あなたは持ち家？、または賃貸？

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どちらが良いのでしょう？？？

って、何が？？？

そう！、よく比較される、将来的に「持ち家」を購入しておくべきか、若しくは一生「賃貸物件」に住むべきか。

たぶんこればかりは人それぞれがおかれた状況もあり、一言に「持ち家」が有利、若しくは「賃貸物件」が有利とは言えないと思います。

ん～～～、やっぱり難しいものですね。

自分は「賃貸物件」に住んでいた事もあり、その後「持ち家」を購入、そして売却を行い、現在は大家会社の物件に「賃貸」と言う形式にて居住しています。

いやいや、その頃は結構バタバタした時期でした．．．

上記の期間としては、通常「賃貸物件」に約３年、その後「持ち家」に約６年、そして現在の「大家会社物件」に約２年居住している状況です。

たぶん自分の場合、現在の「大家会社物件」に居住するが完全にベストだと感じています。

そりゃ、そうですよね．．．　　空室リスクも無くなるし、自分の住宅ローンも無くなる訳だし（しかし売却損が一部発生はしましたが．．．）

そんなこんなで持ち家を一時購入した経験も考慮して考えると、正直「賃貸物件」に居住しておいた方が自分としては良いような気がします。

なぜか？？？

自分のライフスタイルの変化に、柔軟に対応出来るからです。

自分の場合、実家に戻り、実家の家業なんぞ継がないと考えおり、「持ち家」の購入に走りましたが、結果は「持ち家」の売却を行い、売却損を出す始末。

やはり人生、何があるか分かりません．．．

もしかしたらサラリーマン会社のリストラに合い、住宅ローンの支払いが出来なくなる可能性もありますし。

こんな事を考えると柔軟に対応出来るスタイルでいる方が、もしかしたら有利なのかもしれません。

しかしこの問題、人それぞれですからね。

将来の事を細かい可能性も考慮して、検討していくしかないかもしれません。

今後の目標は！！！

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今後の自分のビジネス目標は、「不動産屋開業です」！！！

しかしサラリーマン会社を退職してでの開業ではなく、自分はあくまでもサラリーマン会社での業務をメインとして、現在試験の挑戦している奥さんの宅建主任者試験の状況により、開業のタイミングが確定します。

「開業」には、とにかく奥さんが「宅建試験合格」が当面の目標となります！！！

「宅建試験合格」のあかつきには、現在の「木造一戸建て」の１Ｆを一部テナントとして改装し、そこで「開業」の予定です。

普通考えられる事と言えば、「不動産開業」をすれば、とにかく売上を第一に考え、がむしゃらに働かなければならないと思われますが、自分のメインはサラリーマン、奥さんが「不動産部門」若しくは、「不動産会社」の代表と考えています。

本来であれば何でもビジネスを立ち上げれば、とにかく頑張るの一言になりますが、当方が考えている「不動産屋」開業のポイントはがむしゃらに仕事を取ってくるという目的以上に、この地場で開業する事にメリットを感じているからです。

この地に祖父が定住してから、自分に至るまで約６０年以上が経過しているでしょう。

そしてビルオーナーの知り合いも母親を返して多く、今まで近所で自分の能力を披露する機会も増えております。

時間は掛かるかと思いますが、農耕的不動産屋経営（管理物件取得）を念頭に入れ、少し少しでも管理物件数を増やし、「不動産部門」の新設を検討しています。

まっ、その前に個人的に物件の所有を行い、成功しておく事も、今後の宣伝として大きな影響を周りに与える事は有るでしょう。

確かに通常の不動産投資だけでも良いかもしれませんが、このような展開もありでしょう！！！

奥さんには「宅建合格」頑張ってもらいたいものです！！！

しかし考えると、いろいろとビジネスチャンス何てゴロゴロ転がっている物ですね！！！

このモデルをベースに次、そしてまた次の検討ビジネスの収支シミュレーションを再度明確にし、実行に向け動く時が今来たのかと思います。

不動産投資だけでは、これから先まず難しいと思いますよ、皆さん。

やはりリフォームなのかな．．．

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借地上にある「木造一戸建て」ですが、やはり現在の入居者が退去した後は、リフォーム対応を考えています。

「木造一戸建て」区画、そしてその近隣区画の約６０世帯は、全て同じ地主の物になるのですが、かなり古い物件が非常に多い状況です。

つい先日の事、昔からあるＳ造の建物２棟がリフォーム中でした。

本来であれば建替えてしまった方が良いようにも見えますが．．．　何かの事情でリフォームなんでしょうね。

ん～～、状況は一切分かりませんが、もしかすると建替えにした場合、地主から「建替え料」なんて物を請求されるのかもしれませんね。

そんな事もあり、当方所有の「木造一戸建て」もリフォームにて対応をと考えております。

しかしどのような物件へリフォームするのかも悩むところです。

２Ｆをシェアルームにするのか？？？、通常部屋にするのか？？？

まっ、これも現在の入居者退去の後、じっくりと検討をしていこうと思います。

しかし、地主も無料で建て替えを認めてくれても良いのでは？？？と感じています。

税理士からの連絡

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８月末は大家会社の決算月となります。

EXCELシートにて作表した、仕訳帳、総勘定元帳、試算表、財務諸表、そして税額計算書と仕訳を切るだけで、税額計算まで自動で行えるシートを作表し使用しています。

それもこれもサラリーマン会社でのExcelスキルの向上のおかげか？？？　いやいやExcel知識の向上ではなく、経理知識の向上のおかげでしょう。

よくＣＭで会計ソフトである「弥生会計」、「勘定奉行」等という会計ソフトが販売されておりますが、それ相応の会計知識、税務知識があれば、Excelを使用し、自分自身でそれ相応の会計シートの作表は可能です。

いやいや、本当に安上がりです。

担当税理士も私が自分自身で会計帳簿の記帳、財務諸表の作表をしているのを知っているため、わざわざ毎月または３カ月程度に一回の来社をする事も無く、こちらからシートを送付し、総勘定元帳、試算表の作表を行わせています。（これは私は必要は無く、あくまでも会計事務所用のものですね）

つい先日、税理士より連絡があり、そろそろ期末決算のため来社するとの事でしたが、いちいち来てもらう事も無いでしょう。

私が作表した資料を送付するので、その資料を元に計算書類の作表、そして申告書の作成をさせ、１０月末前までには持って来させようと考えています。

いつも連絡などしても来ないのに、わざわざこのタイミングで連絡してくるというのは、顧問料と言う名の報酬が欲しいのでしょうな...

しかし私は支払うつもりは一切ありません。

それは、なぜか？？？

こちらから拒否している担当税理士を後少しの間使ってください。との提案を聞いてあげているからです。（相当の年配です）

なぜ？？？そのようなどうでもよい人材に対して報酬を支払わなければならないのか？？？

しかも私以上に会計知識、税務知識も乏しい...

逆に指導している立場であり、こちらが報酬を頂きたいくらいです！！！

税理士だろうと、厳しい環境で経営分析を行い、経営者に対して経営指導を行う修羅場を経験して来ていなければ、年配であろうと、まだまだ経理マンとしては半人前です！！！

残りの人生、経験値上昇に努めるべきでしょう！！！

職業柄、税理士の方とは良く話しをする機会がありますが、まだまだクライアントのビジネス理解をしっかりした者に会った事はありません。

完全に諦めました．．．

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９月になり、ようやく夜は涼しくなって来たように感じます。

もう夏は終わり、秋になるのかな。

いよいよ１０月には宅建試験、そして１１月には行政書士試験と、秋になると資格試験も多くなってくるように思えます。

まっ、真夏の糞暑いなかでやる試験もありますが．．．

今年も去年同様に「行政書士試験」の受験をと考えておりましたが、今回は見送る事にしました。（完全に諦めました）

なぜ？？？　そりゃ、ぜんぜん勉強出来て無いからです．．．

去年は大して勉強していないにも関わらずに受験した結果、玉砕です。

まっ、今年も一応少し少しは勉強して来てはいましたが、受験せずとも「不合格」は見えている状況です。（さすがに結果が見えている物に受験料として7,000円は出せません）

やはり仕事しながらの資格試験っていうものも意外と難しいものですね．．．

また来年に向けて頑張っていきます！！！

皆さんの物件の更新料は？？？

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さてさて前回は、礼金・敷金についてブログアップしましたが、今回は更新料の事をアップしようと思います。

入居時の賃貸借契約書には大体、２年更新、更新時には「新家賃の１カ月分を更新料として頂く」、何て事が記載されていますが、あれって意外に取りづらいですよね．．．

まっ、これはつい最近裁判で争われ、結果が出た通り、大家が取得しても何ら問題の無いものなんですが。

そして自分の物件にも、賃貸借契約書にはきっちり上記文言（更新時には「新家賃の１カ月分を更新料」として頂く）を含め契約を結んでおりますが、いざ更新のタイミングになると更新料は頂いておりません。

と言うより、頂く事はしません。

ん？？？　「頂く事はしません」、と言うよりか「頂く事が出来ません」の方が適当な表現かと思います。

なぜか？？？　更新間近になると、入居から「更新料を貯蓄しなければならない」だとか、「お金が無い．．．」だとかと言う相談があります。

いやいや、こんな相談を受けて「更新料ゼロ」にするのもどうかと思いますが、ここで「絶対に支払え！！！」何て事を言って、もしも退去に繋がれば、それこそ面倒です。

次の入居者を確保するまで、無駄に空室にするよりか、更新料をゼロにしてしまい、そのまま賃貸していた方が有利だと考えます。

しかし、何も言って来ない住人からは更新手数料と言う名目で、月家賃の50％を頂くようにしています。

まっ、更新料を支払えないという住人からも、更新手数料として２万円ほどは頂くようにしていますが．．．

本来であれば、上記更新手続きも仲介不動産屋さんにお願いするべきかと思いますが、以前に更新手続きは勝手にやってください！何て事を不動産屋さんに言われた事もあり、今は自分で賃貸借契約書を作表し、サラリーマン会社の休みの日にスケジュールを合わせ、更新手続きをしています。

これって、結構面倒です．．．

しかし「第２ビル」の更新は、仲介不動産屋が更新手続きをする！！！何て言って来そうです。（上記の更新手続きを断って来た不動産屋とは別の不動産屋です）

まっ、「第２ビル」についても、自分で更新をしようと考えています。

「第２ビル」の場合、高家賃という事もあり、更新料等の費用が２０数万円も掛ってしまうため、普通に更新手続きをしようとしたら、確実に退去に繋がりそうです．．．

確かに更新料は頂きたいものですが、これも臨機応変の対応が必要だと、つくづく感じます。

皆さんは更新料貰ってますか？？？

まっ、これは貰うのが妥当のような気がします。

え？？？ なんで今頃．．．

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つい昨日の事、以前客付けをお願いしていた不動産屋さんから携帯に連絡がありました。

しかしサラリーマン業務中であったため、電話には出られず．．．

こういうところが、サラリーマン大家の問題点なんでしょうね。

という事で、不動産屋さんは当大家会社の方に連絡をしたようです。

そしてその連絡内容というのが、３カ月前に更新になった「第１ビル」の一室の更新手続きは大丈夫でしたか？？？という連絡だったようです。

なぜ、今ごろ言ってくるの？？？　しかもそれ以前に他の２部屋の更新の時は勝手に更新手続きしてください。何て言っていたのに．．．

他の２部屋と今回の部屋との契約条件の相違点と言えば、保証会社を使っているか、使っていないかの違いだけです。

そして今回連絡をして来た部屋については、保証会社を使用しています。

たぶんその関係で確認をして来たのかと思いますが、既に更新契約終わっているし．．．

しかも５月の更新の際に保証会社に確認すると、更新の際には仲介不動産屋を通さなくても良く、更新時の賃貸借契約書も新たに必要は無いと言われました。（本当に更新時の賃貸借契約書が不要なのか、疑問は残りますが．．．　月家賃が変更されたら保証会社はどうするの？？？）

そして５月に更新契約、９月に不動産屋さんからの確認連絡には不動産屋のミスがあります。

その賃借人は、賃貸借契約・入居は２年前の５月に行われたのですが、その際に家賃保証会社への手続きを不動産屋さんがしていなかったため、申込が３カ月遅れの９月になりました。（こんなミスするなよ！！！）

しかし本当に不動産屋さんも適当な奴が多くて困ります。普通こんなミスしたら、入居者からも貸主からの手数料何て取れないでしょ。

ん？？？　私が取引している不動産屋さんがポンコツだって？？？　ん～～、そうかもしれません。

しかし本当に適当な奴の方が圧倒的に多いと感じるのは私だけでしょうか？？？　

これは管理会社の従業員も含んで考えてみてください。

たぶん、不動産屋さん、管理会社さんの従業員がポンコツなため、相当苦労された方、している方は多いかと思います！！！

確かに歩合制でノルマをこなさなければ、飯が食っていけない状況かもしれませんが、お金を貰っている社会人として、少しでもきちんと仕事をしてみても良いのかと思いますよ。

物件入居条件は皆さんどうします？？？

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皆さんの物件の入居条件（礼金・敷金）は、どの程度礼金を頂き、敷金を預かる事にしているますか？

当物件は、礼金０、敷金０のゼロゼロ物件です！！！

と言うのは表向きで、「保証金として１カ月分」を入居時に預かり、退去時には１００％の償却処理する条件です。

まっ、そんな保証金も依頼先不動産屋への広告費として捻出してしまい、当方には一切金銭は残りませんが...

やはりこのご時世、敷金はともかく、礼金なんぞ頂く事は難しいですよね。

こんな事を話すと「いやいや、うちは礼金も頂いていますよ～～～」、何て自慢しいしいの大家もいるかもしれませんが（笑）
ま～っ、何といううらやましい事でしょう。（あなたの物件は勝ち組物件です！！！）

とにかく自分は入居者確保として初期費用を抑える事により、出来る限り多くの人に物件を見てもらうようにしています。

しかし入居条件を下げる事による、入居者リスクも大いにあります。

見るからに、すぐに家賃滞納を起こしそう、または結構な勢いでクレームを付けて来そう、何ていう入居希望者も多い事は確かです。

そんな中から比較的安心出来るであろう入居者を見抜かなければなりません。

これって大家業を始めたばかりの頃には難しかったのですが、今ではもう慣れたものです。（一応不動産屋仲介の元に入居希望者と話しをする機会を少しだけ頂き、そこで判断するようにしています。まっ、これは確認しておきたいという入居者の場合だけですが）

ここでの注意点は、とにかくすぐにでも空室を埋めたい！！！という気持ちを抑え、冷静に入居希望者を観察し、必要な質問をして、相手の有る程度の人間性を見極める事だと考えています。

まっ、これもサラリーマン会社で習得した事ですが...

何気にサラリーマン会社の経験も有効です！！！

そんなこんなで、礼金・敷金を抑える事により入居者確保は容易になりますが、問題者の入居だけは確実に避けなければ、元も子をありません。

「満室経営」も難しいものです。

まっ、当物件周辺は物件需要がとにかく多いため、競合物件の動きには特に注意をし動くようにしています。

本当は、物件退去時の善管注意義務違反対策として「敷金」は多少は預かっておきたいですが、今の状況では難しいのが現実です。



そして更新料の扱いも難しいですよね...

それは次回の更新という事で。