これで一安心です

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前回のブログアップから一週間後、築５０年のフルリフォーム物件に数件の内見があり、無事申込をもらうことが出来ました



やはり外国人の内見は多いです。



今回はミャンマーの方の問い合わせが多く、内見に来た際に色々と細かくこちらから質問をすると客付け不動産屋にも伝えていなかったことが次から次に出てくる人が多く、さすがにそんな外国人に貸すことは出来ません。



東南アジアの方達のやり方として、まずは２人で申込をしてくるが、入居後早々に人員が増員します（笑）



パターンとしては、男女で入居し、その後追加で男女が入ってくることが多く、結果的に男２人、女２人の合計４人が居住しています。



大家さんは外国人入居者には充分注意してください。



結果的に不動産屋は客付けを行うだけのことが多いため、その後は大家が苦労をするだけです。



そんな状況ではありましたが、今回は弊社に直接問い合わせをしてきた日本人で決定しました！



直接問い合わせをしてきて申込してくれると、客付け不動産屋に支払う予定である「広告費（賃料１ヶ月分）」も抑えることが出来、入居者さんも無駄な仲介手数料を支払う必要が無いため両者にメリットがあります



いやいや、６００万以上もかけてリフォームし、外国人の入居、部屋をぐちゃぐちゃにされる。という流れを回避出来たことは本当に良かったと思います。



今回は近隣物件の状況も細かくチェックしていましたが、やはり築４５年を超える物件はなかなか入居者の確保が難しいようです。



弊社の築５０年物件には、リフォーム前の部屋がありますが、この状況を見るとなかなか資金投下は出来ないため、最低限の修繕を行い、かなり安い賃料で貸し出そうと考えています。



とは言え、さすがに東南アジア系の方は控えたと思います。

苦戦しております．．．

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前回のブログに書きましたが、現在空室になっている築５０年物件への内見依頼は外国人、訳ありの人ばかりの状況が続いています



おっ！久しぶりに日本の方からの連絡だ！と思っても、なんだかんだで訳ありの人のため、はい！ダメ！な状況です。



気を取り直して次！と言っても問い合わせをしてくる方はベトナム、ミャンマーばかりです



おいおい！差別するなよ！と思われるかもしれませんが、これは差別ではなく「審査」によるものです。



さすがに一発目のベトナム人で家賃滞納による夜逃げ、部屋はゴキブリだらけにされたら、さすがに快く入居を許すことは出来ません。



確かにベトナム人、ミャンマー人の方達すべてがそのような方達ばかりではないことは承知していますが、一発目に強烈な体験をしてしまえば、その後は慎重になります。



当物件近隣にも同じような築年数の物件も多く存在していますが、おそらく大家さん、オーナーさんから「外国人お断り！」の指示が出ているのかと思います。



法人契約でのベトナム人、ミャンマー人の方からの問い合わせもありますが、それはそれで入居者の同国スタッフを集め、夜には酒盛り、トラブル発生！と容易に想像が出来ます



今回は大規模なリフォームをしていることもあるため、来年３月までを目処に入居者募集をしていこうと思います。



空室損失は大きく出ますが、それ以上に外国人を入居させてしまった後の不安よりも断然良いと思います。

築古物件の難しさ

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５月に１部屋、８月に１部屋と連続して２部屋が空室になってしまいました



５月退去の部屋は築５０年経過している物件であり、絶対にこのまま賃貸にすることは出来ない。というものではなかったのですが、その階の他の部屋はすべてリフォームしているため、今回のこちらの部屋も６５０万円をかけてリフォームを行うことにしました。



８月退去の部屋は築１４年、メゾネットタイプの部屋になります。



８月退去の部屋は、退去後早々に入居者募集をしたところ広告掲載一週間で次の入居者が決まりました



この部屋は、古くなっても目に入るようちょっと変わった間取りにしたのも良かったんだと思います。



５月退去の部屋はリフォーム工事を９月中旬に終え、現在入居者募集をしていますが、なかなか問い合わせの連絡がない状況です



ここ最近地震も多く、築５０年も経過しているとなかなか新規で入居しようとは思わないですね．．．



外国人を中心に、ちょっと難しい属性の方からの連絡はあるのですが、わざわざそのような方達のために６５０万円もかけたのではないので、ここは焦らず入居者募集を続けていこうと思います。



ここで皆さんへ



ここ最近の外国人の情報を！
※あくまでも弊社での状況であるため、地域によっては違うかもしれません。



ネパール人、ベトナム人、ミャンマー人の入居希望者が多くなっております。



しかし弊社では上記の国籍の方にはお部屋の提供は行いません。



なぜなら過去にベトナム人に部屋を貸したところ、家賃未払いの後、夜逃げ、部屋はゴキブリだらけにされた経緯があります。



その後、いろいろな管理会社の方とお話をしましたが、やはり上記の国籍の方達は生活習慣からなのか、ゴキブリ部屋になってしまうことが多く、絶対に賃貸しないとのことでした。



そのようなことから、弊社は上記の国籍の方からの問い合わせはお断りしています。



差別では！！と思われるかもしれませんが、これは大家側でも入居者を選ぶ権利だと考えています。



過去に家賃未払い、夜逃げ、ゴキブリ部屋にされた経験をして、また貸すなんていうことはさすがに誰もしないと思います。



築古物件を狙ってきますので注意ください！



ちょっと経験してみたい！という方は挑戦してみても良いかと思います。

この時期に部屋探しをしている人って

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８月中旬の株式の大暴落には結構焦ってしまいました



私は米国市場を中心に行っていますが、いやいや本当に一気に下がりました。



現在はある程度高いところで推移しているので安心です



不動産の方は一部屋の入居者募集を先週から行い、一部屋はリフォーム中のため９月から入居者募集を行います。



８月のくそ暑い時期に部屋探しをしている人達って、過去の経験、個人的なイメージではありますが、入居者確保に苦戦しているオーナー、大家の足元を見てより良い条件で入居を考えている人が多いと思います。



今週も数組の内見がありましたが、どう見ても積極的に引っ越しを考えているというより、良い物件が良い条件であれば引っ越ししようかな？という感じの方が多いようです。



と私は内見者を見ましたが、仲介業者の方達は必死です



最近の物件は、必ずと言っていいほど「ＡＤ（広告費）１００％以上」になっているため、入居者を決めることが出来れば、入居者から仲介手数料１００％、大家側から広告費１００％以上が入るため、やはり何とか決めたいのでしょう。



しかし私が内見者を見る限り、その人「良い部屋があったら引っ越しをしようかな？」って人にしか見えません。



不動産業者での賃貸物件担当者は若く、経験の浅い営業マンが多いため、なかなか冷やかしなのか本気なのか判断が出来ないと思うのですが、それも経験ですね。



と感じましたが、弊社も入居者が決まらなければ家賃収入が入らないため、出来れば良い入居者に来て欲しいものです。。

いやいや、やっぱりこっちの方がいいや

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数ヶ月前から空室になった部屋のリフォームを検討しております。



今回は２社の会社さんに見積もりをお願いしましたが、やはり想定していた通りの会社さんにてリフォームをお願いする事になりました。



ここ最近リフォーム費用も数年前と比較すると、相当上がった事もあり、費用を抑えたプランにて工事をお願いしようと考えておりましたが、結果的には現在の部屋を全て解体してもらい、スケルトンにしてからのリフォームにする事にしました。



と言うのも、現状を若干残した工事と、全て解体した工事との差額が最終的にさほど変わりが無いため、全て解体したスケルトンでの工事になりました。



なんだかんだ考えると、物件自体かなり古く、過去に大したリフォーム工事がされていなかったためです。



既に解体が終わり、数日前から大工工事が入り始めましたが、スケルトンにすると当たり前の事ですが、部屋がかなり大きく見えます。



今回も前回、前々回と同じような部屋になってくれる事を願います。



近隣を見れば、新築物件、築浅物件が非常に多いため、入居者確保のためには大きな出費も仕方のない事だと思います。



不動産屋であるため、近隣物件の空室情報を見る事が容易に出来るため、色々と見ていますが、２０年ほどしか経過していない部屋でも入居者確保に苦労しているようなので、やはり大がかりなリフォームは必要だと感じます。



後は賃料がどれだけ取れるかになりますが、そこはある程度リーズナブルにいこうと思います。



十数年前と比較し、どれだけ多くの方が不動産投資に興味を持っているのか分かりませんが、不動産投資なんぞ儲かるものではないと思います

今回のリフォーム

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築古物件の空室のリフォーム工事を２社の会社さんに見積もりをお願いしています。



１社はこの物件のリフォームを既に２部屋行っているため、プランの依頼後２週間ほどで上がってきました。



しかし、もう１社の方は、なかなかプランが出てきません。



間取りプランを頂いたのですが、完全におかしなことになっています



限られた空間の中で、考えて頂くことになりますが、慣れている会社さんは早々に、慣れていない会社さんは時間がかかる。



まっ、当たり前なのかもしれません。



この物件の２部屋は、スケルトンにし、新たに部屋を作ってもらいましたが、今回はスケルトンにすることなく、リフォームを行ってもらおうと思います。



所詮は賃貸物件のため、スケルトンにし、ゴリゴリにお金をかけたとしても入居者は分からないのが現状ですし．．．



と言うことで、今回は想定していた見積もりよりも２００万円ほどコストを抑えたプランで行こうと思います。



もう１社さんが、現在コスト計算をしている最中ですが、おそらく大きく安くなるとは思えないので。

そのまま？、それともリフォーム？

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１０年ほど前に入居された方が、そろそろ退去する事になりました。



この物件は弊社が不動産屋開業、自社物件として初めての借主だったと記憶しています。



賃貸に回す際、やはり築古物件、状態は良いとは言えませんでしたが、物件の広さ、賃料の安さ、立地の良さで早々に入居者が決定しました。



現状がどのような状態にあるのか不明ですが、今後この物件をどのように賃貸に回すか考えものです



ルームクリーニング、小規模修繕を行い、現状の賃料で入居者を募集するか。フルリフォームを行い、賃料を増額し入居者を募集するか。本当に悩むところです。



物件の状態が分からないため、何とも言えませんが、ある程度のコンディションであれば、このままの賃料のまま入居者募集をした方が入居者も多く集まるかと考えています。



と言うのも、ここ最近近隣物件の相場がとんでも無く上がっており、この物件のレベルであっても賃料が１５%程度上昇しています。



しかし、同一階の物件を全てフルリフォームしている事もあり、この物件も同じようにフルリフォームを行い、入居者募集をしたい気持ちはあります。



こんな感じで悩んでいますが、これ以上に気になる事があります。



それは今年に入り、本当に多くなった地震です



個人的な意見になりますが、もしも東京が震災にあった場合、日本は国として存在し続けるだけの体力があるのでしょうか？？？



恐らく日本の中心、東京が震災にあえば、復興などと言う言葉は当てはまらないほどのダメージが日本を襲うでしょう。



こんな事を考えてしまうと、フルリフォームにはなかなか踏み切れない状況でもあります。



後半は震災の話しになってしまいましたが、東京が震災にあった場合、皆さんはその先も生き続けていけるだけの精神力はありますか？？？

はじめての賃上げ

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１月から３月までの間は入居者も多く、契約更新手続きも多い状況です。



今年の更新では「賃料値上げ」の物件が非常に多いです。



２年前のこの時期は、コロナ真っ只中でもあったため、大きく賃料を値下げし、入居頂きました。



入居時の契約手続きの際、２年後の更新の際には「賃料値上げ」は確実に行う旨も伝えて入居頂いていたこともあり、何ら問題無く更新手続きを行っています。



まっ、２年前にとんでも無く値下げをしたので、今回の値上げで以前の賃料レベルまでに至ってはいないのですが．．．



不動産投資を行い、はじめて「賃料値上げ」をしましたが、やはり良いものではありませんね



ここ最近、不動産情報を見ていて感じる事と言えば、とにかく賃料が高い物件が多くなってきている事です。



日銀のマイナス金利の解除が発表される前に設定されている賃料だと考えると、今後金利上昇により、更に賃料が高くなるかもしれませんが、大した金利になる訳でもないはずですので、影響はないでしょうね。



しかし政府はいつまで時代に逆行した政策を打ち続けるのか不思議でしょうがないです。



まっ、政府も金利を上げたら日本自体がぽしゃりそうなので出来ないんでしょうね。



こんな状況では日本を離れる人達も多くなるんじゃないでしょうか？？？

物件自主管理の難しさ

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２０２４年がスタートし、もう半月が経過しました。



いやいや、月日が経つのは早いものです。



この時期になると賃貸物件の更新も多く、結構大変な時期になります。



そんな中、とある物件の入居者募集、更新手続きのみを任せてもらっている物件があるのですが、その物件オーナーから今後物件管理もお願いしたい。というお話しを頂きました。



築５年ほどになる物件なのですが、完成当時オーナーは少しでも費用を抑えたいとの事で、ご自身で自主管理をする。いう事でしたが、やはり大家さんは難しかったようです



この物件は大手ハウスメーカー施工の物件のため、造りは非常に良いのですが２世帯しかないため、ハウスメーカーの管理も引き受けてもらえなかったのかと思います。
※弊社でも大手ハウスメーカー施工物件がありますが、やはり戸数は少なく管理を引き受けてもらう事は出来ませんでした。



２世帯だけの物件なんだから、管理なんて簡単じゃないの？？？



と思われる方は多いかと思います。



しかしこの物件、完成時から入居者が変わらず、そのまま更新をされているため入居者募集の手間は全くかからないのですが、その２世帯の間でトラブルが発生しています。



１世帯の方がかなり癖の強い方のため、管理もなかなかうまくはいきません。



そんな状況になってしまったもの、トラブル発生は完成、入居後すぐに発生したため、その時に何とか解決に向けオーナーも少しは動けば良かったものの、全く対応しなかったため、今ではかなり雰囲気の悪い状況になっています。



そんな状況になってしまった物件の管理を今更お願いされてもお荷物なだけです。



更新手続き完了以降、正式にお願いされる可能性はありますが、管理契約の条件によってお引き受けしようと考えています。



大家さんを初めてやられる方は、簡単だと考えるかもしれませんが、このようなトラブルが発生した場合の対応も必要なため、実は難しいものなんです。



大手不動産会社の物件なんかは、近隣トラブルは自己解決しろ！と契約書に記載されていますが、これってトラブルの程度によっては、とんでもない事故、事件につながりかねなません。

賃料値上げの連絡って．．．

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皆さんの物件がコロナ禍にどのような状況になったのか分かりませんが、弊社物件は結構大変な事になったような、ならなかったような．．．



数年前のコロナ禍の中、数件の物件が空室になり、その後入居者募集をしました。



ちょうどそのタイミングで、新規事業を開始したばかりだったため、空室への入居者募集に時間を使う事が出来ませんでした。



えっ？　不動産ポータルサイトに物件情報載せとくだけじゃない？



と思われるかもしれませんが、弊社では内見時に私どもも立ち合いを行い、どのような方なのか確認しているため、内見時になかなか時間が合わず苦労しました。



そんな時間的な問題もありつつ、根本的に人が動く事も少なかった事もあり、なかなか入居者が決まりませんでした。



そのような事から、大きく賃料を下げての入居者募集を行いました。



その結果、あっという間に入居者の確保は完了。



そりゃ、その賃料だったら多くの人が住みたいわ。という賃料です．．．



２年の契約期間が来年に到来しますが、各入居者には事前に近隣相場に合わせる事を伝えていますが、かなりの値上げになるので、どうなのかな？と感じています。



まっ、今回は更新してくれると思いますが。