入居者募集

こんにちは、おずもーるです。

今回は今年１０月と少し前の事ですが、「入居者募集」について書いておきます。


第１ビルには３０１と４０３の２室もの空きがありました。３０１に関しては今年４月に退室後、全く入居者は無し、４０３に関しては９月に退室後、入居者無しの状況が続いておりました。


その原因は明らかだったんですけどね．．．


第１ビルは東京都のＴ区にあり、山手線のある駅より徒歩１２分、地下鉄日比谷線のある駅より徒歩５分と交通機関での立地はなかなかいい条件かと思います。しかし当然このような場所には同業他社の賃貸物件は非常に多く、築浅、新築のものもかなり多く、設備に関してもグレードの高いものばかりの状況です。


しかしこのような立地条件にあるにも関わらず、当社の現在の入居者募集は、あまりにも貧弱なものでした。


募集をお願いしている不動産屋は昔ながらのおじいさんとおばあさんが営業している不動産屋さん。インターネットにて入居者を募集するなんて当然してなく、お店も駅前なんかにあるのではなく、人の通りも買い物客が少し通るような場所にお店を構えて営業している不動産屋さんです。ある意味、客待ち不動産屋みたいな感じです。


祖父の代よりお願いしているため、父も母もその不動産屋さんに事務所以外の物件は全て入居者募集をお願いしていました。


以前にあまりにも内覧者もないことから（当時はまだ私はサラリーマンン仕事に夢中で無関心でした）母が依頼している不動産屋さんに、「他にもお願いする」旨を伝えたのですが、おじいさん曰く、他には頼まない約束だと言われたみたいです．．．

まったくもっておかしいですよね？


その後、会社代表者も正式に私に変わりその不動産屋さんに１１月上旬に挨拶に伺ったのですが、どうやら昔の考え方の不動産屋さんなのか、知識の無い大家に対しては上から物を言う。しかし知識のある大家に対しては大家の言うとおりに動くという「おかしな不動産屋」でした。


結果的には、専任媒介ではなく一般媒介であったため、他の不動産屋さんにお願いしてもいいみたいでしたけどね。（今の時代こんな不動産屋なんていないですよね）


今回に関しては３０１号室を今まで「賃料：７２,０００円、礼金：１ヶ月、敷金：２ヶ月」（４月から１１月まで入居者無し）で募集をしておりましたが、近隣相場をベースに「賃料：６９,０００円、礼金：２ヶ月、敷金０ヶ月」にて再募集をしたところ、無事１２月の中旬に入居者が決まりました。（入居された人も感じのいい人で少し安心できたかな）


最近では「礼金、敷金０ヶ月」なんて物件も多く、借主さんの事を考えれば初期投資額を少なくすることにより、入居者の確保が出来たのかとも少しだけ思っております。


少しずつですが、借入金の返済等も無いですし勉強しながら「４０３号室」に関しても入居者の確保をすべく動いていこうと思っています。

現在の状況 その３

こんばんわ、おずもーるです。
今日は会社の損益、財務状況をまとめておきます。


サラリーマンとしての私は、サラリーマン会社にて経理業務に携わっていることもあり、会社損益、財務関連の会計処理及び損益分析等には若干（若干でサラリーマン勤まるのか？）の自信はもっております。


初めて大家会社の財務諸表、決算資料を見たときに正直なところ「なんでこんな状況なんだ？」と違和感を感じました。


なぜなら借入金は全くなく「現金預金」等の流動資産はある程度確保されているのだと思っておりましたが、全くと言っていいほど残ってはいなかったのです。


その原因は、毎期赤字会社（税金対策のため？）にすべく、現在の税理士に言われるがまま、高額生命保険への加入に伴う支払い等にて消えておりました。（税理士が副業にて「保険営業員」をかねています）


このような状況から当社には、資産といえるであろうものがほとんど無い状況です。


本来であれば、会社損益を黒字にしてでもキャッシュは残しておくものだったと考えますが、父も母も会社を黒字にして税金は払いたくないという考え方から、このような会社経営になっていたのだと思っております。しかし本来は経営、税金等のアドバイスしなければならない「税理士」が自分の仕事を忘れ、保険営業などの副業に専念していたのはどうなのかと思います。


しかし今更言っても、過去に戻って会社経営をやり直すことなど出来ませんので、この状況を打破していくしかありません。


このように物件状況、財務状況ともにギリギリ？もしくは、もうダメかな？なんていう状況であります。


唯一、若干助かったものは「第１ビル」の水道配管の修繕、外装修繕は終わっていたことだと思います。これで築３５年も経過してはいますが、リフォーム等の部屋の修繕を行えば少しの間は収益を生んでくれると考えております。


これが現在の当社所有物件、損益、財務状況となります。