空中権

６月１日（金）




いま、東京駅及びその周辺地域の再開発が熱い。

既に、丸の内側では、丸ビルの開業に続き、この４月には新丸ビル(３８階)が完成した。そして、２０１０年度末の完成を目途に、竣工当時のままの姿の復元を目指した丸の内赤レンガ駅舎の本格的復元計画が始動し出した。

また、八重洲側でも、３５階建てのサピアタワー(ホテル、立命館などの大学、オフィス等が入居)が既に完成し、また、今年１０月には、八重洲の南北にそれぞれグラン東京・ノースタワー(４３階建て。今の大丸はこちらに入る。)と、グラン東京・サウスタワー(４２階建て)のツインタワービルなどが続々と完成する。
これらはすべて、東京駅舎の空中権を利用しての再開発である。



現在の赤レンガ・丸の内駅舎が建てられたのは大正３年。
東京駅は、実は、当初は３階建てだったが、先の大戦で被災したため、戦後、２階建てにし、またその両端にあった豪華なドーム駅舎も簡易なものとして復活した経緯がある。

それがこのたび、建設当時のままの姿を忠実に再現する方針が決定し、両端のドームも豪華にし、３階建てにして、新しく復元されることが正式に決定した。

この東京駅周辺の約１２０ヘクタールは、建築基準法の容積率(敷地面積に対する建物総床面積の割合)の特例を受けられる区域です。したがって、その区域内にある低層の建物の容積率を利用することで、その定められた容積率を超えた床面積の建築が出来る地域なのです。

　　　　　

ここで空中権とは何か、を簡単に説明しておきましょう。
空中権は、特例容積率適用区域内において、建築基準法に定められた容積率に余裕がある場合、その余裕ある土地の未利用容積率を、道路で周囲を囲まれた一定の区域を越えて、開発予定の他の土地へと移転する(売却する)ことができる権利のことです(建築基準法第５２条の２)。
空中権は２００１年から施行された制度で、その適用第一号は、東京駅駅舎の未利用容積率を移転して東京駅前に建築された東京ビル(３３階建て)だとされています。
　　　
このたび、東京駅赤レンガ駅舎の復元に当たって、法律どおりにしようとすると、本来はその東京駅舎は２４万㎡の高層の建築が出来るところなのですが、３階建てで当時を再現することとしたことに伴って、その使用する床面積は４３，０００㎡に止まる結果、残る約２０万㎡が本来使えるはずのものを未使用のまま残すこととなった訳です。

　　　　　

そこで、この残る約２０万㎡分の空中権を他に売却することが可能となり、これを、５００億円で他の周辺のビルに売却することにより、新赤レンガ東京駅舎等の再建築費用のすべてを賄うことが出来ることとなったということです。

果たして、新しい東京駅周辺がどのように生まれ変わるか、２０１０年の完成が待たれます。


(注)　文中、丸ビルは丸の内ビルディング、新丸ビルは新丸の内ビルディングが正式の名称で、また、東京グラン・ノースタワー、同サウスタワーは仮称です。