やっと終わりました．．．

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不動産投資の健美家

ようやく自宅の清掃が終わりました．．．
別に内見者が来るわけでもないのですが、一応不動産屋が来るので清掃はキッチリしておきました
自分の自宅は４ＬＤＫなのですが、使用している部屋はＬＤＫと１部屋のみです
ほぼ１Ｆの和室、２Ｆの洋室１部屋は使用せず、２Ｆ洋室１部屋は洗濯物の物干し部屋です　（全く、こんなに広い家は現在のところ必要ありませんでした．．．）

自分が長男で実家が事業をしているにも関わらず、何で家なんて買っちゃったのかな．．．　本当に大失敗です！！！

下手に賃貸物件にしたところで、試算計算上、損するのが分かっている以上、売却をしてしまって損を出した方が良いと考えました。

信用金庫両行からも、実家が大きいのに、なぜ？？？自宅なんて購入したのですか？？？何て言われる始末．．．

しかもサラリーマン会社まで一時間以上掛かる埼玉だし。　まっ、乗り換え無しにサラリーマン会社まで行けるのは良かった場所ですが、昔ながらに土着の方が多い場所であるため、今後の町の発展も全く望めません

埼玉でも、今後延びてくる場所はいくらでもあったのに．．．

まっ、授業料は高かったですが、本当に良い勉強になりました！！！

今後は大家業、不動産投資業を行なっていく上でも、相当役に立つと感じています！！！

本当に、こう言うのは変ですが、自宅の購入をお考えの方は、いろいろと自分の置かれている状況、今後の町の発展状況、住民税の徴収状況等々、いろいろな角度から検証してみて、自宅は購入してください！！！
自分は、自分の置かれている状況の判断を誤ってしまいました

さて、明日の査定はいくらになるのでしょうか？？？

今日は一通り．．．

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不動産投資の健美家

今日は朝から天気が良いですね

しかし明日より１１月、さすがにもう秋ですね。少し昔までは１１月何て言ったらもう冬だったのに、今は温暖化なのか１１月でもそんなに寒くない．．．　これは地球に取って良いのでしょうか？？？
さて今日は、明日不動産屋が自宅の査定にいらっしゃるので、ほどほどに掃除でもしようと考えています

さすがに内見者が来る場合は、少々の気合を入れて掃除をしますが、明日はあくまでも不動産屋の方ですからね。

そして以前に大手不動産屋に自宅売却をお願いした際には、内見者はいませんでしたが、どうやら内見者が来る時であっても、とことん掃除しておかなければいけないものでは無いとの事。しかし印象は違いますからね。
さすがに今回は次回の売却価格よりも３００万円ほど落として募集をするため、数件は内見者はあると考えています。（甘いかな．．．）
今回は確実に売却に繋げれなければならないですので．．．

さて、もうひと頑張りしてきます！！！

日曜、そして月曜になりました！

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不動産投資の健美家

自分の自宅の売却に伴う査定が日曜になり、月曜にＡ信用金庫に「第２ビル」融資に伴う手続きの日となりました。

当初は、日曜に自宅の売却査定、再来週にＡ信用金庫にお伺いさせて頂く予定ではありましたが、Ａ信用金庫には早くお伺いさせて頂いた方が良いと思い、スケジュールの変更をしてもらいました。
一応、明日は全く影響は無いとは思いますが、多少きっちりと掃除をしようと思ってます

さて一体いくらになるのか楽しみであり、緊張があります。

去年に査定してもらった時には、残債をベースに「おいくらで売却をお考えですか？」何て言う感じで、査定なんてものではなかったので、今回に関してはきっちりと査定をしてもらおうと思います！！！

結構、宅建主任者って金額の提示した時には、その根拠を説明しなければならないから手を抜くんでしょうね．．．　
良くポストに投函されている無料査定何てありますが、あれって本当に査定してくれるんですかね？？？　結果的に売り物件の確保だけですよね

結果的に大手の不動産屋でも、そんなもんですからね。

今回は、本当に時間的にも余裕は無いので、きちんと不動産屋には対応してもらおうと思います。

結果的に売却価格がきちんと査定されないと、Ａ信用金庫にも融資のお願いが出来ないですからね。

本当に、「大損」にならない事を願うだけです！！！

そろそろ引退のようです．．．

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不動産投資の健美家

先日からブログにアップさせて頂いております、当社の担当税理士に関してですが、さすがにそろそろ引退のようです

現在の税理士は「おばさん税理士」なのですが、祖父、父、そして自分達と三代に渡り、当社の担当をしております。（祖父の代では、どうやら途中からのようですが．．．）

祖父、父は経理関連に関して全くの無知だったため、すべてを任せきりの状況ではいましたが、相当な不満があったようです。
今は、さすがに「お茶」程度ですが、祖父、父の代には、わざわざお昼頃に訪問し、昼食まで用意してあげていたそうです（祖父、父は相当不満だったようですが．．．）

しかし自分と弟の代になり、先日会計事務所に対して、たいした仕事も出来ない以上、担当替えを依頼しました！！！

流石に「おばさん税理士」も相当な歳（母親の少し上だと思います）との事で、もう少しだけ担当をさせて欲しいとの事です。

まっ、ある意味「老朽化」しているものを使っていく以上、それ相応の報酬カットを要求している状況です。

しかし、仮に自分が会計事務所経営者であれば、流動的な顧問料の減額はしますが、決算処理等、固定的な料金のカットはしなかったと思います。

こちらからの要求は、毎月の顧問料を減らすよう要求したにも関わらず、固定的な決算処理料金の減額を行なうとは．．．

これで毎月の顧問料まで減額させ、税理士報酬コストカットは完了です！！！
祖父、父の代より、問題視していた事が、ここに来てようやく解決となります

やはり税理士を雇うにも、こちらが、どのくらいの報酬が妥当であり、自分が出来る部分に関しては全て行なってしまい、とにかく安く済ませることが重要です！！！
別に大家業、不動産投資の会計処理、税務処理など、少し勉強をすれば、本当に簡単なものですからね。（節税に関しては、相当の経験値が必要だとは思いますが）

これで三代目にして、ようやく「税理士」の件も解決です！！！

「おじいさん不動産屋の排除」、「税理士への対応」！！！

このような不況の中で、のらりくらりやっている者は、全て排除して行かなければなりません！！！

これも大家会社を守り、発展させて行くための下準備です！！！
これで祖父、父も安心していると感じております

自宅売却に伴う融資について

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「第２ビル」の建設もスタートし、Ａ信用金庫に融資手続きのため１１月の上旬にお伺いさせて頂く事になっています。
昨日、こちらから連絡をさせて頂き、１１月の２週目頭に手続き等にお伺いする事になりました
あえてこちらから連絡をさせて頂いた事には、理由があります

それは自分の自宅売却に伴う、「大損」に対する追加融資のお願いです．．．

自分の予想では、現在の残債に対して売却予想価格は大きく開きがあると考えております。　そこでの追加融資です。

担当の次長さんに、今回の自宅売却に伴う損失価格数百万円の追加融資を、お願いさせて頂いたのですが、自分個人に対しての融資は住宅ローンの存在があるため難しいとの事ですが、大家会社経由での融資であれば、全く問題は無いとの事です　（本当に助かりました！！！）
今まで、大家会社を正直なところ自分自身過大評価しておりませんでしたが、やはり大家会社の存在は大きいんですね

一応、１１月の２週目のＡ信用金庫との打ち合わせの際に、自宅売却に伴う「大損」の融資の話しも合わせて進めて行こうと思います！！！

自宅さえ売却できてしまえば、今後「第２ビル」のリスクヘッジも行なわれるため非常に大家会社にとっては有利かと思います！！！
しかし自分個人に取っては、本当に大きな損失ですが．．．

本当に今後、自宅を購入をお考えの方はしっかりと計算をし、購入に踏み切った方が良いと思います！！！
自分のように、人生何があるのかわかりませんから

どうなんだろう？？？

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自分は大家会社承継後、不動産投資セミナーと言うものに一回も参加した事は無く、しかも大家業・不動産投資に伴う知り合いも一切いません

なぜなら大家会社は、祖父、父が残した物件を利用し開始したものであり、母親を中心に家族で行なっております。

その結果、不動産投資セミナーには参加せず、自分達の力だけを信じて「成功」を収められればと考えております。
仮に、自分が大家業・不動産投資を個人的に開始したとしてもセミナーへの参加はしないと思います

やはり人から教えられたスキームをベースに事業を行なうのではなく、自分の考案したスキームをベースに事業を行なって行きたいのが、正直な回答です。
どこにでもある文句ですが、「自己責任にて実行ください」の下り文句です．．．

その様に成功するのか？若しくは失敗するのか？分からないものに時間を費やす余裕は、正直なところ自分には一切ありません。

しかも人から言われる事を実行する事は、昔から好きじゃない性格もあるのでしょう．．．

やはり自分でスキームを組み立て、それを実行し、そして成功する！！！　まさにビジネスの醍醐味ですよね。
こんな醍醐味を得たいからこそ、セミナーには一切参加しない事もあります。　（面倒くさい性格で申し訳ありません）
一時は、一回どのような物なのか見に行こうとは思いましたが、現在は一切参加の意思はありません

とにかく自分が正しいと思った事を、詳しく分析し、それを実行すれば、おのずと成功は見えてくると思っておます！！！

しかし、メインである不動産屋のＫホームのＳさんからは、以前に、今後不動産投資にも力を入れて行く事をお話ししたのですが、その時にはＳさんもセミナーには極力参加してみた方が良いと言われました

やはりそうなのかな？？？

「宅建主任者」試験も終わった事（不合格ですが．．．）ですし、時間が合えば、今後参加してみるのも良いのかと感じています。

しかし、一発目からインチキ臭いものだったら、今後完全に行かないでしょうね。

サラリーマンとの兼業における大家業！

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サラリーマン大家と言うのは確かに両立のため、苦労は相当のものです

しかし普通に考えてみても、良い部分は非常に多いと思います！
サラリーマンだけの場合、とにかく自分自身のポジションを上げ、給料・年俸の増加に努めなければなりません　しかもそのポジションの向上、給料・年俸の増加判断は上司に委ねられるという非常に曖昧なものだとも感じます　（所詮、上司も社長の部下であり、社長も株主の部下のようなものです）

こう考えてしまうと、ポジションの上下はあるにせよ、上司も自分もサラリーマン会社では、株主の雇われにしか過ぎないんですよね．．．

しかしサラリーマン会社では、一体自分に対していくらの投資をしてくれたのでしょうか？？？　数千万円？　数億円？

答えは、数億円でしょう！！！　
十数年間の給料・年俸を頂き、知識向上のための講習、そして成功、失敗に関わらずいくつもの高額なプロジェクトの参加による予算の使用

本当にサラリーマン会社に感謝しております。　

しかしサラリーマンは、サラリーマン．．．　いつ自分が会社にとって不必要な人材になるか不安定な状況です．．．

これは、どのような会社に勤めているサラリーマンの方、全てに言える事だと思います。　このような不安定な中で、落ち着いて仕事を延々と続けていく事は出来るでしょうか？？？

しかも世間は大不況．．．
このように考えてみると、サラリーマン大家と言うのは非常に有利なものだと思えます　仮にサラリーマン会社にて肩叩きにあったとしても、もう一つの仕事があります。
そして、その逆に大家会社が不安定になれば、サラリーマン会社があります

このように世間が非常に不安定な状況の中、何も考えずにサラリーマンだけで一生を終える事は困難であり、サラリーマンがダメになっても逃げ道は必要かと！！！

とにかく今のサラリーマンは、昔のサラリーマンとは違い、勤続年数を重ねれば給料・年俸が上昇するものでは無く、自分の会社に対する貢献度に応じて給料・年俸の上昇に繋がるわけです。
サラリーマン会社、大家会社共に結果が求められるわけです
簡単に結果！などと言いますが、この結果を残す事が非常に難しいのですよね

自分は現在、サラリーマン大家として両立の苦労は相当にありますが、とにかく両業務に対して妥協する事無く、今後も頑張って行こうと思います！！！

サラリーマンだけで頑張って行こうとお考えの方も多いとは思いますが、自分の自論としては大家業・不動産投資とは言わず、何かの副業も今の世の中の不況では必要かと感じています。（これはなかなか難しいですが．．．）
サラリーマン一本では、本当に危険なのかも知れません

自分も以前は、とにかくサラリーマン会社での、成功しか考えていませんでしたが、大家業を始め、現在の不況を考えると得策とは思えません。

次回はブログアップできる範囲内にて、音楽業界の現状をアップしようと思います。

金融機関との今後について．．．

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今後の金融機関との関係を考えて行く事にしました。
現在の大家会社は、数十年来の付き合いのある「信用金庫」２行との取引をメインに行なっております

さすがに数十年来もの付き合いもあり、信頼関係は良好だと感じています！！！

個人的な付き合いとしては、大家の母親、弟が両行に対して高額な定期預金を行ない、大家会社も高額な定期預金、積金を行ない、月半ばには集金に伺いに来て頂いております。
しかし自分は個人的には一切、取引はしていないんですよね．．．
さすがに今後は、自分も個人的にはお付き合いをさせて頂こうと思います

都市銀行との付き合いも考えておりますが、都市銀行から見れば当社など、「ゴミ」みたいなものですので、やはり「信用金庫」２行との取引が重要なのか！！！

なかなか金融機関との取引も難しいものですよね．．．
とにかく「信用金庫」の方との打ち合わせに関しては、自分の持っている経営ノウハウ、経理知識等々を渋る事無く、話しをしております

さすがにお金が絡む以上、金融機関も経営にブレがある！　または知識が全く無いのでは融資する立場上、怖いですからね。

自分の「夢」何ぞ語るよりも、如何にリスクヘッジを考慮した話しを合理的かつ、理論的に説明できなければ、金融機関を味方にする事は出来ません。

不動産屋さんとの話し合いの際には、全く知識が無いという気落ちで全てをお任せするような感じで打ち合わせを行いますが、金融機関との打ち合わせに関しては、知識の披露の場だと感じて打ち合わせに臨むようにしています

金融機関も会社に融資をするのではなく、その経営者が一体どのような人物であるのかを見極めて融資をしてくれるものだと考えているからです！！！

やはり自分としては、自分を隠す事無く話しが出来る金融機関、会計事務所との打ち合わせが一番しょうにあっていると思います。

とにかく会社は少しだけの利益さえ確保出来ていればよく、後は経営者の能力が必要となるはずです！！！

まずは一安心かな．．．

おはようございます。おずもーるです。

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大家会社を承継後、本格的にサラリーマン大家として業務に従事して約一年が経過しました。　本当に一年の経過は早いですよね

承継後、本格的に大家業務を行なっていく上で、本当に築３５年も経過している「第１ビル」には、不安だらけでした．．．

とにかく空室が出れば、空室期間が半年は当たり前、半年で次の入居者が決定すれば良いという感じで、賃貸業をしていたので、自分自身も正直これが現実なんだと思っていました

当然不安はありましたが、自分自身がとにかく頑張って不動産屋を回って、どうにか入居者の募集をお願いして回りましたが、今の経済状況が影響しているのでしょう、立地が良く、修繕も行き届いており、安い家賃設定であれば、築の問題など全く問題が無い事が分かりました　（本当に最初は、やっていけるのか不安でたまりませんでした．．．）
しかし今は空室の件も全く考える事無く、次の事を考える余裕すら出てきました。（「第１ビル」１Ｆテナントは別問題ですが．．．）

そして「第１ビル」の収益の足しにと、「木造１」の廃棄、「第２ビル」の建設に取りかかることも出来ました！！！
これは今後の当社の経営に取って、本当に重要な物件です

「第２ビル」建設の前には、「第１ビル」の一部、そして「木造１」部分が借地でありましたが、これも「第２ビル」建設の前に地主さんより、良い条件にて「底地権」の購入の実行が出来た事も当社に取って、非常にプラスです

ここまで来てしまえば、ある意味一応の大家会社の安定経営は可能な範囲になったと感じています。

後は自分の自宅の売却が完了し、「第２ビル」への入居が可能になれば、より一層安定したものだと言えます。

本当に承継当初は卓上のシュミレーション上では、可能なものであると計算出来ましたが、いざ実行しようとなると不安だらけでありましたが、今は現実に安定してきたと思います！！！

今後は、「木造２」の土地部分も「借地」のため、タイミングを見計らい「底地権」の購入に繋げられればと考えています。

「木造２」の「底地権」の購入は、地主の説得に相当の時間と労力を費やす事になりそうですが、これもタイミングだと考えていますので、タイミングを逃す事無く実行に移し、更に大家会社の安定に努めようと考えております

「木造２」の「底地権」まで押さえる事が出来れば、当社も更なる飛躍に繋がると感じています！！！

自分は皆さんのように、自分が一からスタートした大家業、不動産投資業ではありませんが、一からのスタートとして考え、これからも頑張って行こうと思います！！！

とにかく踏み出した足を戻す事無く、前に進むだけです！！！

今週の日曜に！

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不動産投資の健美家

昨日、連絡をさせて頂いた自宅売却に伴う不動産屋の物件査定は、今週の日曜にお願いする事になりました。

さすがに「宅建主任者」試験も終わり、大家会社決算も完了！　来期のバジェットの作成も終わり、もう大家会社の事も、当面ほぼやる事ないのかな．．．
ここで「第１ビル」１Ｆテナントに入居者があれば、次のステップに進むためいろいろやる事はあると思うのですが、今は全く動くつもりはありません

そして最後に残った問題が、自宅の売却問題になった訳です！！！

やはりサラリーマン会社からの給料により、ローン返済をしていると言えども、今後無駄になるであろう物件をそのまま保有しておくだけの余裕もありませんし、そのローン返済を「第２ビル」に居住する事により、家賃として大家会社に入れた方が、よっぽど良い選択かと思います
しかし問題は、「損」してしまうであろう２００万円～３００万円のキャッシュなんですよね

まっ、ここは少々考えなければなりません。

上手い具合に「第２ビル」完成時期の２月辺りまでに、自宅の売却が完了してくれると助かるのですが、そう上手くタイミングがあうのか、どうか？？？

仮に買主が現れ、早い時期に入居したいとなれば、一時的に「第１ビル」２Ｆに間借りしようとも考えております！！！
とにかく早い時期に売却できればと考えているので、何とか買主が現れてくれる事を願うだけです

「第２ビル」に居住するようになれば、サラリーマン会社への通勤も３０分程度、そして何より「第２ビル」の空室リスクの軽減にもなりますので．．．
本当に今考えると、とんでもない人生のミスをしてしまったような

皆さんは、このような事のないよう充分に注意してください！！！
自分も自宅購入していなかったら、大家会社とは別に物件購入も考えていたのに．．．　残念です