今回ばかりは苦戦するかもしれません．．．

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サラリーマン会社もいよいよ中間決算スタートです。

中間決算とはいえ、慎重にならなければならない事もありなかなか面倒です。

そんな時期ではありますが、現在「第２ビル」の一室の入居者募集を今後の事を考え一社の不動産屋さんに２週間ほど前にお願いしました。

今までの入居者募集との違いと言えば、今回は一社の不動産屋さんでの入居者募集、そしてレインズにて広告転載の禁止でした。
結果、内見者といえば以前にメインとしていた不動産屋さんが「見せ物件」と思われる内見に来ただけです．．．

ん～～、やはり複数の不動産屋さんにお願いをし、レインズでの広告転載を禁止にした方が良かったのかと若干の後悔はあるもの、今回の入居者募集は今後「不動産屋」を当社で開業する際の状況確認という意味もあっただけにしょうがなく、効果は確認出来ただけ良し！としなければなりません。

一応の効果も確認出来たので、昨日不動産屋さんにお伺いさせて頂き、家賃減額及び広告転載を許可制にしました。

広告転載を許可制にし、多少は間口は広がるとは思いますが根本的に不動産屋さんの動きが活性的になるのか？というとそうでは無いと思います。

上記の手法にて２週間の状況はみますが、動きに変化が無いようであればまた変化を付けようと思います。

この数年で本当に物件が増えています。

こんな環境の中で勝ち抜くためにはアイデアを出し、常に頭を使って不動産屋さんを動かすしかありません。

自分としては不動産賃貸業、大家業は物件に入居者を獲得出来る優秀な不動産屋と如何に付き合っていけるかだと考えていますが、なかなかそんな不動産屋さんって無いんですよね．．．

さていくら位になるのかな？？？

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「木造一戸建」も完成し、引き渡しも終わりました

一応こんな感じになっています。

入口は狭いのですが、今後の不動産屋開業の際に使用する予定の店舗入り口になります。


これが賃貸部屋の玄関になります。


玄関を入るとすぐに２Ｆへの階段になります。（右手には事務所への入り口がありますが、今後塞いでしまう予定です）


玄関右手の事務所になり、正面の扉が賃貸部屋の玄関右手の扉になります。一応居住建物として建設してあるのでこんな感じです。（今後塞いでしまうための部材は納品してもらいました。）


これは事務所部分のちょっとしたキッチンと、奥にトイレを設置してあります。


これが事務所のトイレです。


２Ｆの一部屋です。いたって普通です＾＾；


キッチン。


洗面台。


風呂。


トイレです。


これはロフトへのはしごになります。


ロフトは８帖ほどの大きさにしましたが、やはりいたって普通の部屋なのでロフトは大きくしました。


最後にロフトからのダイニングです。


賃貸の開始は当社の事務所開業後とたぶん年明けになると思いますが、さていくらの家賃にするのか悩みどころです。

これは厳密にいうと大家会社の持ち物では無いだけに．．．

ストイックさに欠ける今の自分．．．

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「第２ビル」の入居者募集のため、先週の休日に不動産屋にお伺いさせて頂きました。

その不動産屋の存在を知った経緯は、客付け不動産屋として当方にいらっしゃった際に営業の方の対応が借主、貸主双方に対等に接する点、そしてその一生懸命に業務をこなす姿勢にあります。

そして先日お伺いさせて頂いた際にもその営業の方２名は健在で、役職も上位になっておりました。

今までの自分の不動産屋回りと言えばとにかく「一般媒介」で複数の不動産屋にお願いをし、直ぐにでもどこかの不動産屋が入居者を決定してくれれば良いという事に重きを置いていましたが、今はとにかく信頼の出来る不動産屋にお願いする事を一番に考えています。

不動産賃貸業に従事したばかりの頃は「不動産屋」がなあなあな仕事しかしていないと言う事を知る事もなく、お付き合いをさせて頂いておりましたが、かなり適当な業界だという事を知った時から警戒モード全開です。

そんな事もあり出来る限り信頼のおける不動産屋にお願いする事にしましたが、信頼のおける不動産屋も少なく入居者決定までに多少の時間は必ず必要という事を理解し以前のように逐一不動産屋に連絡をし現状の問い合わせ状況等も確認する事は減るかとおもいます。
まっ、それも２週間程度かと思いますが

そういう意味では以前と比較すると自分の中での入居者獲得のストイックさは少し少し減って来と感じています。



皆さんは不動産投資を行う上で一番重要だと考えている事は何ですが？？？

自分は、自分では出来ない入居者獲得を行う「不動産屋」に不動産投資の成否を感じています。

そして更に感じた事といえば、その重要な役割を第三者である「不動産屋」に任せなくてはならない事に不安を感じているのが今の状況であり、相当なストレスを感じています。

よく皆さんのブログを見ると管理会社に全てをお任せしている方もいらっしゃいますが、自分の大切な資産を全面的に他人に任せられる事が羨ましてしょうがありません。（これって管理会社、不動産屋の担当者との信頼関係が良好だからお願い出来るんですよね？　自分にはまだまだそれが出来ません。）

そんな事もあり、不動産投資に重要な「不動産屋」を自分で開業する事を検討しています。

やっぱり人に任せる事によりストレスを感じるのであれば、自分でやっちゃえ！っていうのが自分なんだと思っております。



大家業ではこの考え方も何ら悪い事ではないのですが、サラリーマン会社ではアウトなんですよね．．．(人を育てる意味で)

ほぼ一緒の結果になりました

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遅くなりましたが大家会社の帳簿付けが終わり損益もほぼ確定しました。（会計士事務所に仕訳帳を送付していないので、まだ確定ではありません）

やはりというのか、当然というのか、ほぼほぼ経常損益は昨年度なみです。

まっ、不動産賃貸業の場合「満室経営」が続いていれば売上高に変化は無く、販売費及び一般管理費の動きだけが損益の動きにインパクトをあたえるだけだと思います。

そんな事から今期もほとんど前期と変化はありませんでした。

やはり売上高に変化の無い事を考えるとある意味安定した商売なのかもしれません。

しかし空室が発生した場合の売上高の減収（キャッシュ収入）、そして大きな修繕費の発生による経費の計上（キャッシュ支出）などが発生した場合は安定とは程遠い商売になる可能性もあるものだと思います。

今期は売上も安定、そして経費の支出も抑えられた事から安定した状況となりました。

やはり数字が安定してくると多少長めの空室が続いたとしても問題ないか！？何て油断も出てくる事はあります。

「第２ビル」一室の入居者も早めに決まってくれると助かりますが、ほどほどのタイミングで決まってくれる事を願っています。

ん～～～、どうも「第２ビル」一室が安定してくれません．．．　難しいものですね。

不動産屋って何でこうなの？？？

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８月末で「第２ビル」の一室の退去が完了、その後ルームクリーニングも完了したので不動産屋さんに客付けをお願いしました。

今回は一社の不動産屋だけに客付けをお願いする事にしました。

というのも複数の不動産屋にお願いした場合、直接お願いしていない不動産屋も当物件の宣伝を行っている事があり、それを防ぐためにも今回は一社にしました。（あまりにも入居者が長期間決まらないようであれば考えますが）

普通であれば複数の不動産屋が宣伝を出してくれるのは嬉しい事だと思うのですが、今後当社にて不動産屋を開業する事を考えると「第２ビル」の宣伝を勝手にして欲しくはありません。

こればかりは人それぞれの考え方があると思いますが、自分は元付不動産屋の許可をとる事なく宣伝をされる事に抵抗があります。

今回も退去してしまう入居者を決めた不動産屋さんが、こちらに何の許可を取る事なく複数の不動産サイトに勝手に選考して宣伝を出していました。

しかもなぜか入居条件等は前回のまま。

なぜ？？？　前回は値下げをした家賃であり今回はまた元に戻したいんだけど？？？

そんな疑問を抱きながら直ぐに不動産屋さんに連絡。　

なぜ？宣伝してるの？と確認したところ、以前に客付けをお願いされたから宣伝をしているとの回答。

ん？？？　今回はあなたのところにお願いする気はないし、家賃等の入居条件が全く違う。　そして一番気になったのは管理会社でも何でもないのに勝手に宣伝するのってどうなの？？？

こう言った基本的な契約事を全く理解していない不動産屋の方達ってどうなの？？？

ん～～～、あまり言いたくありませんが、不動産屋の方達を全面的に信用してません。

もう少しだけでも人の資産を預かっているという責任感を持ってもらいたいものです。

そんなこんなでまたまた「満室経営」からの脱却？になってしまいましたが、またこれから頑張って行こうと思います。

しかし以前は空室発生になると焦りがありましたが、今回はそんな焦りはありません。

一応いい感じで大家会社が動いているからだと思います。