物件自主管理の難しさ

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２０２４年がスタートし、もう半月が経過しました。



いやいや、月日が経つのは早いものです。



この時期になると賃貸物件の更新も多く、結構大変な時期になります。



そんな中、とある物件の入居者募集、更新手続きのみを任せてもらっている物件があるのですが、その物件オーナーから今後物件管理もお願いしたい。というお話しを頂きました。



築５年ほどになる物件なのですが、完成当時オーナーは少しでも費用を抑えたいとの事で、ご自身で自主管理をする。いう事でしたが、やはり大家さんは難しかったようです



この物件は大手ハウスメーカー施工の物件のため、造りは非常に良いのですが２世帯しかないため、ハウスメーカーの管理も引き受けてもらえなかったのかと思います。
※弊社でも大手ハウスメーカー施工物件がありますが、やはり戸数は少なく管理を引き受けてもらう事は出来ませんでした。



２世帯だけの物件なんだから、管理なんて簡単じゃないの？？？



と思われる方は多いかと思います。



しかしこの物件、完成時から入居者が変わらず、そのまま更新をされているため入居者募集の手間は全くかからないのですが、その２世帯の間でトラブルが発生しています。



１世帯の方がかなり癖の強い方のため、管理もなかなかうまくはいきません。



そんな状況になってしまったもの、トラブル発生は完成、入居後すぐに発生したため、その時に何とか解決に向けオーナーも少しは動けば良かったものの、全く対応しなかったため、今ではかなり雰囲気の悪い状況になっています。



そんな状況になってしまった物件の管理を今更お願いされてもお荷物なだけです。



更新手続き完了以降、正式にお願いされる可能性はありますが、管理契約の条件によってお引き受けしようと考えています。



大家さんを初めてやられる方は、簡単だと考えるかもしれませんが、このようなトラブルが発生した場合の対応も必要なため、実は難しいものなんです。



大手不動産会社の物件なんかは、近隣トラブルは自己解決しろ！と契約書に記載されていますが、これってトラブルの程度によっては、とんでもない事故、事件につながりかねなません。

賃料値上げの連絡って．．．

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皆さんの物件がコロナ禍にどのような状況になったのか分かりませんが、弊社物件は結構大変な事になったような、ならなかったような．．．



数年前のコロナ禍の中、数件の物件が空室になり、その後入居者募集をしました。



ちょうどそのタイミングで、新規事業を開始したばかりだったため、空室への入居者募集に時間を使う事が出来ませんでした。



えっ？　不動産ポータルサイトに物件情報載せとくだけじゃない？



と思われるかもしれませんが、弊社では内見時に私どもも立ち合いを行い、どのような方なのか確認しているため、内見時になかなか時間が合わず苦労しました。



そんな時間的な問題もありつつ、根本的に人が動く事も少なかった事もあり、なかなか入居者が決まりませんでした。



そのような事から、大きく賃料を下げての入居者募集を行いました。



その結果、あっという間に入居者の確保は完了。



そりゃ、その賃料だったら多くの人が住みたいわ。という賃料です．．．



２年の契約期間が来年に到来しますが、各入居者には事前に近隣相場に合わせる事を伝えていますが、かなりの値上げになるので、どうなのかな？と感じています。



まっ、今回は更新してくれると思いますが。

築古物件の入居者募集について

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サラリーマンを早期退職し、不動産屋を開業してから８年が経過しました。



サラリーマンであれば安定した給料の確保が出来ましたが、今振り返ってみると退職しておいて正解だったと感じます。



誰しもが知っている会社であり、そこで経理職に従事していましたが、当時はとんでもなく忙しい毎日でした。



そして周りを見れば、とにかくスペックの高いスタッフばかり、出世競争もとにかく大変．．．



仮に退職せずに今も勤務していたら、一体どうなっていたのかと悪いイメージしかわきません。



そんな事を考えながら、不動産屋、そして大家、更には数年前からスタートした新たなビジネスで生活しています。



その中でも、やはり不動産屋を開業した事は大家業をしていた自分にとっては非常にプラスにきいています！



なぜなら、５０年も経過している築古物件への入居者募集が比較的スムーズに進むからです！



上記築古物件の近隣には、とにかく賃貸住宅が多く、自らが入居者募集を行わなければ、おそらく入居者の確保は出来なかったと思います。



ざっとレインズを見ると、約１年ほど空室になってしまっている物件もゴロゴロあります



１年以上空室になっている物件は築３０年ほどの物件（リフォームはされている部屋もあります）であり、地元の不動産屋に客付けをお願いしている物件が多いように思えます。



仮に最寄り駅前、またはターミナル駅の不動産屋に客解けをお願いしても結果は同じように思えます．．．



とにかく賃貸物件が多いため、築３０年以上となると部屋探しをされている方の条件には入ってこない事が多いと思われます。



そこで不動産屋が築３０年以上のものでも、良い部分を積極的に宣伝し、売り出してくれれば何とかなるとは思うのですが、不動産屋としてもわざわざ古い物件を宣伝する事はしていないのが現状です。



そんな状況の中、弊社物件は自社で物件の広告を行い、とにかく積極的に宣伝し、柔軟に入居者の希望に合わせているため、比較的早いタイミングで入居者の確保が出来ています。



これから先、不安点は当然ありますが、今は自社で不動産屋を開業し、客付けを出来る環境で本当に良かったと思います。



地域によって違いはあると思いますが、築古物件への入居者募集は本当に難しいものがあります。

あなたの物件は「満室」になっていますか？

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ここ最近、なんでもかんでも値上げ、値上げと大変なご時世になりましたね


やはり多くの食料品が大幅値上げしているのは、本当に大変なことだと感じています。


ん？？　これってこんな値段していたっけ？？


って、何を買うのも感じています。


一度値上げされた商品は、おおよそ値上げ前の価格に戻されることって無いですよね。


消費者がその値段に慣れてしまえば、多くの人が買い渋りをしない限り企業側は、いちいち値下げすることはせず、そのままの価格設定にしてしまうと思います。


こんな世間では多くの物が値上げされていても、賃貸物件の家賃を値上げするのは本当に難しいと思います。


自分は大家として活動を開始し、十数年経ちますが、一度も賃料を上げたことはありません。


賃料を上げると、退去されるのではないか？と感じています。


そのような中でも、コロナ禍にて賃料を大幅に下げて入居してもらった部屋については、既に賃借人に値上げをする旨伝えてあります。


ここで退去されたとしても、逆に本来の賃料にて貸すことが出来るので、その方が良いとも考えています。


これも「満室」になっているから出来るのだと思います。


時間のある時にレインズを見ていますが、半年ほど前に募集されていた部屋が未だに残っているケースも非常に多いです


おそらく不動産屋側がオーナーに対して現状の説明をしていなかったのだと思います。


築年数が経過しているものは、フルリフォームしなければ、なかなか入居者は付かないと思います。


これも地域によると思いますが、私が大家業をしている東京では築古物件は敬遠されます。（新しい物件がバンバン建っているからなんですが）

物件の管理、皆さんはどのようにしてますか？

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このブログをご覧になられている方は、不動産投資をされている方、これから不動産投資をしてみたい方が、ほとんどかと思います。



すでに不動産投資をしていて、投資物件が一棟物であった場合の管理を皆さんはどのようにされていますか？



サブりースでお願いされている。物件管理は全て管理会社にお願いしている。いやいや物件は全て自主管理で行っている。などなど、さまざまな方法で管理をされていると思います。



ここ最近多い相談として、管理会社に全てをお願いしてしまったため、管理会社との間で管理方法、責任負担についての問題が発生してしまった。とのご相談が多くなっています。



あくまでも個人的意見になりますが、物件管理は基本自主管理にて行い、手伝いレベルで不動産会社に入ってもらう事が良いと感じています。



管理会社に全て任せている場合には、業務委託契約書にて、とにかく細かく契約されるべきかと思います。



そこまで契約書に書かなければならない？という問題が発生するのが不動産なのです。

ようやく安定して来たのでしょうか？？

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あっという間に２０２２年が終わり、２０２３年も２週間ほどが経過してしまいました。



歳を取ると、月日の流れが本当に早く感じます



昨年退去のあった築古物件のリフォーム工事も２月には完了するかと思いますが、やはり高くつきました．．．



コロナ発生後、数年間は引越しされる方も非常に少なく、近隣物件の空室が非常に目立ちましたが、ようやくここ最近動きが出て来たと感じています。



コロナ、戦争、円安、物価上昇で、今後の日本の状況が全く分かりませんが、個人的には今まで以上に慎重に動くことが必要な世の中になったと感じています。



バンバン使うお金がある方は今が勝負のタイミングなのかもしれませんね。

築古物件はお金がかかりますね。

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いよいよ今年も、残り１ヶ月。



１年が経つのが、本当に早く感じています。



築古物件のリフォームが先月末からスタートしましたが、スケルトンにし、フルリフォームするため、３５㎡ほどの部屋になりますが、約６５０万円ほどのリフォーム代になります



確かに、この物価上昇、燃料高騰などなどを考えるとしょうがないとは思えますが、しかし高いです．．．



部分的なリフォームであれば、おそらく半額程度に抑える事も可能だったのかもしれませんが、小規模なものになると繰り返し行わなければならない事もあるため、ここは一気に作業をしてもらう事にしました。



築古物件への不動産投資をご検討される方からの相談もありますが、正直将来的な事を考えるとおススメはしません。



まっ、フルリフォームしなければ、ある程度の費用で修繕は可能ですので、あとは各人のものの考え方で判断されるとよろしいかと。



かなりゆとりと持ったスケジュールにて作業を完了して頂く予定なので、入居者募集は来年１月末あたりから、じっくり行きたいと思います。



数年前からスタートした新規ビジネスもある程度軌道に乗った経営を行っているので、そちらとのバランスを考えながら、不動産屋、大家と並行していこうと思います。



自分は、「早期退職」という良いタイミングにてサラリーマンを辞める事が出来ましたが、サラリーマン大家のまま続けていたら、確実に体調不良になっていたと感じています



今、サラリーマン大家で悩んでらっしゃる方がいたら、一度今の自分の生活の立ち位置、そして将来目指すものを見返してみるのも良いかと思いますよ。

さすがに今は高いです．．．

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ありがたいことに、毎日忙しい日々を送っています。



そんな中、物件フルリフォームをお願いしようと、現在3社のリフォーム会社にプラン、見積もりの作成をお願いしています。



当初は今後のリフォームの事もあるため、新規リフォーム会社を探すべく、複数社に声をかけていたのですが、弊社が不動産屋と知ると、多くのリフォーム会社が現地調査に来る前に断りの連絡を入れてきました



やはりというか、どうやら、不動産屋の所有している賃貸物件のリフォームは、価格競争になる事が多く、時間を割きたくないとの事です。



まっ、そりゃ、そうですよね。



自分であっても、相当な自信が無ければ、時間の無駄になるため、お引き受けしないと思います。



自分自身、不動産屋として部屋探しをしているお客さんを選んでいますから



無駄な事はしたくは無いですよね。



そんなこんなで、今月中にはお願いする会社さんを決定しようと思います。



後は、融資を使うか、自己資金で実行してしまうか、考えようと思います。



と言いながら、融資の話しは既にしてあるのですが。



しかし、今は数年前よりも、色々な作業、物が高くなっているため、結構な価格になる感じです

ありゃま～～、さすがにこっちは困ったわ．．．

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あったという間に、１０月も中旬なんですね．．．



新規ビジネスの方は、結構順調に成績を残せているのですが、少々困ったことが発生しました。



一番古い物件の一室が今月末にて「退去」になってしまいます



自分が「大家業」を継承する前までは、５、６年くらいまで入居くださり、退去。なんていう動きをしていたので、小規模の修繕だけで、何とか入居者が決まっていました。



しかし、今回は１５年ほど入居していてくださり、何度が設備に不具合が発生した際、部屋を見せてもらっていましたが、やはり相当傷んでいます。



そう、完全に今回「フルリフォーム」になります



数年前、約４０年以上住み続けてくださった入居者さんが退去した部屋は、「フルリフォーム」したのですが、その数年後、またまた「フルリフォーム」です。



かなりの築年数が経過しているため、もう役割を果たした。と全く手を付けず、空室のままにしておくことも考えましたが、やはり手を加えようと考えています。



おそらく５年で「リフォーム」費用をpay出来るのですが、築古物件、地震の可能性を考えると、どうしたものかと悩ましい部分はあります。



築古物件で不動産投資されている人は、その部分の判断は重要かと思います。

いや～～、参りました．．．

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いやいや、１年と数ヶ月の居住の方が、今月末に退去になります。


まだまだ続くコロナの影響により、今回もなかなか入居者が決まらないような気がして、今からひやひやしています。


１０月から１２月にかけ、数年前から始めた新たなビジネスにも影響が出てしまいそうです。


ちゃちゃっと決まってくれる事を願います！


近隣では、こんなタイミングでボコボコ賃貸物件が増えているのですが、当然のように空室だらけです．．．


しかし、コロナの影響、とんでもない円安と我々一般庶民への負担がとにかく多いと感じます。


そろそろゼロ金利やめた方が良いと思うんですが．．．


あっ、そんな事したら、日本が吹っ飛んじゃうんだった！！！