ワンルームマンション投資はやらないでしょ（笑）

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自分が不動産投資に興味を持ったのは、３０代半ばの頃でした。



きっかけは相続により、不動産賃貸業の会社を相続したからです。



相続時は相当な問題を抱えていたため、経営状況を改善するだけでも時間がかかりました。



その後安定してきた頃から次の物件への投資を考えていきましたが、絶対に自分はやらない投資がありました。



それは「ワンルームマンション投資（区分所有）」です



新築ワンルームマンション投資って、全く旨味はありません．．．



旨味が無く、多少でも毎月、毎年の手残りがあれば良いでしょうが、ほとんどの物件は毎月の持ち出しが発生します。



自分が不動産投資を始めた頃であれば、多少の手残りはあったと思いますが、今のワンルームマンション投資は表面利回りは悪く、毎月の持ち出しは当たり前です



こんなもん、少しでも不動産投資を勉強すれば絶対に手を出してはならない投資だとわかると思うのですが、前のめりに不動産投資を検討していると引っかかってしまうんですよね．．．



私は絶対にダメな投資案件だと思いますが、とにかくやってみたい！という人は高い勉強代を支払いやってみるのも良いかもしれません。



しかし、とにかく毎月の持ち出し、最後の清算の際には相当な負担がかかると考えておいた方が良いと思います。

そうそう良いものなんて出るわけないのに．．．

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大家さん、不動産投資家になってから、そろそろ２０年が経過しようとしています。



２０年前は、投資用の不動産も色々とありましたが、今はなかなか魅力ある物件は無いように思えます。



先日ある不動産投資会社より提案頂いた案件のご相談をさせて頂きましたが、全く話しにならない案件です



そもそも毎月持ち出しが出る状況．．．



そんなもん誰も投資しないよ．．．



という案件を普通に紹介している不動産投資会社があることに驚きました



話しを聞いてみると、いやいやそれって可笑しいでしょ？？？



というところで持ち出し分を回収しようとしているし（笑）



確かに今のご時世、なかなか投資案件なんてないと思います。



出たとしても、内輪での取引になるため、市場に出ることって本当にないと思います。



良い物件なんて、そうそう新規さんなんかに紹介するはずがないのが現状ですが．．．



サラリーマンの片手間に手が出せるようなものじゃないのが現状なんですよね。

築古物件は苦労だらけ．．．

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１２月上旬に築５０年の自社物件が空室になりました



その物件はこの数年、空室になる度に６００万円から７００万円をかけフルリフォームを行いました。



３件のフルリフォームを行った結果、約２,０００万円もの出費です．．．



築５０年が経過していれば、本来建替えを考えるべきだとはわかっています。



しかし、この物件については建替えは全く考えておらず、このまま使用しつづけていく予定です。



そんな築５０年の物件での退去．．．



かなり痛いです．．．



今回空室になる部屋はリフォームは全く考えておらず、現状のままでの入居者募集です。



今回の募集は今まで行ってこなかった条件を付与し、入居者募集を行いました。



この条件で、家賃も若干下げ、１２月上旬に入居者募集を行いましたが、やはり来る連絡は「外国人」を中心とした方達ばかり



終いには、「生活保護の外国人」



はっ！！！！　日本人ですらなかなか生活保護が認められないのに、なんで外国人が生活保護受けてるの？？？



我々の血税を、訳の変わらない者に使わないでくれ！！！！



そんな状況が続いたこともあり、一度年末間際に入居者募集情報を一斉に下げました。



年が明け、再度入居者募集再開！！！



再開一週間後、内見の連絡があり、内見。



なんと、今回新たに付与した条件での入居申込を獲得することに成功しました



今回ばかりは、入居者が決まらず、永遠に空室のままになることも覚悟しましたが、なんとかなりました。



年明け早々、悪いことが続き、おいおい！と感じていましたが、なんとか今年も良い一年のスタートが切れそうです。



そんなことをしながら、新規ビジネスのため、その業界でのアルバイトを検討しています。

やはり外国人の問題って多いですね．．．

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外国人問題、本当に色々とありますね．．．



あくまでも個人的な意見ですが、先日の亀田製菓会長（インド人）の日本移民受入の発言、川口、蕨のクルド人難民問題、中国人の医療目的の来日問題と本当に色々とあると思います。



亀田製菓の会長がまさかインド人だとは思っていませんでした



日本の将来のため労働人口確保のため移民を受け入れろ。



確かに労働者不足のため、川口、蕨のクルド人問題が発生しているのも分かります。



しかしながら日本で暮らすい以上、日本のルールに従い生活しなければならないことを理解されていないのだと感じます。



弊社自社物件に中国人留学生が居住しており、その後日本にて就労しておりましたが、社会保険料を支払っていなかったことが分かりました。



役所の方達は大変かと思いますが、これからも頑張ってもらいたいです。



その前に今の政治家連中が日本のためにきちんと仕事をしてもらいたいものです。



政治家のなかには、純粋なる日本人のではない者、また在日人に絡めとられている者もいますが、そのような奴らの言葉は聞くことなく、日本の将来を考えてほしいものです、

またまた「空室」に．．．

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またまた１２月中旬にて築古物件の一部屋が「空室」になりました



ここには６年ほど前から「中国の方」が居住していましたが、ビザの関係で中国に帰国しなければならなくなってしまいました。



日本に留学に来ていたのですが、やはり今の中国に帰るのは本当に嫌だとのことでした。



確かにそろそろ沈没しそうな中国なんぞに帰るのは厳しいでしょう。



しかも当然のように中国では仕事は無いため、しばらくは親に面倒を見てもらうとのことですが、それも難しいようです



まっ、人のことを考える前に、まずはこの「空室」をどのように埋めるかを考えなければなりません．．．



今回は全くリフォームをする気はないので、そのままの状態で賃料を格安にして貸し出す予定です。



ベトナム、ミャンマー、ネパールの人達からの問い合わせが多いのですが、さすがに一回ボロボロにされているため、このあたりの外国人はなしで行こうとは思いますが、さてどうなることやら



しかし、他の大家さん、オーナーさんも上記３国の方への賃貸を断っているようなので、本当に問い合わせが多いです



一握りの人の問題だったのかもしれませんが、その一握りの人が問題を起こすと、その国全体の人達を疑ってしまいますね．．．

これで一安心です

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前回のブログアップから一週間後、築５０年のフルリフォーム物件に数件の内見があり、無事申込をもらうことが出来ました



やはり外国人の内見は多いです。



今回はミャンマーの方の問い合わせが多く、内見に来た際に色々と細かくこちらから質問をすると客付け不動産屋にも伝えていなかったことが次から次に出てくる人が多く、さすがにそんな外国人に貸すことは出来ません。



東南アジアの方達のやり方として、まずは２人で申込をしてくるが、入居後早々に人員が増員します（笑）



パターンとしては、男女で入居し、その後追加で男女が入ってくることが多く、結果的に男２人、女２人の合計４人が居住しています。



大家さんは外国人入居者には充分注意してください。



結果的に不動産屋は客付けを行うだけのことが多いため、その後は大家が苦労をするだけです。



そんな状況ではありましたが、今回は弊社に直接問い合わせをしてきた日本人で決定しました！



直接問い合わせをしてきて申込してくれると、客付け不動産屋に支払う予定である「広告費（賃料１ヶ月分）」も抑えることが出来、入居者さんも無駄な仲介手数料を支払う必要が無いため両者にメリットがあります



いやいや、６００万以上もかけてリフォームし、外国人の入居、部屋をぐちゃぐちゃにされる。という流れを回避出来たことは本当に良かったと思います。



今回は近隣物件の状況も細かくチェックしていましたが、やはり築４５年を超える物件はなかなか入居者の確保が難しいようです。



弊社の築５０年物件には、リフォーム前の部屋がありますが、この状況を見るとなかなか資金投下は出来ないため、最低限の修繕を行い、かなり安い賃料で貸し出そうと考えています。



とは言え、さすがに東南アジア系の方は控えたと思います。

苦戦しております．．．

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前回のブログに書きましたが、現在空室になっている築５０年物件への内見依頼は外国人、訳ありの人ばかりの状況が続いています



おっ！久しぶりに日本の方からの連絡だ！と思っても、なんだかんだで訳ありの人のため、はい！ダメ！な状況です。



気を取り直して次！と言っても問い合わせをしてくる方はベトナム、ミャンマーばかりです



おいおい！差別するなよ！と思われるかもしれませんが、これは差別ではなく「審査」によるものです。



さすがに一発目のベトナム人で家賃滞納による夜逃げ、部屋はゴキブリだらけにされたら、さすがに快く入居を許すことは出来ません。



確かにベトナム人、ミャンマー人の方達すべてがそのような方達ばかりではないことは承知していますが、一発目に強烈な体験をしてしまえば、その後は慎重になります。



当物件近隣にも同じような築年数の物件も多く存在していますが、おそらく大家さん、オーナーさんから「外国人お断り！」の指示が出ているのかと思います。



法人契約でのベトナム人、ミャンマー人の方からの問い合わせもありますが、それはそれで入居者の同国スタッフを集め、夜には酒盛り、トラブル発生！と容易に想像が出来ます



今回は大規模なリフォームをしていることもあるため、来年３月までを目処に入居者募集をしていこうと思います。



空室損失は大きく出ますが、それ以上に外国人を入居させてしまった後の不安よりも断然良いと思います。

築古物件の難しさ

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５月に１部屋、８月に１部屋と連続して２部屋が空室になってしまいました



５月退去の部屋は築５０年経過している物件であり、絶対にこのまま賃貸にすることは出来ない。というものではなかったのですが、その階の他の部屋はすべてリフォームしているため、今回のこちらの部屋も６５０万円をかけてリフォームを行うことにしました。



８月退去の部屋は築１４年、メゾネットタイプの部屋になります。



８月退去の部屋は、退去後早々に入居者募集をしたところ広告掲載一週間で次の入居者が決まりました



この部屋は、古くなっても目に入るようちょっと変わった間取りにしたのも良かったんだと思います。



５月退去の部屋はリフォーム工事を９月中旬に終え、現在入居者募集をしていますが、なかなか問い合わせの連絡がない状況です



ここ最近地震も多く、築５０年も経過しているとなかなか新規で入居しようとは思わないですね．．．



外国人を中心に、ちょっと難しい属性の方からの連絡はあるのですが、わざわざそのような方達のために６５０万円もかけたのではないので、ここは焦らず入居者募集を続けていこうと思います。



ここで皆さんへ



ここ最近の外国人の情報を！
※あくまでも弊社での状況であるため、地域によっては違うかもしれません。



ネパール人、ベトナム人、ミャンマー人の入居希望者が多くなっております。



しかし弊社では上記の国籍の方にはお部屋の提供は行いません。



なぜなら過去にベトナム人に部屋を貸したところ、家賃未払いの後、夜逃げ、部屋はゴキブリだらけにされた経緯があります。



その後、いろいろな管理会社の方とお話をしましたが、やはり上記の国籍の方達は生活習慣からなのか、ゴキブリ部屋になってしまうことが多く、絶対に賃貸しないとのことでした。



そのようなことから、弊社は上記の国籍の方からの問い合わせはお断りしています。



差別では！！と思われるかもしれませんが、これは大家側でも入居者を選ぶ権利だと考えています。



過去に家賃未払い、夜逃げ、ゴキブリ部屋にされた経験をして、また貸すなんていうことはさすがに誰もしないと思います。



築古物件を狙ってきますので注意ください！



ちょっと経験してみたい！という方は挑戦してみても良いかと思います。

この時期に部屋探しをしている人って

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８月中旬の株式の大暴落には結構焦ってしまいました



私は米国市場を中心に行っていますが、いやいや本当に一気に下がりました。



現在はある程度高いところで推移しているので安心です



不動産の方は一部屋の入居者募集を先週から行い、一部屋はリフォーム中のため９月から入居者募集を行います。



８月のくそ暑い時期に部屋探しをしている人達って、過去の経験、個人的なイメージではありますが、入居者確保に苦戦しているオーナー、大家の足元を見てより良い条件で入居を考えている人が多いと思います。



今週も数組の内見がありましたが、どう見ても積極的に引っ越しを考えているというより、良い物件が良い条件であれば引っ越ししようかな？という感じの方が多いようです。



と私は内見者を見ましたが、仲介業者の方達は必死です



最近の物件は、必ずと言っていいほど「ＡＤ（広告費）１００％以上」になっているため、入居者を決めることが出来れば、入居者から仲介手数料１００％、大家側から広告費１００％以上が入るため、やはり何とか決めたいのでしょう。



しかし私が内見者を見る限り、その人「良い部屋があったら引っ越しをしようかな？」って人にしか見えません。



不動産業者での賃貸物件担当者は若く、経験の浅い営業マンが多いため、なかなか冷やかしなのか本気なのか判断が出来ないと思うのですが、それも経験ですね。



と感じましたが、弊社も入居者が決まらなければ家賃収入が入らないため、出来れば良い入居者に来て欲しいものです。。

いやいや、やっぱりこっちの方がいいや

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数ヶ月前から空室になった部屋のリフォームを検討しております。



今回は２社の会社さんに見積もりをお願いしましたが、やはり想定していた通りの会社さんにてリフォームをお願いする事になりました。



ここ最近リフォーム費用も数年前と比較すると、相当上がった事もあり、費用を抑えたプランにて工事をお願いしようと考えておりましたが、結果的には現在の部屋を全て解体してもらい、スケルトンにしてからのリフォームにする事にしました。



と言うのも、現状を若干残した工事と、全て解体した工事との差額が最終的にさほど変わりが無いため、全て解体したスケルトンでの工事になりました。



なんだかんだ考えると、物件自体かなり古く、過去に大したリフォーム工事がされていなかったためです。



既に解体が終わり、数日前から大工工事が入り始めましたが、スケルトンにすると当たり前の事ですが、部屋がかなり大きく見えます。



今回も前回、前々回と同じような部屋になってくれる事を願います。



近隣を見れば、新築物件、築浅物件が非常に多いため、入居者確保のためには大きな出費も仕方のない事だと思います。



不動産屋であるため、近隣物件の空室情報を見る事が容易に出来るため、色々と見ていますが、２０年ほどしか経過していない部屋でも入居者確保に苦労しているようなので、やはり大がかりなリフォームは必要だと感じます。



後は賃料がどれだけ取れるかになりますが、そこはある程度リーズナブルにいこうと思います。



十数年前と比較し、どれだけ多くの方が不動産投資に興味を持っているのか分かりませんが、不動産投資なんぞ儲かるものではないと思います