農用地譲渡手続き（農地移動適正化あっせん事業で処理）

2018年10月24日（晴れ）

4月に着手した、農用地の売却が完了を迎えます。
そのやり取りをまとめておく。

経緯
管理手間の軽減を図るために所有の農用地を手放すことを検討し、農用地の管轄地域の「営農組合」に売却相談し、受け手側の調整依頼する。
買い入れの申出があったので、「農業委員会あっせん」にて譲渡手続きを開始する。

所有の土地は、農業経営基盤強化促進法に基づき、市町村が定める農用地利用集積計画により農地等利用権設定（貸借契約）されています。

「農地移動適正化あっせん事業」


※農地移動適正化あっせん事業（実施主体：農業委員会）
農地の集団化その他農地保有の合理化を図るため、農業委員会法第6 条第2 項及び農業振興地域の整備に関する法律第18 条に基づき、
農業委員会が農地の出し手及び受け手のあっせん申し出を受け、各農業委員会で定める「農地移動適正化あっせん基準」の要件を満たした受け手等へあっせんを行う事業です。

※農業委員会
農地法に基づく売買・貸借の許可、農地転用案件への意見具申、遊休農地の調査・指導などを中心に農地に関する事務を執行する行政委員会として市町村に設置されています。

①農地等利用権設定（貸借契約）を解消するための申し入れ手続き




「農業経営基盤強化促進法利用権設定解約通知書」を受領


②売渡申出書、あっせん申出書の提出





「農業委員会からの招集通知」の受領
（農地等あっせん委員会へ出席し、売買交渉から各筆明細書（土地売買契約書）までの案内）
※この部分は10月19日のブログ参照

「農地等あっせん委員会」

※あっせん会議
農地を売りたい人、買いたい人の出席のほか、農地の条件に価格が見合っているか等の意見を聞くために農地の専門家としてあっせん委員（今回3名の地元農業委員）、立会人として農業委員会事務局が出席します。そのあっせん会議の中で、売買が農地の集積になっているか、効率的な運用がなされるか、周辺の農業者に影響はないか、農地の条件に価格が見合っているか、その価格が周辺農地の価格に影響しないなか等、いくつかの視点からあっせん委員の意見と出し手、買い手の要望を聞きながら、価格等を決めていきます。税の優遇や今後の手続き等の説明も事務局からあります。

あっせん申出書（適正あっせんの確約）


あっせん（売買価格調整）結果が成立すると「あっせん調書」および「所有権移転伴う各筆明細及び同意書（土地売買契約書）」署名捺印を行い「農業委員会あっせん委員会」が終了となりました。




所有権移転については、所有権移転伴う各筆明細及び同意書に指定された対価支払方法、対価支払期限、引渡時期に基づき別途通知書により指定の場所（金融機関）に出向き通帳記帳をもって引渡し完了となるとのこと。
※対価の支払い完了までを農業委員会で保証されるので、売買でのトラブル（金銭未払いで権利だけ移管される等）が回避できるので安心ですね。
※「農業委員会あっせん」における費用は無料、所有権移転登記申請手続の費用についても買主側負担となる。

7か月をかけての一連の処理もたくさんの書類を記述したりと、代理人での処理も大変でしたが何とか無事に終了できそうです。
売却額（相場価格）は、ピンとこないですね。
お金の問題ではなくて、管理負担の軽減を目的としているので十分であります。
土地改良区の会費支払手続きとか、書類への押印とかで実家にでかける負担を考えると一つでも削減しておくことはとても重要なことではあります。
ふ～～っ・・ち～～と、頭のしこりを切り離せそうです。

農用地等あっせん通知書届く（ようやく土地売買契約手続きが近づいた）

2018年10月19日（晴れ）

本日は、3か月周期の内科通院日です。
さてさて、ヘモグロビンA1cの値はどないでしょう。
はや1年を過ぎた自炊生活も値を下げるための実験からスタートしましたが、6.0以下の数値を3回経過しています。

そろそろ、飽きてきた月日を味わってます。
どないしょ～～と思い悩む日々。
今日の結果を踏まえて考えるとするか・・・・

本題
やっと農業委員会からの招集通知がきました。
2018年4月16日（月）に営農組合に電話にて売却相談してから6ヶ月になります。
幾度の障害（登記住所が現住所と異なるのと根抵当権が設定されていた）を解消する手間に時間を要していました。
やっとやっと、もう少しで落着しそうです。

で、書類を手にして必要な手順を確認して書類の準備を行います。
送付された書類
①農用地等あっせん委員会について


②農用地等あっせん通知書


③委任状


代理人として出席するので準備物としては
実印、印鑑登録カード、委任状、申出者の印鑑、代理人の印鑑、代理人の運転免許証
です。

農用地の売買交渉が成立すると、「土地売買契約書作成」と記述されているので問題なければその日で終れそうです。

やりたいことが１つ１つ消化出来ていけたらほっとしますね。
まだまだ、難解な畑の処分が大きな存在として残っています。
先は長いな～～～

しばし、昼寝の時間だ。

根抵当権設定抹消手続き完了（自力での登記申請手続き）

2018年8月20日（月）

やっと「高温注意情報」から解放されたようですね。
エアコンも少し休ませないとね。

農地の売却手続きも4か月を経過して、手続きバテが少々出てます。
住民票写し、公図、土地登記事項証明書を入手して、営農組合にあっせんを依頼してから複数の問題点が判明してその都度出直しを繰り返していました。

まずは、「所有権登記名義人」の住所が登記簿の住所と異なっているために、「所有権登記名義人住所変更」の登記申請書を作成し郵送にて申請で「登記完了証」を取得する。

次に売却の一部の土地が「根抵当権設定」がされていて解除処理がされていないため売却手続きができない。
2回目の「登記申請書」の作成となりました。

必要書類を、融資を実行した金融機関が発行した登記原因証明情報（根抵当権解除証書）、登記識別情報、会社法人等番号、代理権限証明情報（委任状等）を営農組合にて受け取る。
（金融機関が農協の為、営農組合が手配）

書類がそろっているので、法務局に登記手続きの相談にでかける。
平日の午前中でしたが、休み明けの月曜の為か1時間後の予約となりました。
出直して相談窓口で手続きについて手ほどきを受ける。

全ての書類がそろっているので、相談員が印鑑をお持ちですかと問いかけられたので印鑑を持ってますとの答えに、では直ぐに申請が出来ますと言われました。
なるほど、急ぐ用事もないので手続きを完了させることにしました。

ではと、1枚ずつ書類を指示されたとおりに記述していきます。











書類は、登記申請書、収入印紙貼付台紙、根抵当権解除証書、委任状（義務者）、委任状（権利者）に必要事項を記述して、添付書類（登記識別情報通知、）と共に完成させました。

隣の窓口で収入印紙（今回は1筆なので1,000円）を購入して台紙に貼付して申請受付窓口に提出して完了です。
窓口で受付番号の紙（登記完了予定日が記載）を受け取り帰宅する。


登記完了予定日以降（3ヶ月以内）に受け取りに行く。
登記申請書に使用した印鑑と受付番号の紙と本人確認の出来るものを持参する。

1週間後の初盆帰省時に法務局にて登記完了（書面申請）と原本還付請求した登記識別情報通知を無事に受け取りました。




根抵当権抹消記録の入った土地登記事項証明書と公図（発行日から90日を超えているため）を発行を同じフロアの窓口で申請しました。お盆期間の平日でもあるのか、誰も並んでいないので5分程度の待ち時間で受け取ることができました。

後は住民票の写しですが、お盆期間中に無事に入手できたので全ての書類がそろいました。

さて、次回の実家への帰宅時に書類を提出して農業委員会の裁定を受けることになるでしょう。

一通りの登記申請も自力で行えたし実家の土地の過去の経緯も理解できたし、一つ一つ整理して進めていけたらと実感してます。

農用地の売却手続きで多くの躓き（難題多し苦労してます）

2018年7月30日（晴れ）

4月に売却を目指して、手続きを着手していますが未だに契約手続きに行きついてません。

処理①
住民票写し、公図、土地登記事項証明書を「登記・供託オンライン申請システム」にて所得して営農組合にてあっせんを依頼する。
処理②
所有者の住所が登記簿の住所と異なっているため、「所有権登記名義人住所変更」を郵送にて申請し無事に「登記完了証」を取得する。
処理③
再度、土地登記事項証明書を「登記・供託オンライン申請システム」にて所得する。
処理④
営農組合に書類を提出して農業委員会の裁定を待っていると、根抵当権が設定されているため根抵当権設定抹消の手続きが必要との連絡を受ける。

さてさて、ここまで3ヶ月が経過して最初に戻っている。
で、「根抵当権設定」とは何でしょう・・・

銀行等からお金を借り入れ、返済するような場合、その都度抵当権を設定し、返済満了ごとにその抵当権を抹消することになります。
その都度、抵当権を抹消するのは面倒なので銀行等がお金を貸す金額の上限を決め、その金額の範囲内なら何度借りたり返したりしても、抵当権はそのまま維持できる仕組みが設けられています。
これが「根抵当権」であり、銀行がお金を貸す合計額の上限が「極度額」です。

特定の債権の弁済が終わっても、将来発生する債権を担保するために根抵当権は残ります。
根抵当権を抹消するには金融機関と根抵当権設定契約を解除する必要があります。

なるほど、弁済が終っても残っていたのはこれなんですね。

根抵当権設定抹消手続きを実施することになります。

※手続と必要書類
手続きは、その管轄地域の法務局でおこなうことができ、その際には、根抵当権設定をおこなった側である債権者側の発行した所定の書類と、申請を行う者の書類の双方が必要となります。
根抵当権抹消登記には、融資を実行した金融機関が発行した登記原因証明情報等とよばれる「根抵当権解除証書」（「解除証明書」や契約書等の証明書等）、「登記識別情報や登記済証」「資格証明情報（登記簿謄本や登記事項証明書等）」「代理権限証明情報（委任状等）」と、根抵当権抹消登録を行う人物の「根抵当権抹消登記申請書」や手数料である登録免許税。

早々、ネットにて根抵当権設定抹消について検索してみる。
登記申請書の作成方法を学習しました。


添付情報の登記識別情報、登記原因証明情報（解除証書）、代理権限証明情報（委任状）については、営農組合にて準備できてるとのこと。

※登記識別情報


ってことは、全ての添付情報の書類は揃ってるとのことです。
これは、ホッとしました。
どうやら、自前で出来そうかも。

司法書士に依頼すると、約15,000円は必要になるようです。
手間ひまを考えると司法書士へ依頼した方が、楽であることは間違いないですが、ここはやはり人生で経験することが無い貴重な体験となるので笑顔でチャレンジです。
登記申請書をWordで作成します。記載例を確認し注意事項をよく読んで記述します。
されど、1度で申請を完了したいので間違いが無いようにしたい。

処理⑤
8月の初旬に、初盆を迎える準備作業で帰省するので添付情報の書類を受け取り、最寄りの法務局で手続き相談を受けて帰宅する。
処理⑥
郵送にて登記申請（根抵当権抹消登記）する予定です。

さてさて、処理⑥が完了するとやっと、あっせんにかけることができます。
1歩目までにこれほどかかるとは。

ともあれ、2歩戻りながら1歩進んでるかな。

農地を農地として売る（将来をみて処分を検討）

2018年4月29日（晴れ）

実家に出向いての草刈りも3年目を迎えました。
草刈り機を使用しているとは言え3時間の作業は年齢と共にかなり重労働の領域に入ってますね。

農地（田畑）や居宅も将来整理を考えなければいけない。
田舎暮らしも良いよと帰省時に近所の人に声を掛けられますが、私には出来そうもないと感じる今日この頃。

居宅よりまずは農地（田畑）の売却を検討し始めました。

現状把握から開始。
親も高齢になり農地で稲作を営むには無理があるので、数年前から「農用地利用集積計画」に基づき利用権設定（賃貸借契約など）を行い農地を設定期間貸し出しています。
農地を使用しないと離作料が必要なので、その対策としても必要な措置です。
また、賃貸契約が終ると自動的に返却されます。

※関連法
「農業経営基盤強化促進法」
農業経営者（認定農業者）を総合的に支援するために、国が平成５年に制定した。
上記法律の下に行われる農地に係る事業の一つに次の事業があります。
①利用権設定等促進事業
利用権設定等促進事業とは、次のような農地法の特例等が設けられています。
１．この事業により利用権の設定、所有権の移転等を行う場合、農地法第３条第１項の許可（農業委員会または県知事の許可）を要しません。
２．この事業により貸し付けられている小作地は、不在村の場合も、在村の場合も面積の制限なく所有することができます。
３．農用地について設定され、または移転された利用権（賃貸借）については、期間が満了すると自動的に賃貸借契約が終了します。

特例により利用権の設定に特段の許可が必要ない。

「農用地利用集積計画」
所有権が移転し、賃借権等の利用権が設定または移転されます。
農用地利用集積計画によって設定・移転された賃借権は、その存続期間が満了するときに自動的に終了し、離作料を支払うことなしに、農地は確実に返還されます。
次に「標準小作料」についてですが、標準小作料は農業委員会が耕作者の経営の安定を図ることを旨として定めているもので、農地の賃借料の目安となっています。
標準小作料は、次のようにして定められます。
（１）農業委員会が通常の農業経営における生産物の価格、生産費などを調査して、粗収益から生産費と経営者報酬を控除した額を標準小作料案として算出します。
（２）次に、算出した額を農地の貸し手、借り手の代表者および学識経験者からなる小作料協議会に示して意見を聞いたうえで、標準小作料を定めます。
小作料としてお米か現金かで頂いている。
昨年の小作料は現金として、62,757円（1表あたり13,400円（90kg/10aで計算）でした。

では、維持費はと言うと固定資産税で5,500円程度です。
賦課金として14,500円
①河川の沿岸土地改良区賦課金　約6,300円/年度全期
②地域の土地改良区賦課金　約6,000円/年度全期
③町内農業組合の賦課金　約2,200円/年2回（全期・後期）
合計　20,000円

賦課金の負担がありますが、この位置づけは小規模なものを除き土地改良事業を行う際、通常は土地改良区を結成し、地区内地権者は組合員になります。
組合費ですね。
そして、
組合員である以上、賦課金は発生することになります。
これを止めるには誰かに売却するしかありません。
維持費としては、小作料で精算できているので賦課金が大きな問題ではないです。

さて、状態は分かったのでこれから具体的な土地の情報です。

親から聞いてる場所が曖昧（小さい頃に稲刈りを手伝ったが）となってます。13年ほど前に換地があり整理されて番地も更新されているので分からない。

まず、場所を認識することからスタートします。

「公図」と「登記事項証明書」の入手で場所と所有者を確認します。


まず、公図の入手です。
場所が分からないでは話にならない。

※公図：登記所に備え付けられている土地の図面であり、土地の形状や地番、道路、水路や隣接地との位置係がわかるように作られたもの。
公図は、誰でも手数料を納付して自由に取得することができます。
自分が所有していない土地についても取得が可能です。特に委任状は必要ありません。

「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）課税明細書」にて正確な「土地の所在や地番」を認識します。
今回は、インターネットを利用して取得する方法の「かんたん証明請求（法務省）」を活用しました。
※登記・供託オンライン申請システム
https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/index.html
（「申請者情報登録」方法は、4月22日のブログ参照）
オンラインで請求し、郵送にて受け取るか法務局登記所（自宅近くの）の窓口にて受け取る方法もあるので便利です。
今回は、窓口と郵送の両方の経験しました。
申請を完了して、処理状況照会ページの「納付」で「照会内容確認（電子納付情報表示）」にて「収納期間番号」「納付番号」「確認番号」「納付額」が必要なので印刷する。
窓口にて受け取る場合は、この印刷物を持って行くこと。

手数料の支払いは、ATMで「税金・各種料金払い込み（Pay-easy：ペイジー）」にて行いました。
手数料が支払われると、申請システム上の処理状況照会ページの処理状況が「手続終了」となるので郵送の場合は、送付されてきます。窓口受け取りの場合は、「手続終了」で受け取り法務局登記所にて印刷が完了しているので出向くとすぐに受け取れます。

場所以外に「登記事項証明書（謄抄本）」も必要になるので同じ方法で取得します。
登記事項証明書には土地の所有者、所在地、面積、付着する権利（抵当権など）、不動産番号が記されてます。

※不動産番号
土地の場合、土地1筆ごとに付けられた番号になります。不動産を区別するためには、この不動産番号が必要となります。
建物についても同じで、1つの建物ごとに不動産番号の記載があります。
土地の場合には、土地の地番でも不動産を区別することは可能です。
建物の場合であれば、家屋番号で区別することもできます。
しかし、不動産番号があれば、土地と建物を問わず、不動産を区別することができる、大変便利なものになります。
登記簿謄本や登記事項要約書を取得するときには、交付申請書に、不動産番号の記載が必要となります。
不動産番号が分かれば、土地の地目変更の登記申請の際にも、登記申請書の不動産番号の欄に、不動産番号を記載すれば、その土地の所在や地番、地目、また地積の記入を省略することができます。

登記申請書の不動産番号については、空白で提出しても構わない。
しかし、登記申請書に不動産番号を記載しない場合は、土地の所在や地番、地目や地積の記入や、建物については、建物の所在、家屋番号、種類や構造、床面積の全てを正確に記入しなければならない。

今回、「登記事項証明書」を取得したのは所有者の住所を確認する目的がありました。
住民票の住所を昨年変更しているので売却する場合、住所を一致させないと同一人物と判断されなくて登記申請が拒否されるようです。

問題として、住民票の住所を戻すと印鑑登録証明も変更しなければならない。
この手続きは、委任状での処理はとても面倒でしたので避けたい。

となると、登記簿の住所変更を実施することになるので登記簿上の住所から現住所までの証明書を用意する。
・住民票の写しで証明
住民票の写しには前住所という欄があるので、現住所の住民票の写しから、登記簿上の住所まで前住所を追いかけて住民票の写しを交付してもらうと証明できます。
申請人は不動産の所有者である本人（本人確認をしない為、家族なら基本的に委任状なしでもOK）のようだけど。家族の範囲を超えてる場合は、代理人が代理申請をする場合となり、代理権限証明情報（委任状のことです）も必要となります。


さて、具体的な情報が一通り学習出来たので売却の手続きを進めることにします。

何処に相談してよいかが問題です。
今回は、営農組合の斡旋を受けることにしました。組合員だからね。現在の借り手が農業委員会の委員（地域の農業員会を検索して委員であることが判明）であり対応がスムーズとなる。

農業関連機関による斡旋を受けて農地を売却する場合には、仲介手数料などはかからないことが普通です。
ただし、売却価格自体も低額になるので、売却によって大きな利益を得ることが難しいこともあります。
農地を農地として売却する場合、譲渡所得税の特別控除を受けることができる可能性があります。
たとえば、農業経営基盤強化促進法という法律による促進事業で農地を売った場合などには、農地の望ましい利用を促進することに貢献するので、譲渡所得税が800万円控除されます。

なるほどとの事で、連絡すると現在の借り手に購入意思があるようなので書類を順番に揃えておかないとですね。

うむ。
素人ながら、出来る事から始めてるので漏れがあると何度も出戻ることになるが、書類が手元に揃うと昔の思い出も含まれていて懐かしく感じれる。

更に正確な地積測量図を入手して具体的な位置関係を特定します。


おやおや、畑の土地の区画が公図と地積測量図が異なってることが判明しました。
「Google Earth Pro」で上空からの写真を資料として準備しているのですが、どないするかだね。

公図は、現状と異なってることがあるとの事だけど。
土地を分筆や合筆でどこかでずれてしまってるのかも。
現在、草刈りをしている土地が他人の土地なのか実家の土地なのか。
はてさて・・どないやねん。