、
県内の地価について、実務に携わっている実感としては、原発事故による被災者の方の不動産需要が予想よりも長く続いているように感じます。

被災者の方の需要は平成26年夏頃がピークだったと思われ、
その後急速に減少していくと予測していましたが、
市場では依然として被災者の方による活発な取引が見られます。

おそらく、個別の事情に応じた様々なタイミングで移住などを決断されているのだと思われます。

とはいえ、被災者の方の不動産需要がピークを過ぎていることは確かであり、市場ではピーク時に計画された新しい分譲地やアパートが現在になって続々と完成しています。
バブル崩壊時にも見られた、需要と供給のライムラグが発生しているのではないかと懸念されます。

更に今後は、どうも先行きが怪しくなってきた景気の動向（マイナス要因となる可能性が高い）、日銀が導入したマイナス金利（不動産需要にとってはプラス要因となる可能性が高い）及び再検討がささやかれている消費税10％への増税の有無なども県内地価に影響を与える要因になる思われます。

平成27年都道府県地価調査発表

今年7月1日現在で調査した都道府県地価調査の結果が発表されました。

福島県の住宅地の対前年平均変動率は+2.0％で全国の都道府県の中でトップになりました。

また、個別の地点の対前年変動率は、住宅地ではいわき市の地点が全国上昇率上位10地点のなかで8地点を占めました。

これはひとえに原発事故被災者による住宅移転需要や復興施策に関連する土地需要によるものです。

しかし、この特異な需要もピークを過ぎたものと思われ、次回以降の調査では徐々に落ち着きを取り戻していくものと見込まれます。

東日本大震災直後に大幅に下落した県内の地価は、いわき市は震災前を相当超える水準まで上昇していますが、その他の都市はせいぜい震災前と同程度にまで回復している程度です。

今後、中長期的には、人口減少が進む中で県内の地価も弱含みに転じていくのではないかと予測されます。

仕事冥利

とても難しい案件で、どのように書いたら依頼者の方にわかってもらえだろうかと苦労することがあります。

そのようにして書いても、大体は読み飛ばされてしまうのでしょうが、

たまに、依頼者の方から、苦労して考え抜いて書いた部分について質問を受ける場合があります。

かくかくしかじかの理由で、かくかくしかじかと考えましたと答える訳ですが、

鑑定評価書を読み込んでくださっている依頼者の方が、

「そうだろうとは思っていましたが、お話を直接聞いて、とても納得できました。」と

言ってくださることがあります。

何の仕事でもそうだと思いますが、自分が苦労したミソの部分について、

他の方が目にとめてくれて、しかも納得してくださるということは、仕事冥利に尽きます。

自分はこのスタンスでいいんだという再確認にもなります

競売評価ネットワーク総会（札幌）

4月24日（金）から、「全国競売評価ネットワーク」の総会に出席するため札幌に行ってきました。

「全国競売評価ネットワーク」は全国の競売評価人候補者で構成される団体で、全国から約250名の競売評価人が集いました。

全国的な競売（司法競売）の現状を把握するうえで大変有意義な会議でした。

札幌は雪が融け、一気に新緑の季節を迎えていました。

北海道大学のキャンパスでも美しい景観を見ることができました。
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平成27年地価公示と不動産鑑定士

本日3月18日の夕方から、平成27年地価公示の結果がマスコミから発表されています。

福島県にとって、今年の地価公示は全国から注目される結果となりました。

住宅地の対前年上昇率で、原発事故避難者等の強い宅地需要等を背景として、いわき市が全国のトップ１０を独占したのです。

地価公示は、各評価地点について不動産鑑定士２名が鑑定評価を行い、その結果をもとに国土交通省の土地鑑定委員会が決定し発表するものです。

福島県の場合、県内が３つの分科会に区分され、各分科会に担当の不動産鑑定士が配属され、各分科会の中で様々な市場分析、実際の取引事例の調査等が行われて価格が検討されています。

私はいわき市が含まれる分科会には所属していないので、直接的にいわき市の価格分析を行ったわけではないのですが、いわき市の上昇率が相当高くなりそうだということは小耳に挟んでいました。

かつてないほどの上昇率になったわけですから、おそらく、いわき市担当の不動産鑑定士が、情報収集と分析を重ね、分科会における丁々発止の議論を経て、最後には自己の確信の下に鑑定評価を行ったものと推測されます。

一般に、地価公示というと、「価格」や「対前年変動率」といった「結論」に目が行きがちですが、「結論」に至るまでの「過程」の中にこそ、市場を読み解く色々なヒントが隠されています。
分析の過程は”宝の山”です。

下記のサイトから平成27年地価公示の概要がご覧になれます。
当該資料の末尾に「地価公示価格形成要因等の概要」が掲載されています。
これは各都道府県の代表幹事をされている不動産鑑定士が各都道府県における分析の「過程」について取り纏めたものです。
是非、ご覧になることをお勧めします。

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2015/index.html