更新連絡貰う

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、応援のほど、宜しくお願い致します。


不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっております


「第１ビル」の２部屋から次回更新の連絡をもらいました。

１部屋は今年１２月の更新、そしてもう１部屋は来年２月の更新になります。

次回の更新で、両部屋共に２回目の更新となり、連絡の通り更新してもらえれば、賃貸借契約５年目の突入となります。

このくらいの期間入居してくださると、こちらとしても非常に助かりますが、両世帯共に金銭的事情を抱えているため、前回の更新料はゼロにしてあげました。（１世帯の更新は不動産屋が行っていたため、更新手数料だけは支払ってもらいましたが．．．）

出来れば「更新料」（家賃一カ月分）は頂きたいのですが、更新料を取りに行ったために「退去する！」何て事になったら、それこそ空室、新規入居者募集と少なからず空室リスクを抱える事になりますので、前回同様「更新料ゼロ」での更新を考えております。

しかし前回不動産屋にて更新手続きをしてもらった１部屋については、自分が更新手続きを行い、更新手数料だけは貰おうと考えております。



最近、自分が大家業を始めつくづく感じることがあります．．．

やはりどこの家計も資金繰りに苦労しているな．．．と言う寂しい事です。

確かに「第１ビル」は立地等で恵まれた状況にありますが、昔の風呂、トイレ一体のバランス釜タイプの浴室の部屋であり、築年数も相当なもの。同じ家賃を払えば部屋は狭くなると思いますが、もう少し新しい部屋に移る事は可能だと思います。

確実に自分だったら、もう少し新しい部屋に移ると思います。

まっ、人それぞれの考え方があるし、当方の物件に住んでくれなくなったら困ってしまうので何とも言えませんが、現在の「第１ビル」の家賃設定は、ある程度時代に合ったものだと感じております。

こんな感じで「第２ビル」の方も更新してくれると助かるのですが．．．

登記関連の整理 その２

こんばんわ。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、応援のほど、宜しくお願い致します。


不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっております


「根抵当権抹消」のため対象金融機関に行く事になりましたが、その前にあまりにも古い「根抵当権」であったため、金融機関に連絡後、登記情報持参の上、融資担当者のところに行く事になりました。

正直なところ自分としては、「根抵当権」設定後、当方の債務も全て完済され、融資取引後２０数年経過した事もあり、「根抵当権」は当然のごとく、その効力は失われているものと考え、融資担当者と話しを開始しました。

おず：「今回登記情報整理のため、現在設定されている根抵当権抹消のため、証明書の発行をお願いします」

担当：「おずもーるさん、去年の第１ビルリノベーションの融資を保証協会さんから行われておりますよね？その借入に伴う担保として今回の根抵当権が実行されている関係で証明書を発行する事が出来ません」

おず：「はっ？　おかしいでしょ？　今の保証協会からの借入は無担保でしょ？　なぜ、根抵当抑えるの？」

担当：「いや、そういう決まりなので．．．」

おず：「そういう決まりって、どういう決まり？」

担当：「設定しなければならない決まりなので．．．」

おず：「えっ？　じゃ、この根抵当権、今でも枠内だったら融資してくれるって事？」

担当：「いや、それは出来ません。無効なので．．．」

おず：「今無効って言いましたよね？と言う事は無効のものを金融機関と保証協会がどうして抑えられるの？」

担当：「ん～～、何と言えば良いのか．．．　とにかく抹消出来ないのが今の状況です」

おず：「保証協会って、無担保を謳って融資を募っていて、無担保だから借入してあげたのになんで？　これって景表法違反だよね？？？　ちょっと直接保証協会に確認してみるよ」

※この辺りから当方が根抵当権の存在を忘れていると考え、勝手に金融機関が根抵当権を抑えた事は担当者から聞き出しました。　

担当：「いや、私が責任を持って今回の根抵当権の解除を保証協会に打診してきますので、夕方まで待ってください。」

おず：「いやいや、俺が知りたいのは金融機関、保証協会のどちらが闇打ちしたって事なのか、はっきりさせたいんだよね！」

担当：「いや、少し難しいのですが、民法５０４条で謳われている事なんですよね．．．」

おず：「民法５０４条は知ってるけど、消費者にダマテンでやっちゃうのってどうなの？？？」

こんな状況の話しが大声で展開されてから約３０分、さすがに建設的な話し合いにならないため、担当者に保証協会との話し合いは任せ、帰る事にしました。

そして夕方になり、担当者から問題無く保証協会からの了承が得られましたので、抹消に必要な書類の作表を当行にて行いますが、よろしいですか？と言う連絡が来ました。

すぐに取りかかってください。

しかし頼まれて借りた、たかが１２０万円ほどの借入のために１億数千万円の根抵当権が抑えられることに驚きました。

上記にも記載しましたが、今回の問題は金融機関は当方が「根抵当権」の存在を忘れている、若しくは理解していないのでは、と言う完全に悪意ある行動がもたらしたものです！！！

こんな事をいつの間にかやられている人もいるんでしょうね。

ひゃ～～～、金融機関も油断出来ない奴らだらけです。

まっ、騙し合いもビジネスのひとつですから何とも言えませんが．．．

皆さんも気を付けてください。

こんなそんなで後は司法書士に正式に仕事を依頼する事だけになりました。

登記関連の整理 その１

こんにちは。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、応援のほど、宜しくお願い致します。


不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっております


父が他界し、サラリーマン大家を始めて何年が経過したのでしょうか？？？

その期間、父名義であった土地、建物の名義変更は一切行っておりませんでした。しかしつい先日、ふとした事から至急「名義変更」を行う事になりました。

そんな事もあり、今回の土地、建物登記関連処理をここに纏めておこうと思います。

全く手つかずであった物件は、第１ビル、第１ビルの一部土地、そして木造一戸建ての建物の３つになります。

おのおのの状況は、まず「第１ビル」は、所有権は大家会社名義になっておりますが、昭和４５年頃に設定をした「根抵当権」が登記簿上未だ存在しております。そして「第１ビルの一部土地」は、所有権は父名義、これまた上記の「根抵当権」が設定されております。そして最後に「木造一戸建て」は、所有権は父名義、こいつもまた「根抵当権」の設定あり、そして木造一戸建ては、借地上の物件であり、借地権利書は父名義です。

いやいや、大家会社のものでも無ければ、自分のものでも無く、「第１ビル」以外は全て母を相続人にしたため、わざわざ自分が動くのが面倒でした．．．

しかしつい先日、取引を行っている金融機関の営業担当者が当社に集金に来た際に、「第１ビルの一部土地」はゼロ評価という話しをわざわざ母に伝えた事から一気にバタつき初めました。

まっ、その営業担当者が執拗に要らぬ融資の話しを持って来ておりましたが、その話しの延長上で名義が父のままのため「ゼロ評価」とわざわざ母に伝えたのでしょう。

結果、今回の面倒な名義変更になった訳です。

手続きポイントは、
１．第１ビルの根抵当権の抹消
２．第１ビルの所有者名義変更、根抵当権抹消
３．木造一戸建ての所有者名義変更、根抵当権抹消

以上になります。

自分が個人的に気になった点として、木造一戸建ての所有権を変更した場合、建物の名義人（母）と借地名義人（父）とに相違が発生してしまうため、物件の対抗要件を失うのでは無いかと考えました。

確かに第三者に対しての対抗要件は失う事になるようですが、背信的悪意者に対しては対抗出来るという事ですので、あえて地主に借地権の名義変更はお願いしない事にします。というより地主より相続であるため、名義変更は不要との連絡を受けていますので、借地権の名義変更は行いません。

ここで仮に地主が当方に黙って、自分の持分である底地権を第三者に売却してしまった場合は、背信的悪意者になるのでしょう。

しかし借地権上の物件を所有していると、何かと面倒です．．．

これで、木造一戸建ての建物、借地権の問題は一応解決だと思います！！！

そして次に「根抵当権」の抹消のため、対象金融機関に証明書を発行してもらおうと伺ったところで思わぬ問題にぶち当たりました．．．

続きは次回アップします。

安定しております

こんにちは。おずもーるです。

下記ランキングに参加しておりますので、どうかブログ拝見時には応援ポチのほど、宜しくお願い致します！！！

なお大変申し訳ないのですが、一番下のランキングボタンについては、ポチ後に更にポチする形式になっております。　ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します。


不動産投資の健美家

※健美家ランキングはポチ後に、更にポチ形式になっておりますので、ご面倒ではありますが、宜しくお願い致します

最近は何事も無く、至って普通のサラリーマン大家継続中です