これだから不動産投資何て儲からんよ！

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昨日、「第１ビル」管理担当者の母親から連絡がありました。

その連絡内容は、どうも以前より「第１ビル」一室のバランス釜の調子が悪く、何とかここまで騙し騙し動かして貰っていたようですが、いよいよ取り換えなければならない状況になったというものでした。

既に取り替え費用の見積もりは依頼しており、その金額が約１７万円ほどと言う事．．．

おいおい、相当値が張りますね．．．

どのくらい前に交換をしたのか分かりませんが、やはり設備故障等に伴う修繕費用、交換費用は相当なものです。

その内容にもよると思いますが、場合によっては取得家賃の２、３カ月分が一気にふっ飛んで行く事も当然あります。

今年度は修繕費予算として約２５万円を計上していましたが、今年度開始５カ月にして約６６％の消化になると思うと気が重くなります。

やはり不動産賃貸業を行っていると物件、設備の修繕費と多額の支出の発生も多く、状況によっては見込んでいた以上に修繕費の発生によりＣＳを圧迫する事になります。

減価償却費は費用計上前に固定資産としてキャッシュアウトが完了しているため、毎月のＰＬ上の影響のみを気にしていれば良いためＣＳ上での影響は気になりませんが、修繕費用は突然発生し、そのタイミングにてキャッシュアウトをするため油断なりません。（なかなか予算化するのは難しいものです）

そしてこの話しをしていて感じた事といえば、仮に築２０年を経過した物件を購入した場合、購入代金の他に修繕費用も大きく予算計上していないと、とんでもない事になるという事が出来ます。

こういう出費を考えると「更新料」をきっちり取得しておくことも非常に重要な事だと思います。

「第１ビル」の入居者だけの問題になると思いますが、次回の更新からが「新家賃の１カ月」までとは言いませんが「更新料」の取得も検討して行こうと思います。

しかしこんな金の掛かる商売を、安易に「投資」等という位置付けにて実行するのは難しいと思います。

まっ、各個人が責任を持って「不動産投資」に参加するのですが、ＣＳ作成だけは細心の注意を払い実行してください。

儲かる投資のような位置付けで考えられているようですが、正直そうそう簡単に儲ける投資ではありません。

「第２ビル」更新に向け下準備を

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少し先の時期ですが、４月上旬に「第２ビル」の一室が更新時期になります。

今回の物件への仲介を行った不動産屋さんが対象となる物件の更新手続きは今回が初めてになり、仲介不動産屋さんが更新案内を入居者にしてくるのか？？？当方にしてくるのか？？？若しくは全くして来ないのか？？？一切分かりません。

もしも仲介不動産屋さんが更新手続きを行った場合には、確実に更新料の５０％を更新手数料として請求してくるはずです。

今回の更新についても今まで同様、当方が直接更新手続きをする事により、更新料は「０円」にしようとしているため、入居者には事前に「更新料無料」の案内を送付するつもりです。（仮に不動産屋さんに更新料「０円」で更新手続きを行って貰ったとしても更新手数料として入居者、若しくは当方にしてくるでしょう）

とにかく無駄に不動産屋さんに更新手数料の支払いはしたくはありません！！！

たかが前回の契約書のコピーを行い送付をするだけで、賃料の５０％の更新手数料は無いでしょう．．．

誰しもが金儲けをするために頭を悩ませている中、たかが契約書のコピー（一部期間等の書きなおしはあると思いますが）をし送付をしただけで数万円も請求出来るなんて本当にボロイ商売です。

今回については早い時期に入居者への「更新料無料」の案内（当方での更新手数料は一部頂くかもしれませんが）を行いますが、その後仲介不動産屋さんより直接入居者へ案内が入った場合の事を考えながら案内書の作成をしようと考えております。

結構、直接当方にて更新手続きをするのも気を使います。

入居者は不動産屋を間に入れなくて契約をしても大丈夫なのか？？？と言う不安を与える可能性もありますし、仲介不動産屋さんに知れた場合には、今後あそこの物件はの仲介をするのは止めよう！！！何て事になる可能性もありますので．．．

ここは契約書に更新料の支払いが謳われているから退去しよう！何て入居者に思われても困りますので、何とか更新に結びつくよう最善の対応をして行きます。

さすがに良い入居者をみすみす退去させ、また空室にし新規の入居者募集をしていられませんので。

本当に不動産賃貸業は如何に良い入居者を長期間に渡り確保し、無駄に空室リスクを負わない事が重要な商売でしょう。

これが簡単なようで難しいんですよね．．．

３月中の退去に向けて動く事になります

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母親個人所有の「木造一戸建」に居住している方（お婆さん）の退去日を３月中にして貰う事になりそうです。

当初の予定では次の入居先（老人ホーム等？）が決定するまで、「木造一戸建」を賃貸する予定でしたが、やはり次物件への移転はお婆さん自身が受け入れたく無いようです。

現在は４Ｋの部屋を月５万円と言う格安価格にて賃貸しておりますが、次の入居先である老人ホーム？を見学に行って賃料等を確認すると、６畳一間の部屋の月家賃が７万円、プラス光熱費、食事代等全て合わせて月額１８万円の出費になるそうです．．．（やはり高齢者住宅は値段も張りますね）

どうやらお婆さんも月額１８万円は支払いたくも無く、このまま「木造一戸建」での生活がベストのようです。

しかし当方としてもお婆さん一人のために約６０㎡の土地を月５万円で提供する何て事は費用対効果として妥当なものだとは考えていません。

そして何と言ってもお婆さんの面倒を大家の母親が見なければならないと言うおかしな状況も発生して来ました。

さすがに母親もお婆さんに自主的に退去日の決定を行わせる予定でいましたが、３月中での退去で話しを進める事になったようです。

さてさて今月末にお婆さんが２月の家賃を持参した際に上記の話しを付けると言う事ですが、どのような結果になる事か．．．

やはり高齢者の入居も確かに有りだとは個人的に思いますが、これはあくまでも身寄りがきちんといるのが前提条件かと考えています。

この問題が何ら問題無く解決出来るにこした事はありませんが、もしも複雑な状況になった場合には自分が解決に向けて動こうと考えています。

高齢入居者の受け入れもなかなか難しいものですな．．．

そしてこの問題が無事解決したあかつきには、いよいよ地主との次ステップに話し合いがスタートします！！！

自分に取っても承継案件で最後の案件でもあるので、ここはスマートに決めたいものです！！！



これが終わってようやく大家会社の基盤固めも完結！

次のステップに動く時期も近づいてきました。

そろそろ手を付けておかなければ

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大家会社は８月決算のため、会計期間のスタートは９月になります。

去年９月から今期がスタートしましたが、毎月の会計処理は一切していません。

さすがに９月から約５カ月が経過してしまったので、毎月の会計処理をしておかなければ．．．

今期について大家会社では特に大きな案件も無いため、至ってシンプルな会計処理だけのため時間は掛からないと思いますが、とても面倒なものです。

大家会社を承継し数年間は基盤固めのために赤字続きでしたが、前期より安定した黒字経営、プラスキャッシュフローが予想されるため安心出来ます。

しかし「黒字経営＝税金対策重視」になる事もあり、今後は如何に有利な節税を行えるのかが必要な時になりました。

今も昔も同じですが、「黒字倒産」企業も多くあります。

当方もこのような事の無いよう事業を行わなければなりません。

「あの～、来月で退去したいのですが？」って、キツイですよね

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タイトルにもある通り、賃貸経営をしていると、どうしても聞きたくない言葉が「来月で退去したいのですが、どのようにすれば良いですか？」

さすがにこれって大家業をしている中で一番？？？聞きたくない言葉かもしれません．．．

「第１ビル」は去年の１月に入居された方以外は、各部屋共に３年目更新、５年目更新をして頂き、順調に全部満室稼働中です。

そして今年４月にいよいよ「第２ビル」の一部屋の更新が迫って来ました。

入居されている方は新婚さんの共働きのお二人ですが、さてさて更新してくれるのか？？？　はたまた退去になってしまうのか？？？　今からビクビクしている最中です。

契約書での更新条件は「新家賃の一ヶ月分」の更新料を支払う旨が表記されていますが、さすがに家賃一ヶ月分ともなると１３万円程度の更新料、そして家財保険、ダメ押しで仲介不動産屋が勝手に請求し懐に入れている２万円程度の「サポート費用」という名目の不明金（どうやら何の役にも立っていないようです）、合計１７万円程度になりそうです＾＾；

仮に自分が借主であった場合、ここまでの支出をしてまで更新は望まないと思います。

当然退去の方向で検討するでしょう。



「第２ビル」の場合、仲介不動産屋も今回の更新にて多少の金銭の獲得は出来ると考え、更新手続きの案内を入居者に行うと思いますが、ここは仲介不動産屋からの連絡が入る前に入居者には当方にて更新手続きを行う旨を書面で説明し「更新料不要」、「更新手数料３万円程度」の請求、そして自前で家財保険の更新をお願いしようと考えております。

結果、本来であれば２０万円弱の費用が発生するところ、５万円程度の費用に圧縮出来れば更新を考えてくれると考えております。

ん～～、やはり自前で全てを管理し、その後の更新手続きも自前で行うようになると、借主の金銭面での負担軽減を図る事は出来ますが、家財保険手続き、保証会社使用の入居者の方の更新手続きに不便を感じます。

いよいよ「物件自主管理」＋「自前不動産屋の開業」が必要になって来たと感じています。



「第２ビル」の退去は「自前不動産屋開業」までの間は何とか避けたいものです。



本当に今回は何とか更新して欲しいものです！！！

明日以降は雨漏りだろうな．．．

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東京は昨日の夜から爆弾低気圧による大雪に見舞われております。

いや～～、成人式を迎えた人達には申し訳ありませんが、休日に大雪になってもらい本当に助かりました。

会社出社の時に大雪何て事になると、出社するのも面倒になってしまうので．．．

自分も数十年前に成人式を迎えましたが、その時も今年のように大雪でした。そして高校の入学式の日も大雪でした＾＾；（ある意味、鮮明に記憶に残っています）



さてさて、この大雪のおかげで「木造一戸建」の雨漏りも酷くなる事が予想されます。

先日のお婆さんの起こしたボヤ騒動の時に室内を確認した（自分が確認したのでは無く弟ですが）のですが、どうやら一部屋が酷い雨漏りになっていたそうです。

本来であれば入居しているお婆さんが雨漏りが発生している事をこちらに連絡してくれれば直ぐにでも修繕をしたのですが、発生後相当の期間が経過していたような状況、そして近いうちにお婆さんの退去はほぼ決定しているため、お婆さんには修繕はしない事を事前に連絡し、未修繕にて現在賃貸しています。

さすがにお婆さん退去後にほぼ取り壊しが決定している物件に無駄な資金投下は出来ません！！！


こんな物件なんだからお婆さんも今置かれている状況を理解して退去すればいいのに．．．（お婆さん自身も遠慮無しに「ボロ物件」と呼んでくれてます）

まっ、こんな性格のお婆さんですから、こちらも優しさ等見せる事は無いと思いますが（笑）

何だかお婆さんとの話しを聞いている（自分は話しはしませんが）と、立ち退き費用が欲しいのではないかとも考えられますが、一切支払う気はありません。



ん～～、やばいくらいに雨漏りしているんだから退去すればいいのに．．．

まっ、自分が良いんだったら少しの間は居住させてあげるけど。

しかし土地の広さだけで考えると、お婆さんも低家賃で、ある意味贅沢な家に住んでいると思います（笑）

去年はやりませんでしたが、今年は．．．

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「行政書士試験」を一昨年に受験し、手も足も出ず「不合格」。

そして去年は全く勉強をしていなかったため「未受験」。

今年は気分的には諦めムードいっぱいですが、少し少しサラリーマン業務、大家業務の合間に過去問題をメインに勉強をしています。（基本は通勤時間に勉強している感じなので、勉強時間は少ないかもしれません．．．）

そしてコツコツ勉強はしているのですが、勉強に対してかなりの拒絶反応が出ています．．．

拒絶反応の原因は「行政法」関連全般です。

どうしても「行政法」については勉強しようと言う気になれません。

「行政書士」試験を受験するのに、「行政法」に拒絶しているのもおかしなものですが．．．

ん～～～、どうしても覚える事が出来ないんですよね．．．

まっ、せっかく試験に向けての一歩を踏み出したので、今年は少しでも手ごたえが感じられる結果は残したいものです。

今年手ごたえが無ければ、自分にはむいていないと諦めも重要かもしれません．．．

しかし前向きに勉強はして行こうと思います。

やはり苦労はします

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正月休みが終わった途端、一気にサラリーマン会社も忙しくなりました。

やはり四半期決算ともなると忙しいものです。

そして決算業務を行いつつ、今期の通期見込の報告資料の作成、来期予算の作成と、１月以降はとにかく忙しい毎日が続きます。

とバタバタ感が一段落したと思ったら本決算の登場です。

いや～～、やはりサラリーマンも大変です＾＾；



確かにサラリーマンとしての自分は今年も忙しい事には変わりありません。

しかしそんな中でも大家として今年は「大家会社」の前進をしなければならない一年であると考えています。

案件としては、「木造一戸建」の今後の方向性の確定、そして「不動産業界」への参入。

去年はこれと言って大家としての自分は苦労をする事は少なかったですが、今年は最低でも「木造一戸建」の方向性だけは確定したいと考えています。



やはり掛け持ちで収入を得ようとする事は、本当に大変な事だと思います。

今年も頑張りますか

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９日間の長い休みは今日まで。

明日から仕事始めになります。

さすがに９日間も会社を休むと出社をするのも面倒になりそうです．．．

しかも１２月度は四半期決算と言う事もあり、仕事始めの明日からエンジン全開の業務スケジュールとなります。

いや～～、本当に憂鬱になります．．．

サラリーマン会社も今年はかなり厳しい状況ではないでしょうか。

まっ、どこの会社も厳しい状況なのは変わりありませんが。



今年はサラリーマン会社での頑張りは当然として、大家会社の方でも「木造一戸建」の今後の方向性を明確にし、新たなビジネス展開を実現出来たらと考えています。

やはり「サラリーマン大家」という立ち位置からの脱却が必要な時だと考えています。

「私を殺す気か！」？？？

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「私を殺す気か！」

現在「木造一戸建」に居住しているお婆さんから、私の母親に発せられた言葉です。

去年の１１月頃にボヤ騒動を起こし、今年の初めには退去をお願いしておりましたが、やはりお婆さんも「木造一戸建」からの退去はしたくないようです。（何だか見学に行った高齢者専用物件には絶対に入居したく無いようです）

しかし当方としてもお婆さんを殺す気では無く、逆に今以上に環境の良い場所？？？に転居してもらった方が良いという判断からの決定です。

どうも自分が大家業に関わる前から入居されている方達は、何かと手間を掛けさせてくれます＾＾；

お婆さんの今後については、自分のいない間に母親が対応したようですが、どうも上手い具合に対応がしきれていないように思われます。

高齢者に対して自分の高圧的な交渉方法は酷かと思われますが、そろそろお婆さんにも現在の自分の置かれている状況を理解して貰う事になりそうです。

高齢者の入居者も何かと面倒なものですが、これから先々高齢者の入居希望者も増えてくるでしょう。

やはり不動産賃貸業も何かと面倒な事が多いですね．．．