確定申告は成績表

税理士先生から確定申告書の書類が届きました

投資の成績表の様なﾓﾉなので毎年楽しみであります

所得　+　減価償却費　-　元本返済　-　税金

この計算で

『年間のｷｬｯｼｭﾌﾛｰ』

が出ます

ﾌﾟﾗｽになっておれば不動産活動の成績は○

と言って良いでしょう

 

ﾜﾀｸｼの場合

不動産所得がﾏｲﾅｽでしたが少々のプラスが出ました

不動産所得がﾏｲﾅｽという事で
この２年間は税金の還付がありました

表面的には少し喜んだのですが
あらためて分析してみました

直接の原因は減価償却費が増加した事です

数年前に購入した戸建てと
新築ｱﾊﾟｰﾄの
建物が減価償却されていくのです

木造建築は法定対応年数が２２年です

仮に建物価値が2200万円だとすると
22年間かけて建物を使い切る（経費として計上する）
税務上はその様な考えになります

建物を22年かけて分割して使っている！と考えから
帳簿上は毎年100万円の減価になります

この100万円の減価が『経費』として認められます

この経費の額がエグイので
お金が出て行ってないのに儲けが少なくなります
つまり節税のスキームになっているのです

2年前に購入した新築ｱﾊﾟｰﾄは
あんまり儲からないイメージでしたが
税金の面ではかなり優秀な事が解りました

って去年の今頃も同じような事を書いていますねw

ただし
新築ｱﾊﾟｰﾄの減価償却ﾃﾞｶｲ！
ｲｪｰｲ！数年安全だぁ！
って訳でもなくてですね

10～15年経過していくと
購入時の借入利子が年々下がっていきます
そうすると元本返済が増えていきます

元本返済は減価償却と反対に位置しており
節税スキームの面では逆噴射となります

お金が出ていくのに経費になりませんので
ｷｬｯｼｭが少ないのに儲かっている状態になります

減価償却（税務上+）と

元本返済（税務上-）の

バランスを見ながら経営する事が大事です
デッドクロスなんて言います

もっとも
無借金の物件が多く混ざると

デッドクロスもあまり怖くないというﾒﾘｯﾄの反面
ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞが効かないので資産の加速が遅くるというﾃﾞﾒﾘｯﾄもあります

洗練された投資家さんは

○バンバン借金をして物件を購入しある保有後に売却して加速度的に資産を増やす人
○借金は出来るだけしないで現金高利回りを買い進める人

が居ります

中にはミックスしている人も居りますﾈ

 

ここら辺のカラクリは不動産を始めた時には

サッパリ理解出来ませんでしたが

自分で体験した結果、身体で覚えていきましたw

 

今年も破綻しないように精進してまいります