あの さくら new 続報
との
終わった
はずの恋 再び
昨日28日
夕刻
久し振りに
あの さくら の前を通った
そう 釜生茶通りの
あの さくら である
やはり
胸が高鳴るのを
抑えられない
言葉も 笑顔も なく
通過した
間もなく
さんが公園南口から
散歩道へ
少し歩くと
「あー 綺麗だ・・・・」
新しい さくら が
現れた
二分咲きが ういういしい
乾いていた 心が
しっとり
気持ちいい
今度は
少し 続きそうだ
名前は そめい さん
足元の
花を守る会の花が
祝福するように
鮮やか
少し
興奮し 頬が
赤くなるのを
感じながら
帰路に着く
良かったね
あの 「ひとみ」が new
行方不明
26日16：40
X線天文衛星「ひとみ」が
が地上と通信できず
連絡が取れないと
27日JAXAが
発表した
ひとみは
2月17日に
種子島宇宙センターから
うちげられ
ブラックホールなどを
観測し宇宙の成り立ちの
解消を目指している
費用は 打ち上げも含み
３１０億円
「回復しなければ厳しいことになる」
と 責任者は話している
ひとみさん
無事であってほしいね
お金を借りたら new
利息がもらえた
三井住友ファイナンス＆リース
は28日 年マイナス0.001％
の金利で満期まで6ヶ月の社債
を50億円発行する すでに全額
買い手がついていて 借主の
同社が半年で25,000円ほどの
利息を受け取ることになる
貸してくれる人
求む
誰が貸したんだろう
定期借地・借家活用のnew
チャンス到来
人口減少・都心に集中等
今こそ
定期契約の本質を
最大限生かす 機会 拡大中です
一度専門家
定期アドバイザーの
山田に
電話にて
090-3247－4089
ご確認下さい
お待ちしております
定借セミナーの開始
１１．借地地代の判定方法
⑤栄借地代の捉え方 new
・原価法による「積算賃料」と賃料事例比較
による「比準賃料」は結局は同じもの
・定借地代利回りを知っておくことの重要性
・自治体が土地の貸し手ととなる場合の定
借地代利回り（お問い合わせ下さい）
以上で終了です、ありがとうございます
★次回から
定期借地・借家契約の実務を予定しています
お楽しみに
④定借マンションの地代は「開発法」
で判定する
地代の原資
＝マンション分譲総額－敷地整備費
－建物建築士－販売費・管理費
－金利－利潤
(次回 定借セミナー最終回）
③地代残余法による「収益賃料」
家賃から地代を推測する
家賃（A)＝土地の使用料＋建物使用料＋経費
土地の使用料（B)＝A－諸経費－建物の使用料
地主の取り分(C）＝B－諸経費－建物使用料
地代＝C＋公租公課
②賃貸事例比較法による「批准賃料」
地域とけいやくないようの類似した地代の
事例を参考にする
参考 公租公課の推定
土地にかかる公租公課は固定示産税
と都市計画税の合計
＝更地×地価公示換算率×固定資産税
評価額換算率×税率×調整率
＝Ｚ×0.95×0.7×1.7/100×０．７
＝０．００８Ｚ
(固定死産税は更地価格の０．８％程度）
①原価法による積算賃料
積算地代＝基礎価格×期待利回り＋経費
・基礎価格：賃貸に供する土地の元本価格
・期待利回り：土地から期待される地代の
額の元本価値に対する比率
・経費：土地の場合 公租公課のみ
１０．定期借地の地代
③事業用定期借地権の地代の傾向
・借地権が短くなるほど安くなる
・短いほど程端数がでる
・保証金は更地義務違反に対する地主
の準備である
・
②事業用定期借地権の實質地代利回りの
傾向
3% 下限に７％程度まで様々です事業
用は収益に応じて決まるのでばらつき
がある 限界地（事業収益少ない地域）
では3.5％ 収益の高い地域では４％
５％と上昇し高い地域では6％や7％も
ありうる しかし 地価水準が高い地域
ではかえって地代利回りが低くなること
もある
①一般定期借地権の実質地代利回りの傾
向
地価水準の下落によって上昇続けてき
た1.8％→2.3％→2.5％
移住系の定借の地代利回りは地下水準
に対して一定の傾向を示す
9.地代の定義とその種類
①準地代：支払い地代から必要経費を控除
した額 地代の核となる部分
②支払い地代：準地代と必要経費をの合計
で通常地代といえば支払い地代のこと
③實質地代：支払い地代に保証金の運用益
権利金の償却額と運用益を加えた額
④実質準地代：實質地代から必要経費を控
除した額で地主に残る地代 地主にとっての
真の実入りを意味する
８．地価に対比した賃料の性格
①地価と地代の根本的な違いは将来の先
取りが歩かないか
②地価は土地を所有する全期間の使用・
収益の対価であるのに対して地代は一定
期間の使用対価である
③地価は将来の使用・収益に対して対価
を支払っているのに対して地代は土地の
現在の使用に対する対価であって将来の
対価に対して支払っていない
④地代は使った分をそのつど 使っただ
け支払う
⑤そのため地価は将来効用の予測が現
在の価格水準に影響を与えるのに対して
地代は将来の地域の発展や衰退の変化
の見通しが現在の地代水準に影響しない
⑥そこから地代に安定性と地価の不安定
と非合理素いう性格が発生する
７．借地のもう一つの特徴
土地所有者は使用権能と収益権能の全部
を譲り渡すことなく一部を自己に留保し借
地人の土地利用をコントロールすることが
出来る
6.貸地 借地の意味
①土地を貸すということは「法的」には使用
収益権が一時的に借地人に移り土地所有
者には土地の処分権残ること 「経済的」に
は借地人がその土地を使って収益を上げ
地主は地代を受け取るだけになること
②土地を借りるということは「法的」には他
人の土地を一定期間自分のために使用収
益する権限を取得すること 「経済的」には
他人の土地から収益を得られるがその収
益の一部を地主に返すこと
5.土地所有権の構造
①土地所有権は三つの権能に分けられる
「使用権能」「収益権能」「者分権能」
②土地の賃貸借とは地主が「使用権能」と
「収益権能」を他人（借地人）に一時的に譲
り渡し「処分機能」だけを；自分に残しその
対価として地代を徴収する
４．賃料とは
①賃料とは他人のモノの使用量である
②他人のものが建物である場合が「賃料 他
人のモノが土地である場合が「地代」
③土地と建物つまり不動産の使用量を総称し
て「賃料」という
④本稿はは賃料（地代・家賃）全般に通用す
るものの「賃料」を「地代」として表現します
3.借地の本質に由来する利用上の特性
①軽い権利である
初期投資が安く済む
同じ大きさなら安い 同じ資金なら広い
②借地では地主が土地利用に条件を付けら
れる地主が口を出すとよい街になる
コンセプトのある街づくりが可能
土地の共同利用に道を開く
コミュニテーが高い
ガバナンス性向が高い
自治体が民間業者に公益目的の事業を肩代
わりさせる手段として使える
③所有と利用を分離できる
持っているが利用できない年配者と持ってい
ないが利用できる若者を結びつける
再開発事業において土地所有者の意図を調
整し安く開発が進みやすい
④借地の有期性
学校 保育園 老人施設 その他の公益的施
設には次限的建物の利用に適する
⑤賃料の安定性と合理性
不動産経営への適正 CRE PRE 不動産証
券化適正
(次回に続く）
２．借地時代の到来
①必要な土地は必要なときに必要なだけ借り
ればよい
②地価の下落が買うより借りる時代の到来に
③地主は遊休地の活用（収益化）を望み 老
朽化した建物の再建 保有地の資金化を希
望している
④定期借地によって 安心して土地を貸せる
ようなり 眠っている資産が働くようになる
⑤借地 借家に注目すると市場に出なかった
不動産が出回り市場が売買だけでなく活性
化する
１．不動産市場の変化
①不動産市場は所有から利用へと変化しもはや
土地は持っているだけでは価値は上昇しない
②今後わが国は少子高齢化 人口減少 地方の
過疎化 わが国の国際的地位の長期低落傾向が
続き 長期的に地価の上昇は期待できない
③土地保有税の強化
④土地活用の手法は高度化し土地利用はプロの
領域に
⑤不動産経営に素人が参加する余地は少ない
よりいっそう
皆様のお力に
なれます
２０１６年１月３０日
特定非営利活動法人
首都圏定期借地借家権推進機構
より「定借アドバイザー」の
認定を受けました
（定借プランナーの上級職）
店舗向きの土地を
３００坪持っている
けど売りたくない
２０年後に戻る
事業用定借契約がお勧め
住宅向き土地５０坪
売りたくない
５０年で戻る
一般定期借地契約があります
地代等お知りになりたい方
お電話下さい
色々な疑問に
お答えします
０９０－３２４７-４０８９
定借アドバイザー 山田迄
ラ・アトレはこのほど、
福岡市の
「アイランドシティ事業提案公募」に
採択され、大型スーパーマーケットを
メーンテナントとした
複合商業施設「アトレアモール照葉」の
建設に着手した。
敷地面積1万2470平方メートル、
借地期間は20年間(事業用定期借地)。
総事業費は約7億円。
★20年の定期借地で費用が大幅に
圧縮され 地主も安心です
なるほど
アイデア次第で
色々チャレンジし易いですね
てんぽたんたいむ
コーヒーの木
新種発見
new
「ノーメル賞」か
中米ホジュラスのカスコ国立公園の
中でコーヒーの木の新種を発見と
調査していた研究グループが発表
カスコ国理知公園はホンジュラスの
北西部にあり近年行われた調査で
色々な固有の植物が明らかになり
研究グループが13年調査時これま
でに知られていない木を発見詳しく
調べたところコーヒーの木の新種と
判定されたが周辺では森林の伐採
進んでおり絶滅の危機にさらされて
いることも判り研究グループは発表
を機に公園の保護が進むことを希
望しています「ノーメル賞」
あるといいね
定期借地権制度生誕24年
不動産にイノベーションを
定期借地権制度は平成3年8月に制定
され改正をえて今日に至り24歳です
（定期借地権の日は10月4日）
特に普及が著しいものは事業用定借
案件です地方公共団体の遊休地等
地域の事情もあり売却より
も有効活用が求められています
観光客の増加 経済のグローバル化
への対応など多角的な視点が求めら
ています
「定期借地権の本質」
を活用して
地域の
新たな活性化に貢献できます。
活用方法・疑問点など
無料相談中です
０９０－３２４７－４０８９
定借プランナー
山田 迄
定期借地権
平成4年8月1日に施工された「借
地借家法」により新たに制度化さ
れた定期借地権はある一定の契
約期間を満潮するとその契約が
終了し土地が地主のもとに戻され
るもので世界のデファクトスタンダ
ードです
「定期借地権」の３代ポイント
①契約に更新がない
②建物再建築後の期間延長なし
③建物の買い取り請求ない
旧借地借家法では借地人の生活
する権利を保護するため正当な理
由のない限り借地契約は半永久的
に更新を繰り返し地主が土地利用
を図りたいと思っても自由に栃を活
用できませんでしたそのため地主が
土地を貸したがらなくなり土地の流
動化を阻害する一因にともなってい
ましたそこで土地の流動化や住環
境の充実を目的として導入された
のが定期借地権です
「定期借地権」のそれぞれのメリット
①地主
期間満了後に更地に戻るので土地
の値上がり益を良享受できる 安定
収入の確保（地代） 一時金の資金
運用 固定資産税の評価を住宅用
地として下げることが可能 未利用
地より相続税が低くなる 物納売却
可能 財産分割しやすい 虫食い
開発防げる 立ち退き料不要
②借地人
一般の所有権付き分譲住宅より低
額で広い土地代分を節約してゆとり
ある生活を楽しめる 建物の譲渡
転貸が可能 第三者に賃貸可能
小楯定借の場合増改築は自由
③ハウスメーカー
住宅建設事業としての大きな市場
不動産保有なしに建物供給可能
④ディベロッパー
土地保有有効活用の可能性 低
価格での住宅供給
そこで
定期借地契約
するときは
メリット
デメリット
十分に
理解し
トラブルを
回避するために
事前に
定借プランナーの
私に
ご相談下さい
無料相談中
０９０－３２４７-４０８９
山田迄
次回
お楽しみに
てんぽたんです
定期借家権
平成12年3月1日に施行された
「良質な賃貸住宅等の供給の促
進に関する特別措置法」により
新たに制度化された定期借家権
は契約期間が終了するとその契
約が終了し借家が所有者に戻さ
れます
「定期借家権」の３大ポイント
①契約期間が終了すると必ず借
家契約が終了する
②正当事由が不要である
③立ち退き料が不要である
正当事由立ち退き料などは借家
人を保護するための考え方です
がそれが家賃の高騰や賃貸住
宅の狭さにつながっているという
側面も否定できませんそこで良
質な賃貸住宅の供給とその促進
を図る為に導入されたのが定期
借家権というわけです
そこで
定期借家契約
するときは
メリット
デメリット
十分に
理解し
トラブルを
回避するために
事前に
定借プランナーの
私に
ご相談下さい
無料相談中
０９０－３２４７-４０８９
山田迄
