多少は効果があるような．．．

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不動産投資の健美家

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ちんまりとした店構えなため、当社不動産屋を客観的に見ると不動産屋だとはなかなか見えないと思います

今月中旬にガラス張りの入口ドアに会社名、事業内容、電話番号をフィルムステッカーで貼り、ようやく不動産屋に見えるようになってなりました。

次の宣伝素材としては「のぼり」、「物件看板」の設置を予定していますが、昨日注文していたのぼりの設置台が郵送されて来たので、明日からのぼりを出そうと思います。

駅前でも無く、人通りもさほど多い通りに面した不動産屋では無いため、少しでも不動産屋だと認識してもらう事が重要です。

のぼりの設置後には、Ａ看板の設置に取り掛かろうと思いますが、意外に高いんですよね．．．

どれほどの宣伝効果があるか検討もつきませんが、まだまだ「不動産屋」だと思える状態では無いため少しでも存在を知って頂くため最低限の効果であってもやるべき事、とにかくやっていこうと思います！！！

これで少しは当社不動産屋を知ってもらう事は出来ると思いますが、とにかく今後は出来る事からコツコツとやって行くだけです。



現在は奥さんにお願いをし、当社使用のポータルサイトの宣伝物件を最大件数に埋めるべく広告物件を増やして貰っておりますが、それが完了した後は当社ホームページの作成に入ろうと考えています。

ポータルサイトへの宣伝費の投下を充実させれば、今以上に多少は宣伝効果は期待出来ると思いますが、資金が潤沢なわけでも無いため見送りです。

そして何より数年前と比較するとお客の転居もかなり動きが鈍くなっているように感じます

景気上向きと言われていても、やはり一般庶民の懐事情に変化は無いようです．．．



そしてそろそろ別枠で「不動産屋開業ブログ」の開設をして行こうかと考えていますが、サラリーマン会社も多忙な事もあり、正直なかなか難しい状況です。
しかし自分はサラリーマンとしても業務に従事しているため、完全に不動産屋での収入だけでの生活では無い事も一応の余裕に繋がっていると思います


この３本の矢（サラリーマン、大家業、不動産屋）でどこまで充実した生活を送れるのか期待が持てますが、これからもより一層頑張って行かないといけません。

やっぱり大変なもんですね．．．

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昨年末に前職場を退職し、４月から新たな会社での勤務が続いています。

やはり転職って大変ですよね．．．

自分は今回が初めての転職になりますが、身を持って大変だという事を経験しています。

仕事内容は経理となり、前職場に勤務していた時と同じではありますが、業界が全く違うため経理業務をするにもかなり苦労をします。

やはり一番の問題は前職場では会社規模も大きいため、経理業務を簡潔に行えるようシステム化を進めてきたため、簡易的に行える事も今の会社では必要以上にマンパワーを要します。
こればかりは仕方の無い事ですよね

そして上場企業ではあるものの、内部統制を含めこれから大きく変革を求めている会社という事をあり、楽しみではあります。

やはり当然ですが、会社の数だけ考え方もあるんですね。

意外に転職もよいものかもしれません。

初めてのお客さん！

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不動産屋を本格的に開業して約一ヶ月が経過するでしょうか？
本当に小規模不動産屋という事もあり、当社専任で取り扱っている物件は本当に少々しかありません

今後はポータルサイトで紹介出来る最大数の物件の掲載を目指し、他社専任物件の広告を当社でも掲載して良いか確認を行い掲載し、少しでもお客さんに当社を知ってもらおうとしています。

と言いつつも自分はサラリーマン会社勤務のため、不動産屋は全て奥さんにお任せしています。
そんな状況の不動産屋に初めてのお客さん（当社物件に居住中の方の更新処理はしましたが）が来ました

お客さんからの依頼は短期（２、３ヶ月）に借りる事が出来る部屋を探して欲しいとの事です。

しかしなかなか短期で部屋を借りる事って難しいですよね．．．

もしも自分の物件に不動産屋を介して連絡があったら、まず断ります。

仮に入居を認めたとしてもなかなか入居者が決まらない部屋、もしくは多少条件を引き上げると思います。

こんな言い方は無いのですが、まず不動産屋に行けばなかなか部屋は見つからないと思います。

当社としても難しい事は話したのですが、奥さんが気が付いてくれました。

何を？？？

そうです。「第１ビル」に退去がある事を！！！



その部屋が退去後にどのような状況にあるのか分かりませんが、その旨を伝えた結果それでも良いとの事だったので月家賃のみで賃貸する事になりそうです。（相当痛んでいそうなんですよね．．．）

最終的には退去後に部屋を見て頂き、それでも良いのであればそこで契約という事で。
訳ありと言えば訳ありですが、初めてのお客さんが当社不動産屋に来てくれました

来てくれただけで進展です！

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先日の週末、「木造一戸建」に内見が入りました。

募集を開始して１０日ほどが経過しましたが、ようやく一件目の内見です。
今回は他社からの案内であり内見に立ち会いましたが、完全に「見せ物件」として使われていると感じました

昨年に「第２ビル」の募集をしましたが、その際にも同様の事がありました。

自分自身で言うのもなんですが、「第２ビル」、「木造一戸建」と見せ物件として使うには打って付けだと思います。（家賃は高いですが．．．）
「第２ビル」はそんな状況にありましたが、最終的に新婚さん夫婦に借りて頂く事が出来ました

意外に「第２ビル」は新婚さんには人気があるようです。

というより、ターゲットをその部分に設定したからかと思います。

そして肝心な「木造一戸建」にも一応の内見者があったという事をプラスに考え、今週中にも条件の変更を行い入居者の確保を目指していきます。

来月には「第１ビル」での退去が発生する事を考えると、「木造一戸建」への入居者を何とか早い段階で決めたいものです。

やはり「空室」が発生すると多少の不安は感じますね．．．

今更だけど「j:com」ってどうなのよ？？？

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地デジ化に伴い当社所有物件である「第１ビル」、そして「第２ビル」のテレビ視聴方法は「ｊ：ｃｏｍ」を使用する事になり、かれこれ６年ほどが経過します。

以前埼玉に居住していた頃のテレビ視聴は賃貸物件の時にも「ｊ：ｃｏｍ」、そして購入物件の時にも「ｊ：ｃｏｍ」を使用していました。

使用の経緯は自分の勤務先であった音楽制作会社で音楽チャンネルを制作、放送している会社の経理担当者だった事もあり、「ｊ：ｃｏｍ」の事もそれ相応に知っていたため迷い無く申込みを行い視聴していました。

そして実家に戻り地デジ化問題が頻繁に取りだたされるようになった時に「ｊ：ｃｏｍ」に全てをお願いする事にしました。
しかし皆さんもご存じのとおり「ｊ：ｃｏｍ」の対応が酷い事、酷い事．．．

自分は地上、ＢＳ、ＣＡＴＶ、そしてインターネット、電話の全てを「ｊ：ｃｏｍ」のサービスを使っていますが、そのサービス内容に憤慨する問題が発生しています。

自分が借り受けているＳＴＢはPanaspnicの「TZ-DCH1100」なのですが、BluerayへのＣＡＴＶ番組の録画が出来ないチューナーです。

現在使用しているDVDがかなり古く使い勝手が悪いため、Blueray対応のSTBに変更したいのですが、在庫が無いため提供出来ないという理由で拒否されております。

結果BluerayにてＣＡＴＶを録画したければ別料金を毎月追加で支払いチューナーを新設してくださいとの事です。

おいおい、それっておかしいだろ！！！

新しいＳＴＢ貸し出せよ！！！

結果は在庫が無く貸出が出来ないため、毎月追加料金を払ってBluerayを借りてくださいとの事です。

本当に酷い会社です。



そして更なる問題と言えば「第１ビル」、「第２ビル」の入居者に変更があった場合「ｊ：ｃｏｍ」にチューナーの設置をお願いするのですが、なかなか対応してくれません

皆さんはご存知かもしれませんが、「ｊ：ｃｏｍ」各地域局の電話番号は隠されており、全てカスタマーセンター経由で非常にフットワークの悪い対応を毎回受ける事になります。

結果、いつも新入居者の方にはご迷惑をお掛けする事になってしまいます。



やはり悪徳商法を続けて来た「ｊ：ｃｏｍ」の現状は散々なものなんでしょうね。

皆さんも「ｊ：ｃｏｍ」使用時には注意してください。


明日カスタマーセンターに連絡をし、一度来社頂き今後の契約の見直しを考えさせて頂こうと思います。

「ｊ：ｃｏｍ」、本当に最低な会社です！！！

たかが数日、されど数日

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「木造一戸建」の募集を開始してから数日が経過しました。
当社使用のポータルサイトでの広告、そして数社の不動産屋より頂いた転載による広告の結果未だはっきりとした反響はありません

２件ほど不動産屋さんより内容等の確認はありましたが．．．

昨年に行った「第２ビル」の入居者募集の際には信頼出来る不動産屋に専任媒介でお願いをし他社への広告転載を禁止しました。

その結果、募集初の土日での内見者は無し．．．
いつもの展開では初回の土日に内見者があるのですが、ありませんでした

早急に専任不動産屋に連絡をし、その不動産屋が問題無いと判断した不動産屋への広告転載をお願いしました。

その効果もあり、二回目の土日には内見者ありとなりました。

当然ではありますが、複数の不動産屋から行う広告の方が効果はあります。



今回の「木造一戸建」については上記の方法とほぼ同様の広告方法であり、専任媒介であった不動産屋の立ち位置に当社が入る状況です。

物件内容としては珍しい物件だと思われるため、多少は興味を持って頂けると考えていましたが、なかなか結果が付いて来ないと思われます。

やはり設定家賃も高額であり、礼金・敷金共に１ヶ月と他物件と全く変化が無いため入居者の興味も無いのでしょう．．．
※一昨日の時点で当社使用のポータルサイトのエンドユーザー物件確認人数は６名、不動産屋の確認数は３社でした

今週の動きを見てから家賃の減額、そして礼金・敷金ゼロゼロの当大家会社の条件に変更しようと考えています。



本来であれば初期費用を多く入居者に出して頂き早期退去を牽制する狙いがあったのですが条件変更も仕方なしです。

入居者を早急に獲得するために！

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皆さんは入居者を早急に獲得するためにどのような対応をしていますか？

対応策とすれば入居者の立場にたって考える方法、そして不動産屋の立場にたって考える方法のふたつが考えられると思います。

入居者の立場で考えれば極力初期費用を抑え敷金・礼金をゼロゼロにしてみたり、クリーニング代等の費用を最低限に設定し、入居者の指示を得る方法があると思います。そして不動産屋の立場で考えれば紹介しやすいように、やはり初期費用を抑え、更に一般媒介にて元付業者として両手を狙えるよう入居者募集をお願いする方法があると思います。

自分の経験でしかありませんが、やはりどのような入居者さんでも敷金・礼金ゼロゼロ物件にはかなりの興味を持っています。というより当然ですよね。

そして不動産屋としても敷金・礼金ゼロゼロ物件は紹介しやすいのか、募集開始から直ぐに内見になり、早いタイミングで契約まで繋がります。

しかし設定家賃（低家賃）によっては必ずしも望むような入居者からの申込では無いケースもあります。
※低家賃物件を敷金・礼金ゼロゼロ物件にすると反響は良いのですが、申込者の素性がよろしく無いケースが多いです

やはりまだまだ敷金１ヶ月、礼金１ヶ月の物件がメインであり、その中にちょこちょこゼロゼロ物件が混ざっているような状況かと思います。これも地域性はあるかと思いますので一概にそうだとは言えません。

そのような状況地域で大家業をしていますが、やはり空室による期間損失を抑えるべく当社の物件は全て敷金・礼金ゼロゼロ物件として入居者の募集をしています。

しかし今回の「木造一戸建」は敷金・礼金ゼロゼロ物件にする事なく入居者募集を開始しました。

一応不動産屋の繁忙期と言われる時期は過ぎてしまいましたが、どのような結果になるか今から少々不安です。

本来であればいつもと同条件での入居者募集になるのですが、今回の物件はいろいろと諸事情があるので上記の条件からのスタートです。
やはり入居者を早急に獲得するだけであれば自分の今までの経験で対応するのが一番だとは思っているのですが．．．

やはり行儀の悪いモノはいるもんだ

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昨日より「木造一戸建」の入居者募集を始めました

不動産屋として始めての募集となります。

広告チラシは奥さんが上手い具合に作成し、レインズへの登録をしてくれました。

今回の募集物件は当社所有の物件という事もあり、専任媒介でも一般媒介でもない、貸主となります。

そして客付不動産屋の広告については、当社に連絡のうえ広告可とし無断広告厳禁です。（勝手におとり広告として使用されても困りますので）

そして数社から電話にて広告掲載の連絡を頂き、その後「広告掲載依頼書」をＦＡＸしてもらい承諾する形式になります。
しかしいるんですよね　連絡無しで勝手に広告を打つ業者が．．．

同じ業者になるので出来ればやりたくは無いのですが、その不動産屋に電話をし掲載の中止、警告を行いました。（この業者とは取引はしないでょう）

本来であればこのような事はしたくは無いのですが、やはりルールは守って貰いたいですので。

しかし不動産業に参入する前から気にはしていたのですが、未だに当社物件が「先物物件」とし「おとり広告」として掲載している業者がいます。
真面目に大家業をやっている方であれば分かって頂けると思いますが、やはり不動産業界は未成熟な業界なんでしょう．．．

本当に行儀の悪い業者が多すぎます！！！

アウチ！！！

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今週からボチボチと不動産屋開業中です。
しかしまだまだ準備段階である事もあり、奥さんが「木造一戸建」の広告作成、そして自分はサラリーマン会社勤務への準備をしています

本来であれば不動産屋のサイト作りをした方が良いのですが、自分はサラリーマン会社への勤務準備をしています。

やはり前社を退職後、約３ヶ月が経過した事もあり生活リズムの調整、仕事の勘を取り戻さなければなりませんので。

そんな事をやっていた時に事務所に「第１ビル」の入居者が来ました。

来た理由は、「退去」したいとの事です。

アウチ！！！

「第２ビル」については何とか交渉しましたが、今回はそこまでしなくていいかな．．．

「木造一戸建」の募集開始前での退去は痛いですが、物件としては低価格物件のため価格帯でのバッティングはしないため「第２ビル」退去よりも問題は小さいもんです。

しかし不動産賃貸業をしていて「退去」になると精神的にやられますよね．．．

まっ、仕方ないか。

誰でも一度は考える事

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一度退去になりかけた「第２ビル」の更新手続きが昨日終わりました

突然別の物件に移りたいと報告を受けた時は焦りましたが、家賃の値下げにより無事更新に至りました。

値下げ額は約一割程度と結構大きなものと感じていますが、仮に退去になった際の空室による損失、そして物件は貸主募集になりますが、もしも他社の不動産屋が客付けをした場合に発生が想定されるＡＤを考えると良い交渉だったと思います。

やはりビジネスを行う上では総合的に最前の結果を瞬時に判断する事も要求されると思います。（当たり前か．．．）

これで３件予定している更新手続きのうち、無事２件が完了しました＾＾ｂ

後は７月頃に予定していますが、こちらも無事更新になって欲しいものです。

これでひとまず「満室経営」（木造一戸建はこれからですが）になります。



話しは変わりますが今回更新をしてくださった入居者さんですが、やはり高家賃であるため少し安い物件に引っ越しし浮いた分を貯金に充てていきたかったようです。

やはり考えようによれば家賃を支払い続ける事って無駄に思える時ってありますよね？？？
自分も若き日にはそう考え自宅の購入に走りましたが、結果は実家に戻るために売却となり無駄な損を数年前にしました
あの時は本当にきっちり計画すべきだったと今も後悔しますが、物件の売却を経験出来た事は良かったと思います

この方とは借主と貸主の関係はありますが、不動産屋として何か出来ればと考えています。