やるだけ無駄な事だと思ったら．．．

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不動産投資の健美家

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不動産屋を開業し、来年で５年目を迎えます







やっぱり多かった案件としては、「部屋を借りたいお客さん」からの依頼です。







開業当初は、問い合わせ、来店があれば、とにかく親身になって、一生懸命、対応をさせて頂きました。







しかし、いくら頑張ったとしても、当たり前のようにお客さんは、本気の部屋探しでは無かったり、本気だったとしても他の不動産屋に移ってしまったりと、いやいや、本当にいろいろと苦労はありました







こんな期間と経験をした事もあり、今では「部屋を借りたいお客さん」の対応方法を明確化する事が出来ました。







まず、本気で部屋探しをしていない方は、到底分かります。







そして、問題を隠している方、他店に移りそうな方などなど、「やるだけ無駄な方」の区別が出来るようになりました。







しかし、１００％ではない事もあるので、「お客選びは一番慎重になるところ」です！！！







お客さんが不動産屋を選ぶように、不動産屋の私もお客さんを選ばせてもらっています。







その結果、この一年ほどの期間の成約率は、ほぼ１００％に近い数値になる事が出来ました。（これは賃貸物件を探されているお客さんの成約率です）







開業当初は無駄に時間を使う事も多々ありましたが、今では有効な時間の使い方が出来るようになったと感じています。







「他店に行かれる何て普通じゃない？」







と言われる方も多いかと思いますが、分かっていても、「成約まで行かなければ収入にならない」事を感がると、割り切れない事もあるんです。

サラリーマン大家さん製造計画！！！

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不動産投資の健美家

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いよいよ「平成」も残すところ３日！、５月１日からは「令和」になるんですね。







「平成」の間には、自分もいろいろな事を経験しました。







学生として目標に向かって勉強をし、その成果により「大手音楽会社」に勤務する事が出来ました。







サラリーマンとし、多くの経験、そして勉強をして、今ではサラリーマン大家さんから、不動産屋兼業大家さんです







サラリーマン時代のように安定した収入の獲得は出来ませんが、自分の思い通りに仕事が出来るため、充実した毎日を送っています！







そんな充実した不動産屋兼業大家さんとして、今実行している事は、「サラリーマン大家さん製造」です







「製造」なんていう言葉には違和感を感じるものの、本当に製造計画として実践しています。







自分もサラリーマン時代に不動産投資を実践しておりましたが、やはり指導者、製造者に明確な指示を仰がなければ、成功は無いと感じておりました。







そりゃ、そうですよね．．．







当時の自分を含め、今の皆さんも「不動産業界」の本当の姿を知るはずもなく、知るすべも無いと思います。







中には、お付き合いのある不動産屋さんから教えてもらっている！！！とおっしゃる方もいるかと思いますが、それって本当の事を話しているのか考えた事はありませんか？







サラリーマンの方は副業で大家さんをやろうと安易に考えている方が多いようですが、不動産屋側から見れば、それはそれが本業であり、上手く仕事をしなければ飯は食えないのです。







結果、サラリーマンの方が不動産投資をしてみたい！と安易に不動産屋に相談したところで完全に「カモられる」だけです。







じゃ、不動産投資セミナーに参加すれば良いのでは？と思われる方もいらっしゃるかと思います。







しかし、あれこそ、中堅デベロッパーなどから依頼を受けた講師（不動産屋、金融屋）が「いっちょがみ」しているため、参加した時点で悪い方向に向かうだけなのです。







そんな中、私は知人経由から連絡を受け、サラリーマンが安心した不動産投資が出来るよう指導する立場として仕事を頂いております。







それも投資された方のみが費用負担をするのではなく、自分も実際にその案件に投資をし、サラリーマン大家さん製造計画を実践しております。







当然大変な事ばかりではありますが、自分と同じ考えで不動産業界を盛り上げる事が出来る方達ですので、やっていて苦痛はありません。







今後もこの計画は進めていこうと考えています！

やっぱり！ あの地方銀行が．．．

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いよいよ明日から１２月になるんですね。





あっという間の一年でした。





昨年の１１月は不動産屋として時間のある日々が続いていたように思えますが、今年は有難い事にバタバタとした１１月でした





その結果、本業のブログは日々アップしていたのですが、こちらのブログは全くアップ出来ませんでした





そんな中ではありますが、今月最後の日にブログをアップしようと思います。





今年バタバタと世間を騒がせた地方銀行についての情報が入ってきました。





あの地方銀行からのずぶずぶな融資審査で、とんでも無い債務を抱えてしまった方もいるでしょう。





そんな方には「朗報」かもしれません





しかし、こちらのブログも昔からのお得意様だけが、ブログランキングの「応援」をしてくださっているため、その方達向けのみに情報の公開をしていこうかと思っております。





そして、やはり仕事の合間にブログアップをしているため、当然本業のブログアップだけでいっぱいいっぱいです





今後は月一回のペースで、大家業、不動産業界関連の裏情報の公開をしていこうかとも思っておりますが、昔からのお得意様だけに情報の公開も検討しているため、このブログはボチボチやっていくことも考えています。





今後、多くの「応援」があるようでしたら、今まで公開していなかったものも公開していこうと思います。





他のブログって、この先は「メルマガ」で！　なんて事しているんですよね（笑）





あの地方銀行からの「朗報」をお知りになりたい方達が多かった場合に、この続きをブログアップしようと思います。

やっぱり新規店は厳しい業界です＾＾；

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今日１０月２１日（日）は、年に一度の「宅地建物取引士資格試験」の日です。





受験者数は２０万人くらいかと思いますが、やはり法律資格の登竜門という位置づけもあり、相当数の受験者数になりますね。





そして合格率は１５％程度と言われているので、受験者数を２０万人とすると、ざっと合格者数は３万人





その３万人全てが不動産業界に従事していたら、不動産業界も人員過多で大変な事になってしまいます





そんな状況もあるのか、ないのか、当店近隣でも多くの不動産屋が新規開業されています。





まっ、飲食店、小売店などとは違って、賃貸物件の客付けをメインに取り扱えば、毎月の収入額は微々たるものではありますが、在庫リスクなどのリスクは少ないため、開業される方が多いのだと思います。





自分は自社物件の客付けを自ら行いために立ち上げた不動産屋であるため、ガツガツ営業活動をする事なく、ひっそりと営業しており、毎月の発生費用も最小限に抑えているため、経営していく事が可能だと感じていますが、事務所を借りて、人員を確保し、新規開業された不動産屋は、いつの間にか無くなっています





いやいや、商売するんだったら、ある程度の経営計画を立てておかないと．．．





やはり不動産業界も昔から開業されている店舗には、ある程度のお客（大家さん）が付いていて、なかなか大家さんも不動産屋の見直しをする事はしないため、新規店には非常に厳しい状況です





当店もある程度今後の事を考え、新規大家さんのルート確保が必要なのかもしれません。

当然、不動産屋もお客を選びます！！！

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８月も来週が最終週となり、いよいよ９月を迎えようとしていますね。







しかし時間が経つのも本当に早く感じるようになりました







９月になると不動産屋にも部屋探しのお客さん（借主）が多く来店してきます。







なんだかんだで今年は８月にも多くのお客さん（借主）からの問い合わせはありましたが、中にはいちいち相手をしていられないお客さんもいるんですが．．．







うちの不動産屋の売上の多くは、仲介手数料売上がメインとなるため、成約しなければ売上には繋がらず、相手によっては動くだけ動かされて、その後全く連絡が取れなくなるお客さん（そんなのお客さんなんかじゃね～けどな）もいますが







結果、不動産屋としてもお客さん（借主）を選ぶようになりました。







開業当初は何でもかんでもお客さん（借主）だと思って対応をしていましたが、今は手を付ける前に「ぶっちゃけ成約するの？」何ていう具合に確認をしてから動くようになってしまいました（笑）







えっ！？　そりゃ、失礼だって？？？







いやいや、お客さんも俺もそれの方が手間が省けていいんじゃない？？？







そもそも「良い物件があったら引越しをします」何てのは、その時点ではお客なんかじゃないからね。







まっ、これはどこの不動産屋の営業マンでも感じている事だと思うんだけどね







結果、今じゃ、本当にお客さん（借主）が不動産屋を選ぶように、不動産屋もお客さん（借主）を選ぶのが正しい取引が出来るものだと感じています。







あっ、専任でお願いしてくれている大家さん、オーナーさんは当然最初から「お客様」だよ







いやいや、本当に不動産屋って面倒な仕事だけど、昔からこのブログでも書いているように、賃貸物件の仲介をメインにしている不動産屋って、経営リスクが無いに等しいと感じている俺にはお客選びも重要な仕事だと考えています。

インチキ投資家（笑）

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いやいや灼熱地獄ですね．．．







しかし、ここまでくると「気象災害」としか言いようが無いと思います。







大家さん、オーナーさんの中にも「高齢者」の方に部屋を貸している方が多くいらっしゃると思いますが、室内での熱中症、何て事も考えられ、もしかしたらの事もありますので、十分に気を付けた方が良いかと思います。







自分の物件にも「高齢者」の入居者がいますが、さすがに何かあっては困るので気を付けています。







万が一にも物件内で「死亡」何て言う事があれば、それこそ「事故物件」！！！







「死亡」後、時間が経過してしまえば、特殊清掃が当然必要となりますので、皆さん注意ください。







サラリーマンから不動産屋大家になり、３年が経過しましたが、いろいろな事を経験する事が出来ました。







まっ、経験と言っても想定の範囲内の事ばかりで、大して重要な事を学んだわけではありませんが、業界慣習、そしていろいろな輩にも会ってきました







サラリーマン時代に、「サラリーマン大家さん」系の書籍等々は数多く読んできましたが、当時でも「これってインチキ投資家じゃね～か！」と大部分の想像はついていましたが、やはり自分がその方達を相手にする側に回ると余計に「インチキ投資家」状況が見えてきます。







まっ、皆さんはセミナー、書籍などで知識を得ようとした際に当然感じていると思いますが、ほとんどの投資家は「不動産資産〇〇億円、年間家賃収入〇〇億円！」という具合に資産と収入を多く宣伝するものを目にする事はあると思いますが、その反面「負債〇〇億円、支出（返済等々）〇〇億円！」なんていうネガティブ部分は目にする事はほとんど無いかと思います。
※資産、負債、収入、支出できっちり教えて欲しいものです。







資産、収入に踊らされるケースが多くあると思いますが、その反面である負債、支出も明確に表示しなければ「インチキ投資家」と言えてしまうのではないでしょうか？？？







なぜなら、債務超過、支出過多になっていれば、大きく儲かると不動産投資を謳うのもおかしな事だからです。







「投資なんだから儲かる保証は無いでしょう！」という方もいらっしゃると思いますが、そもそもフルローンを推奨している方達は「輩」と言えるのではないでしょうか？？？

当たり前の事なんですが、まだまだ認知されていないと思います。

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今回の台風１２号のおかげで、２８日に予定されていたイベントが相次いで「中止」になってしまいましたね







イベントが中止になるくらいなら、まだ大きな問題ではありませんが、やはり西日本への影響が非常に心配です。







被災されてしまわれた方達は本当に大変だと思いますが、国を挙げて応援しなければならないと思います。







こんな台風の中ではありましたが、昨日は私の不動産屋への部屋探しの問い合わせが数件来ました。







さすがに台風という状況ですので、内見とはなりませんでしたが、物件確認をしなければならないため、忙しい一日でした。







物件確認をしていると、ここ最近あまり目に触れる事が少なくなった、「一般媒介」にて客付けをお願いしている物件もありました。







大家さん、オーナーさんであればご存じだと思いますが、「一般媒介」とは大家さん、オーナーさんが複数の不動産屋に入居者の募集をしてもらう媒介方法となります。







自分が大家さんを始めた時も「一般媒介」でいろいろな不動産屋に入居者募集をお願いしたものでしたが、ここ最近はだいぶ少なくなったように感じます。







確かに「専任媒介」でひとつの不動産屋に入居者募集をお願いしているよりも入居者の早期獲得につながるとは思いますが、当然「広告費」の支払いは必要となります。







同じ「広告費」を払うんだったら、「専任媒介」でひとつの不動産屋にお願いしても「一般媒介」と同じじゃないか！？と思われる方もいらっしゃると思いますが、実際には全く違います







「専任媒介」にしてひとつの不動産屋にお願いした場合、その不動産屋が入居者を獲得し、仲介手数料、広告費を一辺に頂きたい（両手）という欲が発生してしまうため、物件を囲ってしまうケースもあります。







つい先日も申込が完全に入っていないにも関わらず、既に申込が入っていると言った不動産屋がありました







まっ、上記のような事をする不動産屋は大体が皆さんがご存じの不動産屋（大きいところ）であるため、入居者の募集をお願いしてしまうケースがありますので、ご注意ください。







本当に不動産業界って、まだまだクリーンな業界には程遠いところにあります







やっぱり信用信頼出来る不動産屋にお願いするのが一番だと思うのですが、それを見つけるのが難しいため、私は自分で不動産屋を始めました（笑）

おいおい、おいっ！！！

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不動産投資の健美家

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何だか西日本の方がとんでもないくらいの雨が降っていますね






さすがにあのレベルまで雨が降ってくると、大変な事になりますね．．．






まさに直撃を受けてしまっている方は十分に注意をしてください。






不動産屋ってこの時期になると賃貸物件の取扱いよりも、売買物件の取扱いが増えてきます






本来は嬉しい事ではあるのですが、良い物件を紹介する事が出来なければ当然仕事にはならず、収入に繋がる事はありません






やはり不動産屋だけでやっていくのって、本当に大変だとつくづく感じます






当社は自社物件の空室リスクの軽減を目的に開業された不動産屋でもあるので、その点ゴリゴリ営業を行う不動産屋と違い、お客さんを焦らせる事は当然しません。






しかしのんびり構えているだけではダメな時もあります。






バタバタとこちらが急かられた割には、突然途中で連絡が取れなくなる。他店に乗り換える。なんて事が日々繰り返されています






さすがに不動産屋を開業してから３年ほどが経過するため、お客を見極める目だけは培われたと感じる時はあります






ここ最近では一切無駄な事はせず、お客さんからの情報ありきで不動産屋として動くようにしています。






完全にお客さん主体です。






よく「良い部屋があれば引越ししたい」何てお客が来ますが、まず引越しなんてしません（笑）






当店は観光地近くにあるため、観光で来た方が何も考えずに来店するだけのケースも多くあります。






しかし完全に見誤る事も当然あります






本当にいろいろと時間をかけて紹介、案内をした挙句、音信不通になるお客もいます。






さすがにこれには、「おいおい、おいっ！！！」を絶叫しそうになりますが、ここは堪えて次の仕事に！！！





やっぱり仲介業って難しいもんですね．．．

さすがにこの時期になってくると．．．

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あっという間に５月も下旬になり、梅雨前にも関わらず、暑い日が続いていますね。





以前はサラリーマンをしながら大家業をし、土曜、日曜に不動産屋何て頃もありましたが、今は不動産屋、そして大家業で活動中です





大家業の方はお陰様で「満室経営」中であり、何ら問題はありませんが、不動産屋の方はこの時期になるとスカスカの状況です





本来であれば、不動産屋として売買も積極的に行うべきかと思うのですが、なかなか簡単に行くものではありません





しかし賃貸物件をメインで取り扱っている不動産屋って、この時期スタッフは何をしているんでしょうか？？？





大きな不動産屋であれば、いくらかのお客さんが来るとは思いますが、その中で本当に契約まで進むお客さんが果たして何人いるんでしょうか？？？





つい先日、大家時代にお願いしていた不動産屋の営業状況を聞きましたが、大幅にスタッフを減らし、今後違う形式にて営業を再開したとの事でした。





やはり不動産屋もなかなか上手くいくものじゃないかもしれませんが、何かしらのアイデアを出して対応していかなければならないと感じています。

大家さん、オーナーさんのお考えは？？？

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不動産投資の健美家

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ゴールデンウィークに入りましたが、当社不動産屋はカレンダーどおりに営業中です





とは言うものの、事務所は開けていますが、事務所不在の状況ですが．．．





さすがにゴールデンウィークに部屋探しをする人って少ないと思いますし、不動産屋なんかに行っても冷やかしでしょ（笑）





しかし不動産屋で働いている人達って日頃何をしているのか疑問です。





正直なところ賃貸物件を探しているお客さんが多い時期には営業マンも必要だとは思いますが、それ以外の時期となると管理物件を潤沢に預かっているような不動産屋でない限りやる事って大して無いと思います





不動産屋を開業し数年が経過しますが、やはり従業員を雇ってまでやる商売ではなく、従業員を抱えた時点で会社経営も難しくなると感じております。





自分がサラリーマン時代に入居者募集をお願いしていた不動産屋さんも従業員を雇い、頑張って営業していたようですが、ここ数ヶ月の間に経営方針の変更に伴い、全ての営業マンを解雇してしまったとの事です





具体的には従業員を抱えているだけ損失が増えてしまうからという理由のようですが、そもそも従業員を大きく抱えてまでやる商売ではありません。





私が実践しているように、サラリーマン大家から次のステップとして、自己物件を自前の不動産屋で動かした方が金銭的、そして将来に備えても良い判断だったと思います





相当数の物件を所有されている大家さんもいらっしゃると思いますが、自分の物件を自分の不動産屋で賃貸していく事が将来的（サラリーマン定年後に備えた仕事を作っておくため）にも良い経営方法だと自分は思いますが、皆さんはどうですか？？？