物件購入時の反省点

融資審査の資料提出で大きな反省がありました

銀行審査では、『嘘』やら『誤魔化す』やら絶対禁止事項です
必ず！『正直に』『誠実に』をモットーにして対応しております

 

銀行はお金を貸す側なので、色々な事を質問してきます
個人的情報は隠す事なく詳らかに明かします

いくら貯金あるのか？どこの通帳に入っているのか？
ここら辺は当たり前なのでフルオープンで回答します

保有物件のリフォーム履歴を求められた時でした
自分の保有しているリフォーム一覧表は過去7-8年位は記録に残っているのですけど
10年前に購入した物件は、ペンキ塗装やらエアコン交換やら実施したのですけど
リフォーム一覧表には載ってなかったのです

↑牛タン屋さん（本文無関係）

 

『誠実に』をモットーに動いているので
多くの情報を提出しよう！
10年前のリフォームを追記して提出しました
問題はリフォーム金額はうろ覚えだったので
ザックリした金額を入力したのです

このザックリした金額が

融資担当者には不思議？に映ったようです

当時のリフォームの金額は正しいのでしょうか？
請求書とか領収書とか残っていませんか？

とスルドイ質問が来まして回答に困ってしまいました

ザックリした金額です。ゴメンナサイ領収書は残ってません
と正直に回答したのですけどバツが悪い思いをしました

良かれと思って
情報を作って提出したのですけど、
エビデンスの無い情報を提出するのは自分が苦しむことになりますな
と反省しました

審査の時はペラペラ喋れば良いって訳ではなく
『不要な情報は出すべきではない』
という事を学びました

 

金消契約が完了

先日、銀行の金消契約がありました

これで次なる物件購入が確定的になりました
今度の物件が正常に回り始める事で
己の賃貸経営はかなり堅い財務状況になりそうです

2012年に初めてアパートを購入してから13年
2006年から投資を開始してから19年ですか

なんだかんだでオイラも頑張ってきたかもなぁ

感慨深いモノがあります

↑スープカレー（本文無関係）

購入物件は色々な奇跡が起きて購入に至りました
言語化がムズイのですけど、備忘録の為、箇条書き

●売主様が相続絡みで古い物件を新しい物件に組み替える事になった
●管理会社の社長は私に一番最初に購入打診をくれた

●管理会社の社長は両手取引で決済する事が一番儲かる
結果的に融資を設計デキル買主不動産業者が仲介に入ってきて片手取引になってしまった
しかし社長は嫌な顔ひとつせず案件を纏めてくれた
●管理会社の社長と良好な関係を築いていた
●投資用不動産会社の営業マンと良好な関係を築いていた
●家庭内レバレッジでカミさんから絶大な協力を貰えた
●売主様は素早く売却デキル買主を探す事も出来たとは思うが、ﾜﾀｸｼの資金繰りを待機してくれた

 

こうやって書き出してみても

メチャありがたい事の連続だったのです

いやはや本当にありがとうございます

反省もあるけど

長くなるので次回に書きます

フワッとした事を言語化すること

元プロスポーツ選手の対談を動画で視聴するのが結構好きなのです
プロレベルで活躍した人達なので
物凄いフィジカルを持っている事は当然として

常人とは違う
知識やアイディア、拘り、メンタルを持っている人ばかり

なのでその方々のお話は
一般人のワタクシにはかなり多くの気づきを貰い

学びになる事が多くあります

最初は元プロ野球選手のお話を聴いておったのですけど
最近はプロサッカー選手のお話を聴く事が多くなりました

サッカーは競技としてフワッとした場面が多い訳です
野球のように9回裏2アウト満塁！ｶｳﾝﾄ3-2
みたいな言葉で解りやすい状況が少ないです（良くも悪くもﾈ）

そのような競技の中で

プロのサッカー選手はコミュニケーションを取ってプレーする訳で
ボンヤリした現象を言語化する能力が高いのです

鈴木啓太 / Keita Suzuki

そこら辺が凄い！！感動するわ！

もちろんプロ野球選手の言語化能力も凄いのですよ（誤解なきよう）

何が言いたいのかと言うと

スポーツだけでなく仕事も投資も同じで
物事の問題課題もボンヤリ解っちゃいるけど言葉で説明する事がムズイ！
って事が沢山あります
んで

そのボンヤリとした課題を解決する為には
言語化してコミュニケーションする事が

とても重要だと思います

ワタクシはそういう所が得意ではないのですけどww
プロスポーツ選手のお話が面白いので色々勉強しております

余談ですけど
メチャ凄い成績の選手でも言語化が苦手な方もいらっしゃいます
本当の天才なんでしょうか

 

お米の価格

去年の8月頃にお米が不足して
当時10ｷﾛが5750円で買った。以前は4000円以下だったのに！
と言うような記事を書きました

結果的にあの時の販売価格は激安でした
今現在はお米5ｷﾛで4000円以上しますね
10ｷﾛ8000円の世界です

政府は備蓄米を放出。。。。云々

というニュースが出ておりましたけど
価格が下がるのでしょうか？

お米は生産者から消費者までの流通経路が複雑です
問題なのは

お米価格が上がっても生産者の収入が上がっていないようです

そこら辺の政治的な部分はここでは省きますけど

作付面積が平成の米騒動93年に比べてかなり減っております

Max生産量もかなり減少しているそうです

 

中国人やらIT通販業者等、まったく違う業種の方々が

米問屋に買いにきているとかなんとか。。。。

投資家的な予想をしますと
一次的に下がる事があるかも知れないけど
やっぱ価格は上がっていくんじゃね？
と踏んでいます

こんな予想は外れてしまえば良いのですけど
今年の夏ごろのお米価格はどうなるのでしょうか？

GG佐藤さん

北京オリンピックでエラーした元野球選手の
GG佐藤さん

この人って引退してからキャラ変わってオモロイオジサンになったなぁ
と思っておりました

宮本さんのYoutubeに出演して
いやいやこの人オモロイだけじゃないぞ
チョット凄い人かも。。。。

と気付きを貰ってインスタを観たのです

やっぱり凄い成功者でした～

たぶんメチャクチャ勉強しているんだと思います
それと会社経営もしていたのか
北京以降にも大分苦労（訓練）したのだろうなぁ
と感じました

ひとつの動画を紹介します

https://www.instagram.com/reel/DDwWM7PT6ZV/?utm_source=ig_web_copy_link&igsh=MzRlODBiNWFlZA==

幸せですか？
と聞かれて

『もうチョットお金があれば。。。』
『何かで出世・地位が上がれば。。。。』
『何か成功をつかめれば幸せになれるんですけど』

っていう人

結構居るんだけど実は幸せになれない

『ハイ！最高に幸せです』
と言えるヒトにしか幸せは訪れないんですよ！

何か足りないとか何かがもう少しあれば
と言う考えを持っていると
永遠に満足できない

今最高だ！
と答えられる人しか更なる成功は訪れない

目の前にある事。。。例えば
今日一日平和に生きた事
それは感謝　幸せな事

幸せな波動を出してニコニコ過ごす事で
更に幸せな事が巻き起こって集まってくる

幸せは掴むものじゃないんだよ
気付くものなんだよ

これ観た時に

 

本当にその通りだよね

あーやっぱこの人本物だわ

と思ったのでした

 

GG佐藤さん大好きになりました

情報取集を進めていこう

退去予定の部屋に申込が入ったのです

リーシング会社が退去の度に家賃を上げて募集しています
ありがたいとは思うのですけど
本当に決まるのかよ？
と疑心暗鬼でしたけど
申込が入るのでありがたいです

都内では家賃をガンガン値上げしているようです
ウチの物件は都内程はパワーがある訳ではないのですけど
【一人暮らしにしては広い】
【建物が新しい】
という事が追い風になっているようです

あと5年もすると築10年を超えるので
インフレとはいえ家賃値上げは難しいでしょうか
そうだそうだ
家賃上昇でありがたい！エッヘン！
と話をする訳ではありません

 

ポジティブネタと同時にネガティブな側面もあります
借入金利が上がっています
2025年末には2024年夏から金利が1％上昇する！
なんてお話も入ってきました

家賃が今までと同じであれば
金利上昇によってｷｬｯｼｭﾌﾛｰが下がります

利回り7%の物件を金利2.5%で借入して買った場合、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出ます
7％　-　2.5%　=　4.5%　←この4.5%がイールドギャップと言います

借入金利が1％上げると
7％　-　3.5%　=　イールドギャップ3.5%　
運営諸費用を3.5％の収益から出すわけなので厳しくなります

ビジネス的に考えると
仕入れ価格が上がるので、販売価格が上がるのは仕方ない面があります
今までの15年間は不動産経営に追い風が吹いていた事が
身に染みて理解できました
それでも何とかやりようはある筈なので頑張らないといけませんね

新築物件が売れない中で、賃貸物件のニーズが上がる街もあるようです

色々な事にアンテナを張りながら、情報収集を進めていこうと思います

 

クレジットカードの明細

結構キッチリと家計簿をつけて管理しておるのですけど

カード支払いの請求書がある訳です

請求明細にはガソリンスタンドやら外食やらホームセンター等の

支払いが記載されとります

それらを

食費とか交通費とか消耗品（雑費）みたいに仕訳しまして

月単位で支出が解るようにしております

 

でですね

身に覚えのないAmazonの支払い（数百円）があったのです

Amazonの購入履歴を参照しても載ってないのです

 

色々とググって調査すると

悪者の手口で

最初はバレないように小さい金額で注文して

購入できるアカウントと判明したら巨大な買い物をする・・・云々

と書いておりました

いやいやいやいやマジかよ！？アカウントを乗っ取られるの？

でも437円ってなんだろう？

と

『Amazon　437円　クレジット明細』

で再調査しました

同じように困っている人が沢山居ました

プライムビデオのアニメのサブスクの可能性が高い！！

という情報がヒットしました

んでAmazonのサブスクを確認しました所

アニメタイムズとか読売テレビチャンネルの二つが登録されておりました

12月頃に子供が課金の動画を観たのでしょう

原因が判明してホッとしました♪

 

クレジットの明細は本当に内容を確認した方が良いです

以前勤め先のオジサンが不正利用の被害に遭っていました

 

社長凄い

山梨県の石和のホテルの宿泊しました

満足度の高いホテルでした

風呂も料理も凄いのですけど

社長が凄いなぁ

と感じました

プリントされたパネルがありましてお顔をインプットしておりました

でですね

朝食は画像看板の通り本当に感動しました

アチコチのホテルに宿泊してきましたけど

朝食バイキングは過去ベスト3に入る素晴らしいモノでした

 

朝食バイキングでは原価率を考えると

牛肉やら本マグロやらエビやら使いにくい筈です

実際に多くのホテルでは朝食に出てくる事は・・・ﾁｮｯﾄ記憶にありません

マグロが出てくる事はたまにありますけどバチマグロかキハダです

しかしこのホテルでは

そんなセオリーを無視して

ビシバシと仕入れ単価が高そうなオカズが

ジャンジャン並んでいました

なんだここ！スゲー！と驚きましたし

お味もも感動しました

 

でですね

朝食会場は大盛況で従業員が忙しそうに動き回っているのですけど・・・

さっきのパネルの社長が自ら色々と給仕をしておったのです

偉そうに高級スーツを着て社長室に座っている！

と勝手に想像しておったのですけど

現場最前線にて労働力投入しておりました

 

最前線でお客さんの事を観ながら

次なるアイディアのヒントにしているのでしょうか

凄い経営者だなぁ

と感動しました

 

ワタクシが将来、万が一経営者になるとしたら

絶対に現場を大切にしていこう！

アイディアも大事にして考えていこう！

そんなｲﾝｽﾋﾟﾚｰｼｮﾝを貰いました

アメリカ国際開発局（USAID）

X界隈ではかなり盛り上がっているようですね

アメリカ国際開発局（USAID）

トランプさんやイーロンマスク氏が
こいつらは悪いヤツだから解体するぜよ～
と宣言しているようで世界中のマスコミで大盛り上がりだとかなんとか

トランプさんやイーロンさんが
USAIDはいい加減にしなさい！

と言うもんだからUSAID側のマスコミが
彼等（ﾄﾗﾝﾌﾟさん）を悪者にした報道を流しているのは以前から解っておりました

詳しい事は省きますけど

https://newssharing.net/rfkjr2014

 

いわゆる陰謀論で片付けられてきた様々なネタが
陰謀じゃなかったよね

とバレてしまったものだから

先進国の民衆がﾜｲﾜｲﾜｲﾜｲと騒ぐのは解ります

コロナのワクチン接種やウクライナ戦争。。。他の戦争もか
メチャクチャ儲かったチームが居る事は
ﾁｮｯﾄ調べるといくらでも出てきますもんね

USAIDが活動してきて
大儲けしたチームが存在する事が明るみなってきた

SNSで拡散されてしまって
マスコミでは火消しが出来ないのでしょうね
日本のマスコミは一切報道しないので

かなり不自然すぎます

生活に直結するような政治的事実があるのに
隠されている現状はやはりオカシイ世界に思えます

 

さすがに大量の税金が国外の変なチームに流れるのは抵抗がありますなぁ

と感じております
事実が解ったら農民の一揆のようにリーマン一揆が起きるかもしれんです（汗）

フジテレビとか芸能人のニュースを見ている場合ではないのです

とまぁこんな事を書いている自分も
陰謀論だぁ
と思われているかも知れませんねww

それはそれで構わないのですけど

ここら辺の事にアンテナを立てて

粛々と情報収集を続けていこうと思います
自分の身は自分で守る時代なのかも知れませんね

 

堀江貴文のChatGPT大全

今度購入する物件のｷｬｯｼｭﾌﾛｰを計算すると
10年以上前から目標にしていた財務状態になりそうです
ビックリするような借金ですけど（汗）

んで
達成感と言いましょうか脱力感とは違うけど
燃えてくるようなギラギラした感情が

弱まってきたように思います

風呂屋での瞑想ﾀｲﾑが好きなんです
今後のの投資作戦とか不動産運営での課題とか黙々と考えて
ああしよう！こうしよう！
と試行錯誤する為のネタを捻り出すのが楽しいのです

しかし物件が増えてくると安定してくるので
ああしよう！こうしよう！
のネタが尽きてきてしまい
本当に風呂屋でボケーっとしております

チョット安心してしまい勉強インプットが減ったかな
と反省しております

ホリエモンの

堀江貴文のChatGPT大全

をオーディブルで聴きました

久々にガツンと殴られたような感触です

2025年はChatGPTを勉強せにゃイカンですな
と強く思いました

これまでは

ChatGPTは正確じゃない！まだあまり使えないっすよ

という認識でしたけど
ワタクシの認識が間違っていた！！
と痛感しましたね
ChatGPTに質問する仕方（ノウハウ）がある事を教わりました

上手な質問（インプット）をしてAIから出力する事

その出力した結果は100％正確ではないので

1-2割を自分で補正するのです
そうする事で己のﾀｽｸをメチャメチャ軽減する事が出来ます

今後はそこら辺の事を勉強していこうと思います

ギラギラした感情が出てきました♪

今年の課題ですね

 

ひろゆきさんの書籍

ひろゆきさんの書籍（無敵の思考）を

オーディブルで楽しめました

 

随分とエッジの効いた内容もあったりしますが
さすが頭が良いなぁ
という部分も沢山ありましてインスピレーションを受けました

収入が上がっても、生活コストを上げていない
大学時代から月に5万円位で生活している
進んで外食しないし
家で読書してゲームしているだけでも十分楽しく生きている

散歩しているだけでも結構楽しいそうです

確かに

お金をかければ楽しく生きていられる

ってﾁｮｯﾄ違うよなぁ

と思いました

ワタクシは
登山やら自転車、ウォーキングで十分楽しめておりますし
自宅で読書とメダカ/観葉植物の世話をして
月に数回スーパー銭湯に行ければ
これはもう大分ハッピーです

上記の事を1か月実行したとて
たぶん4万円かからないか。。。。

4万円で相当楽しい人生を送れるよな～

固定費はあるけどね

そう考えると
最近はﾁｮｯﾄ無駄な出費をしているかも。。。。
躊躇なくスーパーの総菜を買って
ついでにビールを買ってしまったりしております

気が付いたらお小遣いがグーっと減っていたりしますw

もうチョット生活コストを抑えて且つ楽しく
生きる方法を考えていこう！

そんな風に思いました

 

銀行の金利も上がるだろうな

先日、日銀の金利が上がりました結果

銀行の変動金利も上がるだろうな

と考えておりました

 

著名な投資家さんのSNS情報ですが

各行0.25%アップするようです

昨年の0.15%アップと合わせると

0.4%の金利上昇

となりますなぁ・・

 

繰上返済や利回りの高い物件（資産）購入が対策となりそうです

キャッシュフローが出る資産を買っていかないと

キツイ状態になります

住宅ローンで変動金利を選択している場合、

4月からは金利が上がる可能性があります

支払い額が上がるパターンは少ないように思います（あるけど）

 

支払額は（2～3年間）上がらないパタン

毎月の支払額内の金利分が上がります

つまり元本分が減る訳です

そうすると

最終月の支払額の元本がドーン！と増額するルールとなります

これは住宅ローンを組んでいる人からすると

常識なのですけど

分からない人も居るのでしょうか

やむを得ない理由が発生してしまうのでしょうか

支払えなくなってしまい競売に流れる物件もあります

 

カミサンの確定申告書類を作成

2024年はタイミーで7か所位労働したので

各社から大量の源泉徴収票をもらいました

弥生入力でなんとか凌げました

 

 

審査結果が来ない

今月上旬に銀行面談に行きました

あんまにお金を貸すか貸さないか

という審査をする訳です

今までの経験から10営業日もあれば審査結果が出たように思います

しかし

今回の審査は

全然結果報告が来ません（涙）

まさか・・・

地面師のように判定されて審査がダメになったのか？

悶々とした時間が続いておりました

今日までは

 

 

そしてなんと

審査通過

の連絡が入りました

ヤッター！！！という歓喜

オーシ！これで何とかイケる！という安堵

 

歓喜と安堵でテンションが上がりました♪

これからキッチリと資金繰りをしていきます

 

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最近、備蓄用のお米をいくつか購入しております

どこのお店もお米売り場の在庫が少ないのです

1月のこの時期になんでお店に回る在庫が少ないのでしょうか

在庫があるお店は鬼のように高い値段です

 

今年の夏もお米不足になりそうな予感がします

予感が外れたらそれはそれでしゃーないです

購入したお米をゆっくりと消費しますww

 

ゲームチェンジの事

不動産投資は2024年からゲームチェンジした

とアチラコチラで耳にするようになりました

10年以上前から不動産投資に参入しましたけど
確かに当時とは常識が変わってきているように思います
主にデフレからインフレに時代が変わりましたので

色々な所で影響が出てきています

〇利回り重視でインカムゲインを増やしていく
高利回り物件を入手して長期間インカムゲインを受取るのが当たり前でした
しかし現在では高利回り物件は殆どありません
明らかに人口が減っていくような街では存在しますが

投資として難易度が高い気がします
人口減少が小さい街（つまり都会か？）で高利回りではない物件を買って
数年経過した時に残債が減る
インフレで物件価値が下がらないので売却した時に

売却価格　-　残債　→手元に残る資金

所謂ｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝ狙いの投資がﾒｲﾝとなりつつあります

このｷｬﾋﾟﾀﾙ狙いの投資マインド　
自分の脳ミソを変換させるのが結構難しいです
ｷｬﾋﾟﾀﾙ狙いとなると、どうしても90年頃のバブルを感じてしまいますので躊躇します

 

〇築古物件をリフォームして賃貸に出す
10年前はボロイ物件の修繕も安く仕上げる事が出来ました
業者の工賃も上がりました
セルフリフォームで業者の工賃を抑える事も出来ますが
建築資材の価格上昇もありますので
リフォームの概算見積もりもかなり上がっています

 

〇火災保険の大幅な値上げ
火災保険は10年前からすると
肌感覚ですが2倍以上は値上りしている印象があります
当時は20年ﾛｰﾝならば20年間の火災保険を販売しておりましたので
購入時にドーンと長期間火災保険に加入しておりました
2006年に自宅を購入しましたけど火災保険は35年間加入出来ていました
しかし
ここ数年では最長5年しか入れません
しかも価格は飛びぬけて高いのです
この場合、5年毎に高い保険料が発生しますので
物件の収益を食ってしまいます

築古物件は火災保険に加入できない！
というﾙｰﾙも出てきています

2016年以降に起きた各種災害が保険会社にダメージを与えたのでしょうか
保険会社の体力が削られてきた結果、価格上昇が起きているのでは？
と推察します

築古物件に火災保険が下りない
となると買い手が激減するかも知れません

 

〇金利が上がる時代
2020年頃までは金利は上がらない！
が常識でありました
多くの投資家が

そのウチ上がるぞ！

という懸念を抱いていました

2024年は実際に金利が上昇しました
2025年以降
『①金利が下がる』
『②金利が上がる』
どっちが正解でしょうか？ワタクシには解りませんが
多くの人の意見は
『金利が下がる可能性は低いだろうな』
というモノ多いのではないでしょうか

未来は金利があがる！
という前提で投資判断をしていく必要があります

 

ﾁｮｯﾄ考えただけでも上記のような常識が変化しております

投資だけでなく
世界中で常識が変化していっております
1年前と比較すると変化が解りにくいのですが
3～5年前と比較すると
お～随分と変わったんだな
という感想になります

自分の常識を積極的にアップデートする必要があります

これからも変化に対してアンテナを立てていこうと思います

 

中古物件の見学に行った

君津市の中古売り物件を見に行きました

1300万円位でしたので

チョット高いんじゃないか？

と言う初めの印象

土地が50坪あって築40年

 

築40年の場合、

建物のかなり劣化しているパタン

逆に補修されて綺麗なパタンとあります

外から観た限り後者でした

 

前者の場合はリフォームに時間とお金がかかります

後者の場合は良質な物件となります

仮に水回り

キッチントイレ風呂が新しくなっていたら

築60年までは快適に過ごせるだろう

と判断します

 

 

特筆するべき事が

街の利便性です

内房なので少し見くびっていました（ｺﾞﾒﾝﾅｻｲ）

が！国道付近は大手量販店が立ち並び

買い物や食事処はまず不便はありません

国道から入った所にも

ドラッグストアやらスーパーが散見されまして

ここは良い街ですな

と判断しました

タイミングさえ合っていれば絶対に買いたい物件です

 

例えば

700万円を3％20年で借入したとして

月の返済が3.8万円です

想定家賃が8～9万円でいけそうです

5万円前後のｷｬｯｼｭﾌﾛｰを確保出来ます

倹約しているﾘｰﾏﾝであれば

頭金6～700万円は準備できるのではないでしょうか

 

ひっくり返して考えると

頭金700万円投入して毎月のCF5万円

しかもスゲー良い土地なので出口は堅い

これやりますか？やりませんか？

と聞かれたら

100%やります！！こういう物件を３～4件買い続けます！

と回答します

ワタクシは今頭金無いので難しいのですけどｗｗ

 

首都圏で20件くらい見学していると

たまに出てきます

うだつの上がらないサラリーマン人生に悶々としている人（ワタクシの事）

や

自分の娘に

『こんな考え方がありますよ』

という事で日記を書いておりますw