長き渡りご利用頂きましたが．．．

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不動産投資の健美家

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あっ、いつの間にか１０月になろうとしているじゃないですか！？





歳をとったせいか、月日が流れるのが異常なくらいに早く感じます





そんな月日が流れる話しをすると、当社が所有している一番古い物件の一室にご入居されていた方の退去が、遅くとも来年の１月末に決定しました。





自分が幼少の頃からご入居されているとの事ですので、かれこれ４０年ほどが経過していると思います。





何度かその部屋に立ち入る事がありましたが、やはりボロボロです．．．





４０年も住んでくださっていれば、当然部屋の状態もとんでも無い事になるため、やはりここまで長期の入居となると貸主側としても考えものだと思います。





今回の退去理由としては、やはり入居者が高齢になった事、そして部屋が上の階にあり、外出が困難になってしまったため、役所を交え、退去頂く事になりました。





本来であれば、役所なんぞが一個人の都合で動いてくれる事はないのですが、賃貸借契約を継続していくにあたり身元引受人もなかったため、何度か役所に相談をさせて頂いた結果、ようやく今回の退去となりました。





やはり高齢の方が、身元引受人無しの状態で、ご入居されていると、何かあった際に本当に困る事が多い状況でした





役所の対応として、当面はご自身で部屋探しをさせて、３ヶ月経過したところで、まだ引越先が決定していなかった場合に、役所の手伝いが入るとの事でしたが、どうも引越先も見つかったように思えます





なかなか高齢者を受け入れてくれる部屋が無いにも関わらず、本当に良かったと思います！





退去後は、フルフォームになりますが、さてさてどんな感じの部屋に改装しようか考えものです。





これで完全に自社物件から古株（長期入居者）が居なくなるため、正直なところ安心しています





リフォーム完了までの間、家賃が入らないのは痛いのですが、それ以上に高齢者の退去は物件を管理している立場上、安心感の方が上回ります。





４０数年間のご利用、ありがとうございました。

不動産投資での利回りを正確に計算した事ってありますか？？？

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何だか一気に寒くなりましたね







今日は朝から雨という事もあり、事務所仕事になります。







サラリーマンを早期退職し、不動産屋を設立、大家業と共に不動産屋を経営していますが、なかなか難しいものです







不動産屋で勤務していた方が独立して不動産屋を開業する話しは多いでしょうが、自分がその立場であれば独立はしていないと思います。







相当出来る男じゃなきゃ、成功しないでしょう。







自分はあくまでもメインは大家業であり、不動産屋は自社物件の客付けをスムーズに行うためのものとなります。







おかげ様で「空室」が発生しても、以前のように不動産屋にわざわざ大きな広告費を支払って客付けをお願いするのではなく、自分の不動産屋が窓口になって入居者を選別しながら気楽に客付けを行っています







しかし当然、入居者が決まるまで時間がかかれば焦ってくるんですが．．．







そんな感じで、不動産屋の売上は不安定ですが、大家業（家賃収入）は安定しているため、何とかかんとかやっているって感じだと思います。







そんな状況のため、新規物件の取得は急務なわけですが、当然良い案件は上がってきません







そもそも表面利回りが５％、６％ものばかりではないでしょうか．．．







皆さんは「利回り」を十分理解していますか？？？







表面利回り８％、９％何てものもありますが、借入金額がそもそも大きいと手残り何んて本当に微々たるものになってしまいます。（下手すれば持ち出しの危険性もあるでしょう）







そもそも８％、９％何てものじゃなく、２５％くらいのものを俺は狙っているよ！！！　なんていう投資家の方達も多いらっしゃると思いますが、それも最初の頃だけでしょう。







そもそもボロ物件（利回りが良いものは基本はボロ（耐用年数が相当経過してしまった物件でしょう）をお父さんのＤＩＹレベルの手直しを加え賃貸に回しているのでしょうから、数年後にはまたボロボロに逆戻りです







そう、借主何て貸主の事なんぞ考えないで、住んでいるため、ボロが最悪なボロになるのもあっという間の事でしょう。







では表面利回り８％、９％の物件を、金利３％で購入したら手元も一体いくらくらいが残ると思いますか？？？







８％、９％から金利の３％を引いた５％、６％ではないのは容易にお分かりかと思います。







そう、元金の返済もあるので、元金、金利を控除すると２％弱しか手元に残らないのです







１億円の物件であっても２百万円程度の手残り、そしてその手残りから固定資産税を支払っただけでも、大変な事になるのは容易に分かると思います。







結果、元手が無ければ不動産投資なんて出来る訳がないのです。







当店にも多くの投資家もどきの方からの問い合わせがありますが、フルローンでの不動産投資何て今やどこも融資はしてくれないでしょう。







これが現実なんです。







しかしキチンとした事を勉強すれば不動産投資も簡単なものなんですが．．．

えっ！？ スルガ銀行から融資を受けたのが正解だったって！？

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スルガ銀行の不正融資の実態が表面化し、まだまだいろいろな事が出て来ますね







自分はスルガ銀行からは融資を受けていませんが、ここまで来ると融資を受けておくのもネタ的に良かったように思えます。







遅い昼休みを取っている時にワイドショーなんかで、スルガ銀行の不正融資、内部情報のニュースなんかが出てくると正直、







「ワクワクすっぞ！！！」（ドラゴンボール　孫悟空より）







な感じです（笑）







確かにスルガ銀行のやっていた事は許されるものではありません。







しかし投資家としてスルガ銀行と付き合いをしていた全ての人が、おかしな銀行だ！と思っていない可能性もあります。







不動産投資をしスルガ銀行から融資を受けた方には、概ね２つのケースに分かれると思います。







一つは、不動産投資セミナー、不動産投資話しなどを不動産会社から受け、ろくに知識も無いにも関わらず、営業マンの甘い誘惑から完全に儲かると思い物件購入を行い、融資を受けた方。







そしてもう一つは、自分で投資物件の確認、調査を行い、自分なりの計算の元、ある程度の採算が取れるため、金融機関から融資を受けたく動いたが、他行では全く話しにならなかったが、スルガ銀行が融資をしてくれた方。







この２つのケースになるのではないのかと思います。







不動産投資セミナー、不動産投資話しを不動産会社から受けてスルガ銀行から融資を受けてしまった方は、完全に凡ミスです．．．







こんな簡単に不動産投資なんぞで儲かるわけが無い！と自分なりにきちんと勉強をしてから、この闇の多い不動産投資の世界に足を踏み入れるだけでした。







しかし融資銀行がスルガ銀行だけだった。という方は現状良い状況で物件を動かしている可能性は非常に多いと思います







不動産投資をされる方であれば常識ですが、採算が取れる案件（物件）であっても金融機関は独特の審査基準を持っているため、なかなか融資はしてくれません。







しかしスルガ銀行はあの通りガバガバな融資審査をしていたため、融資金利は高いのですが、結構高い確率で融資をしてくれたのです。







えっ！？　不動産会社を通さないと融資はしてくれないんじゃないの？と思われた方も多いのかと思いますが、実はきちんとした計画書さえ持ち込めば門前払いは無く、話しは聞いてくれるのです。







当然きちんと融資担当に理解をしてもらわなければなりませんが、不動産投資の経験をお持ちの方であれば、多くの方が実行してもらえたでしょう。







金融庁からは優良地銀と言われていたくらいですから、その当時に借りていたのも良かったのではないかと思います。







少なくとも私がこのブログを開始した当時からスルガ銀行は積極？融資をしていました







これから先、インチキ不動産投資セミナーなどなども開けなくなるんでしょうね（笑）







よその金融機関の融資は当然甘くはありませんから。

スルガ銀行から金借りた奴！ 集まれ～～！！！

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おいおい、スルガ銀行から金借りた奴！、集まれ～～！！！







と言いつつもただ借りた奴に集まってもらっただけなんですが







借りた人はどんな経緯で借りたんでしょうか？？？







大家業は儲かると言われ、不動産屋営業マンからシェアハウスを売りつけられた方、はたまた、いろいろと不動産投資の勉強をし購入したい物件を見つけたが、融資はスルガ銀行じゃなければ通らなかった方。







本当に不動産投資をするにあたり、スルガ銀行から融資を受けた方は多いいのかと思います。







あの「シェアハウス」の融資問題から多くの人が「スルガ銀行」の事を知る事になりましたが、古くから不動産投資に手を付けている人であれば、融資の最後の砦としての「スルガ銀行」のイメージがあると思います。







ひと時自分も「スルガ銀行」からの融資を検討した事があったのですが、最後の砦として信用金庫が引き受けてくれたため、そこまで行く事はありませんでした。







私としては各個人に、購入する物件の現況のニーズ、そして５年、１０年、１５年と先々の事をビジョンとして明確に掴み、返済も持ち出しをする事なく出来るキャッシュフローであれば融資を受けても問題は無いと感じる部分もあるかと思います。







何故なら、個人的に金融機関の融資審査があまりにも厳しいからだと感じているからです。







あくまでも銀行屋は机上の計算で融資審査をするだけですが、不動産投資家は賃貸業屋であるため、いわばその道のプロだからです。







「何言ってるんだよ！？　そんな不動産投資家がプロな訳ね～だろ！？」と言われる方も多いと思います。







それはそうでしょう。







プロじゃない不動産投資家を目指している方に売りつけてしまったから、今こんな状況になっているんです。







自分は当選「スルガ銀行」の不正融資はとんでもない事だと当然いう考えではある一方、そもそも借りた奴の勉強不足も問題だったのでは？と感じています。







不正融資を受けてしまった方は、借金はチャラにはなりません。







頑張って返済をしてください！！！







もし融資物件だけ差し押さえられるだけだったら、自分も融資を受けたかったかな（笑）