予想通り、連絡は来ず．．．

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「木造一戸建」の建替えに向けいろいろと決定して来ました。

借入計画については、第１案であった母親での借入は認められなかったため、第２案以降の２案にて地主との交渉を行っていく予定です。

第２案として、測量経費の折半負担を了承する替わりに、借地権を母・弟での共同所有を認めてもらえるようお願いするつもりでいます。

が、これも何だかんだと言われ認められないと考えています。

しかし相続人というものを理解していない地主というのも問題ありだと思います。（地主曰く、嫡出子は相続人には該当せず、第三者という事らしいですｗ）

そして地主のところに建築プラン等の説明に伺ってから約２週間が経過しましたが、全く地主から連絡がこないため、測量の見積もりはどのようになっているのか？わざわざこちらから確認の電話をしてみました。

結果、見積もりは既に完了しており、こちらの負担額は約３０万円ほどになるとの事です。

おいおい、見積もりが出ているんだったら連絡してこいよ！！！

ん～～～、本当に面倒な親父です．．．

一応次回の打ち合わせ日を日曜に設定しましたが、あくまでも先方に何かしらの用事が入ってしまったらリスケらしいです（笑）

どこまで馬鹿にしているのかわかりません。

まっ、今回はこのような形でこちらも我慢はしていますが建ててしまえば後はこっちのものです。

今回は自分が未だ地主と顔を合わせていませんが、どんな人物なのか確認してみたいものです。

一気にやらないと．．．

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あっと言う間に８月も後半、８月と言えば大家会社の決算月です。

一応毎月会計帳簿は付けておこうとは思っていますが、そうもいかないのが毎年の流れです。

去年９月から今年１月までの５カ月分は、会計帳簿を付けて仕訳情報を会計事務所に送付後、貸借対照表、損益計算書、試算表が会計事務所から送付されて来ています。

残り７カ月分は、一気にＥＸＣＥＬで会計情報を作成しましたが、まだ仕訳情報の起票までは完了していません＾＾；

この仕訳情報と言うのが、会計事務所からわざわざ購入する既定フォーマットに、手書きで仕訳を起票して行くという一番手間の掛かる作業となります。

ん～～～、ＥＸＣＥＬで仕訳、仕訳帳、財務諸表等まで作表しているので、わざわざ上記手書き作業はしたくは無いのですが、やらなければ財務諸表が出来ないようです。
本当に二度手間です

そろそろ別ビジネスにも着手する事を考えると、会計事務所の見直しも必要だと思います。

やはり今年は難しいと思います

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２０１３年スタート時には、今年の「行政書士試験」は頑張って行こうと決意しました。

しかし今年もやはり無理です．．．

年明けには何とか形になるよう勉強をして行こうと考えていましたが、時間的に難しいものがあります。


サラリーマン会社の業務内容、そして業務量共に非常に難しく、多くなりました。

これは今後のサラリーマン会社での事を考えると非常に喜ばしい事だと思うのですが、大家業、そして今後のための勉強に取っては喜ばしく無い事です。

しかしサラリーマン大家とは、サラリーマンがメインであり、大家業、そしてその付随勉強はいわば副業．．．

今年は「木造一戸建」の借地権の交渉もあり、そしてサラリーマン業務の集中と、とても資格試験の勉強に時間を取る事は出来ません．．．
ん～～～、完全に言い訳です

いつになるか不明ではありますが、また時間が許せば「行政書士試験」に挑戦しようと思います。

借地建物の建替えは難しいものです．．．

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建築会社との建築契約を早々に結ぶ予定でいましたが、先日の地主との交渉が上手く行かなかったため、一時契約日の延長をしました

地主へは建替許諾料含め２００万円程度の支払いであれば当方としてもＯＫだったのですが、建替許諾料約１００万円、契約書名義書換料２００万円、そして測量費用折半（これから見積を出すとの事）？？？万円の合計３００万円超では話しになりません。

というよりここまでの金銭を要求されると、地主との今後の付き合いも難しくなるため自分のサラリーマン会社が時間的に余裕があり、落ち着いていれば弁護士を雇っての地主との交渉も検討しました。

さすがに地主の言い分を全て聞くほど心豊かでがありません＾＾；

結果、ある程度の落とし所を決定し交渉を完了すべきだと判断しました。

本来はあるべき交渉結果ではありませんが、第１位として母親で住宅ローン融資を受けての建替えによる方法、第２位として測量費用の折半を受ける代わりに建物の名義を母親、弟の共同名義を認める事、そして最後は全ての地主の要求を飲む方法になりそうです。

ん～～～、最後の「全ての条件を飲む」結果は本来あるべき姿ではありませんが、このタイミングで地主との交渉失敗になり、地主にそっぽを向かれてもらっては先に進む事が出来ず、築５０年ほどの古物件を車庫、倉庫で保有し続けるというアホな状況を避けるための最終手段です

建替え話しによる金銭要求は多少多めに見ても１５０万円程度かと思っていましたが、まさか３００万円超（自分では４５０万円程度の見込）を要求されるとは思っていませんでした。



今後の流れとしては、母親でのローン審査を受けつつ、地主からの測量見積を待ってからの再交渉を予定しています。

しかし地主がいつまでに測量見積を持ってくるとの約束は取り次いでいませんので、前回同様、測量見積だけで相当時間が掛かるかもしれません。

そして実際の測量にも相当時間が掛かると思われます。



自分としては地主に建替許諾確認を出してから結果が出るまで数カ月は掛かると母親には話しをしていたのですが、母親にはそこまで時間が掛かる理解が少なかったようです．．．

まっ、過ぎてしまった時間は戻りませんので、これからは無駄な時間は使わないよう。こちらも意識の共有はしなければならないと感じました。


大家会社承継案件で一番難しいと感じていたものが、やはり一番難しく時間の掛かるものになってしまいました。

ここさえクリアしてしまえば、後は家族４人で頑張って行くだけです！！！

さて、もうひと頑張りする時が来たようです。

やっぱりガメツイ地主でした

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「木造一戸建」の建替えに向けいろいろと話しを続いています。

先週末には金融機関から弟名義での住宅ローンでの借入事前審査も無事通過する事が出来ました。

そして金融機関からの条件としては、現在故人父親名義の借地契約書（実際には母親名義）を弟名義に変更をしてください。というものでした。

もしかしたら地主が認めないかもしれない＾＾；と思いつつも今週初めに地主のところに弟がお願いに行く事になりました。

結果は「弟名義にする事は認められない」との事。

母親名義でなければならないとの回答です．．．

どうしても弟名義にしたいのであれば、建替許諾料約１００万円＋弟への名義変更料として２００万円を支払えとの条件です。

おいおい！！！そりゃ高すぎるし、なぜ相続人である弟に名義を変更するだけで、名義変更料を請求されるのか理解出来ません。（まだ父親名義のままです）

そして更に驚きの言葉が！！！

現在の地主の父の代に近隣各所の測量をしていなかったので、これを機会に全ての測量をしたいとの話しをしてきました。

まっ、そりゃ、勝手にどうそと考えていましたが、当方に折半にて測量費用の負担をしてくれ！との事です。

いやいや、どうなってるんだ！！！
さすがにこれには驚きです

まさかここまでガメツイとは．．．

一応測量見積を取ったら見せるように話しをしてきたようですが、幾ら掛かるのか？？？

以前に「第２ビル」建設の際に測量、分筆を行ったのですが、その際には１５０万円ほど掛かったような？？？

いや～～～、本当にこの地主には参りました。

サラリーマン会社が忙しくなければ自分が地主に会い、話しをする予定だったのですが、ここまでせびってくるとは思ってもいませんでいた。

やはり借地何ぞを持っていても良い事無いですし、イライラするだけです。

ここまで来ると喧嘩を吹っかけてもいいのですが、最終的な発生コストは表示させようと考えています。

まさか許諾関連等費用だけで５００万円ほどが吹っ飛ぶと思いもしていませんでした。

不動産投資、大家業をやっている人であれば借地には手を出さないと思いますが、こんな地主の土地を借りる事になれば金銭的な影響もさることながら、気分的にもイライラ感が続く事になります。

最近、本当に悩まされています．．．

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最近、本当に悩まされています．．．＾＾；

何に？？？

大家会社の事では無く、サラリーマン会社での事です。

５月中旬から新たな会社の経理担当（数年前に一時担当になりましたが当時はここまで悩みませんでした）となり、ここ最近毎日のように税務署に連絡しているような状況です。

というのもその会社、海外の会社との取引が非常に多く海外への支払いが非常に多いです。

まっ、海外への送金が多いだけであれば何も問題は無いのですが、その中でも「租税条約に関する届出書」という書類を税務署に提出した後に送金をするものが多く、その都度税務署に電話相談、直接相談ばかりの状況です＾＾；

ブログを読んでくださる人の中で、その書類を知っている人がいれば是非意見交換したいものです。

いやいや、とにかく面倒です。



そして最近は「寄付金」関連の税務相談もかなり増えて来ています＾＾；

ん～～～、経理業務に携わっている方は分かると思うのですが、一概に経理担当だから税務関連の事は知っているだろう！と思われるかもしれませんが、経理担当でもさすがに得意分野、不得意分野、そして知っている事、知らない事はあります。


まだまだ自分も毎日の勉強は必要だと本当に実感しました！！！


今後「木造一戸建」の建替え対応、そして倉庫整理、今後の大家会社の業務拡大と仕事は増えてくるとは思いますが、これからも何事にもストイックに頑張って行こうと思います。


サラリーマン大家の方は専業大家の方以上に忙しいと思いますが、お互い頑張って行きましょう！！！

結構いろいろと決まって来ました

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「木造一戸建」の建替えもこの２週間ほどでいろいろと決定して来ました。

今回の建設プランは木造住宅２Ｆ建て（防火地域ではありますが、準防火仕様）、１Ｆにテナント、車庫、倉庫、そして２Ｆに１部屋のプランでほぼほぼ決定です。
当初は２Ｆに２部屋欲しかったのですが、２部屋になると狭すぎる狭すぎる．．．

こんなに狭くて（１５㎡くらい？）は借り手が付くのか疑問になってきます。

結果１Ｆに入口を作り、居住空間は２Ｆになりました。

そして建築に伴うローンについては、当初大家会社が取引をしている金融機関からの融資を考えていましたが、住宅ローンで何とかならないかと考え、あえて建設会社から金融機関への住宅ローンで審査をしてもらいました。

結果、借地名義を建築主にする事が出来ればＯＫという回答をもらいました。（いやいやラッキーです）

後は地主に今回の建築プランの説明をするタイミングで契約書の名義を変更してもらうだけです。

ここで地主が何も要求する事無く、名義変更し契約書を発行してくれるかです。

まっ、地主サイドも故人である父親名義、そして当方も故人の父親名義という事もあるため、普通に発行してくれるとは考えていますが、どうなるのか地主次第という事もあり何とも言えません。

こういう時に借地だと何かと不便でなりませんが、住宅ローンを使えた事には満足しています。

明日に建築会社に再度出向き、来週中に地主への報告、そして契約書の再発行のお願いに行く予定ですが、自分が行くのでは無く全て弟任せです。

問題無く地主との交渉は完了するとは思っていますが、若干心配な事もあります。

無事交渉成立でお願い出来れば。

しかし今回は住宅ローンが使えそうでラッキーです！！！

気が付けば８月なんですね

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いつの間にか８月になり、大家会社の決算月になりました。

今年に入りサラリーマン会社の方が多忙になった事もあり、大家会社の経理処理もほとんどやっていませんでした。

去年９月から今期がスタートし、９月から今年１月までの５カ月分までの経理処理は完了していますが、２月からの約７カ月分については全く手を付けていません

ん～～、どこかで時間を作って直ぐにでも処理をしておこうと思います。

と言ってもサラリーマン会社も未だ忙しいので、なかなか時間が取れません．．．

こういう時にサラリーマン大家の不便さを感じます。

ってな感じで、そろそろ経理処理をしようと思います。

ん～～、ここにお願いする事になりそうです

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先日の日曜に「木造一戸建」の建替えをお願いする建築会社数社に行って来ました。

当初は弟が以前勤めていた建築会社だけに行く予定が、せっかくだからという理由から数社の建築会社へ行って来ました。
丸一日時間を取られてしまったのは痛かったです．．．

まっ、結果一番最初に伺った弟が以前勤めていた会社にお願いする事でまとまりました。

次の日、担当の方が現地調査に来てくださり、伺ってから２日目にはプラン、仮見積額の表示を頂きました。

いや～～、予想はしていましたが裏の家、そして隣の家との境界線での揉め事を避けるため、敷地面積を幾分か減少させた事もあり、狭い、狭い．．．

２Ｆ建ての木造建築物件を予定し、１Ｆに駐車スペース、当社事務所、そして２Ｆは入居者の事を考えると一室しか出来ない状況です

ん～～～、２Ｆに一室しか出来ないのには参りました。

しかしこれで行くしか無い事も自分としては理解しています。

正直、この状況では借地権の返還も検討すべきかと思いますが、一度このプランにて建築会社との契約をし地主、金融機関との融資確認に入ろうと思います。

こんなんじゃ融資は難しいだろうけど．．．

まっ、やるだけやってみようと思います。

そして早速明日、建築会社との契約に行って来ます。

本来であればもう少し建築会社の選定に時間を掛けたかったですが、自分のスケジュールもあり、ここに決定です。

まっ、他に伺った建築会社ではそれ以上の金額が掛かる事も大きな理由ではありますが。

借地に良い物件は不要だと考えていますし。

今回の物件は借地物件という事もあり、１Ｆのテナントのための物件だと考えています。