さて、どうなるんでしょう？

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昨日、サラリーマン会社から自宅に帰ると到着していました．．．　「宅建主任者試験」の受験票が。

いよいよ、切羽詰まってきた感じです。

前回は初めての受験だった事もあり、あたふたするよな緊張感もありませんでしたが（何も考えていなかっただけです）さすがに今回は２回目の受験となるので、かなり焦っています。

勘で合格しようが、最低合格点であろうが、とにかく「合格」の２文字が欲しい状況です。

去年同様、今回も「不合格」になると、また来年受験すれば良いのですが、モチベーションも相当落ちる事は間違い無く、まず３回目以降は参加することに意義のある状況になり、今後「合格」する事は無いでしょう

こうなってくると今回がラストチャンスのような気がしますが、「合格」出来るような気もそんなにしません．．．

いや～、相当緊張します。

何とか「合格」出来れば良いのですが．．．

前回と大幅に変わった点は、とにかく今年は過去問題を解きまくった事だけではないでしょうか。

去年は「宅建主任者」とは？？？と言う。　全くのゼロからのスタートでしたが、今年はとにかく過去問題を解く事に集中しました。

本当に資格試験、難しいものですよね。

自分以外の大家さんの方も、今年「宅建主任者試験」を受験する方がいるかと思いますが、お互い悔いの残らないよう頑張っていきましょう！！！
さて、残り約２週間弱ではありますが、再度気合いを入れて頑張ろうと思います
ここで落ちたら、もう諦めたほうが良いのかな

テナントを貸し部屋にリフォーム

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前回もブログにアップしましたが、やはりテナントの需要は減少傾向にあるんですね

去年までは、「第１ビル」テナントも月家賃２１万円にて賃貸しておりましたが、その後空室となり、月家賃２１万円から１８万円、そして最後は１５万円まで値下げしたにも関わらず、いっこうに空室のまま．．．　本当に寂しいものです

空室前までは、当社のメイン収益を稼いでくれていた物件だけに非常に残念です。

今後日本の景気回復に伴い、テナントの需要の上昇は考えられるのか？と言えば、それはまず無いでしょう。
景気は今後どうなるのでしょう？？？、このまま横ばい、もしくは今後も低下の一途を辿るとしか考えられません　　悲しいものです．．．
このままテナント募集を先も見えずに行って行けば行くほど、遊休資産を保有したままとなり、大家会社に落ちるべき収益もいっこうに入ってくる事はないでしょう

結果、当社はテナント賃貸から撤退をし、今後は貸部屋のリフォームに踏み切る事になりました。

問題はテナントは「第１ビル」１Ｆにあるため（日当たりが本当に悪いです．．．）、入居希望者が現れるのかに問題がありますが、この問題も自分が「第２ビル」からリフォームを行う「第１ビル」テナント部分に入居すれば、空室リスクはありません

仮に「第２ビル」の空室リスクの上昇が見込めれば、このような大胆な行動はおこさず、このままテナントを空室のままにしておきますが、「第２ビル」であれば、当面の間は入居者に困ることは無いでしょう



先日リフォーム会社の資料を３社分依頼しましたが、これからいろいろと検討して行こうと思います。

当然の事ですが、自分もサラリーマンであり、建設関連の仕事をしている弟もサラリーマン。

打ち合わせは日曜のみとなることから、実際のリフォームがどのタイミングで行われるか分かりませんが、「第２ビル」の入居者募集の事を考え、出来れば来年２月までには何とか完了させたいと考えております

募集のタイミングが合わないようでしたら、リフォームは先に延ばす事になると思いますが、出来る限り早いタイミングで実施したいと考えております。

今回は「第２ビル」建設の時とは違い、あくまでも自分達の居住スペースになるだけに、より細かく打ち合わせを行って行こうと思います。


また「第２ビル」の時同様に、いろいろと忙しくなりそうです

平成２２年度 宅建主任者試験

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去年の１０月に「宅建主任者試験」を受験を受け、不合格．．．

その後、どうにかして「宅建主任者試験」の合格を目指し、今年の４月から再度受験勉強を本格的に開始しました。

さてさて、今年はどうなるのでしょうか？？？

「合格」？、「不合格」？

サラリーマン会社では、当然「宅建主任者」の資格は全く必要ではありません。

しかし、大家業をやっているとなると出来れば欲しい資格でもあり、今後の自分のビジネスプランの中でも、何とか必要な資格となります。　　こんな状況になるのであれば、学生時代に取得しておけば良かったのかも．．．）

と言っても過去に戻れる事も無く、今頑張るしかないんですよね。

今年は何とか「合格」出来ればと思っていますが、何だか「不合格」になりそうな．．．

去年は、とにかくＤＶＤによる受講をメインに受験勉強をしてきましたが、今年は問題集をメインにやってきました。
しかし、どうも「法令関連」が苦手なんですよね

暗記してしまえば、何ら問題は無いとは感じているのですが、問題集を解いた後、わからない点はすぐにテキストを見直すのかと言えば、全く見直す事もしません

さすがに残り２週間ほどですので、テキストの見直しを行い、完全に暗記してしまわなければ、今年も去年同様「不合格」かと．．．

今年の本番では、自分の完全に理解している部分に関しては、確実に得点を取り、わからない部分が出てくれば何とか４択から２択までに絞り込み、２択を得点にするようにしなければという感じの「勘」頼みです

こんな状況じゃ、今年も無理なのか？

まっ、出来る限り今年の「合格」に向けて残りの日程で頑張ろうと思います。

結構、自分以外の大家さんも「宅建主任者試験」受験する人いるんでしょうね。

「第１ビル」テナントの状況は？

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去年の９月末に、「第１ビル」のテナントが空室になり早一年

なかなかテナントの借り手は決まりません．．．
やはりテナントの借り手を探すのは難しいですよね

去年１０月より借り手を募集してきてから、約一年ほどが経過しましたが、何件かの内見はあったものの、いっこうに借主は決まりませんね。
やはり、これから先テナントの需要は、本当に立地の良い場所以外ニーズが無いものだと思います。　なかなか難しいものですよね．．．

という事で、約一年間空室の状況となってしまっているテナントの改築を予定しています。

そして改築プランとして、数件のプランを検討しております。


「第１ビル」１Ｆにテナントがあるので、日当たりは全くと言っていいほど良くありません．．．

プラン１は、テナントを数個に区分けして複数の部屋を造り貸部屋にする。

プラン２は、２部屋の部屋を造り賃料を少なくし、通常の貸部屋として賃貸していく。

プラン３は、約８０㎡あるので１部屋にしてしまい自分が入居する。

の上記３プランでの検討です。



まずプラン１は、低所得層の方をターゲットとしている賃貸物件であり、不動産屋の見解としては、借り手は相当数いるとの事ではありますが、借り手に問題があり、「第１ビル」自体が評判の良くない物件になる恐れがあり却下です　（金融機関も近所にプラン１のような物件はあるが、やはり近隣からの評判は良くないようです）

そしてプラン２、プラン２は２部屋を造る事になりますが、１部屋がとにかく日当たりが悪くなるため、下手をすれば１部屋に借り手無しになり、リスクが大きすぎます。

最後のプラン３は、通常の部屋を１部屋造り、そこに自分が入居するプランです。



自分は現在「第２ビル」の１部屋に入居して、家賃を支払って入居しております。　

「第２ビル」に関しては、空室リスクを少なくするために自分が入居しておりますが、この１年の「第２ビル」の内見数等を考えると、あえて自分が入居していなくても問題は無いと考えているため、将来的な事を考えるとプラン３にて対応して行こうと思います

プラン３で行くと、日当たりに関しては自分たちが我慢をするだけであり、部屋も広く使える事になり、リスクも他２プランと比較しても少なくなると判断しました。

そして現在はプラン３を実行するにあたり、リフォーム会社数社と打ち合わせをしていこうと検討しているところです。

リフォーム費用は８００万円～１,０００万円くらいでしょうか。

やはりテナントとして、借り手が見付かればリフォーム費用も掛からず、大家会社のキャッシュフローも良くなるのですが、まずここで借り手が見付かっても、将来的には空室に頭を悩ませる事になりますので．．．


しかし今年３月に実家に引っ越しをして来て、近所のテナント等の空室状況を確認しましたが、いやいや空室だらけです

いくら賃料を下げたとしても、部屋と違って、テナントは借り手を探すのは難しいですね。


今後テナントを取り扱う事は、当分無いと考えています。

サラリーマン大家としての今後展開は？

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前回サラリーマンとしての今後についてブログにアップしましたが、今後の自分のビジネスプランとしては、サラリーマン大家としてサラリーマン５０％、大家業５０％の割合で進めて行こうと考えております

やはりサラリーマン、サラリーマン何て言う考え方だけで、自分の人生を終えて行くのはおかしな考え方ですし、株主のために毎日頑張って働いても全く面白みはありません。

そしてブログを約半年休止し、サラリーマン業務中心として働いた結果、たどり着いた答えがサラリーマン５０％、大家業５０％体制です

確かにサラリーマンだけで頑張って行けば、老後も苦労する事は無いのかもしれません。しかし、いつまでもサラリーマン会社だけに頼って行くのもどうなのか？　おかしいよな？　と言う答えが出ました！！！　（まっ、考えるのは自由ですから）
サラリーマン会社だけに頼っていれば、もしかしたらいつの日か、会社に見捨てられるかもしれません

そして悲しいかな、次の就職先も見つからない可能性も十分に考えられます。

とにかくブログ休止をし、約半年サラリーマン会社のみに特化し、生活をしていてつくづく感じたものが、この答えだったのです。

ここ最近「サラリーマン大家」なるものに興味のある人は、一昔前よりも断然に増加したと思います。

なぜなのでしょう？？？
答えは自分の勤めている会社だけでは先々不安だらけだからだと思います

そりゃ、そうですよね。

どこの会社でもある年齢まで行けば、いつ肩叩きにあうのか分かりません。

企業・会社からしてみれば、確かに経験を積んできた社員は重要です。しかし若手社員でも問題無くこなせる業務はあります。　特に営業職等は年齢が行けば動きは悪くなりますし、逆に企業・会社から見れば基本給料を減少出来る若手の方が、よっぽど重宝するかもしれません　（インセンティブ制度もあり、絶対若手有利とは一概に言えませんが．．．）

このような危機感を感じている方が、挙って副業として一見魅力ある「大家業」に参戦してくるのでしょう。

しかも今まで貯蓄してきた預金を使用したり、大口のローンを抱えたりと、ある意味大きなリスクを背負って自己防衛をしようとしているようにしか見えません

自分も現在の所有物件である「第１ビル」を中心に、「第２ビル」、「木造一戸建て」の３物件をベースに幅広く、大家業にも目を向けて行こうと思いました。
そして３、４年後には大家業以外にも新規事業開始を視野にビジネスプランの模索中です

しかし大家業はいろいろな情報ツールでは、誰しも簡単に可能と言われておりますが、そんなに簡単なものではありません。

持ち物件に借主をぶっこむだけが、大家業では無いという事です！！！

コンサルト能力、戦略的経営方針等、自分の３，４年後を考えた上でサラリーマン大家を開始すべきだと、最近つくづく感じております。

ブログ、大家業から離れて約半年しか経過しておりませんが、今まで以上に大家業での戦略的経営方針を認知する事が出来た、約半年だったと思います。

これからサラリーマン大家をやってみたい、どのようにやれば堅実経営が可能なのか不安な方は、メールで連絡くだされば自分の持っているノウハウを当然無料範囲内で提供出来ればと思いますので、ご一報ください

甘い言葉、世間一般に売りに出ている物件などは全て売れ残り物件です。

このような物件を何も知らずに購入すれば、確実に破たんの一文字がサラリーマンである、あなたの身に降りかかるのが不動産業・大家業であると思い、感じてください。
甘い宣伝、言葉には確実に不安を抱えているサラリーマンを食い物に大口開けて待ち構えている事は確実です

サラリーマン業務中心！？

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今年２月からサラリーマン大家から、普通のサラリーマン中心に業務を行ってきました　　やはり本業が疎かですと、ご飯食べられなくなりますからね。

と言っても大家業を全く行わなかった訳ではなく、サラリーマン業務９０％、大家業１０％くらいの割合で、この半年は過ごしてきた感じです。
やはり自分の本業はサラリーマンであり、大家業は自分にとってはゲーム？？？のような存在でもありましたし　　（相当お金、リスクのかかるゲームですが．．．）

こう考えてみると、サラリーマンは本当に良い仕事だと思います！

自分は音楽業界にて経理業務に従事していますが、今のところはサラリーマン会社も、一応問題は無い経営状態だと感じています

しかし、ブログでは書くことは避けておきますが、音楽業界もある「新規ビジネスモデル」の構築により簡単に破たんを招くであろう非常に脆い業界だとも感じています

数年前にも自分がプロジェクトした事業が、昔の音楽業界のビジネスモデルを今の音楽業界のビジネスモデルへと、あっと言う間に改革してしまいました

当初そのプロジェクト発足時には、まだまだ先のビジネスモデルでは？？？との疑問を持ちながらプロジェクトを進めていましたが、その結果今では売上の中心を占める事になってしまった状況です

ある意味、誰かが頑張れば頑張るだけ、自分達の首を絞める事になるんですね．．．
まっ、これからは我武者羅にサラリーマン会社だけをメインに頑張る事無く、ボチボチやって行こうと思います

所詮、サラリーマン会社は自分の生活を支えてくれるだけのものだと考えています。

今や、右を見ても、左を見ても本当に景気の良い業界なんて無いのではないでしょうか？？？
現時点では、各業界各社共に何とか現状を保守するために経営しているとしか見えません　　これが現在の日本企業の考え方です。

ブログで書くのもなんですが、バリバリとサラリーマンとして体を壊す寸前まで頑張っている方、そんなに頑張らなくても何ら問題は無いと思います。
もしも体を壊せば、そこでその会社でのサラリーマン生活からはリタイアです．．．

自分の代わりなんていくらでもいるのが現実です。

悲しいかな、これが企業・会社の考え方です！！！

ほどほどに行くのが一番です。

自宅売却まで．．． その２

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自宅の売却について、その後買主の住宅ローンの申し込み、審査があり、約２週間ほど経過したところで売買契約の日になりました。
全く問題は無いであろうとは思いましたが、結構相手側の金融機関の審査待ちって緊張しますよね　別に自分が審査対象ではないのですが、これで審査に通らなければ、この話しも終わりですから．．．
そして買主の審査も無事通り、４月中旬に物件の引き渡し、売却代金の入金となりました
自分も自宅の購入の際の手続きは簡単なものでしたが、やっぱり簡単なものなんです

実際に現金が目の前にある訳ではなく、通帳の中だけで金銭が動いている事により、あまり大きな買い物、売却をした感じはありません。　しかし購入した人は大きな負債を抱えるんですもんね。　と言いながらも自分も不動産屋の仲介手数料、残債等で約４００万円からの損は抱えてしまいましたが．．．

そして物件引き渡しの後、問題が発生！！！

問題と言っても買主、仲介不動産屋に問題があるのですが．．．

当然物件を引き渡すに当たり、今まで使用していた「鍵」を渡したのですが、どうやら渡した「鍵」以外にも「サムターンキー」があるとの事。しかし自分も購入時には「サムターンキー」は頂いておらず、無いものは渡す事が出来ないと不動産屋に連絡をしていました　（自分が購入した時に、お願いした不動産屋です）

しかし、どうしても買主が欲しいと言っているとの事で、何とか私に鍵を再注文して欲しいとの事。

えっ？？？　契約書には、「鍵交換後物件引き渡し」にはなっていないんじゃない？？？

別に対象となる「鍵」を再注文したところで、約２万円ほどの出費になるだけなのですが、ここで私が負担するわけにも行きません。

ここで私が負担しては、「売買契約書」は何のために存在するのかと言う事になりますし、本来であれば対応をした不動産屋が、売買契約書には「鍵交換後引き渡し」ではない事を、買主にきちんと説明しなければならないと思います。

そしてこのどうでも良い話しが半月くらい経過したところで、どうやら不動産屋のパワーバランスが買主側の不動産屋が有利で、こちら側の不動産屋が不利だという、こちらとしてみればどうでも良い話しが発端である事がわかりました

最終的には、県庁に連絡をして今回の話しをした結果、私が支払うものではないとの回答を頂き、その旨を不動産屋に連絡し、無事？（両不動産屋が折半にて「鍵」の再注文）問題は解決しました。
しかし出来の悪い不動産屋に仲介をお願いすると、このような問題を招くんですね．．．

本当に後味の悪い自宅の売却になりました。
まっ、売却も完了し、瑕疵担保責任期間も経過しましたので、これで一件落着です



しかし、中古住宅の売却は非常に難しいものだと思います。

たまたま自分は運良く買主に出会う事が出来ましたが、その確率は非常に低いものだと感じました。
自分と同じタイミングで売りに出されていた物件も、未だ買手は現れず、そのままインターネットで広告を打っていますし

今回はとにかく動きのある物件を確認し、売却価格の調査等を行った結果、いろいろと住宅売却に関する事も少しは把握出来たと思います。

自分にとっては、良い経験でした。

自宅売却まで．．． その１

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以前にブログにも書いていた、自宅の売却についてブログアップしておこうと思います。

ブログを見直していないので正確な時期は完全に忘れてしまいましたが、確か去年の年末辺りから埼玉の自宅の売却を開始したかと思います。
当初の売却価格は３,４８０万円からのスタート　今考えてもこの価格での売却は不可能でしょう．．．（その後２００万円、そして２００万円を値下げし自分の計算していた予定売却価格に近づけました）

まっ、この価格からスタートしたのも今思えば、正解だったのかもしれません。

そして内見はボチボチあるのですが、いっこうに買主の現れないまま約２ヶ月が経とうとした頃、思い切って実家の第２ビルに引っ越しを決意。　今冷静に考えるとゾッとする決意です

何と言っても、持ちビルへの引っ越しではありますが、当然家賃は大家会社に支払い、そして住宅ローンも支払い。一歩間違えれば相当の損失です。
しかし今年３月２日に引っ越し後、その週の土日に内見があり、あっさり買手が現れました

そして、その購入希望価格も２,９８０万円で購入したいとの事。
完全に自分の予定していた売却価格です

引っ越し後に、売却をお願いしていた不動産屋の担当者は１００万円値下げしましょう。との連絡を受けていましたが、当然ながらお断り！！！

なぜ？？？　退去して内見しやすいようにしているのに値下げするの？？？

こんな時期に住宅欲しい何て言う人が現れたら、当然値下げ交渉してくるのは当たり前。
ここは値下げ分の１００万円のアドバンテージを確保したまま、３,０８０万円にしておいて正解でした

予定通り値下げ交渉が入り、２,９８０万円で売却です。
いやいや、思い切った勝負も時には必要ですね


しかし売却後、問題を抱えてしまう事になるとは、その時には思ってもいませんでした

この続きは、また明日に更新しようと思います。

また再開しようと思います

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皆さん、お久しぶりです。

このブログを終了し、ごくごく普通のサラリーマン業務を中心に約１年。

そろそろサラリーマン、そして大家業の両刀を再開したいと考えています。
しかしここ最近は右を見ても、左を見ても景気はとにかく悪いですね．．．　どの業界もドングリの背比べではないでしょうか？？？

自分も一般サラリーマンに戻り、その状況をつくづく感じました。　と言っても大家業、不動産関連業は景気が良いかと言うと、別に良いわけではないですよね。

まっ、しいて上げれば土地評価額の下落に伴い、ちょっとしたサラリーマンの貯金だけでも物件の購入が可能になっただけのような気がします。

ここが、またまた大家業が簡単なものだと誤解される原因のひとつのような気がしますが．．．
また別ブログにて、ブログ再開となると思いますので、今後ともよろしくお願いします