ようやくの融資完了

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昨日はサラリーマン会社での仕事納め、納会がありましたが、欠席．．．

１３：００から「第１ビル」リフォーム融資の手続きのため、どうしても予定を変更する事が出来ませんでした。
いやいや、二転三転ありましたが、無担保にて８０％、定期預金を担保に２０％の融資を受ける事が出来ました

こんな事なら当初予定していた、「第２ビル」融資を受けた金融機関にて融資を受けておけば良かったとつくづく後悔しています

まっ、今回の金融機関とも以前より取引しておりましたし、今後も取引予定ですので今回取引をしておいて良かったのかもしれません。

結果オーライ？？？

リフォーム会社への支払日は３０日を予定しておりますが、スムーズに処理が完了しない場合、来年４日になってしまうとの事．．．

リフォーム会社の了解も得ているので、４日でもいいかな．．．

ようやく、ここまで完了しました。

今回の問題点は、自分がこまめにリフォーム会社、金融機関と連絡を取らず、金融機関等に処理等を任せてしまった事が問題でした

しかし自分にとっては、良い勉強になったと感じます。

やはり重要な事は時間が無くても、積極的に自分が動かなければなりません。
これが簡単なようで、サラリーマン大家には難しい事なんですよね

こういう時は、時間的余裕のある「専業大家」の方が有利ですよね。

しかし「専業大家」だと、いつ、どんな時に資金的な問題を抱えるか分からず恐ろしいものがあり、自分にはとてもじゃありませんが「専業大家」など雲の上の話しです

まっ、サラリーマンをやっていた方が安全かな？？？

これでリフォームに関しても一段落ですが、金融機関と話し合った結果、もう一丁やらなければならない事があります。
このやらなければならない事と言うのが、なかなかの難問なんですが．．．

う～ん、どこの不動産屋使おうか．．．

来年に向けて！

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来年に向けて、たいした目標でも無いですが、目標を立てました！！！
と言っても仕事、資格等々では無く、「禁煙」

タバコも今年１０月より大幅値上げが行われ、その際に買いだめをしておきました。

そして買いだめ残量は１カートン．．．
さすがに身体に悪い、周りの人に迷惑がかかる、仕事効率の低下等を考えると、ここは「禁煙」をする事に決定

自力での「禁煙」も考えましたが、まず難しいと感じ、禁煙補助薬「チャンピックス」の再普及を待っていましたが、先週の水曜にサラリーマン会社近所の病院に禁煙外来が再開されたため行ってきました。

そして「チャンピックス」を使用し、「禁煙」開始！！！

服用開始後、一週間は喫煙も出来ますが、服用していると喫煙をする気にならなくなります。

まさか、ここまで効果があるとは！！！

通院前までは一日２０本～３０本のタバコ消費が、服用開始日から８本程度になり、現在は４本程に減少しました

そして明日から服用８日目になり、完全に禁煙状態に突入！！！

さて「禁煙」に成功するのでしょうか？？？

服用前もタバコを吸いたい！と言う感覚は、さほど無かったのですが、現在は全くと言っていいほどタバコを吸いたい！とは思いません

まっ、これが正常な状態なんでしょうね。

この調子で来年は「禁煙」に成功出来るよう、年末、正月を過ごそうと思います。

推奨するようですが、喫煙されている方も、そろそろタバコ止めた方が良いと思います！！！

高額なタバコを購入し、身体を壊し、周りに迷惑を与え、更には吸うための時間の無駄遣い．．．

タバコって一体何なのでしょうか？？？

年末なのに面倒くせ～～！

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「第２ビル」に居住している韓国の留学生の退去が今月末になっていますが、引っ越し後の立ち会い日の連絡が来ないため、こちらから連絡してみました。

連絡を取る事が出来たのですが、日本語が苦手なため夜に友人から連絡を入れるとの事。

２１時頃に連絡がありましたが、やはり引っ越し業者は使用せず、自分達で数回に分けて引っ越し作業を行うとの事です。

そして２７日の大型家電製品、２９日に中物家具、３１日に小物家具、そして最後の３１日の引っ越し作業の際に鍵の引き渡しを受け、契約終了となるのですが、どうも２７日の引っ越し作業が気になってしょうがないです

２７日の引っ越し作業の際には、冷蔵庫、洗濯機等の電化製品の搬出作業となると思うのですが、何だかやっちゃいそうな気がします．．．

念のために、その友人には自分達で引っ越し作業をやるのは当然問題なのですが、仮に搬出作業の際に発生した物件への傷等の破損に対する修繕義務は、全て借主の負担になる事を説明しました。
と説明した瞬間から、友人の会話の受け答えもトーンダウンのような．．．

たぶん今まで、このような事を言われる事も無かったのか？もしくは大家が親切だったのか？

まっ、２７日は夜中に作業をするとの事なので、自分は何も手伝う事はしないが、作業に立ち会う事だけ伝えておきました。

外国人だからこのような対応を取るのでは無く、プロの業者に引っ越し作業をさせれば、ことらもたいして気にはしません。
今回は完全な「ど素人」が冷蔵庫、洗濯機等の大型電化製品の搬出をするため気になります

もしかして搬入の時に、すでに傷付けていたりして．．．

まっ、東京ルールの中でも明確に引っ越し作業時の傷は借主負担と、うたっていますのでガッチリ対応しようと思っています。

しかしこの年末に引っ越し何てするなよな！！！

面倒くせ～～な！！！
立ち会うこっちの身にもなってくれよ

ふざけんじゃね～ぞ！！！

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いやいや、今週は「第１ビル」テナントリフォーム関する融資の件で、とにかく金融機関ともめました

融資実行は２４日のクリスマスイヴ、そしてリフォーム会社には２７日に工事代金の半金を支払う契約になっていました。

その予定が大前提より崩れる状況が．．．

先日の月曜に金融機関より連絡があり、どうやら融資実行日も２４日に間に合わず、そして何と！！！融資希望金額の減少になってしまうとの事

連絡を受けた時には、サラリーマン会社のデスクにいたので、さすがに激怒する事は出来ず、サラリーマン会社退社後、至急金融機関担当者に連絡、直前の事だった事もあり、かなりの勢いで、連絡をしてしまいました

その夜、家族内で会議をし、１００％の融資では無い、そして支払期日に間に合わないとの結果より、今回は融資を受けること無く、自己資金でのリフォームに強制着手する事になりました。
さすがに当初の話しと随分かけ離れた話しが土壇場に来たら、誰しもが激怒すると思います

しかしその後、金融機関の担当者より連絡があり、何とか今回の融資希望額の約８０％部分は無担保ローン、そして残りの２０％部分は定期預金を担保に借りて欲しいとの連絡が再三ありましたが、こちらも自己資金で対応するとの一点張り

こんな融資受けるために、２７日のリフォーム会社への支払いを遅らせる訳には行きません。

中小企業同士の取引とは言え、支払約定日を破るわけにはいきません。

しかし昨日の金曜に金融機関が夕方に当社に来るとの連絡があり、今回の融資は断っておりましたが、再度の話しを聞く事になりました。

しかもこの年末の糞忙しいサラリーマン会社を早退してまで．．．

とにかく打ち合わせ開始から、なぜ？このような事態になってしまったのか？の確認、そして金融機関としての対応の悪さの指摘だけです。

この話しだけで約一時間．．．

その後、金融機関担当者、そして上司は、出来れば自己資金での対応では無く、とにかく融資して欲しいとの話しだけ．．．

結果的には、今回のような不手際を今後起こさないように対応するとの事により、上記条件にて融資を受ける事になりましたが、こちらとしては納得はしておりません。

まっ、今後も取引をして行くためには、時には今回のような対応の悪さも受け入れなければならないと思います


そしてリフォーム会社に大至急連絡をし、支払約定日の２７日には間に合わず、３０日に支払いをさせて頂くようお願いをさせて頂きました。
普通だったら、こんなお願い聞いてくれないですよね．．．

いやいや、今回は小企業の対応を心底勉強させられました

当たり前の事ですが、サラリーマン会社であれば、このような資金問題何て発生する事無いですし．．．

生活保護者の入居

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以前「第１ビル」に長年居住していた方が、高齢で結婚をし、数年前に退去して行きました。

その後、義理の息子、娘との関係が上手くいかず、離婚する事に。

そして今年の夏の事ですが、少しの間うちに居住させて欲しいと泣きついてきたため、何を血迷ったか母は自分の居住スペースに間借りさせてあげる事を了解しました

いやいや、何を考えているのやら．．．

その方は、結果生活保護を申請する事になったのですが、うちでの生活の方が居心地が良かったのでしょうね。

なかなか生活保護の申請に行かなかったため、最終的に自分が話しをし、義理の弟のいる地方に追いやる事となった訳です。

さすがに知り合いとは言え、全くの他人を当方に住まわせておく訳には行きません。

その際に感じた事ですが、どうやら「第１ビル」のある２３区では、生活保護での生活スペース確保のため、部屋の制限（風呂、トイレ付だとか）はあるにせよ、月に５万円強が支給されるとの事
下手をすれば、その辺の安月給の労働者よりも良い生活が出来そうな感じです．．．

いやいや、結構「生活保護」って良いんじゃね～～の？？？

以前に、現在メインで取引している不動産屋に、一時的に勤務していた営業マンも「生活保護者」は美味しいお客だと言っていましたが、果たしてそうなのでしょうか？？？

確かに保護されているため、きっちり家賃の支払いはあるかと思いますが、生活保護に至った理由により、その方がどのような人なのかをきちんと見極めなければ、美味しいお客にはならないと思います

と言うのも、「生活保護」を受けている人ほど、物件に対するクレームも多いと思います。

確かに「生活保護」を受ける事は、役所が認めている事なので問題無いのですが、「生活保護」を自分から積極的に受けている方であると、かなりいろいろと今までの生活がどのような物だったのかも分かるような気がします

とにかく「目ざとい」としか思えません。

確かに家賃滞納の心配は、安月給労働者よりも低くなるかもしれませんが、とんでも無いハードクレーマー何かを入居させてしまえば、それこそ目も当てられません

一時は自分も「生活保護者」をターゲットにしようとした時もありましたが、現在は全く入居させる気はありません。

「生活保護」を受けている人の方が、よっぽど普通の入居者よりも、有りもしない「プライド」が高そうな気がします。

まっ、仮に入居させようとお考えの方は、きちんと自分が入居面談をし、賃貸借契約書も細かく作成しておく方が良いと思います。

なお賃貸借契約書は、あまりにも理不尽な契約内容にしない方が良いです。

彼らは、賃貸借契約書を役所に提出する義務がありますから。

全く触れない、木造一戸建て

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昨日は「第１ビル」テナントに突っ込んでいた箪笥等、いろいろな物品を「第１ビル」の目の前にある、「木造一戸建て」のテナント部分に突っ込みました

「木造一戸建て」は、２Ｆ建てになりますが、１Ｆには駐車場、そしてテナント。２Ｆが居住スペースになります。

駐車場には、当社社有車、そしてテナント部分は今や物置き状態です．．．

そして２Ｆ部分は、７０歳を超えるおばあさんに賃貸中ですが、少々訳あっての賃貸です。

さすがに通常の不動産屋ルートでの入居者の募集であれば、７０歳を超える方に賃貸する事は無いのですが、近所の方より「どうしても住まわせて欲しい」とお願いされてしまったため、賃貸しています

まっ、築年数も相当経過しておりますし、今後の予定未だ未定ですので、暫くの間は、このままの運用で行こうと思います。

怖い事と言えば、高齢の方を入居させていた場合、何かあった時が一番心配です。
しかも身内もいるようですが、今や音信不通のようですし．．．

ブログ立ち上げ時に少しだけ触れましたが、「木造一戸建て」は借地の上にあり、築年数は４０年くらいになるのではないでしょうか。
つい数年前に借地の更新を行い、その際に数百万円の更新料を支払っております
しかも毎月の支払地代も結構高いし．．．

まっ、駐車場はキャッシュの動きは無いですが、２Ｆの賃料と仮に駐車場を近所で借りた事を考えれば、まあまあペイ出来ているのかと思います。　と言うよりペイ出来ています

今後、前回のように借地権の購入に動きたいのですが、借地権設定者がどのように対応してくるのか？気になるところです。

現在の借地権設定者は、結構な年齢の方ですが、息子、娘がおり、どのように相続されるのか？今から興味があります。

借地権者も多数いるのですが、今までは誰も何も言わずに高額の更新料を支払い、そして高額の支払地代を払っている事に疑問を持っている人は多いと思います

誰か一人が動き出せば、みんなが一斉に動きだしそうな雰囲気が現在はあります。

とにかく今はその時の準備をしなければなりません。

本来は高額の更新料、支払地代だけで動く事も可能ですが、今は我慢のタイミングだと考えています。

テナント片づけ

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今日は朝から天気は良かったですが、いやいや寒い一日でした

さすがに本格的な冬の到来ですね。

しかし明日は、また暖かくなるような．．．

こんな気温差が体調を崩す原因になるんでしょうね。



そんな寒い今日は、お昼から「第１ビル」テナントに突っ込んだ荷物の整理を行いました。

今年の３月に埼玉に持っていた自宅を売却し、「第２ビル」に引っ越しをして来たのですが、埼玉の以前の自宅は一戸建ての４ＬＤＫだった事もあり、荷物が結構ありました。

そして大型家具については、「第２ビル」の居住スペースには置けなかったため、一時的に空室であった「第１ビル」テナント部分に突っ込んだままでした

結構あっさり掃除は終わったのですが、ガランとした「第１ビル」テナントは、やっぱり広く、まだまだ綺麗なものです

もう済んだ話しではありますが、テナントの内見の事を考え、きっちりテナントの整理をしておけば、普通に入居者の確保も出来たような、出来なかったような．．．

仮に入居者が決まったとしても、長期的運営を考えれば、早いうちにテナントから貸部屋へのリフォームの方が妥当な選択だったのかな？？？

そして来年一月上旬より、いよいよリフォーム開始の予定ですが、一体どんな感じになるのか？今から楽しみです

来週は、「第１ビル」の共有部分の大掃除でもしようかと考えています。

これで駒は揃ったかな！

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従兄の話しですが、従兄も弟同様、建設関連の仕事に従事しています。

そして自分が「宅建主任者試験」を受けた同じ月に「一級建築士」製図試験を受けており、１７日の製図の試験に合格！！！
「一級建築士」学科、製図共に合格した事により、晴れて「一級建築士」合格との連絡を昨日受けました

いやいや、これで一応の不動産業務に伴う「駒」は揃ったと感じています。

当大家会社は祖父が設立し、その後父が継承、現在は自分が代表取締役、弟が取締役、そして伯父、叔母が株主の構成になっております。

当然、今後は伯父、叔母に代わり従兄が株式を継承する事になりますので、今後は同世代での会社経営になるものだと考えています。

そして、今回の従兄の「一級建築士」合格に伴い、一応の不動産関連のメインどころの資格は、それぞれが取得したものだと感じています。

自分は「宅建主任者」、弟が「一級施工技士」、従兄が「一級建築士」。

まだまだ必要となる資格等はありますが、残りは余裕のある自分が担当し、資格取得を行って行こうと思います。


しかし今率直に感じる事は、どうして我が一族は揃いも揃って低迷中の建設業界に身を置いたのか分かりません

まっ、自分は本業であるサラリーマンでは経理職であり、全く建設業とはかけ離れたところにいますが．．．

とにかくサラリーマン会社では、会社経営を学ぶだけです！！！



これからは「不動産投資」では無く、路線を変更し、大家会社の規模拡大にも着手しようと考えています。


いやいや、とにかく「一級建築士」に合格した事には安心しました

持っているところは違いますね

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「持っている」と言っても、ハンカチ王子ではありません．．．

どこかのお金持ち大家、もしくは大手不動産会社です。

以前ブログで記載した、当物件近所の時間制駐車場の１３,５００万円の土地の買い手が決まったようです

１６５㎡で１３,５００万円、しかも建築条件付．．．

どう考えても、ぼっているようにしか思っていませんでしたが、資金を持っている大家さん、不動産会社は本当にゆとりがあるんでしょうね。

まっ、今回はどう見ても不動産会社では無く、個人の投資家の購入だと考えられます。

いやいや、節税対策のためには充分な買い物だと思いますが、自分のような零細不動産賃貸業者では、到底手が出ません

そして、つい先日もスカイツリーを真正面に見る事が出来る、大通り沿いのＲＣ造３階建ての物件、そしてその隣の物件の２棟の買い手が決まったようですが、この２棟は大手不動産会社の購入、その後現在の物件を解体して、大型分譲マンションにするようです

しかし、どこを見ても当物件近所は分譲マンション、賃貸物件ばかりになってきました

確かに住むには良い場所だとは思いますが、スーパーなどの買い物をする施設が少なく感じます。

こんな事なら、１Ｆ部分を大型スーパーにしてしまえば良いのに．．．

スーパー造れば、相当な売上が見込めると思うのに、なかなか出来ないのも不思議なものです。

まっ、当物件と被るような物件が出来る訳でも無く、気にする事ではないのですが、新築物件で賃料まで格安にされたら、たまったものではありません

今後は今まで以上に、近隣物件の調査が必要だと思います！！！

いやいや、忙しいです．．．

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さすがに年末にかけて、一気にやる事が増えました

サラリーマン会社は、例年通り年末は激務です。

そして今年は大家業の方に関しても、いろいろとやるべき事が満載です．．．

去年は大家業に関しては、特にやらなければならないと言う事があった訳ではありませんが、今年は結構やる事があります。

年明け早々にテナントのリフォーム工事が開始されるため、テナントに突っ込んでいた荷物の片付け、物件共用部分の大掃除、年末に退去する「第２ビル」１部屋のクリーニング等々、いろいろとあります

それから年賀状の作成．．．
まっ、年賀状は全て奥さんに任せているので、自分の出る幕はないのですが．．．

その中でも一番気持ちを悪くしてくれるのは、「第２ビル」１部屋の退去時の立ち会いではないでしょうか。

韓国人の学生が入居しているのですが、どうも年末までいるようです。

完全に立ち会い日は、「１２月３１日」のような気がします。

念のために、２０日くらいには連絡しようとは思っているのですが、日本語がなかなか通じないのが問題です。

まさか年末に、立ち会い処理をするとは思ってもいませんでした

後は、引っ越しの際の物件への破損も気になります。

こちらに引っ越しして来た際に、引っ越し業者を使う事無く、引っ越しをしてきましたが、その時には洗濯機は無く、その後電気屋が持って来たので問題はありませんでしたが、今回退去する時には、自分で搬出処理をすると思うのですが、物件に傷付けるなよ．．．

かなりドキドキの感じです。

まっ、引っ越し時の傷の補修費用は全て借主にありますので、当然費用請求はしますが、出来れば無事に物件が戻って来てくれる事を願います

しかし年末に退去は、本当に勘弁して欲しいものです