木造一戸建借地建替料

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「木造一戸建」に居住していたお婆さんの退去から何カ月が経過したのか？？？
４月下旬に地主に対して「木造一戸建」の建替許諾の確認をしましたが全く回答無し．．．

６月下旬に半年分の地代を受け取りに来た地主に再度確認。

とぼけているのか？？？完全に忘れていたのか？？？不明ですが、地代だけ取って帰ろうとしたところに再度の確認です。

最終的には７月中旬に条件提示を頂きました。

結果的には「路線価 × ㎡数 × ５％（本来であれば３％程度が妥当のようですが）」の提示です。（使用用途、建築構造の変更無しです）

ぼられるのではないかと考えていた事もあり、この金額でも一応ＯＫです。

地主より近々に回答を頂きたいと言われた事もあり、その金額にてお願いするとの連絡を翌日に地主にした。しかしその際に許諾料は建築会社、プラン、ローン契約等全てを終えた後にお支払いさせて頂く事を話した時から状況は一変しました。

昨日は当方を「信用しているからこの許諾料にした」、「当方とは非常に良い関係だ」と言っていたにも関わらず、許諾料を最後に支払うと言った時から「プランを見せろ」だとか。「建築会社とはどこまで話しが進んでいるのか？」おかしな事を言い始めました？？？

おいおい、許諾を取ってから普通は建築会社等を選別するのが普通だろ？？？

ん～～～、やはりおかしな地主でした．．．

こういう場合、相手の立場になって考えてもらいたいものです。

地主の許諾無しにいろいろと動いた後に、許諾を取りに来たらどう感じるのか？？？

自分だったら俺に許可を取ってから動くのが当然だろ！となるのが普通だと考えます。

まっ、何ら問題無く行くとは考えていなかったので想定の範囲内です。

こちらとしてもいろいろと確認をしておかなければならない事もあるので、建築プラン等が上がった段階で自分が行く事になります。

さてさてどんな人なのか楽しみです。

これで安心出来ます

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「第１ビル」の空室の契約日も３０日に決定し、３１日から入居する事になりました。
これで約３カ月ぶりの満室経営です

今回の「第１ビル」の入居者獲得には時間が掛かるような気がしていましたが、早いタイミングで入居者の獲得をしてくださった不動産屋には感謝です！！！

前回の「第２ビル」の入居者募集の際に今後メインで付き合いをして行く不動産屋をどうすれば良いのか？？？不安ではありましたが、今回お願いをし客付けをしてくれた不動産屋には満足しています。

今後の空室時にお願いをする不動産屋を獲得する事が出来ました！！！

やはり不動産賃貸業を自主管理で行っていく以上、客付け不動産屋の確保は一番重要な事だと思います。


そして今日は朝一から「木造一戸建」建替えをお願いするであろう建築会社に行って来ましたが、やはり結構な金額が掛かりそうです．．．
ん～～～、借地上物件に対して金融機関から融資が上手い事受けられるか心配です

あ～～～、面倒くせ～～～

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先日頂いた「第１ビル」への入居申込ですが、家賃保証会社の審査も無事通過、そして日本語もゆっくり目に話せば問題無いとの事から入居申込を受ける事にしました。

一時は日本語が全く解らないのであれば、入居申込を断ろうかとも思いましたが問題はなさそうです。

いや～～、４月末に「第２ビル」の退去、そして５月末に「第１ビル」の退去と連続して退去連絡を頂いた時には焦りましたが、これで再度「満室経営」のスタートです。

賃貸経営をしていて一番不安であろう「退去問題」を解決すると気分もすっきりします。

さてさて今回の「満室経営」はいつまで続くのか？？？

出来れば今回の入居者にも問題無く居住を続けて頂き、長い期間「満室経営」を続けたいものです。

しかし今回の「第１ビル」の入居申込は内見１回目にして決定！！！と本当に効率的でした＾＾ｂ



そしてこの「第１ビル」の入居者募集と共に同時進行している「木造一戸建」の建替えの話し合いについても進展があり、一時は上手い具合に話し合いが行われると思われましたが、やはり問題発生です．．．

この話しについては次回のブログに纏めておこうと思います。

しかし今時借地何ぞに金を掛けるのもどうかと思わされる日が続いています＾＾；

あ～～～、面倒くせ～～～

思わぬ入居申込．．．

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「第１ビル」一部屋の入居者募集を開始してから数週間が経過しました。

ここ最近毎日のように糞暑い日が続き、内見者なんて来る事がありませんでしたが、つい先日ぽっと内見がありました。

内見者は永住権を取得している外国の方でしたが、入居するのはその方の知人との事です＾＾；

ん～～、前回もこんなパターンの入居者がいました．．．

そして代理人の内見が終わった際に実際の入居者も内見した方が良いのでは？とのこちらからの提案により入居者も内見をする事になりました。

内見終了時には一切入居申込をするような感触は無かったため、こりゃダメだなと思いつつ、以前に入居した外国の方の退去時の部屋の異常な汚れを思い出した事もあり、今回の入居は無いと奥さんは感じていたようです。


そんな内見から数日が経過した今日。朝一番に元付け不動産屋より申込が入ったとの電話連絡がありました。

あちゃ～～～＾＾；

まっ、申込が入った事は嬉しいのですが、どうも前回の外国の方の退去時の部屋の汚れを考えると申込を受け入れる事に抵抗は感じたものの、この時期の入居者の獲得の難しさを考えると受けた方が無難なような．．．

そんなこんなで一応家賃保証会社使用を条件に申込を受ける事にし、現在承認待ちの状況です。

さてさてどうなる事か？？？と考えていると元付け不動産屋から電話連絡が。

その内容というのが家賃保証会社が本人に申込の確認を行ったのだが、日本語が分からないようで電話をブッチされたと保証会社から連絡が入ったとの報告でした。

また明日審査確認するとの連絡を受けましたが、日常会話が出来ないとなるとこちらとしても困ります＾＾；

仮に審査に通り、契約に進んだ際にはその友人に身元引受人になってもらう事を条件に契約をしようと考えています。

どうも以前に「第２ビル」に入居した外国の方の事を考えると、外国の方の入居に慎重にならざるおえません。

いろいろと難しいものです。

ようやく条件が決定したようです

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「木造一戸建」建替えに対する借地権の建替え承諾関連の条件が地主側でまとまったようです。

先日母より地主に電話にて連絡をした結果、今週のどこかで先方の事務所にて条件を提示されるようです。

今回については母、そして奥さんの２人で事務所に行ってもらう事になります。

母一人だけでの訪問となると私自身不安な事ばかりとなりますし、母自身も一人で行くのに若干の抵抗があるようです。

そんな時に奥さんが一緒に行ってくれると本当に助かります！！！

昨年の宅建主任者試験に合格し、今年に入り実務者講習を終え、宅建主任者登録、主任者証の発行も受けています。

全く借地権に関して知識を持っていない人が薄い情報だけを携えて行った場合、地主側に上手い事やられる可能性はありますが、今回はそのように簡単にはこちらもやられるわけにはいきません。

今回はまずは地主サイドの条件提示を受けるだけになりますが、その条件で果たして当方としても採算があうのか問題です。

いまどき借地何て時代遅れなんですよね．．．

こんな土地に無駄な資金投資は避けたいものではありますが、現状維持のままにしておくわけにはいかないため当方としても動かなくてはなりません。

確かに自己使用物件の借地であれば本当に必要かと思いますが、当方の場合現状は、車庫としての使用＋倉庫として使用しているだけです。

個人的な計算では、建替え許諾料等として概算値ではありますがＭＡＸ１２０万円程度を見込んでいますが、さてさてどうなんでしょう？？？

まっ、吹っかけて来たら吹っかけて来た代金での買い取りを打診しようと考えています。

安ければ借りる。高ければ回収して貰うという２段構えです。

苦戦必至．．．

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「第１ビル」一部屋の退去から約１カ月少々が経過します。

今回は部屋の汚れも酷く、業者にお願いをしルームクリーニングを完了させました。（絶対に入居から一回も掃除はしていなかったと思われます）

そして客付け募集も実行出来るタイミングにはなったのですが、サラリーマン会社が多忙なため不動産屋へは先週募集お願いに行って来ました。

今回の空き部屋対応については、自分が本当に多忙であるため何かと後手に回ってしまいました．．．

そして不動産屋回りに関しては、昔から付き合いのある不動産屋１社、新規開拓の不動産屋２社を使う事にしました。

新規開拓の不動産屋の１社は物件写真をその日に撮りに来ましたが、もう１社は未だに来ません＾＾；

今までもいろいろと不動産屋を回って見ましたが、やはり全くアクションの無い不動産屋は多いです。

やはりどこを見ても賃貸物件、賃貸物件という昨今の状況を見ると不動産屋もいちいちワンショットの大家を相手にしていられないんでしょうね。

まっ、そのような不動産屋には次回以降伺う事もありませんが。

久しぶりに今回の空室のために近隣物件の状況、そして不動産屋の確認をしてみましたが、物件数は明らかに上昇、そして不動産屋の数もそれに比例するかのように増えています。

しかし物件は本当に増えています。

当社近所でも１０Ｆ以上の物件がボコボコ建築中です．．．

いや～～～、こうなってくると今後の当社の賃貸経営も普通の大家さんをやっているだけではまず勝てないと思います。

こう考えてみると未だにボコボコと古物件を多額の借金をし購入している大家さんには関心します！！！

と言っても安い物件を購入し利回り１００％だ！！！何て物件大家さんでは無く、自分が言っているのは１０％前後の物件を増やしている大家さんの事です。

しかし今回ばかりはこの糞暑い中に物件探し何てする借主何ていないですよね．．．

まず苦戦必至でしょう．．．

おいおい！全く連絡来ね～じゃね～か！！！

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４月の下旬にて「木造一戸建」の建替えに伴う連絡を地主にさせて頂きました。

地主サイドにて相談を行い、ゴールデンウィーク明けには条件等の連絡をするとの回答を頂いていたようですが、６月末になっても一向に回答連絡はありません。

その後６月末にて地主が地代の回収に来た際に建替え相談の回答を求めたところ完全に忘れていたようです（まっ、完全にすっとボケていただけでしょうが）

再度話しを行い早急に条件の回答を行うとの事でしたが、またも約半月が経過しますが回答はありません＾＾；

まっ、今回当方の対応者が母親である事もあり、地主サイドも舐めているのかもしれません。

無駄な地代の支払い、そして固定資産税の納付を続ける訳には行きませんの休み明けには再度母親から連絡をさせ、対応を行おうかと思います。

やはり先方も私が実家に戻り、各種大家会社の対応を行っている事は知っているようで安易な条件提示は控えているようです。

それ相応の建替え許諾料（取られるのか分かりませんが）を請求して来た場合、その計算根拠を求めた上、将来獲得ＣＳ次第では当方としても値下げ若しくは地主からの条件を持って買い取りを要求する事も検討しています。

正直な話し「木造一戸建」の借地を死守しなければならない状況ではないため、この交渉は気楽に行こうと思っています。

しかしどこの地主もこんなものなんでしょうね．．．

本来であればこれもビジネス！！！　回答表示のデッドラインは明確に決めておいて欲しいものです。

次回は母親から確認の連絡を行わせる際には、回答表示日の確認は行わせるようにします。

どうもビジネスと言うものをきちんと理解していない地主等とこのような話しをする際には、人としての出来の悪さだけが引き立ってしまうと感じます。

自分に時間があれば多少はのんびりでも良いとは考えますが、現在は本当にサラリーマン会社が忙しく常にプレッシャーとの戦い。

こんな時にのうのうとしている地主が本当に世間知らずに思えます（笑）

まっ、自分は未だ地主と話しをしていないのでその性格等の分析は完了していませんが、何度か以前の話しを来ていいるとどうも使えない地主と判断出来ます。（まっ、これは当たって欲しくはありませんが）

さてさてどうなるのか分かりませんが、これ以上無駄な時間は掛けたくはありません。