寝る子は育つ（不動産）

ワンルームマンション経営という資産運用方法がある。
なお、我輩もやっている。

でだ。
このアセットクラスを個人投資家向けに販売するための特別なしくみがいくつかあるわけだが。

そのうちの１つに、キャッシュインとキャッシュアウトが同時に発生するというものがある。
たとえば、家賃の入金が２５日、ローンの支払も２５日、それがほぼ同時というような意味だ。

もちろんこれだけではない。
物件の決済をした当日に、物件の登記を終え、なおかつローンもそこから発生するようになっている。
家賃収入がないのにいきなりローンの支払いが発生するようなスタートにはならないように工夫してある。

だから不動産屋は営業トークで
「手出しはほとんどありませんよ」
と語り契約をとりつけることができる。

これはすばらしいシステムだ。
無論、個人投資家にとってすばらしいシステムなわけではなく、ワンルームマンションを売りつける側にとってすばらしく宣伝しやすいシステムだという意味だ。



もちろんそうではない場合もある。

たとえば、自分で土地を仕入れて上物を立てる場合。
これは上物を建てはじめてから客がつくまでの何か月ものあいだローンのキャッシュアウトだけ発生するので多少のたくわえが必要になる。
だからそれをやるマンデベは利幅が大きい。

たとえば、すぐには人が住めないようなボロ物件を買ってリフォームする場合。
これもリフォームをはじめてから客がつくまでの何か月ものあいだローンのキャッシュアウトだけ発生するので多少のたくわえが必要になる。
だからリノベ済の築古物件が新築まがいみたいな値段で売られるようなバカみたいなことが発生する。

知り合いの不動産屋もに宅地として機能していない土地を仕入れて宅地に造成して小分けにして売る商売をやっているところがあるが、これも巨額の銭が寝るのだと言っていた。



でだ。
何が言いたいかというとだな。

個人投資家の多くが希望するように、キャッシュインとキャッシュアウトが同時に発生するようなものは、案外利幅が少ないのではないかとわたしは思い始めたわけだ。

最初に大金を投入してそこから銭を回収できるのはしばらく先。
そんなデメリットがあるほうが利幅が多いのではないかと最近思い始めた。

大金が長期にわたって寝てしまう投資に耐えうる体力があるヤツは大きな利幅を取ることができる！

いま我輩がやっているように、築古物件を現金一括で買って何か月かかけて丸ごとリフォームして賃貸に出そうとしているのも、実はそのデメリットを許容して利幅を増やすことに等しい。
はじめからそういうリクツを前提にやっていたわけではないが。

それだけではない。
ワンルームマンション経営にしても、月々のキャッシュフローを大幅マイナスにするか、頭金を大幅に積むかの設計にしておいたほうが、実は儲かる。
この作戦も我輩すでにやっている。



投資の必勝パターンは無い。
だが投資の必敗パターンはある。

その１つは、もっとも知識のない人たちがやっていることと同じ行動をとることだ。

スタートの時点でキャッシュアウトを発生させないようにするマンション経営のシステムもこれと同じかもしれない。