融資確認に向けて

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今日はサラリーマン会社に出社後、すぐに金融機関２行に電話連絡させて頂きました。

昨日の大手リフォーム会社さんから、「第１ビル」テナント部分のリフォームに関する見積書、そして中小規模リフォーム会社さんからの見積書を持参し、融資の確認にお伺いしたいという連絡です。

大手リフォーム会社さんからは見積額１，１２０万円、中小規模リフォーム会社さんからは見積額８７０万円のものです

中小規模リフォーム会社さんとの最終打ち合わせは終えてはおりませんが、今回はやはりコスト面、そして内容、設備面を考慮し、中小規模リフォーム会社さんにお願いしようと考えています。

しかし、どうも打ち合わせがキッチリしない事もあるため、最終の打ち合わせを次回の日曜にスケジューリングする事になりました

簡単な依頼ですら通じ無いのが、今後のリフォームにも影響が出るのでは無いのか？かなり心配です。

たとえば、個人名になってしまっている見積書の名義を法人名にして欲しいと伝えているにも関わらずなっていなかったり、工事の際の材料はこれ！を使って欲しい（料金は変わらないようですが）と言っているにも関わらず、その材料になっていなかったりと少々難があります

やはり中小企業レベルだと、仕事もこんなレベルなのか？？？担当がボンクラなのか？？？

仕事が、とにかく繊細では無いですね。

何だか以前にお願いした「測量士」を思い出させます

本当に、あの時は大変でした．．．

まっ、最終の打ち合わせを行い、その時にキッチリしてもらおうと思います。



そして融資確認については、明後日の水曜の１０時からと一行、１１時から一行と２回の確認になります。

資料は今回頂いた見積書、作表した事業計画、資金計画、そして前期の決算報告書を持って行こうと考えております。
後は自分のトークだけです

正直なところ、プレゼンって本当に好きなんですよね！！！

サラリーマン会社では、当然毎日のようにありますが、大家会社でのプレゼン何て融資のお願いの時くらいでしょう。

前回の「第２ビル」の融資の際にもそうでしたが、とにかく行員に対して大胆にプレゼンをして行くのって、本当に気持ちの良い物です

さて、もう少し資料の整理をしようと思います。

今日も打ち合わせ．．．

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今日も１３：００から、大手リフォーム会社さんと打ち合わせがありました。
大手リフォーム会社さんとの打ち合わせの場合、どこの会社でもそうなのですが、最低２時間は掛かってしまいます

やはり変更箇所、使用部材、作業方法等を細かく打ち合わせしていれば、このくらいの時間は掛かるんですね。

今回は契約リフォーム会社決定の打ち合わせという事もあり、いつも以上に時間が掛かりました。

やはりどこでも仕事が欲しいんでしょうね。

営業の方も提示金額上では、明らかに負け戦なのですが、何とか最終プレゼン、細かい打ち合わせを弟と行っていました。

さすがに同じ建設業に携わっていると、話しもスムーズですよね。
と言ってもリフォーム会社からすれば、いろいろと工事方法まで指示するため面倒臭いお客なのかもしれませんが．．．

普通だったら、キッチンはこれで！、フローリングはこれで！何て言う事だけで良いような気はしますが、解体費が高額すぎる！この施工方法では無く、この施工方法でお願いしたい！だなんて言われれば、面倒ですよね

結果、工事方法には納得が行ったのですが、やはり総工事費用１,１２０万円（消費税込み）は高いかな．．．
一応、現時点では土俵際いっぱいのところで残っています



そして来週の日曜は１０：００から中小規模のリフォーム会社との打ち合わせ。

ここは現時点での見積金額８７０万円（消費税込み）には、納得しているのですが、きちんと営業マンがいるわけでも無く、施工技士と建築士の２名との打ち合わせを行っているせいか、なかなかキッチリした打ち合わせが出来ません
と言うのも、相手はメモすら取っていないんですよね．．．

結果、見積書も法人名で寄こすようお願いしたにも関わらず、未だ個人名で来てしまっているし。
まっ、来週の日曜には、こちら側で、議事録及び打ち合わせ内容の録音を行っておこうかと思います

言った、言わないで本契約後もめる事は避けたいですから。



現時点では、本契約の可能性も大手３０％、中小７０％で、自分の中では中小規模リフォーム会社にお願いしようと考えております。

これも完全に価格面からだけのような気がしますが、弟の原価ベースの工事費用に少し利益を乗せた見積金額ですし、内容も悪くはありません
来週の月曜、火曜には最終決定を行おうと考えています


後は金融機関への融資お願いとなりますが、金融機関へは明日再度連絡をし、水曜もしくは木曜に伺おうと思います。

融資関連への融資依頼を今回は勉強と言う意味を踏まえ、事前連絡は自分が行い、打ち合わせには弟を向かわせようと思いましたが、さすがに融資でこける訳には行きませんので、自分がサラリーマン会社を午前中休んで行こうと思います

この時期、サラリーマン会社も相当忙しいのですが、仕方ないです

退去者回避！

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自分が大家業を本格承継して、約２年が経過しようとしています。

そして２年と言えば、更新の時期になります。

今回更新の対象になるのは、２部屋の入居者の方です。

１部屋の方は、以前にも近所の賃貸物件に住んでいたのですが、お子さんも２人いて部屋が手狭になったと言う事で、奥さんと子供２人と一緒に居住したいと入居して下さった方です。

かなり違和感もあったんですよね．．．
なぜ旦那さんを入れて大きい部屋に行かないのかな？？？　何て

そしてどうやら、つい最近旦那さんとは離婚をしてしまったようです。

まっ、人それぞれ、いろいろな事がありますから、これも良い選択だったのでしょう。

結果、奥さん、お子さん２名の３人で「第１ビル」に居住してくださっております。

そして１２月に更新の時期を迎えるのですが、奥さんから更新の話しが来たそうです。

このまま、後２年お世話になります。と言ってくださったようですが、更新にあたり更新料として家賃の一ヶ月分を頂く契約になっておりますが、今回は更新をゼロにする事にしました。　お子さんも大きくなっており、いろいろと生活面で大変かとも思いますし、当方としても、そのまま入居してくだっていた方が有利ですので



そしてもう１部屋は姉、弟の２人で入居してくださっている方ですが、こちらからも来年２月の更新の話しが来たようです。
こちらの部屋も更新時に、家賃の一ヶ月分を頂く契約になっていますが、当然こちらも更新料ゼロにします



やはり「更新料ゼロ」は、今のご時世当たり前の事でしょうね！！！

以前までは、借主が完全に損をするイメージの「更新料」ではありましたが、今は貸主も「損」をする「更新料」だと感じます。

仮に「更新料」を一ヶ月支払いたく無い！と言う理由から退去された場合、入居者募集を行い、貸主も相当の苦労と資金の捻出を強いられる事なるため、たかが一ヶ月分の「更新料」何ていりません。

両者が得をしない物を、大家経営に採用したところで両者が損をするだけです！！！

これからは近隣物件も「更新料ゼロ」にするかと思います。


と言うより、未だに近隣物件は、「礼金２ヶ月、敷金２ヶ月」物件がゴロゴロ存在するのには、正直驚かされます

それでも入居者に苦労していないみたいなのは、なぜ？？？何だろう？？？

って、分かっているんですが。

ようやく見積が来ました！！！

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先日の火曜に大手リフォーム会社との、「第１ビル」テナントリフォームに関して打ち合わせをしましたが、さすがに頑張ってはもらいましたが、結果は１,２００万円（消費税込み）程度になるとの事でした

しかも設備のグレードは、最低レベル．．．

さすがに最低レベルでは

こうなると、打ち合わせ当初から厳しいと言われていた、もう一つの大手リフォーム会社も難しいと思い、電話にて問い合わせてみました。

結果は、やはり１,０００万円は超えてしまうと言う事。

明日、そのリフォーム会社との打ち合わせを１５：００から予定しておりましたが、キャンセル。

難しいと言われている会社と打ち合わせをしたところで、意味も無いですから。

営業の方は、かなり電話越しに頑張っていましたが、自分も出来れば少しは休日はゆっくりしたいので、最終的に大手リフォーム会社１社と、中小規模リフォーム会社の２社に絞り込む事にしました。

そして１７：００頃に携帯に、中小規模リフォーム会社から連絡が！

ようやく最終見積書が完成したので、メールにて送信するとの事。
見積書を確認しましたが、ここでようやく納得いく価格が上がってきました

前回頂いた見積には、窓のカバー工法等が見積もられておらず、全て入れて頂いた結果、約９００万円（消費税込み）で済むようです

そして設備面に関しても、大手とは違いグレードも高い！！！

やはりある程度実績を持っている中小規模のリフォーム会社の方が、価格面だけで考えれば割安になりますね。

次回は来週の日曜に最終打ち合わせを弟を入れて行い、工事工程の確認をして行こうと思います。

一応、明日の日曜に残っている大手リフォーム会社との打ち合わせがあるのですが、パッパッと終わらせてしまおうと思います
まっ、これも企業努力ですから、安くならなければキャンセルになってしまいます

これで、ようやくリフォーム関連も終わりを迎えようとしています。

あっ、そういえば、まだまだ金融機関の話しが残っていました．．．
ここまでやって、融資失敗したりして．．．

いよいよ来週です！！！

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いよいよ「平成２２年度 宅建主任者試験」の合格発表が、来週の水曜に迫って来ました。
前回は試験終了後、解答速報を見て唖然．．．

全くと言っていいほど、出来は悪く結果は「２８点」。完全に撃沈です。

しかし今回は試験終了後、手ごたえはありましたが、あまり期待をする事も無く、解答速報を確認しました。

結果は、目標としていた４０点を獲得する事が出来ました。

もったいない事に、最後に２問を修正してしまったのですが、修正前の解答が正解です

だいたい試験って、見直した後に解答し直すと間違えますよね．．．

まっ、さすがに今回は簡単だったとは言え、４０点を獲得していれば問題は無く「合格」出来るとは思っていますが、結果が出るまで分かりません。

今回は合格点も３５点～３６点と言われているようですが、何だかそれでも厳しいように感じます。

普通に合格率を１７％～１８％程度で抑えようとすれば、何となく３７点～３８点くらいになるような．．．　まっ、素人の自分が言っているだけなので、最終結果は知りませんが。

何とか！！！　今回で「宅建試験」も終わりにしたいものです。

と言うより、もう完全に合格しているつもりなのですが

今は、いつの時期に「実務講習」を受けようか考えています。

来年２月に試験を入れなければ、大至急「実務講習」を入れたかったのですが、今は２月の試験勉強中なので、今はそちらに集中しようと思います

しかし去年「不合格」になり、今年は受けるのも止めようと思いましたが、受験して正解でした。

ん～、こりゃ無いな．．．

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今日は大手リフォーム会社との「第１ビル」１Ｆテナントのリフォームに関する、見積もりの打ち合わせがありました。
さすがに営業の方も、今日は当社に来るがきつかったようです

と言うのも予算８００万円を提示しておりましたが、何をどう考えても１,１００万円ほどの見積価格になってしまうとの事．．．

営業の方も、頑張って８００万円に出来る限り近づけようと先週の打ち合わせの際には頑張っていたのですが、各関連会社からの見積を考慮した結果１,１００万円ほどになってしまうようです

大手ともなると下請けに実業務を卸して行わせるため、どうしても関連業者が利益を上乗せしている結果、このくらいになる事は予想していました。

やはり自分が居住するとは言え、大家会社にとっては賃貸物件として、テナント部分のリフォームを検討しているため、出来る限り安くしたいのが正直なところです

今日は営業の方も断られると考えながら来たようですが、再度日曜に弟を交え最終打ち合わせを行おうと考えています。

とにかく細かく作業をしてもらおうと考えたため、どうしても見積は上に上に行ってしまうのは予想通りの展開です。

と言う事で、次回の日曜に弟と営業の方とで、最低限のレベルまでに更に下げ、どこまで見積を落とせるか？調整しようと考えております。
やはり大手は高いですね

基本個人宅へのリフォームがメインですもんね。

残りは中小規模のリフォーム会社が残っていますが、こちらは予算的にも充分可能な範囲だと考えられるので、最終見積の連絡を待つことにします。

前回は「窓のカバー工法」、「側壁への断熱材の施工」を除いたところで約６００万円強の見積だったので、８００万円強、もしくは９００万円強くらいに落ち着いてくれる事を期待して待つ事にします

少し気になるので、また連絡してみようかな？？？

完全なる賃貸物件では無いので、１,０００万円を越えた見積でも問題は無いのですが、やはり出来る限り当初の予定通り８００万円レベルで落ち着いてくれると助かります。
ここまで打ち合わせをして来たら、何とか今回リフォームしてしまいたいですから

また打ち合わせ．．．

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今日は朝からビックリです

目覚ましが鳴り、かなり驚きました．．．（いつもは休日の時には消しているんですが）

一瞬、やばっ！！！完全に遅刻だ！！！
いやいや、今日は祝日だったんですね
いろいろと事情があり、とにかく今はサラリーマン会社を遅刻（有休使用）、休み事すら許されません

とにかく体調が悪くても、出社していなければなりません。

さすがに打ち合わせ等がある時には、そんな状況では仕事にもならず、ある意味打ち合わせ出席メンバーには迷惑なんですが．．．

今日は朝から勉強を少しだけして、１５：００から大手リフォーム会社さんと「第１ビル」テナント部分のリフォームの打ち合わせがあります。

先々週に打ち合わせをしたのですが、プランはある程度良いものだったので、見積の作成をお願いしてあります。

さて、どこまで自分の伝えてある予算内に出来るのか？？？

なかなか難しいとは思いますが、営業の方も相当頑張ってくれているようですので、何とか予算内に近づける見積を持って来てくれる事を期待します
もう１社の中小規模のリフォーム会社は、もう少し時間が掛かりそうです

と言うのも、やはり中小規模のせいかなのか、営業マンはおらず、現地確認の際にも、建築士、施工技士の２名でいらっしゃったので、かなり人事の駒は揃っていないのかもしれません。

さて１５：００まで、まだ時間もあるので、またまた勉強を再開しようと思います！！！

いろいろインチキ臭いものありますね．．．

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一昨日は朝も早く起きたので、のんびりいろいろとブログ等々を見ていました。

ここ最近、平日は当たり前のようにサラリーマン会社での業務に従事、そして土日は「第１ビル」リフォームの打ち合わせが続いており、なかなか土日にのんびり休む事が出来なかったので、たまにはこんな日があってもいいのかな

と言っても、何か目的があってＰＣをピコピコいじくっているのではなく、ただただいろいろとインターネットを見ていただけです

そして感じた事が．．．

やはり大家さん関連のサイト、ブログを見ると、いろいろとただ個人的に大家業をやって、ブログを書いているわけではなく、とにかくインチキ臭い事を書いている物も多いですね

ブログを開始した当時も、確かにいろいろとインチキ臭い物は多く存在していましたが、今は以前に比べ、更に多くなっているような．．．

さすがに専業大家と言いながらも、大家業だけではやっていけず、かなりインチキ臭い事にも手を出さなくてはならないんでしょうね

１００万円から掛かるセミナー？？？会費？？？だとかに参加して、すぐに１００万円をペイし、数百万円儲けた！！！だとかというのもありました。

なんじゃ、そりゃ？？？

そんなに儲かるんだったら、それだけやってりゃいいんじゃね～の？？？

別に大家業何て、チンケな投資しているよりも、何だかインチキ臭い投資？商売？していた方が、よっぽど時間的にもゆとりが出来、まさに「経済的自由」を獲得出来るような気がするのは自分だけでしょうか？？？

まっ、人それぞれですから、どうでもいいんですが。
さすがに気になったので

こんなに簡単に金儲けが出来れば、今の氷河期就職難民の学生に、低額料金で売りさばけば、大儲け！！！
簡単に、詐欺お金持ち大家です

と言う事で、今日は何だか分からないサイトが多数存在する事をブログにアップしてみました。

そんな時期なんですね

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昨日の就寝が４時頃だったと言うのに、８時半には起きてしまいました

もう歳なのかな．．．

今日は久しぶりにゆっくりした週末が送れると言う事で、朝からまずはインターネットをポチポチ見ています。

来年２月の「敷金診断士」の情報を取得しようと、資格関連を検索していたのですが、どうやら明日が「日商簿記１級」の試験日なんですね。

自分も学生時代に「日商簿記１級」を受験し、無事「合格」しましたが、その後どうやら「税理士」は儲かる何て事を言われ「税理士試験」にも挑戦！！！
見事に２科目受験の２科目「不合格」に終わりました

まっ、そこで「不合格」になっていなければ、今のサラリーマン会社勤務ではなく、確実に「会計事務所」何かに就職しちゃって、たいした給料も貰えず、辞めていたと感じています　まさに結果オーライ？？？

今はサラリーマン会社でも、人員不足からか「簿記資格未取得」の人でも採用しています。

そして何とサラリーマン会社で、簿記授業をしています．．．

教師は当然「簿記資格取得」の上司、先輩等の３０代後半の社員となりますが、公認会計士、税理士、簿記取得者ばかりですので、教師としても一応は問題無いでしょう

最近は女性の社員等をドンドン増やしていますが、資格取得者も少なく、どうやら「日商簿記３級」から勉強しているようです。

自分は多忙と言う事もあり、教師になる事はありませんが、今更人に教える事何て出来るのかな？？？
まっ、まず無理でしょう

何だか今週中頃に、試験がどうとかと言う話しを女の子連中がしていたので、たぶん受験しに行くんでしょうね。

ようやくの休日が！！！

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ようやく今週も週末の到来です

先週までは週末になれば、「第１ビル」テナントのリフォームの打ち合わせばかりで時間が取られ、何もする事も出来ず、ゆっくり休む事も出来ませんでした

しかし今週末は新規参入のリフォーム会社の打ち合わせがありましたが、大手リフォーム会社２社と中小規模リフォーム会社の３社に絞り込む事にしたので、現地確認はキャンセルさせて頂きました。（大手リフォーム会社１社は予算的に合わないと思うので、このままでは断ると思います）

さすがにこのタイミングで、新たにリフォーム会社に現地確認、プラン作成、見積もり作成までしてもらっていては、一体いつまで時間が掛かるのか分かりません

まっ、３社くらいで充分だったんだと今になって感じます。

と言う事で、今週末は一応のんびり出来そうです！！！
月曜から金曜までをバリバリ、サラリーマン会社で働き、週末はバリバリ、大家会社で働く
いやいや、非常に健全な生活です．．．　（って、全く思ってないけど）

そろそろ年末に差し掛かり、サラリーマン会社も多忙な時期を向かえる前に、出来る限り休める時に休んでおこうと思います。


今週末は、昨日税理士から送付された「決算報告書」の確認と、「敷金診断士」の勉強をのんびりしようと思います


そして２週間後くらいには、いよいよ「宅建主任者試験」の合格発表！！！

合格点はたぶん各機関が予想していると通り３５点～３７点程度だと感じているため、何とか今回は「合格」出来ると思っているので、１２月１日を楽しみに待つ事にします。

その後の「宅建登録実務講習」をいつ受けて行くのか？は、その後のスケジュールで調整して行こうと思います。
こんなのんびりした事言っていて、「不合格」だったりして．．．

まっ、事後の自己採点でも４０点、問題用紙に解答を記入するのも、解答用紙から問題用紙に行っているため、記入ミスも無いはずなので、このまま４０点だと思うため、たぶん問題無いでしょう

しかし２回目で、一応「合格」出来そうなので助かりました！！！
３回目までモチベーションの維持は出来ませんので