この一週間の間に

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とにかく今はサラリーマン会社の決算作業に追われる毎日が続いています。

数年前の決算業務と言えば３、４、５月の３カ月間はほぼ毎日のようにタクシー帰り、本当に毎日が忙しい状況でした。

しかし現在は人員も以前に比べ増加した事もあり、個人の業務量の負担も相当軽減されたと思います。

ようやく普通の仕事が出来るような感じです＾＾；



そんな状況ではありますが、大家業の方も何かと動きはありました。

先週の日曜日には「第１ビル」の一部屋の更新作業を行い、「木造一戸建」に居住していたお婆さんも無事？退去完了となりました。

自分はお婆さんの退去の際に立ち会う事は出来ませんでしたが、妹、施設関係者に強制的に施設に放り込まれたと感じているようで、引っ越し作業中に「木造一戸建」前で大騒ぎをしていたようです．．．

まっ、このような精神状態と言う事はやはり若干のボケはあるのかと思います。

やはり高齢入居者の受け入れには難しさを感じます。（今後あるとは思いませんが．．．）


そして来週に退去を控えている「第２ビル」一部屋に対する入居申込がありましたが、内見無し、そして極端な金額の値引きでの申込という事だったため、今回は入居拒否をさせてもらいました。

ん～～、入居申込書だけしか情報はありませんでしたが、その申込書だけでもいろいろと引っかかるところがあり、極端な値引き額、相手を見た訳ではありませんが会う前からどのような人物なのかだいたい想像は付きます。

まっ、焦っておかしな入居者の受け入れだけはしたくはありませんからね。

やはり内見はしてもらい、その際にどのような人物なのかは確認しておきたい性分なので。

さてさて次の入居者確保までどのくらい空きの状態が続くのか．．．

不動産賃貸業をしていると「空室」は、本当に多きなリスクですね。

困るんですよね．．．

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４月上旬に「第２ビル」の一部屋が退去となるため、今月上旬から３社の不動産屋に客付けを依頼しています。

内見時の鍵開けについては奥さんに連絡を頂く事になり、それ以外の契約、値下げ交渉等の連絡は自分が受ける事になっています。

客付け依頼中は携帯は気にしていますが、自分のところにはほとんど連絡は来ないようになっています。

サラリーマン大家の場合、サラリーマン業務中に携帯に連絡が入ると会議中であったり、細かい仕事中であったりとなかなか電話に出る事は出来ません．．．

まっ、現時点では入居中という事もあり、電話連絡は無いと考えておりましたが、重要な会議中に電話が入ってしまいました。

電話がブルブルしているのに気が付き、誰からの連絡かを確認すると不動産屋からでした。

さすがに重要会議中という事もあったため、ガン無視です。

しかし電話が２回、３回と続いたため、何かあったかな？？？と思い、会議中ではあったものの席を外し電話に出る事にしました。

電話の内容は、「まだメゾネットタイプの部屋空いていますか？」と言うスットンキョな確認の電話でした．．．

申込が入ったらいつも連絡してるだろ！と思いましたが、詳しく現状の説明を行いました。（客付けのお願いに行った時に話しはしているよね？？？）

しかしサラリーマン大家の場合、客付け依頼をしている時は電話が気になります。

まっ、全て奥さんに任せているので自分のところには滅多に電話は来ないですが．．．

承継大家業務、最後の仕事！！！これさえ終われば！！！

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今週初めから「木造一戸建」に居住していたお婆さんが本格的に施設に移り住む事になり、引っ越し作業に取り掛かる事になりました。

施設職員の方と一緒に引っ越し手順の確認に来たようですが、完全退去としては今月いっぱい掛かりそうな状況です。

これでこちらとしてもお婆さんの日頃の生活を気にする事も無く、お婆さん自身も安心出来る生活が出来るのではないでしょうか？

まっ、一人者のお婆さんに取っては施設に入居していた方が何かと便利であり、安心出来る居住空間だと思われます。

さて、これで「木造一戸建」からお婆さんが退去する事により、築５０年ほどが経過した「木造一戸建」の今後についての方向性を当方で本格的に検討する時が来たのだと思います。

まさにこの案件が大家会社承継後の最後の仕事になるでしょう。

大家会社承継から約４年ほどが経過しましたが、基盤固めに時間が掛かりすぎたのが率直な感想です。

「木造一戸建」の土地部分は借地になるため、何をするのも地主に連絡、許可を頂かなければなりませんが、どのように交渉を行って行くのか？今現在も不明なところであり、不安部分は多々あります。

ビジネス上の交渉事を行う際には相手の情報をある程度把握し、その情報を分析、そして対策案の作成に入り、最後に交渉に向かうのがサラリーマン会社でのセオリーでありますが、今回の地主に関しては一体どれだけの資産を持ち、どのような人物なのかも情報が足りていません．．．

自分の交渉パターンとしても相手の情報収集をある程度集める事から始まり、その後対象者の人物像を分析、そして交渉に臨むのがいつものパターンでありますが、今回ばかりは情報からして全く足りていません。

間接的に収集した情報では、当方の財力が１とした場合、地主の財力は１００に相当する噂もあれば、それ以上の噂もあります。

さてさてどの程度の資産家であり、どのような人物なのでしょうか？？？

まずは当方の方向性を明確した後、時間を見つけて地主に今後の当方の考えを伝える事により、スムーズな交渉は出来ればと考えております。

相手の情報が皆無の場合、どのようなアクションを掛けて行けば良いのか？自分自身としても不安はあります。

交渉決裂の可能性はありますが、ここは慎重に話しを進めて行きたいと思います！！！

これが大家会社承継後、最後の仕事になると思いますので、失敗無きよう対応をして行こうと思います。

しかし本当に借地物件の対応は難しいものがあります。

本来は地主の底地権の購入が出来れば文句はないのですが．．．

下手な鉄砲数打ちゃ当たる？

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４月上旬に退去予定の「第２ビル」の一部屋の客付け依頼を３社の不動産屋にお願いしました。

３社それぞれに特徴のある不動産屋ではありますが、その中の一社のインターネットでの広告件数は相当な物です。

本来は物件名は伏せて募集をお願いしていましたが、以前にひとつの不動産屋が物件名を表示した事をきっかけに、他の不動産屋も一斉に物件名表示を行うようになりました＾＾；

あまり物件名は出したくないのですが．．．

今回の３社の中の１社は気合いが入っているのか？いないのか？インターネットに物件名を入力、検索すると広告が出るわ出るわ．．．

一体何件の媒体を使っているのか分かりません．．．

まっ、依頼主のこちらとしては嫌な気分はしません。

逆に一切広告を打たない不動産屋の方が当然こちらとしては気になりますし、軽視されているようで気分は良くありません。

いっちょ前に「家賃の一ヶ月分を広告料」として貸主サイドから取るのですから多少は宣伝してくれよな。

しかしその不動産屋の広告の数には本当にビックリしました。

実際に何件の媒体に広告を出しているのか不明ではありますが、ざっと確認した限りではHOME'S、athome、SUMMO等のメインどころには宣伝を打っているのは当然で、それ以外のものにも数多く打っています。

まっ、ここまで広告を打っていれば他社紹介からの入り口としても効果はあるでしょう。

さてさて３社の不動産屋のうち、どこの不動産屋が入居者の確保をしてくれるでしょうか？？？

１社の不動産屋は以前は良い動きをしていたのですが、ここ最近社内の雇用形態の変更等、社内にグダグダが発生しているようであまり期待は出来ないような．．．

以前は頑張ってくれていただけに残念です。

まっ、こちらとしては早いタイミングで良い入居者を確保してくれれば良いだけです。

不動産投資、不動産賃貸業に重要な入居者の確保がスムーズに行ってくれると良いのですが、ここで動きが悪いと萎えますよね。

中古ボロ物件を買ってからのセルフリフォームって、どうなのよ？？？

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本当に世間一般に売りに出ている物件を購入して儲ける事は可能なのでしょうか？？？

あくまでも自論ですが、自分は中古物件を購入して儲ける事は非常に難しいと考えています。

まずそのほとんどの売り物件は、耐用年数が経過し、劣化も激しい物であり、充分な修繕が行われていないものがそのほとんどのような気がしています。

と言うより、基本的にはその通りでしょう。

なぜなら！

仮に自分が物件を保有していて、今後も多少の収入の確保がローリスクで獲得出来るのであれば売却しますか？？？

まず自分はそのような物件を手放す事はしません。

自分が売却する時は今後修繕費用が大きく発生する可能性がある場合、若しくは入居者の状況が悪い、管理会社等との外的要因が上手く行っていない等が、売却の理由になるのだと思います。

まっ、当然キャピタルゲインで一定の利益が確保出来るのであれば、ある程度の物件であれば手を離す事は考えますが。

このように売却者の考えを自分に置き換えて考えた場合、とてもじゃありませんが耐用年数経過後のボロ物件の購入は自分は避けると考えます。

しかし今後「木造一戸建」の件が終了し、次ステップに入る際にはビジネス拡大の検討のひとつには入れますが、当然初めはボロで安物件の購入を行い様子をみる事になります。

しかし良くありがちな、ボロ物件の購入を行い、セルフリフォームを行い、賃貸に回す大家さんがいらっしゃいますが、自分はサラリーマン大家という事もあり、セルフリフォーム等はやりません。

自分は人様から家賃を頂けるような職人レベルの技術は持ち合わせていません。

何事もそうですが、各人には得意分野があり、自分はあくまでも金計算には自信はありますが、リフォーム技術等持ち合わせていません。

まずプロに任せるべきでしょう。

サラリーマン大家である素人が毎週土日にコツコツリフォーム作業を行う事自体時間の無駄であり、サラリーマン会社の業務にも支障が出るはずです。

大家業ではセルフリフォームこそ、大家業の醍醐味のような考えがあるようですが、本当にそうなのでしょうか？？？

自分は積極的に自分がリフォームに手を出す事はしないと思います。

まっ、これも人それぞれの考え方がありますが、素人が手を加えたリフォームって何となく分かりますよね（笑）

自分だったら素人のリフォーム物件は借りないと思います。（家賃がそれ相応のものであれば検討しますが）



ボロ物件購入のセルフリフォーム。

ん～～、専業大家の方であれば「有り」じゃないですか。

やばい！！！ 儲かりすぎます！！！

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しかしこの１、２カ月の間はサラリーマン会社、大家会社共に非常に忙しい日々が続きます。

サラリーマン大家の方であれば、こんな時「サラリーマン大家って儲かるのか？？？」と疑問を感じる時もあるかと思います。

私は自分自身で物件を購入した大家では無く、大家会社を相続により承継しました。

結果、物件購入に伴う借金はありません。（「第２ビル」建設に伴う借金はありますが．．．）

しかし承継当時の経営、財務状況は非常に厳しく、次の手を間違える事無く打たなければ、倒産もありうる状況だと感じていました。

今は何とか「危機的状況は回避」出来たと感じています。

こんな時、本当の「サラリーマン大家って儲かるのか？？？」と自分も疑問を感じる事があります。（ここで言う本当のサラリーマン大家とは、自分で借金をし物件を購入した人を指します）

そして簡単に計算してみましたが、どうなのだろう？？？と言う答えにたどり着きました。

その結果が以下のシミュレーションとなります。

参考として良く言われる「表面利回○％」の○を１２％ほどで計算してみます。

【条件、情報】物件：一部屋 月8万円・4部屋、年稼働率：95％、物件価格3,000万円（頭金300万円支払）、金利：2.5％、20年返済（元利均等払：14.4万円ほどでしょう）
※まずこの時点で一部屋8万円の家賃で、しかも4部屋もある物件が3,000万円では購入は出来ないと思われます。（完全に耐用年数を経過した木造アパートでしょう。しかも月8万円の家賃は取れないな．．．まずこの時点でこの話しは本来終わりです）

上記条件・情報から月8万円×4部屋=月32万円（年384万円、稼働率：95％のため年365万円の家賃収入）、表面利回り12.16％となります。（こんなに簡単に高利回りが弾き出されます）

ではキャッシュフローのシミュレーションを、

毎年の収入：3,648,000円（稼働率95％）、ローン返済：1,728,000円（月：144,000円）、固定資産税・修繕費等：150,000円、手取り：1,770,000円

すごい！！！毎年手元に1,770,000円も残ってしまうんですよ！！！

こんなに簡単に儲けられるなんて（笑）

さっ、簡単にシミュレーションをすると如何にも儲かるように見えますが、本当のところはどうなのでしょう？？？

こんなにも儲けられるのなら、皆さんも明日にでも物件購入に行っちゃいますよね。

まさに今回のタイトル通りの結果です！！！が、こんな話しはまずありません。

本決まりのようです。良かった～～

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どうやら「木造一戸建」のお婆さんは来週に引っ越しをするようです。

一時はどうなる事かと心配はしていましたが、一応これで完全退去となり、物件も当方に戻ってくる事になりました。

つい先日まではボヤ騒動等、近所にも迷惑を掛けていた方が退去され、これで近所の人達も一安心でしょう。

大家として今回一番痛感した事は、入居している方が何か問題を起こした場合、周り人達はその入居者の氏名を知っていたとしても全て当方の責任になる事です。

「○○さん（当方）のところ、またボヤ出したみたいよ」

そしてサイレンが聞こえようものなら、「また○○さん（当方）のところじゃない？」

ってな感じです．．．

まっ、大家をしている方であれば言われてしまうんでしょうね。



これでようやく「木造一戸建」の建て替え交渉に入る事になります。

建て替えを認めて貰えるかどうかは分かりませんが、問題の起こらないように細かく交渉をして行こうと思います。



しかし今月、来月とサラリーマン会社では本決算処理、大家業務では「第１ビル」、「第２ビル」の各一部屋の更新契約、そして「第２ビル」の退去時立会、内見立会と一気に仕事が増えた感じです．．．

大家業も「満室」状態の時には精神的にも安定していますが、いざ「空室」が発生すると気分的に「どんより」しますね．．．

まっ、次回も良い方に気に入ってもらえば良いのですが、なかなか内見も入らない。何て事にでもなればドンドン気分はブルーになります。

入居者募集をお願いしておりますが、ここ最近近所に「新築物件」が増えたとつくづく感じています。（本当に多いです）

やはり重要です！！！

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「木造一戸建」に居住していたお婆さんが施設に入居し、そろそろ一カ月が経とうとしています。

２月、３月の家賃を持参した時には「暫くの間は退去しない！」と言ってはいましたが、やはり戻って来ないようです。（もしかしたら戻れないのかもしれません．．．）

こちらとしては３月も中旬となった事もあり、そろそろきちんとした退去報告、そして引っ越し作業日の連絡を頂きたいものです。

まっ、このまま退去で間違い無いと思っていますが、もしかしたら逆の間違いにより舞い戻って来たりして（笑）

このまま３月に正式退去となれば、引っ越し後の４月以降に地主さんのところにお伺いさせて頂き、今後の相談をさせてもらおうと思っています。

しかし何回も言うようですが、借地上に新たに物件を建設するとなると何かとゴタゴタし、問題も多々発生しそうな気がしてなりません。

この案件に着手する時にはブログに正確に記録を残しておこうと思います。

以前に土地の分筆を土地家屋調査士にお願いしたのですが、仕事の進め方に問題があり無駄に時間が掛った挙句、追加料金まで請求されそうになりましたが、ブログに記録を残しておいたおかげで、先方の落度により追加作業が発生した事を立証出来ました。

やはり記録を残しておくのは何をやる時にも重要ですね。

サラリーマン小規模大家業をやっていて

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サラリーマン大家さんの方は今でも不動産投資を積極的に実施していると思います。

しかし自分と来たら、全く物件の戸数を増やす事は考えていません．．．（これってサラリーマン大家を名乗れないですよね．．．）

所有物件は「第１ビル」８部屋、「第２ビル」２部屋、そして母親所有ではありますが「木造一戸建」１部屋と空き事務所１件の計１２物件の保有のみと非常に小規模な大家です。

以前の考えとしては他方面にも物件の所有を検討していましたが、現在は「木造一戸建」の建替えを一応の物件確保のゴールと考えています。

「木造一戸建」に居住していた「お婆さん」が役所の施設に先日中旬から移り住む事になり、３月中には正式に退去となり、今後の物件の事については地主さんに建替えの相談に伺おうとしていました。

しかし地主さんが以前から病気であったのですが、つい先日お亡くなりその長男が引き継ぐ事になったようです。

こうもなると建替えの相談を持ちかけるタイミングも難しくなってきます．．．

やはり借地であると何かと不便な事ばかりです。

「木造一戸建」の今後について明確に決定する事が出来れば小規模大家としても安心する事が出来るのですが、もしも交渉失敗ともなれば今後の当方の動きは今以上に鈍化する可能性はあります。

ここまで借地にこだわる事は本来無いとは思うのですが、今後この場で「不動産業」を行いたい事もあり必要な物件でもあります。

「不動産業」を行った場合、専任主任者が必要となりますが前回の宅建試験で奥さんが合格した事もあり「不動産業」は奥さんに任せようと考えています。

ガンガン仕事を請け負う「不動産屋」を開業する訳では無く、あくまでも当社物件の専任不動産屋として機能させる事を目的としています。

不動産業に従事している方から見れば、そんなに簡単に出来る訳ね～だろ！と思われるかもしれませんが、別に積極的に商売をする訳では無く、あくまでも上記で書いたように当社物件の専任不動産屋として機能させるだけであり、経費計上のためのセクションでしかありません。

しかし不動産業界のみに携わっていた方では見えて来ない事も、違う目線から見えてくる事もあると自分は感じています。（おいおい自信満々じゃん（笑））

結構不動産業界「黒い部分」が多いと感じていますが、それは一昔前であると自分は考えており、今の時代には時代遅れの業界感も否めません。

このようなビジネス展開を考えている事から、自分としては「サラリーマン小規模大家」で充分です。

今後は「サラリーマン不動産屋業大家」とでも言うのでしょうか？？？

しかし奥さんが頑張って試験に合格してくれた事により、今後の大家会社の展開、そして自分はサラリーマンに特化する事が出来る事になり非常に安定した人生設計が組めそうです。

あまりガンガン「不動産投資」だけを行ったところで、本当に将来的に儲かるのか皆さん分かりませんよ。

しかし数年前であれば一応金になりそうな物件も各サイトで取り扱われていたと感じていましたが、今を見ると一切金にならないような物件ばかりだと感じるのは自分だけでしょうか？？？

まっ、今流行りの「不動産投資」を餌にしたインターネットの商売はそこそこ儲けは確保出来ると思いますが、それもここ数年でネタは尽きたんじゃないかな？？？

自分はこの業界はまだまだ頭を使い、目線を多少変えるだけで儲けは大きく出ると確信しています。

後は人の真似をするのではなく、自分のアイデアをビジネスにきちんと結び付ける事が重要なんでしょうね。

やること多いな．．．

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つい先日、「第１ビル」の入居者から更新の連絡を頂きました。

これで３月、４月に契約期間満了の部屋から更新連絡を頂き、引き続き居住して頂く事になりました。

助かりました。

もしもこのタイミングもう一部屋の退去となるとサラリーマン業務も忙しい上に大家業でも「空室あり」の状況となり、精神的にもきつい状況になりそうでした。

いやいや、本当に助かりました！

しかし本当に「サラリーマン大家」って儲かるのでしょうか？？？

もしも「空室」になった場合、精神的圧迫感を味わう事になり、サラリーマン業務にも支障が出ると感じています。

やっぱりそう簡単には儲かりませんよね。

と言う事で、３月中には２部屋の契約日の調整、契約書の作成、そして家財保険会社担当者への立会連絡と忙しい月になりそうです。

サラリーマン会社も決算業務、そして大家会社も更新作業と、やはりサラリーマン大家も自前でそのほとんどを行うようになると大変なものです。

さて早いうちに更新契約日の調整に取りかかろうと思います。

しかし本当にやる事多いな．．．