サラリーマン大家の苦悩

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サラリーマン会社では経理職に就いている事もあり、８月は比較的時間にゆとりがあります。

しかし９月になれば、下半期の見込の作成、中間決算処理、そして重要度の高い取締役会の開催等、一気に濃密な業務が集中して来ます。

やはり取れるときに、出来る限り休暇は取っておくべきです。

経理職と言うと、毎月伝票処理を行い、財務諸表の作成をし、損益報告を経営陣に行い、決算後には申告・納付処理を行うと言う単純なものかと想像されますが、こんな簡単なものではありません。

現在の経理に求められている物は、会社経営上の舵取りを的確に指示させるよう、経営者への数字的側面等からのアドバイス、コンサルティングを行う事がメイン業務となります。

とにかく自分自身が情報収集をしておき、現在の会社にマッチするビジネスアドバイスを行う事により、経営陣からの信頼を獲得する事が出来ます！！！

しかし経営陣の全てが私の意見に耳を貸してくれる訳ではありません。

如何に自分のプレゼンの根拠を明確にし、その効果を理解してもらう事が重要です。

まっ、文章にまとめる事は簡単ですが、人の心を掴む事は非常に苦労します。

これがサラリーマンの苦労、苦悩になるのでしょうね...



サラリーマン大家、副業で大家業を行っている！何て簡単に言っている方もいらっしゃいますが、呑気にサラリーマン業務を行い、大家業を片手間でやっていたら両方の成功を逃がす事にもなりかねません。

まっ、これって自分に言えるような事ですが...

さてさて、そろそろ本格的に個人的「不動産投資」も検討しながら進めて行こうと感じていますが、いかんせん碌な物件がありません...

まっ、公の場に情報が掲載されている物件等、到底良いものなど無いと思いますが...

祈るだけ！

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残すところ後一週間で８月も終わりを向かえようというのに暑い、暑すぎる．．．

ここ最近の平均最高気温は３３℃くらいですよね？？？

そんな状況ではありますが、サラリーマン会社ではデスクワークのため、ほぼ外出する事はありません。

しかしたまに外出する時があるのですが、その時はもう汗だくです。（極力日中は外に出ないようにしています）

そんな糞暑い中ではありますが、土日なんか少し外に出てみると結構見るんですよね、引っ越し屋さんのトラックを。

やっぱりシーズンなんですかね？？？

自分のサラリーマン会社の異動発令日が２月、５月に多いため、８月異動はあまりピンと来ません。

しかしこの位のタイミングで退去になれば、何とか９月、１０月で入居者を決められそうですよね。

って、自分の物件に空きが出たら、そんな事言ってる余裕はありませんが．．．

まっ、とにかく自分の物件から退去者が出ないように、日々祈るだけです。（満室になってから、まだ半年くらいしか経過していないし）

そろそろ全体的に落ち着いて来たところで！！！

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大家会社承継後、当面の目標としていた「大家会社の建て直し」も後は父親死去による「権利関連」の整理、そして母親所有の「木造一戸建」の今後の運用方法の検討をするだけとなったように思えます。

そんなこんなで、今後は積極的に大家会社業務に携わるのでは無く、個人的または新事業開始に伴う準備を粛々と進める事を考えています。

しかし大家会社承継直後は、Yahooの質問掲示板に賃貸物件の媒介契約における専属契約、一般契約の相違点、そして契約書の有無等、本当に素人丸出しの質問をし、糞の役にも立たない回答が返って来た事を今でも鮮明に記憶しております。

本当に無知とは罪です！！！

今後は大家会社を一応のベースに、個人的物件の購入の検討、そして新事業の開設を目指し、今までの経験を元に頑張って行こうと思います。

話しは変わりますが、今まで数多くの不動産賃貸業におけるトラブルに巻き込まれた事が良かったのか、悪かったのか、その問題点に応じて、かなりのトラブル解決方法を取得する事が出来ました！！！

当初は少しのトラブルでも発生の都度、憂鬱な気分になる事は多かったものの、現在の自分は今までの勉強の結果、法的理論武装を身に付けた事により、逆にいろいろなトラブルに巻き込まれる事も、自分自身を成長させる重要な講習の場になったと感じています。

不動産業界に身を置く方は良くご存知かと思いますが、身内にも敵は存在し、外にも敵は存在する！！！

ある種、信じされる者は知識を蓄積させた自分自身かとも思えます！！！

この数年間で身に付けた知識、経験を元に新ビジネスにもチャレンジしようと思います。

「不動産投資」等という物件オーナーの立場だけでやっていける時代もそろそろ終了するんでしょうね。

まっ、時代を見極め、今何が必要とされているのかを自分自身で分析し、自分がこれだ！！！と感じたものに力を入れる時代が来たのでしょう！！！

不動産業界、チームワークより、個人プレー、ある意味「一匹狼」の世界でしょうね！！！

さてさて、そろそろ俺もサラリーマン、大家、そして新事業の３種にてビジネス展開をする時が来たのかもしれません。

いよいよ今期も終わりになりそうですが

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当大家会社は８月決算のため、いよいよ今年度も終わりを迎えようとしています。

今年度も一年中、「満室経営」をする事は出来ませんでした。

まっ、「第１ビル」の３０年物のリフォーム、「第２ビル」の退去があったため、どうしてもしょうがないですが．．．

出来れば来期は「満室経営」が出来ればと感じています。

自分が大家会社承継後、一度も「満室」のまま一年を過ごした事はありません．．．

しかし来期は、「第２ビル」の一部屋の更新が上手い事行けば、何とか目標を達成出来そうです！！！（だけど、こればかりは解らないですけどね．．．）

自分が大家会社を始めてからというもの「第１ビル」の更新率が高いのですが、「第２ビル」は高家賃なだけに２年ほどで退去になってしまいます。

来年の２月には「第２ビル」の一部屋が更新になるので、どうにかして更新に漕ぎ付ければと感じています。

まっ、「第２ビル」についても賃貸借契約書には「更新時、新家賃の１カ月分を更新料として払う」何て記載がありますが、これはカット！！！　「事務手数料」（２万円ほど）のみ頂くよう連絡をし対応予定です。

とにかく当面の最大のポイントは、如何に「第２ビル」の入居者の退去を無くすかにあります！！！（「第１ビル」も同様ですが．．．）

そんなこんなで今期は対予算にて多少の家賃収入の減収、そして昨日もブログアップした通り、予定以上に「修繕費」が嵩んだものの、その他の経費の減少により、そこそこのＣＳは残す事が出来ましたが、ＰＬでは「第１ビル」の３０年ものリフォーム経費３００万円の費用計上があったため、真っ赤っかですが．．．

まっ、今後の事も考え繰越欠損金の計上も必要だと考えています。（結構、繰越欠損金ありますが、何か？？？）

一応この数年間で、当初の予定通り大家会社の基盤は充分出来たのではないかと判断していますが、母親、弟共に、昔ながらの経営体質から脱却する事が出来ないため、自分が考えている充実した会社経営とはまだまだ言えません。

まっ、こればかりは自分が発起した会社では無く、承継会社という事もあり、なかなか経営理念を理解してもらうが出来ず、もどかしさは感じています。

これはこれで、割り切るしかないのかもしれません。

無駄な修繕費．．．

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先日「第２ビル」の一室から連絡を受けたエアコンの故障ですが、昨日無事？？？完了したようです。

使用してから約２年半の間で、３回の故障．．．

普通、ここまで故障するのでしょうか？？？不思議なものです。

さすがに今回は修理での対応ではなく、新しいものを設置して貰いました。

まっ、当たり前ですね。

これで一応、エアコンの故障は「完全解決」だと思います。

しかし今回は無償での対応をして貰いましたが、これが認められず有料になっていたら、かなりショックです。

この商売をやっていると、入居者から「これが壊れた！、あれの調子が悪い！」等の連絡を受け、その後修理を行えば結構なお金が飛んでいきます。

なかなか難しいものです．．．



最近一番修繕費が掛っている物件が、昨日ブログにもアップした「第１ビル」の入居３０年ほどの部屋です。

こちらの本心としては、「これが壊れた！、あれの調子が悪い！」の連絡を受け、こまごまとした修繕をするよりか、一掃の事、フルリフォームをしてしまいたいくらいです。

今年度（８月決算）も、その部屋だけに約３０万円ほどの無駄な修繕費が掛っております．．．（ん～、寂しい。どうせフルリフォームする物件なのに．．．）

まっ、これも騙し騙し対応して来たつけが今になって回って来たようなものかもしれません。



来期は、どの程度「修繕費」が発生するのか解りませんが、出来る限り抑えられればと感じています。

って言っても、どうにもならないのですが．．．

しかし「修繕費」を見込むのは難しいものですね。

やっぱり金掛かるよな～

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やはり物件が古くなれば何かと出費は嵩むものです。

「第１ビル」は築４０年ほどが経過しますが、その間、長期間居住していた方もいれば、短期間で退去してしまう方もいました。

短期間、若しくは６年（なぜ６年？何となく）ほどで退去した部屋に関しては、その都度必要があれば修繕を行い、部屋の状態をキープして来ました。

しかし中には３０年以上居住してくださる方もいます。

去年の話しになりますが、約３０年ほど居住していた方が退去され、部屋の状態を確認しましたが、いやいやとんでも無い状況でした．．．（部屋はボロボロです．．．）

当然「敷金」の返還は行いませんでした。（去年３月頃の当ブログの記事をご覧ください）

まっ、さすがに３０年ほど居住していた部屋なのでリフォームは検討していましたが、フルリフォームを行い約３００万円が吹っ飛んで行きました。（いや～、高い買い物です）

そしてそれよりも少し前には「第１ビル」１Ｆのテナントもリノベーションを行い、現在は自分が家賃を支払い居住しています。

このリノベーションでも約１,０００万円の出費です。

まっ、こいつは自己使用という事もあり、結構グレードの高い設備を入れた事による出費なのでしょうがないですが．．．

と言う事で、去年の３月からの短期間で約１,２００万円からの出費です。（借入ておりますが）

これで終われば「第１ビル」も良いのですが、もう一部屋、これまた約３０年以上居住して頂いている部屋があります。

自分は確認していませんが、その部屋の状態も相当なもののようです．．．

まっ、こんな状態にも関わらず、居住してくれる事に感謝です。

この部屋も後数年の間には退去になると思うので、その時にはフルリフォームでしょう。（また３００万円ほどが吹っ飛びます）

そして考えたくも無い「木造一戸建」のフルリフォームでは、１,５００万円ほどは発生しそうです（笑）

いや～、本当に古物件を所有していると大変です．．．

しかしこれも、長期間に渡る物件所有に伴う「修繕費」の積立を行っていなかった当方のミスです。

まっ、さすがに自分が経営に携わっている以上、今後はこのような初歩的ミスは犯しませんが。



こんな感じで古物件の修繕費用をウダウダ書いただけで、約３,０００万円が発生しています。（１Ｆテナントのリノベーションは自己使用のため、若干費用を掛けすぎましたが．．．）

ここで考えられる事は、仮に築２０年が経過した木造アパートを購入した場合、購入後一体どの位の修繕費が発生するのか疑問です？？？

※よく売り物件情報を見ると「木造アパート」の場合、築２０年物が売りに出されていますが、あれはお金持ちオーナーが物件の法定耐用年数が経過してしまい、減価償却費の計上が出来なくなったため、手放したものだと推測出来ます。（まっ、あくまでも推測であり、こんな事皆さん知っていますよね）

こんな古物件の購入をして、購入から数年はＣＳも良いかもしれませんが、すぐに赤に転じる可能性は当然大であり、そのリスクを背負ってまで投資しなければならない我々貧乏オーナーがいる結果、「不動産投資」なるものが一応の流行りを見せる訳です（笑）

やはり古物件を購入し運用して行く以上、それ相応のリスクは覚悟しなければなりません。

※自分はまだまだ今までの持ち物件だけで、あっぷあっぷですが。

ふざけんじゃね～よ！！！

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「第２ビル」の一室のエアコンの調子が悪いようです。

「第２ビル」完成後、２年半ほど経過しますが、この期間で同一エアコンが今回を合わせ３回も調子が悪くなりました。

一回目はエアコンの効きが悪いとの連絡を受け、調べて貰ったところ、室外機との連結部分に不具合があったためエアコンの効きが悪かったとの報告を受けました。

そして２回目は先月にあり、エアコンから水が漏れているという連絡を受けたため、至急修理をしてもらいましたが、またまた水が漏れて来たとの連絡を昨日受けてしまいました。

現在の入居さんは非常に感じが良い人であり、さすがにこれ以上不便、迷惑を掛ける事が無いよう施工業者には厳しく連絡をし、対応して頂く事になりましたが、さてさてどんな対応をしてくれるのでしょうか．．．

しかしエアコンって２年半で、こうも壊れるものでしょうか？？？

いや～～、ぽんこつエアコンの設置をされたように思えます。（ふざけんじゃね～よ！！！）

前回の修理で部品をほぼ全部取り換えたようですので、今回の修理をどのように対応するのか興味深いです。

まさかとは思いますが新品に入れ換えて、費用は当方負担と言うのは止めて欲しいものです。

不動産投資も相続対策を念頭に入れて！！！

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ここ最近は、消費税が５％から８％への増税、そして状況によっては１０％まで増額する何て事まで言われている状況です。

このようなに無作為に低所得者、高所得者から定額税額を徴収する事が本当に今の日本に必要なのでしょうか？？？（まっ、おっさん連中が言っているのですから必要なんでしょうね（笑））

個人的な意見ではありますが、国としてきちんと国民に理解して頂いた上での増額が望ましく感じます。

そんなバタバタした状況の中、ひょっこり「相続税」の改定をが行われています。

基礎控除額が改正前は「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数」であったものが、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」への圧縮、そして税率もちゃっかり「増額」されております。（負担にしては相当な物でしょう...）

結果的に今まで相続税とはほぼ無縁であった世帯の方達も、場合によっては大幅な増額が見込まれる状況となりました。（まっ、公平的な考えかと自分は思います！！！）

いやいや、国民が消費税に気を取られている最中に、このような税制改正をするなんて、お役人の皆様も結構油断出来ない事をしますね。

そんな状況の中、知ってか知らずか、不動産投資をガンガン実行している方は、現時点では「やった！！！利回り１５％！！！」、「いや～、毎月○○万円ストック出来る！！！」何て事を気持ち良さそうにお話されておりますが、不動産投資は物件を売却しない限り、自分が死去した後も存在する、いわば取り残された後継者からすれば、負の遺産になる恐れさえあります。

自己責任の範囲内で全てを完結出来るのであれば、確かに自分にとっては良い投資なのかもしれませんが、それが出来なければ所詮は自己満足でしかないのではないでしょうか。

後継者に資産を残すためには、高利回り物件の選別、融資確保だけに必死になるのではなく、実施された税制改正、また今後予定されるであろう税制改正等には充分に注意が必要であり、とにかく知識の向上です。

サラリーマン業務で経理職に就いているため感じる事ですが、毎年のように最終的には国民に不利な改正が行われていると感じています。

これからの不動産投資は、物件選別の良し悪しは当たり前、１０年、２０年先の事を常に考えた上での物件選別による投資が必要です。

とにかく今が良ければ良い！！！という考えの方には向かない投資かと考えます。

まっ、うるせ～よ！！！何て言われる方もいらっしゃるかと思いますが、あまりむちゃはしない時期である事も確かです。

所詮、不動産投資も金銭的に余裕のある絶対的金持ちだけが儲かる投資ですから。

まっ、我々貧乏人は必至に頭を回転させて頑張りましょう（笑）

こつこつと．．．

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宅建主任者試験、敷金診断士試験に合格し、今後のため、更に資格試験に挑戦、去年は「行政書士試験」を受験しました。

しかし結果は、予定どおり「不合格」です。

いや～～、やっぱり難しいものです。

行政書士何ていう試験なのですから、本来であれば「行政法」はきっちり理解するものだと思いますが、私生活とは掛け離れた内容でもあり、全く興味も無く、理解出来ません．．．

こんなんじゃ、いつまで経っても「合格」はまず難しいでしょう。

しかし現在も勉強は定期的に行っており、今年も受験しようと、わざわざ都庁まで試験申込書を取りに行ってしまいました。

やはりこの歳になって、興味の無い事を勉強するのは、非常に苦痛なものです。

さてさて本当に今年も受験するのか悩みどころです。

まっ、興味が無くても今後の事だと割り切って頑張るしかないんでしょうね。

去年受験した感想ですが、宅建と比較すると意外に若い人が多く受験しているように思えました。

その後、木造一戸建をどうするか？

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前回のブログの通り、今年末には「木造一戸建」に入居しているおばあさんは、契約更新時にお願いしている要件をクリアする事が出来ないため、たぶん退去でしょう。

築４０数年が経過しており、風呂無し物件のため次の入居者の確保は現状では難しいと思います。（難しいというより、まず無理...）

しかし当方にとっては、非常に良いタイミングでの退去だと感じています。

なぜか？？？

現在の「木造一戸建」は２階建物件、１階に事務所と駐車場、２階に３Ｋの居住スペースがあります。

一階の事務所部分には借り手無し、駐車場には当社自動車での使用、２階をおばあさん一人に賃貸しております。

今後の予定としては、借地上の建物という事もあり、建替えはする事はせず、改装を考えております。

１階は当社使用の事務所、駐車場、２階は２部屋、若しくは３部屋のシェアルームをと考えております。

と言いますのも、「第１ビル」、「第２ビル」、「木造一戸建」の３物件はすぐ傍にあるため、相違ある物件の保有をと考えております。

やはり同地域に複数物件を保有している場合、それぞれの物件に役割を持たせる事により、所有物件の中での入居者獲得競争にならないように考える事は重要です。

これも今後展開を予定している「不動産屋開業」に向け、最低でも自己所有物件は専属売り物として幅広く持っておきたいと言う事もあります。

今、さらりと話しましたが、今後自前で「不動産屋開業」を検討しております。

と言いましても自分は当面の間、サラリーマンを専業にするため専任の主任者にはなれないため、そこは奥さんに頑張ってもらおうと思います。

まっ、簡単に「開業」など出来るものではありませんので、あくまでもこの「自前不動産屋」は自己所有物件への客付けのための「不動産屋」として機能させる目的です。

さてさて、そんなに上手く「不動産屋開業」をするとこは出来るのでしょうか？？？

まっ、自分がサラリーマンを辞めてまで開業するものでは無いので、当面はほどほどに動いてくれればそれでよし！です。

今まで自分がいろいろな不動産屋と付き合いをして来ましたが、最終的な結論として自分が不動産屋を開業する事になりました。

なぜ？？？そのような考えになったのか知りたい方は、私の過去の記事を見てください！！！

本当に不動産屋、適当な仕事していますから...

まっ、どこでもそんなもんでしょうけど。

そんなこんなで、どうしても「木造一戸建」の事務所部分は当方が必要なものとなります。