継続賃料②

継続賃料の評価がやっかいな理由は、以下のようなものです。

まず、少なくとも、「直近合意時点」と「価格時点」の２つの時点についての分析が必要になります。
「直近合意時点」は必ず過去であり、「価格時点」も過去の場合がありますので、過去時点の不動産市場の分析が必須になります。

また、「直近合意時点」から「価格時点」に至るまでの、対象不動産に係る必要諸経費等の増減や、経済指標等の推移も押さえておかなければなりません。

更に、「賃料」は元本と果実の「果実」にあたるので、「果実」の検討に当たっては「元本」である「価格」の検討も必要になります。

そして何よりも、継続賃料の評価の依頼がある場合には、当事者間で話し合いがつかず争っている場合がほとんどですから、各当事者の置かれた事情や、各当事者の主張にも目を配る必要があり、どのようなスタンスに立つかを明確にしたうえで評価に臨む必要があります。ここのところは、一般の評価と大きく異なるところです。

このように、一般の評価よりも、ミクロ・マクロ両面で多角的な検討が必要になるわけです。これらを与えられた時間の中でまとめきっていくのはとても大変な作業になります。