おいおい！ふざけんなよ！

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今日は、どうもぱっとしない天気ですね
昨日は夜、最悪な状況になりました　なっ、なんとテレビが壊れてしまいました．．．　購入してから６年くらいしか経過していないのに。

まっ、地デジ対応テレビを購入したわけでもないので、今日夜にでも購入しに行こうと思います

今日は１１時からＡ信用金庫にて、「第２ビル」の「金銭消費貸借契約」を結んできました。

後は１２月３日に再度、Ａ信用金庫にお伺いをして完了です！！！

そしてサラリーマン会社出社前に、「第２ビル」を見てきたのですが、外装はほぼ完了している状況で、３Ｆ建てですが、結構な高さを感じます。

やはり鉄骨造だと、完成も早いんですね。
そしてサラリーマン会社終了後、Ｗホームに自宅売却に伴う打ち合わせの予定でしたが、テレビが壊れてしまった事もあり、キャンセルです

さすがにテレビが無ければ、厳しいですから．．．

明日にでもＷホームには、お伺いしようと思います。
しかし自宅売却は本当に難しいものですよね

去年にも一回チャレンジしましたが失敗、今回は何とか希望している最低価格よりも高い価格で売却出来ればと思います。

自宅の庭先に、新築物件があるのですが、その新築物件と今回は同じ価格まで落としてしまおうとも考えています！！！

圧倒的に土地面積の大きさ、立地は、こちらの方が良いので、少しでも目に留まるでしょう！！！
まっ、今日は自宅売却以上にテレビ購入を最優先に考えました

しかし明日も面倒です．．．

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今日は昨日とはうって変わり、少し出かけてきました。

別に重要な用事ではなかったのですが、また携帯が鳴っています。

もしや、またまた自宅売却をお願いしているＷホームかと思ってみたら、今回は大手不動産屋Ｅ社からでした。

毎月の事であり、少々手も話す事が出来なかったので、無視．．．

念のため、伝言は無かったのですが、折り返し連絡してみると、電話越しにおねえちゃんが．．．
会社名、名前を伝え、先ほど連絡を頂いたのですが？と尋ねると誰が連絡したのか分からず、逆に「オーナーさんですか？」と聞かれる始末．．．

最終的には、やはり「空き部屋」の確認だったようなのですが、そっちから連絡しているんだから「伝言」くらい残せよ！

しかし大手不動産屋は、ローラー作戦であり、オーナーの会社名、名前すら覚えていないんですね。

以前、そのおねえちゃんから自分は連絡貰っていて、こちらは声を覚えているのに、向こうは社名すら覚えていないとは．．．

大手不動産屋で取扱数が多いので、いちいち覚えていられないというのは分かりますが、大手不動産屋としても営業マンの質の低さが分かります。
差別化するわけでは無いのですが、若くて就職先が決まらない方が不動産屋に流れていくのが、どうやら今の現状のようですからね
という事で、今日は問題になるような連絡もありませんでした


明日は１１時からＡ信用金庫に「第２ビル」の「金銭消費貸借契約」を結びに行きます。　そして１２月３日に、またＡ信用金庫に行かなければならず正直面倒です

そしてサラリーマン会社終了、帰宅前に自宅売却をお願いしているＷホームに売却価格の変更依頼に寄るのですが、今回の営業マンが「宅建主任者」の資格を持っていないため、わざわざこちらが伺わなければなりません
本当に、しょうも無い営業マンにあたってしまった感じです

上司の課長は、それなりに出来そうで助かるのですが、とにかく売却完了という結果を残してくれない限り、出来る営業マンとは言えないですが．．．

せっかく伺うのですから、また細かく今後どのような動きをするのか聞いて来ようと思っています！！！

今回は、あえてこちらから、こうして、ああしてとは言わず、全て任せてみようと思います。

さてどこまで頑張れるのか？？？　そして結果は出るのか？？？

いろいろと人を動かす事も難しいですよね。


「ヘーベルハウス」さんの営業の方も、当初は頑張っていたのですが、自分がとにかく経理能力が高いため、金融機関との交渉も全て自分任せ、そして工事関連の手続き、確認も全て弟任せになった時には、温厚な弟もさすがに怒っていました


やはり、営業マンでもＫホームのＳさんレベルにならないと、本当にどこの営業マンも使えませんよね


営業マン何て、誰にでも出来るものではないですからね。　まさに営業マンこそ、センスと努力だと思います。

自分が営業マンであった場合、どこに重きを置き、どのように戦略を組み立てるかだと思います！！！　　営業マンの方もノルマがあり大変なのかと思いますが、向上心を持ち、立ち回らなければ「出来る営業マン」にはなれないと感じます

今後の展開について

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昨日は、「会計事務所」の当社責任者から連絡を頂き、無事税理士報酬のカットを完了させました

大家会社ランニングコストカットに関しては、大きな問題は全て解決したと思います。
残す問題は、「第１ビル」１Ｆテナントの入居者の確保、自分の自宅売却の２点だと思います

やはり収入面の要になっていた「第１ビル」テナントに入居者が入らない期間が続けば、相当の痛手です　そして何よりも近隣の状況を見てもテナントは空きっぱなしの物件は相当数あると思います　家賃を下げて入居してくださるのであれば何ら問題は無いのですが、家賃を下げたところで状況は一緒でしょう．．．
一応、今後の「第１ビル」１Ｆテナントに関しては、来年早々募集価格を月家賃２１万円から、１８万円に落とそうと考えていますが、結果は同じでしょう

やるだけの事は、やろうと思います。

そして狙いは期末決算終了後の６月までは、事務所移転を考えている会社を一時待ってみようかと！！！

まっ、結果は同じだとは思いますが、こういう時にこそ、悪あがきも必要かと．．．
それでも入居者が入らないようでは、もう諦めて貸し部屋への変更を考えています。（１Ｆで回りを高いマンションに囲まれているので、日当たりに問題があるんですよね．．．）

しかしずっと空きっぱなしの事務所を取っておくよりかは、やはり今後の事を考えて貸し部屋への移行の方が有利なのかもしれません。　一時時間のある時に、Ｋホームさんの知り合いの内装業者さんに見積もりを取ってもらおうと思います。


そしてもう一つの問題点は、自宅の売却の方ですが、なかなかこちらも難しいですね．．．

先日、内覧の話しはありましたが、これもどうやらＷホームの方でも当初お客さんんがおっしゃっていた予算は多かったらしいのですが、話しを進めて行くとどうやら予算低め．．．　不動産屋の営業マンもその予算では、今の状況でも一戸建ては購入出来ないですよと断ったらしいです。
やはり、２,０００万円少しで購入出来ると感じる方も多いんでしょうね

さすがに不況と言われている今でも２,８００万円くらいは予算が無ければ、一戸建ての購入は難しいですよね。
しかし今回のこの内覧希望の方のために、自分の１１月中旬の予定はガタガタになってしまいました　不動産屋にはキッチリお客のバジェットは把握するように伝えてから、当方に下見、内覧の連絡をするように伝えておきました（不動産屋も時間の無駄、こちらも時間の無駄になりますからね）

これも何とか売却完了することを願っております！！！

経理顧問料カット！

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今日夕方に、「会計事務所」の当社担当税理士の上司にあたる責任者より、連絡がありました。

どうやら、こちら側の要求がそのまま通り四半期に一回の訪問。毎月の訪問料１２ヶ月分が、４ヶ月分に減額される事になりました。
一時は、訪問回数を減らす事により、顧問料一回分の料金を上げられることも視野に入れていましたが、通常通り一回の顧問料は、31,500円のままでした

まっ、「会計事務所」側から考えても少しでもクライアントは減らしたくはないですからね！　妥当な選択だったと感じています。
これで決算処理料金80,000円の減額、顧問料８ヶ月分 合計252,000円、年間合計332,000円の減額に成功です

いや～～、今まで祖父・父は経理能力も無く、どうしても言われるがままに行なってきた「膿」を出す事も完了です！！！

しかし今まで、何だかんだ言われて加入させられてきた保険の事もありますし、これで少しは自分の気も晴れたかな．．．

後は税理士が毎月来なくなった事による影響の対応だけだと思います。

と言っても、毎月の給料手当に対する源泉税の納付をきっちり行なう事、そして月次ベースで会計処理をしていく事くらいだと思います。

これで「不動産屋」、「会計事務所」と２つの「膿」を出して一応の問題点は解決です！！！

家賃ＶＳ住宅ローン

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今日は、先日駅前・コンビニ等で無料配布されている「ｓｕｕｍｏ」に掲載されていた「家賃ｖｓローン　一生の損得は？」を見た感想を少々ブログアップしてみようと思います。（ファイナンシャルプランナーは、畠中雅子さんという方の見解です）

自分は大家業・不動産投資を行なう家賃を頂く立場であり、そして住宅ローンを抱えるサラリーマンでもあります。　これは決して大家業・不動産投資を行なうものとしての感想ではなく、住宅ローンを抱えたサラリーマンとしてからの目線が強く感想に現れています

今回の「ｓｕｕｍｏ」では、さすがにマンション販売雑誌という事もあり、皆さん予想通り、住宅ローンを組んでのマンション購入に着地するのですが、本当に購入の方が有利なのでしょうか？？？

自分は住宅ローンを抱えたサラリーマンの立場で言うと、購入すべきでは無いと購入希望の方には言いたいと思います。

「ｓｕｕｍｏ」のファイナンシャルプランナー・畠中雅子さんは、サラリーマン年収６００万円をベースにシュミレーションを行ない、これから人生を送っていく上での結婚、出産等々を考慮されておりますが、もしも仮に年収が下がってしまった事は考慮せず、また解雇されてしまった事は考慮されておりません。
まっ、こんなのマンションを購入させようとする雑誌ですから当たり前ですよね．．．　そんな事まで書いたら皆、購入なんてしないですし
しかし読んでいて、「糞の役にも立たない物」でした

購入してしまい、住宅ローンを組んでしまった後に、もしも減給・解雇が合った場合、一体どのようにして住宅ローンを返済していくのでしょうか？？？

今の不況と言われている中、減給・解雇の可能性は相当高く、手放さざるおえなくなる方も多いと思います！！！

やはりこのようなマンション販売のための無料紙媒体では、無責任な事ばかり書きますよね。　もう少しファイナンシャルプランナーを語るのであれば、減給・解雇の可能性によるリスクも書いて欲しいものです

住宅ローンを５，６年前に抱えた自分の結論としては、決してこのような雑誌に踊らされる事なく購入を検討した方が良いという事です。

住宅ローンを抱えたときのサラリーマンの精神的負担は、相当なものです！！！

一生自由は利かず、とにかく返済のためだけに頭の毛が抜けるほど、精神的負担を抱え働き続けなければなりません！！！

自分が言うのも変ですが、自分としては住宅ローンを抱えてしまい本当に苦労しています。

この感想は当然、大家業・不動産投資を承継していなかった事を前提とした時のものです。

とにかく住宅ローンを一回抱えてしまえば、減給・解雇があったとしても自由は利かなくなります！！！
賃貸であれば、減給・解雇があったとしても少し自分に無理をすれば家賃の安いところに移れば良いだけですからね

しかし本当に、こういった類の雑誌は将来のマイナスの可能性が考慮されていないのがおかしいと感じた本日でした。

なかなか合う物件無いもんですね．．．

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先日、確認をした信用機関から頂いた「融資審査資料」を使用して「健美家」さんから頂いている物件情報、それ以外の売り物件情報を「融資審査資料」を用いて調査してみました。
やはり、どう考えてもフルローンにて物件購入するのは、かなり難しいですね

どうしても頭金は必要となると思います。

以前であれば、金融機関もフルローンにおける融資も可能だったのかもしれませんが、現在ではほぼ不可能では無いでしょうか？？？（当然フルローンでも良い物件あるとは思いますが）
しかし返済を行なっていく購入者の立場としても、やはりフルローンは怖いですよね

当然、金利は２０年、３０年と固定などとはならず、必ず変動タイプのものであり、少しでも自分の損益計画・資金計画に誤差が発生すれば、返済出来なくなる事も考えられます。

返済が出来なければ、当然物件を手放さなければならないのか、若しくは差し押さえ？？？

やはり金融機関がキッチリ作っている資料だけに、信憑性も多大に感じられました。
本当に今回は良い情報を頂けたと思います

自分も今後「第３ビル」の建設後、若しくはその前に外物件の購入を行なっていく際には、この情報は当然使いながら、慎重に対象物件の将来性を見極めて購入に踏み切ろうと思います

本当は、今の不況と言われている時期に購入を進めて行くべきではあるのですが、「第１ビル」１Ｆテナント、「第２ビル」、自宅売却と問題がさまざまありますので、一つ一つ完了させてから行なって行こうと思います！！！

一番は、個人的な問題ではありますが、自宅売却が優先度Ａだと思っています。

しかし本当におかしいですね！？

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昨日の事ですが、母親より連絡がありました。

連絡内容に関しては、税理士の訪問の件です。
どうやら近所のクライアントの所に伺うので、その際に当社にも伺いたいとの事だったようです。　それって完全についでに来るって事ですよね　完全に馬鹿にされているような．．．

当然ながら当社もクライアント。伺うのであれば最低でも３日くらい前にアポイントを取ってから来るべきであり、会社経営者の自分のスケジュールに合わせて来るのが当然です！

それが側までくるから、その後に伺うとはどういう事？？？

早速、会計事務所の責任者に連絡をし、今回のこの状況を説明後、今後は訪問数を四半期にするよう伝えてあるのに、これはどういう事なのか？確認をしました。
やはり予想通り、担当税理士は四半期に一回の訪問の話しは責任者にしていなかったようです

こちらとしても毎月毎月意味も無く、訪問されて報酬を持って行かれるのは納得出来ない旨を伝え、検討後、責任者より連絡を頂くようにしました。
祖父、父の代よりその税理士なのですが、全くの役立たずなんですよね

まさに今、世間で騒がれている「事業仕分け」を当社でも実行中です！！！

使えない物は、全てカットです！！！
今年初めには、使えない不動産屋をカットし、新たに不動産屋の開拓を行ない充分すぎるほどの成果が出ています

そして今回は「会計事務所」にメスを入れることになりました。
さすがに不動産屋に関しては、自分が客付けをするわけでも無く、とにかく良い不動産屋を迎える事が出来た事に感謝しています

しかしそれに引き替え、「会計事務所」は別に普通レベルで構いません。

自分が仕訳から決算報告書、確定申告書、支払調書等、全て出来てしまうので、別に判子だけ押してくれても良いくらいです。

疑問点があれば税理士に確認するよりか、確実に所轄税務署、国税局に確認するのが一番確実です！！！
その際には、皆さん匿名で確認してくださいね

個人名、会社名を教えてしまうと確実に税務調査が入る可能性が上がります。
先日、借地権更新料の会計処理を確認した際、一番詳しい者が離席中との事で連絡先を教えてしまいましたが．．．　（まっ、これはしょうがないかな）

という事で、税理士への報酬も確実にカットしてやろうと思います！！！

別に「会計事務所」何て腐るほどあるし！！！

Ａ信用金庫からの連絡

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今日お昼にＡ信用金庫の次長さんより連絡があり、来週月曜の１１時に「金銭消費貸借契約」に行く事になりました。
来週はＡ信用金庫に月曜に「金銭消費貸借契約」に行き、３日に借入金の半額を当社に入金頂き、その後「ヘーベルハウス」さんにお支払する形式となります
やはり会社代表者が、直接Ａ信用金庫にお伺いしなくてはならないようです

さすがに、週に２回も行く事になると面倒くさいです。

しかしこれも自分の大家会社における仕事ですから、しょうがないですよね。

まっ、ここまで終わってしまえば、後はＡ信用金庫に行く事も当分無いと思います！！！

サラリーマン会社が、ある意味業界のりが強く、自分も３０代半ばですが、気持ち、精神年齢は、２０代のままなのかな．．．

Ａ信用金庫の次長さんともサラリーマン会社のノリで話しをしていたせいなのか、かなり親近感を持って頂き、今では何でもぶっちゃけて話しが出来るようになりました。

前回の自宅売却の融資の際にも、

「今回の融資は、ぶっちゃけ、Ｋさん！　ＯＫですか？？？　それともアウト？？？」何て感じで。

当初はＡ信用金庫の次長さんも自分のノリに付いて来れませんでしたが、今では普通に、こんな感じで話しが出来るようになりました。
次長さんからも、やはり音楽業界は、こんなのばかりだと完全に思われたと思いますが、こんな感じじゃないと仕事が出来ないのも事実です
まず経理であっても、堅物では通用しません

しかし当然ながら他の会社との打ち合わせ等では、全く雰囲気を変えて切れ者で行く事にしています。
やはり相手に応じて人格の調整をする事は必要ですよね

しかし、やりすぎると自分のように睡眠障害、自律神経失調症になりますので、ここはキチンと心のコントロールをしなければなりません。

やはり状況に応じて、人格のコントロールも必要なのかと思います。（かなり大変ですが．．．）

先日の融資審査資料分析完了！！！

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先日、Ｂ信用金庫より取得が困難であった「融資審査資料」の分析が完了しました

分析すれば、するほど。そして細かく確認すれば、するほど。良く出来ています！！！

ダメ元で、頂く事が出来ないのか？？？確認をして運良く取得する事が出来ました。　やはり自分の身元をキッチリ明かさないうちに手を打つ事が出来れば、大口取引をしている以上、断る事は金融機関もなかなか出来ないんでしょうね

しかし自分が考えていた以上に、細かく出来ています、そして合理的です。
これだったら、金融機関も損をする事無く、有利な状況で融資出来るのでしょうね
ランニングコストに関しての、融資審査資料は当然頂く事は出来ませんでしたが、物件増加を考える事に関しては、これ一本で充分です

皆さんも、ダメ元で頂く事をお勧めします。

しかし言葉で説明されたとしても、完全に役に立たないと思いますので、とにかく融資審査資料を取得しなければ意味はありません。

そして分析し、その後自分用に加工さえすれば、フルローンもある意味可能かと思います！

良くフルローンで物件取得なんてありますが、この場合、完全に自分主導ではなく、金融機関主導になるため、将来的にはこちら側が不利になる事は容易に考えられます。

今後、教えられる範囲内でブログアップを考えておりますが、かなり複雑に作成されているので、ブログ内だけで説明出来るのか分かりません．．．

物件を新規で取得したい、しかし金融機関から融資が受けられない人も多いかと思いますが、当たり前の事ですが、「表面利回り１２％以上、稼働率９０％」の物件を狙えば、誰にでも融資は可能かと思います。（本当は、いろいろと計算式がありますが．．．）

後は、如何に金融機関との信頼関係を築くかと思います。

残り２ヶ月半が勝負！！！

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１１月の上旬より自宅の売却に向けて、Ｗホーム不動産という自宅を購入した不動産屋に売却をお願いしています。

昨日、Ｂ信用金庫より連絡があり、自宅売却に関する「売却損」の融資に関しては融資してくださるとの事で、「売却損」確定後、連絡をください。との事でした。
やはりＡ信用金庫よりも、Ｂ信用金庫の方が力関係は上なんでしょうね

今回の「第２ビル」建設で、Ａ信用金庫を使用して恩を売っておいて正解だったと思います。（Ｂ信用金庫は、出来る限り当社に取っても大口取引をしている関係上、大口投資の際に使用したいので）

そして現在の自宅売却の動向に関しては、前回ブログアップしたように、同一不動産屋の中でも営業マンの横の繋がりは無いらしく、全く進展はありません。

まっ、買主も足元見てきますからね。

明日にも、またＷホームの営業マンが報告に来ると思いますが、状況を確認してみようと思います。
正直なところ営業マン同士の横の繋がりはあり、協力をし合いながら仕事をしているものだと思っていたのに、そんな事も無いんですね

一応、先日早速３,３８０万円から１００万円を落としたので、再度不動産屋の仲介手数料関連で、再契約を結ぶ事になると思いますが、当初は２,９８０万円まで下げて売却する旨をＷホームに伝えてありましたが、まさか同じ不動産屋の中で、売主の足元を見ている営業マンがいるとは思ってもいませんでした

次回は、はったりかまして「３,１８０万円」までしか落とさず、これで契約期間までに売却出来なければ、賃貸若しくは、他の不動産屋にお願いする旨を伝えようと思います。

まさか同一会社の中で、こんな事しているとは考えてもいませんでした．．．

まっ、後は如何に上手く自分の手の内に不動産屋の状況を掴み、転がしていけるかだと考えています。
本当は２,９８０万円で決定しようと思っていたのに、こうもいい様にやられるのってムカつきますからね

最終的には、２,９８０万円で売却しようとは思いますが、何が何でも今足元を見ている買主を３,１８０万円で引きずり出したく思っています！！！

こちらは内覧に行きたいと言う話しのおかげで、２回も重要な用事をキャンセルし待っていたのに、ドタキャンされていますからね。

まっ、それだけ自宅売却にしても「策」の練り合いだと感じました！！！