突然の電話

カミサンと子供を映画館に送った時、
ワタクシは駐車場で読書と昼寝を決め込む予定だった。

と！その時アパート購入の時にお世話になった上山氏（仮名）
から電話があった。

いつもは丁寧で紳士的な言葉遣いの上山氏が
今日は違う。
『あんまさん。今大丈夫ですか？習志野市で物件が出ました。
　速攻で見に行ってください。今スグです』
珍しく力強く強気な命令口調だ。


習志野市の私鉄の沿線　駅から8分
236平米のアパート。

路線価10.5　土地値2500万　建物21年築　建物　100万

土地建物の合算価値＝2600万　
お値段＝2800万　

8部屋中5部屋入居。3部屋空室
3.8万円で入居付けする計算。

高積算で利回り13％
聞いただけで久々にそそる物件だ。
『速攻で見に行きます！もしOKだったら買付け入れます』と回答した。
カミサンには『もし良かったら買い付け入れるよ。とりあえず映画の間に見に行ってくるわ』
と言った。


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以上の一報が入る

上山氏からの電話を切ってジョイフルの駐車場で一人になった。

まずは冷静に分析
満室だと　3.8万　×　8戸　＝30.4万/月
　　　　　　　　　　　　　364.8万/年

空室率や諸経費　20％　かかるとして
　　　　　　　　　　　　24.3万/月
　　　　　　　　　　　　291.8万/年　実質収益

最悪状態4部屋空き　　　15.2万/月

2800万　
経費8％として・・・224万
計3024万

頭金524万は入れられるな。
そうすると2500万円の借入だ。

ローンの計算
公庫で20年　2.5%　3024万-524万=2500万円の融資
返済額　13.3万/月　159万/年

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キャッシュフロー（CF）売上から諸経費を引いた収益の数字の事だ。
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実質収益からのCF　24.3万-13.3万＝11万/月　132.8万/年
最悪時のCF　15.2万-13.3万＝1.9万/月　22.8/年

毎年132万の収益だ。
頭金の524万は約4年で回収できますな。
そんなに上手く行かなくても6年あれば回収できるでしょう。

最悪4部屋空いたとしても持ち出しは無い。
満室で何も無いと・・・15万円以上のCFが出る。
これは楽しい感じになるぞ。ウキウキしてくる。